Encabezamiento
JUZGADO DE LO MERCANTIL
NÚMERO SEIS
MADRID
PROCESO: Incidente nº 35/19
DIMANANTE: Concurso nº 126/18 (TOSCAMADRID, S.A.)
SENTENCIA Nº .
En la Villa de Madrid, a CUATRO DE FEBRERO DE DOS MIL VEINTE.
Vistos por D. FRANCISCO JAVIER VAQUER MARTÍN, Magistrado-Juez Titular del Juzgado de lo Mercantil nº 6 de esta localidad y su partido judicial, los presentes autos de INCIDENTE CONCURSALseguido en este Juzgado con el Nº 35/19a instancia de la mercantil concursada TOSCAMADRID, S.L., declarada en concurso en proceso nº 126/18 seguido en este Juzgado, representada por el Procurador Sr. Cervera Rodríguez y asistida del Letrado D. Francisco Javier Moya Sáez; contra la ADMINISTRACIÓN CONCURSALde la citada mercantil, que actúa a través del Letrado D. Josu Echevarría Larrañaga; actuando como coadyuvantes de la posición demandada la mercantil GOYA DEBTCO DAC, representada por la Procuradora Sra. Caro Bonilla y asistida del Letrado D. Javier Ibánez de la Cruz;sobre impugnación de informe provisional [art. 96.1 L.Co.]; y,
Antecedentes
PRIMERO.-El expresado demandante formuló demanda de fecha 19.10.2018 que fue turnada a este Juzgado contra los ya citados demandados, por los cauces del incidente concursal, impugnando el informe provisional en los términos que constan en el suplico de su demanda; alegando los hechos y fundamentos de derecho que constan en autos, acompañando la documental unida.
SEGUNDO.-Previa subsanación de defectos procesales, por Providencia de 26.2.2019 se acordó admitir a trámite la demanda formulada, acordándose de conformidad con el 184.4 de la Ley Concursal el traslado de la demanda a las partes demandadas y ya personadas como parte en la pieza 1ª; haciendo las advertencias legales.
TERCERO.-Por escrito de 13.3.2019 de la administración concursal se contestó a la demanda en el sentido de oponerse a la misma e interesar su íntegra desestimación en base a los hechos y alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida.
CUARTO.-Por escrito de 15.3.2019 de la Procuradora Sra. Caro Bonilla en representación de la mercantil Goya Debtco DAC, coadyuvando la posición procesal demandada, se contestó a la demanda en el sentido de oponerse a la misma e interesar su íntegra desestimación en base a los hechos y alegaciones que constan en autos, acompañando la documental unida.
QUINTO.-Interesada por las partes la celebración de la vista del art. 194.4 L.Co. por Providencia de 28.3.2019 se convocó a las partes.
SEXTO.-En el día y hora señalados comparecieron las partes en el modo y forma indicado, procediéndose a la práctica de la prueba parcialmente admitida propuesta en sus escritos iniciales, con el resultado que obra en autos.
SÉPTIMO.-Practicada la prueba propuesta las partes, por su orden, realizaron las alegaciones finales que constan en autos; quedando los autos conclusos para resolver.
Fundamentos
PRIMERO.- Jurisdicción, competencia y procedimiento.
La competencia objetiva y territorial para conocer de la presente causa corresponde a este Juzgado, según lo dispuesto en el Art. 8 de la Ley Concursal; debiendo tramitarse por los cauces del incidente concursal, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 192 y 194 de la Ley Concursal.
SEGUNDO.- Posición de las partes.
1.-Notificado el informe provisional del art. 75 L.Co. a la concursada-demandante, se alza la misma contra la valoración dada por la administración concursal a la promoción de viviendas titularidad de la concursada sitas en Marbella [Málaga], de tal modo que poniendo de manifiesto lo que, a su juicio, suponen irregularidades en la tasación inmobiliaria utilizada por el órgano de administración concursal [-emitido por la mercantil KRATA; doc. nº 2 de la demanda-] solicita que frente a la tasación que consta en inventario de 24.981.351,58.-€, debe fijarse un valor de 35.079.593,00.-€ según tasación oficial emitida por mercantil IBERTASA a su instancia [-que aporta como doc. nº 4 en la demanda-].
