Sentencia CIVIL Juzgados de lo Mercantil - Madrid, Sección 7, Rec 593/2013 de 25 de Abril de 2018

Encabezamiento

Procedimiento: INCIDENTE CONCURSAL

AUTOS: CONCURSO 759/10

Incidente nº 593/13.

Concursada:CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L.

SENTENCIA

En Madrid, a 25 de abril de 2018.

VISTOS por mí, Juan Carlos Picazo Menéndez, MAGISTRADO-JUEZ del Juzgado de lo Mercantil nº 7 de Madrid, los presentes Autos de Incidente Concursal, procedo a dictar la presente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la representación procesal de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. fue interpuesta demanda incidental contra CHIC HOTELES, S.L. en fecha 10/09/2013 interesando la resolución del contrato de arrendamiento de industria y reclamación de rentas impagadas por cuantía de 266.370,07 euros, más las rentas que se devenguen constante el proceso.

SEGUNDO.-Por la CHIC HOTELES, S.L. fue contestada la demanda en fecha 15/09/2014, poniéndose a la misma, solicitando su desestimación. En el mismo escrito formuló demanda reconvencional contra CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. solicitando:

a) La nulidad de la cláusula 17 e) del contrato de 15/02/2007 relativa al pago en concepto de renta variable.

b) Condena a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 336.552,59 euros, más intereses en concepto de reintegro de inversiones por explotación.

c) Condena a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 6.012 euros, más intereses, en concepto de reembolso del pago de sanción administrativa por el ejercicio de una actividad sin licencia.

d) Costas.

TERCERO.-CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. contestó a la demanda reconvencional por escrito de 8/09/2015, oponiéndose a la misma.

Por escrito de 11/09/2015 la AC contestó a la demanda reconvencional oponiéndose a la misma.

CUARTO.-Celebrada la vista el 4/12/2017, quedaron los autos pendientes de sentencia.

A los efectos previstos en el artículo 211.2 LEC , en relación con lo dispuesto en los artículos 434.1 y 447.1 LEC , se hace constar que dado el número de asuntos tramitados en el Juzgado y de señalamientos mercantiles pendientes de sentencia, no se ha podido dictar la presente dentro del plazo legalmente establecido.

Fundamentos

PRIMERO.- Acciones ejercitadas.

Por parte de la actora se ejercita una acción de resolución por incumplimiento, declarado el concurso, de un contrato de tracto sucesivo consistente en un arrendamiento de industria de un conjunto hostelero radicado en una finca de su propiedad. Concretamente, CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. imputa a CHIC HOTELES, S.L. los siguientes incumplimientos:

1.- Del grave incumplimiento en la obtención de la renta variable.

Desde que CHIC HOTELES comenzara a explotar el conjunto arrendado a mi mandante a comienzos del tercer trimestre de 2007 no se ha obtenido por parte de la actora cantidad alguna en concepto de renta variable, quedando legitimado CAMPUS EMPRESARIAL para instar la resolución del contrato por incumplimiento de la demandada de una obligación esencial del contrato.

2.- De los incumplimientos en el pago de la renta.

Como ya se ha manifestado anteriormente, CHIC HOTELES cumplió sus obligaciones de pago hasta finales del ejercicio 2011.

En el año 2012 CAMPUS EMPRESARIAL actualizó la renta a 240.000,00 euros (200.000,00 correspondiente a los apartamentos y 40.000,00 correspondiente a la cafetería) y aplicó la actualización del IPC prevista en el propio contrato, por lo que la renta anual para el ejercicio 2012 quedó fijada en 245.760,00 euros. La demandada únicamente ha abonado durante el 2012 la cantidad de 134.799,38 euros, mediante la realización de una serie de pagos aleatorios. Como la situación financiera de la actora era absolutamente crítica, durante el 2012 emitió facturas a la demandada únicamente por el importe de los pagos efectuados por CHIC HOTELES, dejando pendiente de facturación el resto de la renta pactada para no devengar el IVA que no había recibido.

Por tanto, la demandada adeuda a CAMPUS EMPRESARIAL en concepto de renta pendiente del ejercicio 2012 la cantidad de 106.045,42 euros.

La actitud morosa de la demandada durante el ejercicio 2013 es aún peor que la del ejercicio anterior. Para este ejercicio la renta anual actualizada es de 252.887,04 euros. Incluido el mes de septiembre CHIC HOTELES debería haber pagado la cantidad de 189.665,28 euros, habiendo abonado únicamente 29.340,63 euros. Por tanto, a fecha actual adeuda en concepto de rentas del ejercicio 2013 la cantidad de 160.324,65 euros.