2.-Frente a ello viene a sostener la administración concursal -en esencia- que siendo cierto que el informe de valoración utilizado es el emitido por KRATA, no lo es que incurra en inexactitudes e irregularidades; añadiendo que tal valoración se ajusta a la determinación del valor de mercado sin atender al valor de la garantía, negando la existencia de los vicios o defectos en las viviendas y zonas comunes que se denuncian en la demanda.
A ello, por iguales razones -en esencia- se adhiere la coadyuvante Goya Debtco DAC.
TERCERO.- La valoración de los bienes y derechos en inventario.- Distinción con otras valoraciones.- Valor de mercado, valor a efectos reales y valor de la garantía.
1.-Como documento anexo al informe a que se refieren los arts. 74 y 75 L.Co., resulta necesario que se acompañe al mismo un ' inventario de la masa activa', que de conformidad con el art. 82.1 L.Co. contendrá '...la relación y el avalúo de los bienes y derechos del deudor integrados en la masa activa a la fecha de cierre, que será el día anterior a la emisión de la fecha de cierre...'.
Si ello indica a la administración concursal qué bienes y derechos incluir, en cuanto descripción del patrimonio del deudor a una determinada fecha [-lo que obligará, por ejemplo, a excluir del inventario los bienes del deudor enajenados entre la declaración concursal y la emisión del informe, pero no los realizados entre el listado de inventario provisional y el definitivo (SJM, Oviedo nº 1, de 16.5.2011), salvo expresa impugnación en tal sentido-], es el apartado 2º del art. 82 L.Co. el que específica los elementos descriptivos y objetivos que deben incluirse respecto de cada bien o derecho, para que sirvan de guía informativa a los acreedores concursales y contra la masa.
Finalmente es el apartado 3º de dicho art. 82 L.Co. el que indica el modo de valoración por el que opta la norma concursal para la cuantificación del activo concursal o masa activa; de tal modo que existiendo distintos modos de valoración de bienes y de derechos en la técnica y ciencia económica, será el ' valor de mercado' el que debe prevalecer como único legal admisible, incluso en supuestos de inexistencia de mercado, o de estrechez o iliquidez del mismo; excluyendo tanto el 'valor de adquisición', el 'valor contable' y el 'valor de liquidación' [-por todas, SJM, San Sebastián nº 1, de 10.4.2019 (ROJ: SJM 641/2019)-].
2.-En la búsqueda de un agotamiento de la función informativa que la norma concursal otorga al inventario del ordinal 1º del art. 75.2 L.Co., resulta exigible que dentro del mismo y junto a cada bien o derecho, se hagan constar '... los gravámenes, trabas y cargas que afecten a estos bienes y derechos, con expresión de su naturaleza y los datos de identificación...' [art. 82.2 L.Co.].
Como la afectación del valor del bien o derecho por tales circunstancias vendrá determinado por la naturaleza del gravamen, traba o carga, así como por su importe al tiempo de la declaración concursal [-pues a éste es el momento al que debe referirse la cuantificación de los créditos ex art. 94.1 L.Co., según interpretación correctora (por todas, SAP, Coruña, 4ª, de 25.5.2017 [ROJ: SAP C 1106/2017])-], dispone el apartado 3º del repetido art. 82 L.Co. que de dicho 'valor de mercado' solo se minorará en caso de existir '...gravámenes o cargas de naturaleza perpetua, temporal o redimible que directamente influyan en su valor...' de mercado, así como '...las garantías reales y las trabas o embargos que garanticen o aseguren deudas no incluidas en la masa activa...'.
Ello resulta obvio, pues de existir trabas y embargos preventivos y/o ejecutivos de naturaleza obligacional o personal, la presencia de tales cargas administrativas o judiciales [-exista o no anotación o inscripción registral, en su caso-], no reduce el valor de venta del bien o derecho en cuanto lo será siempre libre de cargas y trabas.
Y a igual conclusión debe llegarse respecto a las garantías reales en garantía de créditos reconocidos dentro de la masa pasiva del concurso, en cuanto su alzamiento y cancelación al tiempo de la realización de los bienes determinará que su existencia no influya en su ' valor de mercado' al tiempo de la emisión del informe.
No ocurre lo mismo respecto a las cargas [-de ordinario reales, pero también personales inscritas, como las pensiones perpetuas o temporales sobre fincas-] y gravámenes perpetuos, temporales y redimibles, así como las reales en garantía de créditos no reconocidos dentro del concurso [-el ejemplo más analizado por la doctrina y la jurisprudencia es el del concursado hipotecante no deudor-], pues en ambos casos, la imposibilidad de alzar y cancelar dentro del concurso dichas cargas o gravámenes, junto a la necesidad de transmisión de las mismas junto con el bien o derecho [-por todas, AAP, Murcia, 4ª, de 2.2.2017; AAP, Cantabria, 4ª, de 11.2.2015-], determinan que el crédito garantizado minore el valor de mercado de dichos elementos del inventario.
En igual sentido reductor del valor de realización por presencia de trabas y gravámenes perpetuos, temporales o redimibles, se pronuncia el art 12 de la Ley del Impuesto de Sucesiones, así como el art. 37 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
3.-Así determinado el ' valor de mercado' de los bienes y derecho del inventario concursal que lo integren al tiempo de la emisión del informe [-exista o no minoración por tales específicas y concretas cargas y gravámenes-], su función y naturaleza es explicativa, esclarecedora e informativa, carente de efectos constitutivos y declarativos de derechos, en cuanto la inclusión de un bien o derecho dentro del inventario con su avalúo no determina [-frente a terceros y con fuerza de cosa juzgada, de la que sí goza el pasivo concursal-] ni la titularidad de la concursada ni la obtención en fase de convenio o liquidación de una tasa de retorno o precio al menos igual al de su avalúo; pues serán las circunstancias del mercado en cada momento el que determine el precio [-que no el valor-] de realización y el numerario que ingresará en la masa.
En tal sentido afirma la SAP, Valladolid, 3ª, de 20.11.2012 que '... el avalúo en cuestión tiene un carácter aproximado, informativo y no produce ningún efectos de petrificación, dado que se trata de una variable determinada por las circunstancias del mercado en cada momento (...) y dichas posibles variaciones han de ser tenidas en cuenta en el caso de que se aboque a la liquidación y resulte preciso proceder a la realización de los bienes, pues de lo que se trata, en suma es de satisfacer a los acreedores según el orden de prelación preestablecido con lo que se obtenga de la realización de la masa activa...'.
En iguales términos afirma la SAP, Madrid, 28ª, de 22.2.2016 [ROJ: SAP M 2283/2016], al fijar el régimen jurídico del inventario definitivo, que se traslada [-de ordinario-] al plan de liquidación, que '...Como señala la STS 430/2014, de 24 de julio de 2014 , su finalidad esencial es la de informar a los acreedores y demás personas que pudieran tener un interés legítimo sobre la composición de la masa activa a la fecha de la declaración del concurso, de acuerdo con el 'principio de universalidad' que proclama el art. 76.1 LC , sin perjuicio de los bienes o derechos que se reintegren o adquieran hasta la conclusión del concurso...'.
Añade el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28ª, de 22.1.2016 [ROJ: AAP M 109/2016] que '...La masa activa no queda petrificada con la elaboración de la lista de acreedores que debe reflejar los bienes y derechos del deudor integrados en dicha masa a la fecha de cierre del inventario ( artículo 82 de la Ley Concursal ). Por el contrario, como expresamente indica el artículo 76 de la Ley Concursal y en virtud del principio de universalidad, constituyen la masa activa del concurso los bienes y derechos integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración del concurso y los que se reintegren al mismo o adquiera hasta la conclusión del procedimiento.
El inventario, por su propia naturaleza, es una relación de bienes y derechos que es susceptible de variación a lo largo de la tramitación del concurso en la medida que unos y otros pueden ser objeto de inclusión o exclusión como consecuencia de su entrada o salida de la masa activa en virtud, por ejemplo, de acciones de reintegración o separación ( artículos 71 y 80 de la Ley Concursal ).
En definitiva, el inventario, a diferencia de la lista de acreedores respecto de las deudas del concursado, cumple una función informativa de los bienes y derechos que se considera forman parte de la masa activa, lo que no impide que pueda ser objeto de modificación al margen de su impugnación por la indebida inclusión u omisión de bienes o derechos o por discrepancias con su avalúo...'.
4.-Cuestión distinta y ajena por completo a la formación y valoración del inventario o masa activa del concurso, es la referida a la determinación del ' valor razonable' y del 'valor de la garantía' como elementos de ponderación y determinación del reconocimiento y cuantificación de créditos con privilegio especial; conceptos propios de la masa pasiva concursal que se alejan, por razón de su fundamento, finalidad y efectos, de la conformación y cuantificación de la masa activa, en los términos expuestos.
En efecto, es sabido que el R.D.-Ley 11/2014, de 5 de septiembre, modificó el cómputo concursal del valor de las garantías y la determinación del alcance del privilegio especial, adecuando éste a la realidad de aquella valoración.
Para ello, en esencia, dio nueva redacción al art. 90.3 L.Co. señalando que '... 3. El privilegio especial solo alcanzará la parte del crédito que no exceda del valor de la respectiva garantía que conste en la lista de acreedores, calculada de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 94. El importe del crédito que exceda del reconocido como privilegiado especial será calificado según su naturaleza...'; estableciendo en éste último precepto distintos mecanismos de determinación del 'valor razonable' de los bienes muebles e inmuebles sujetos a garantía real.
Y dicho modo de valoración en base a los mencionados parámetros [-'valor razonable' y del 'valor de la garantía'-] en modo alguno resultan trasladables a la determinación del valor de bienes y derechos del inventario; y ello no solo porque en éste se impone expresamente atender al 'valor de mercado', sino además porque el inciso inicial del art. 90.3 L.Co. ordena que las reglas valorativas del art. 94.5 L.Co. resulten de aplicación '...a los solos efectos del art. 90.3...', en cuanto propio de la masa pasiva.
5.-Cierto es que la valoración realizada por la administración concursal en el ejercicio de sus competencias y funciones es impugnable por el deudor, acreedores e interesados en los términos y plazos del art. 96.1 L.Co.; y siendo ello cierto también lo es que, según constante doctrina jurisprudencial para la prosperabilidad de dicha pretensión revisora es precisa la concurrencia de determinados requisitos.
En tal sentido señala la SAP, Madrid, Sección 28ª, de 20.11.2015 [ROJ: SAP M 16335/2015] que '...No se trata, en un enfoque correcto del problema, de censurar el grado de competencia de la Administración Concursal para llegar a una valoración de los bienes de la concursada a los efectos de confeccionar el inventario, pues la de relacionar y evaluar los bienes es una atribución que el legislador ha conferido a dicho órgano concursal, pudiendo, en su caso, valerse para ello del asesoramiento de expertos independientes ( artículos 82 y 83 de la LC ). Ello no significa que su criterio no pueda ser rebatido, porque la ley también permite ( artículo 96.2 de la LC ) mediante incidente concursal, interesar que se aumente o disminuya el avalúo, pero la carga de la prueba para conseguir que ello pueda producirse la tendrá el impugnante ( artículo 217.2 de la LEC ), al que no le bastará con censurar la labor de la Administración Concursal sino que deberá poner a la vista del tribunal una alternativa acorde a las exigencias legales.
Para que este tribunal hubiera podido acceder a la modificación propuesta por la concursada habría sido precisa la aportación de pruebas por parte de la impugnante que respondiesen a una valoración de mercado de los bienes alternativa, que se ciñese además a la fecha de cierre del inventario elaborado por la Administración Concursal, ya que es el día anterior al de la emisión de su informe al que se refiere el artículo 82.1 de la LC como la referencia temporal para el avalúo...'.
Y tal doctrina relacionada con la carga de la prueba y el necesario contenido pericial-valorativo de la demanda de impugnación se mantiene aún en supuestos de allanamiento de la deudora o de la administración concursal, señalando en tal sentido la SAP, Madrid, Sección 28ª, de 8.5.2015 [ROJ: SAP M 9310/2015] que '...Participamos de la apreciación efectuada por el juez de lo mercantil de que, para acceder a la elevación propuesta por la concursada, hubiera sido necesaria la aportación de pruebas por la impugnante que respondiesen a una valoración de mercado de los bienes más ajustada a la fecha de cierre del inventario elaborado por la administración concursal, que no es otro que el día anterior al de la emisión de su informe tal y como expresamente indica el artículo 82.1 de la Ley Concursal .
La utilización, como intenta la recurrente, de valoraciones que provienen de años pasados no es idónea para lograr la convicción del tribunal, ya que es notorio el progresivo hundimiento del mercado inmobiliario desde finales del año 2007.
No basta para el acogimiento del recurso con criticar los criterios aplicados por la administración concursal ni constatar el hecho de que ésta reconsiderase su inicial planteamiento y a la vista de la impugnación accediese, vía allanamiento parcial, al incremento del valor de una de las fincas. La circunstancia de que el juez de lo mercantil estimase en parte la demanda como consecuencia del allanamiento parcial de la administración concursal no impide que subsista la misma deficiencia de origen, cual es que la impugnante no ha demostrado, mediante la oportuna prueba pericial, cuál era el valor de mercado de los bienes a la fecha de cierre del inventario, que es la anterior a la de emisión del informe, concretamente, el 18 de mayo de 2012. Valoración que debería, además de cumplir el requisito temporal antes explicado, ajustarse a las exigencias del artículo 83.3 de la Ley Concursal para poder ofrecer una alternativa razonable al avalúo efectuado por la administración concursal...'.
CUARTO.- Examen de la pretensión.
1.-Para fundar su pretensión de relevante incremento de las viviendas y zonas comunes del conjunto residencial ' Vistas de Aloha', integrado por 71 viviendas, 75 trasteros y 75 plazas de aparcamiento, aporta la concursada demandante una tasación emitida por IBERTASA, entidad mercantil homologada por el Banco de España para la tasación de bienes inmuebles para la intermediación y mercado hipotecario; razón por la cual la valoración de tales inmuebles que se aporta con la demanda está realizada conforme a la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Así consta expresamente a la página 18 de 48 del citado informe [doc. nº 4 de la demanda].
2.-Surge de ello una inicial conclusión, cual es que la citada Orden ECO y sus métodos de valoración [art. 15.1 Orden ECO 805/2003], así como las valoraciones que resultan de ellos [art. 15.2 Orden ECO citada, cuales son ' valor de mercado', 'valor hipotecario' y 'valor de reemplazo'] se corresponden con la determinación del 'valor razonable' para el reconocimiento y cuantificación de los créditos con garantía real en la conformación del pasivo concursal; razón por la cual el art. 94.5 L.Co. exige en todo caso que dicha valoración razonable la determine una entidad homologada de valoración por el Banco de España.
No debe olvidarse que, según su exposición de motivos, el '... cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación...' descrito en el art. 2 de la citada Orden ECO [-entre los que sobresale, a los efectos que nos ocupan, la constitución de garantías hipotecarias de créditos y préstamos que vayan a ser posteriormente titulizados y comercializados a través de cédulas hipotecarias reguladas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario-] resulta un desarrollo reglamentario de dicha normativa en cuanto unida a créditos y préstamos hipotecarios; por lo que siendo imperativa dicha normativa y valoraciones para la conformación de la masa pasiva privilegiada especial, su aplicación no resulta obligada, aunque sí optativa, para la determinación de la masa activa y su 'valor de mercado' a que se refiere el art. 82.3 L.Co., en cuanto los métodos, valoraciones, elementos de ponderación y criterios a tener en cuenta [-descritos minuciosamente en la Orden ECO 805/2003 para cada método y cada valoración-] parecen no encajar ni estar correlacionados con los métodos de determinación del 'valor de mercado' de bienes y derechos del inventario, estén o no afectos a garantías hipotecarias [-como es el caso-].
Puede afirmarse así que el concepto de 'valor de mercado' del art. 82.3 L.Co., y los criterios a tener en cuenta para ello, ha de responder a toda clase de bienes y derechos; sin poder limitarse a definiciones legales dirigidas a una exclusiva clase de bienes, cuando éstos están sujetos a préstamos o créditos hipotecarios titulizables; por lo que pretender extender este exclusivo método legal a una universalidad de bienes y derechos de distinta naturaleza y situación jurídica resulta rechazable conceptualmente; sin perjuicio de que dicho valor legal específico del pasivo privilegiado pueda integrarse, como un elemento más, de la valoración del activo sujeto a garantía real; pero sin determinar, por sí solo, el ' valor de mercado' del bien afecto.
3.-Cierto es que dicha Orden ECO fija como uno de los resultados de su metodología la determinación del ' valor de mercado'; pero siendo ello cierto también lo es que tal valoración resulta relevante a efectos de intermediación en el mercado de titulización hipotecaria; y no en la búsqueda de una estimación, proyección y cuantificación de un previsible importe en el caso de que al tiempo de la emisión del informe provisional hubiera que realizar los bienes y derechos de la masa; pues ello es lo que exige el art. 82.3 L.Co., alejándose así de aquella específica valoración.
4.-En efecto; el valor de mercado con específica finalidad financiera de la Orden ECO 805/2003 es definido como '... el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta...', siempre que se den las cuatro condiciones especificadas en el art. 4, cuales son: '...a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización...'.
Resulta de ello que para la determinación de dicho valor de mercado, sea por el método de comparación [-como es el invocado por la demandante exart. 20 Orden ECO-], sea por el método de actualización de rentas [-que no es el caso-], se está acudiendo a un mercado inmobiliario eficiente, exigiendo la presencia de datos ciertos de oferta y demanda sobre elementos inmobiliarios homologables, sus históricos y su evolución, para su posterior ajuste -en su caso- [arts. 20 a 23 Orden ECO].
5.-Frente a ello el art. 82.3 L.Co., consciente de la regular y ordinaria presencia en el inventario de la concursada de bienes y derechos pertenecientes [-al tiempo de la emisión del informe-] a mercados ilíquidos o ineficientes [-junto a otros plenamente líquidos con mercados abiertos y activos, ha optado por acudir al concepto de 'valor de mercado', debiendo entenderse por tal [-según las Normas Internacionales de Valoración, emitidas por el Internacional Valuation Standards Comité (IVSC), miembro no gubernamental de la O.N.U., en su versión de 2017 (https://fecoval.org/wp-content/uploads/2017/03/NORMA-I.-DE-VAL.-2017.pdf)-] aquella '...cantidad estimada por la cual un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción independiente, después de adecuada comercialización y en la cual las partes hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia y sin presión...'.
Se trataría, tal como afirma el apartado 30º de dichas Normas del '... precio más probable que razonablemente podría obtenerse en el mercado en la fecha de valuación de acuerdo con la definición de valor de mercado. Se trata del mejor precio que el vendedor pueda obtener razonablemente y el precio más ventajoso que razonablemente pueda obtener el comprador...'. Y dicho mercado '...podría ser un mercado internacional o un mercado local. El mercado podría consistir de numerosos compradores o podría caracterizarse por un número limitado de participantes en el mercado...'.
De modo complementario a dichas Normas Generales, y para el supuesto de valoración internacional de derechos sobre bienes inmuebles [Norma 400], se exige en cuanto al método de comparación, se afirma que '...Una unidad de comparación solamente es útil cuando se selecciona y aplica de manera consistente a la propiedad en estudio y a las propiedades comparables en cada estudio. Hasta donde sea posible, cualquier unidad de comparación usada debería ser una usada por los participantes en el mercado...'; y para que tales datos de comparación tengan la confianza suficiente para servir de precio comparable será preciso tener en cuenta tanto '...el uso o zonificación permitido en cada propiedad...' como '...las circunstancias bajo las cuales se ha determinado el precio y la base de valuación requerida...' y '...las condiciones de mercado en el momento de las transacciones pertinentes y cómo difieren de las condiciones en la fecha de valuación...'.
6.-Pues bien, atendiendo a tales razonamientos debe concluirse que basándose la valoración aportada por la demandante-concursada en métodos de valoración dirigidos a la determinación de un ' valor de mercado' propio de la financiación del mercado hipotecario a efectos de titulización, el importe determinado por el mismo [-superior en más de 10 millones al fijado por la administración concursal-] resulta ajeno al 'valor de mercado' señalado en el art. 82.3 L.Co., entendiendo en el modo indicado anteriormente.
Es prueba de la naturaleza financiera e hipotecaria del precio determinado por IBERTASA la sustancial e importante diferencia [mas de 20% de incremento] entre dicha valoración y el importe de mercado determinado por KRATA; en cuanto aquel resulta -de ordinario- más abultado que el valor real de la transacción en un mercado regular, abierto y líquido; al que atiende y precisa el art. 82.3 L.Co.
7.-Por otro lado, de la lectura del informe de IBERTASA resulta que para la fijación del valor financiero, o de garantía a efectos hipotecarios, se ha tenido como elementos de comparación viviendas '... a estrenar...' [pág. 26 de 110], siendo que del propio informe reconoce que al tiempo de emisión del mismo las viviendas, garajes y trasteros tenían una antigüedad de siete (7) años; sin que dicha circunstancia se tenga en cuenta en la valoración al acudir como elementos de comparación a obra nueva homologable en la zona; lo que resta y limita la credibilidad de la valoración aportada, máxime cuando en la misma se hace constar que en tal zona no existen edificios y viviendas nuevas dada la escasa renovación del entorno por la escasa antigüedad del parque urbano [pág. 19 de 110].
Si a ello unimos que resultó acreditado, tanto de la prueba pericial como de los informes unidos, que gran parte de las viviendas están destinadas desde hace años a un uso intensivo de explotación en régimen de alquiler y de apartamento turístico, la valoración por IBERTASA de dichas viviendas y anexos como ' viviendas a estrenar' resulta rechazable; como lo es el acudir a valoraciones de vivienda nueva para determinar los precios de comparación.
Tampoco puede dejarse de señalar que la valoración indicada fija los importes de hipotética venta, que estima larga y en todo caso cercana a 12 meses, a la fecha de la emisión del informe; cuando -según se ha razonado- la valoración exigible era la existente al tiempo de la emisión del informe del art. 75 L.Co.
8.-Frente a dicha valoración de parte, del examen del informe de valoración aportado por la administración concursal [doc. nº 2 de la contestación] resulta(i)que el mismo se aparta expresamente [pág. 9 de 31] de los métodos de valoración de la Orden ECO 805/2003 para crédito o préstamo hipotecario,(ii)que se sustenta en el examen directo por muestreo [-dado que gran parte de las viviendas estaban cedidas en distintos regímenes de arrendamiento-] de las viviendas y anexos,(iii)que utiliza un método de comparación con transacciones de viviendas con una antigüedad homogénea de alrededor de siete años, y (iv)que atiende a la presencia de un intenso uso arrendaticio y a la obsolescencia acelerada que dicha utilización provoca; por lo que el valor fijado en el inventario impugnado debe mantenerse en cuanto ajustado a las Normas Internacionales de Valoración antes citadas para determinar el ' valor de mercado' de inmuebles en un ámbito ajeno a la financiación hipotecaria y su titulización.
QUINTO.- Valor de mercado y valor de venta dentro del concurso.
1.-Si lo dicho bastaría para desestimar la demanda es preciso realizar algunas valoraciones respecto a las alegaciones formuladas por la demandante- concursada en relación a la propia situación de concurso y a la incorrecta realización dentro del concurso de los bienes objeto de incidente.
2.-Parece sostener la demandante-concursada que teniendo los inmuebles valorados un precio de algo más de 35 millones, dado que el pasivo concursal reconocido es algo superior a los 26 millones, no existía situación de insolvencia; por lo que el concurso no debió declararse.
Añade, en su afán revisor de actuaciones económicas y judiciales, que realizados dichos bienes inmuebles por un precio algo inferior a los 19 millones, con cancelación total de una garantía hipotecaria de algo más de 28 millones, se va a proceder -en su caso- a una enajenación perjudicial para la masa.
3.-Resulta de tales alegaciones que lo pretendido por la concursada no es la fijación del ' valor de mercado' de un complejo urbanístico para, con ello, otorgar mejor información a los acreedores concursales y contra la masa; sino que lo pretendido a través de dicha impugnación es evidenciar la existencia de un activo muy superior en 'valor' al pasivo concursal reconocido, así como una negligente realización de los bienes en fase común; que efectivamente se encuentra en tramitación sin resolución definitiva.
4.-Identificando el concepto de insolvencia con una situación de desbalance por ser el pasivo superior al activo [-lo que debe rechazarse a tenor del art. 2 L.Co.-], e identificando el 'precio' de venta en el concreto momento de su realización con el 'valor de mercado' al tiempo del informe [-lo que también debe rechazarse-], lo que pretende la concursada resulta ajena al presente proceso; en cuanto que siendo firme la declaración de concurso la existencia de un teórico activo superior a un real pasivo resulta irrelevante ante la absoluta falta de liquidez de la concursada para hacer frente a los créditos vencidos y exigibles.
Aún más, no se alcanza a comprender por qué si la concursada afirma ser capaz de atender la totalidad de sus deudas con el precio de sus bienes, no procedió a su realización por el indicado importe, haciendo así honor a sus obligaciones. Antes al contrario, solicita la declaración concursal para, sin realización de tales inmuebles, solicitar la cancelación de las cargas para poder disponer de ellos libremente y pagar a la totalidad de los acreedores sin respetar las garantías reales por ella constituidas.
5.-Y a igual conclusión debe llegarse respecto a la anunciada imposibilidad de venta de tales inmuebles por debajo del valor de mercado a efectos hipotecarios, en cuanto será el mercado en cada momento concreto el que fije el precio de tales inmuebles; sin perjuicio de que la concursada presente y sume al proceso competitivo de venta de la unidad productiva a oferente serio y solvente que abone por tales inmuebles los 35 millones de la tasación defendida; que, como se ha razonado, lo es a efectos de cuantificación del pasivo, no del activo; y difiere en su naturaleza del concepto de ' precio' como el fijado en un momento determinado por una concreta transacción.
SEXTO.- Costas.
En virtud del criterio del vencimiento recogido en el Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, dada la desestimación íntegra de la demanda, las costas serán satisfechas por la demandante.
Ahora bien, estimando éste tribunal la existencia de serias dudas de derecho derivadas de la ausencia de una constante y pacífica doctrina jurisprudencial sobre los distintos conceptos de valoración antes señalados, no procede hacer imposición de las costas.
Vistos los preceptos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación,
Fallo
Que desestimando parcialmente la demanda formulada a instancia de la mercantil concursada TOSCAMADRID, S.L., declarada en concurso en proceso nº 126/18 seguido en este Juzgado, representada por el Procurador Sr. Cervera Rodríguez y asistida del Letrado D. Francisco Javier Moya Sáez; contra la ADMINISTRACIÓN CONCURSALde la citada mercantil, que actúa a través del Letrado D. Josu Echevarría Larrañaga; actuando como coadyuvantes de la posición demandada la mercantil GOYA DEBTCO DAC, representada por la Procuradora Sra. Caro Bonilla y asistida del Letrado D. Javier Ibánez de la Cruz; debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones formuladas; pronunciamiento que vinculará a la coadyuvante interviniente adhesiva; sin hacer imposición de las costas.
Así por esta Mi sentencia, que se notificará a las partes en legal forma, es definitiva, NOsiendo susceptible de recurso alguno, pero las partes podrán reproducir la cuestión en la apelación más próxima siempre que hubieren formulado protesta en el plazo de CINCO DÍASa contar desde el siguiente a la notificación de la presente resolución.
E
PUBLICACIÓN
Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado-Juez que la suscribe, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia y en el local del Juzgado, de lo que doy fe.