En definitiva, a fecha actual CHIC HOTELES adeuda la cantidad de 266.370,07 euros. Según le siguiente detalle:

Año

2012

2013

Importe

106.045,42 euros

160.324,65 euros

3.- Del incumplimiento de la obligación establecida en el pacto decimoquinto del contrato, que literalmente establece que:

'La sociedad arrendataria, como empresaria única de la explotación de la industria, será responsable de todos los daños causados a terceros, y accidentes de cualquier clase; obligándose y comprometiéndose al cumplimiento de las leyes sociales, así como el pago de las cuotas e impuestos que le corresponda, debiendo estar al corriente, en todo momento, de dichas obligaciones.

La sociedad arrendadora podrá solicitar en cualquier momento a la sociedad arrendataria un certificación de estar al corriente de sus obligaciones fiscales y salariales y de seguridad social, siendo causa de resolución de este contrato el no facilitar el certificado en el plazo de quince días o que de dicho certificado resulte la morosidad de la arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones...'

Como es lógico, con la firma del contrato las partes dejaron claro que CHIC HOTELES era la única responsable de la explotación del negocio y la responsable de atender el pago de las obligaciones fiscales, salariales y sociales inherentes a la propia explotación.

Toda vez que CAMPUS EMPRESARIAL es la propietaria del conjunto hostelero que explota la arrendataria demandada, es necesario que ésta esté al corriente de sus obligaciones fiscales, salariales y sociales para evitar que las administraciones competentes puedan derivar cualquier tipo de responsabilidad a la actora. Por ello se previó la posibilidad de que la arrendadora pudiera solicitar a la arrendataria la certificación acreditativa de estar al corriente de las obligaciones fiscales y salariales y de seguridad social, siendo causa expresa de resolución no facilitar el certificado en 15 días o resultar morosa por alguno de los tres conceptos.

Pues bien, el pasado 25 de abril de 2013 CAMPUS EMPRESARIAL se dirigió por burofax a la demandada requiriéndole, entre otras cosas, la certificación que acredite estar al corriente de las obligaciones fiscales y salariales y de seguridad social. Pese a que la demandada recibió correctamente el burofax el siguiente día 30 de abril, a fecha de hoy no se ha facilitado certificación alguna.

4.- Del incumplimiento en la presentación de la auditoría.

Tal y como dispone el pacto sexto del contrato, la Renta Variable será abonada dentro de los 30 días siguientes a que le sean presentadas a la sociedad arrendadora las cuentas, debidamente auditadas por una sociedad de reconocido prestigio, del ejercicio inmediatamente anterior, referidas a los conceptos aplicables para su determinación. En todo caso, la fecha tope de cada año para presentar tales cuentas auditadas será el 30 de Abril...

El pago de la renta variable depende exclusivamente de los resultados de explotación de CHIC HOTELES, por lo que la auditoría de las cuentas de la demandada es el único instrumento válido para que CAMPUS EMPRESARIAL pueda conocer si se ha devengado a su favor renta variable y su importe.

En la carta acompañada comodocumento número 13se solicitó a la demandada la auditoría de las cuentas correspondientes al ejercicio 2012, como así dispone el pacto sexto, auditoría que a fecha de hoy tampoco ha sido facilitada. La falta de aportación de la auditoría en el plazo acordado constituye un incumplimiento sustancial de las obligaciones de CHIC HOTELES, toda vez que está ocultando información esencial para determinar el importe de la renta. Si la actora no conoce los resultados de explotación de la demandada no puede saber si tiene derecho a obtener renta variable y el importe de ésta.

5.- Del incumplimiento de la obligación establecida en el pacto decimosexto del contrato, que literalmente establece que:

'La sociedad arrendataria asegurará a su cargo la explotación de la industria contra la responsabilidad civil que pudiera contraerse frente a terceros, derivada del ejercicio de las actividades que en el mismo se desempeñan, suscribiendo a tal efecto una póliza de seguros de forma que bajo ninguna circunstancia pueda derivarse responsabilidad alguna, principal o subsidiaria, a la parte arrendadora por tal concepto. El capital asegurado no podrá ser inferior a 3.000.000,00 euros. Con carácter anual la sociedad arrendataria remitirá a la arrendadora copia del recibo del pago de la prima, siendo el incumplimiento de esta obligación causa bastante para resolver este contrato...'

CAMPUS EMPRESARIAL exigió a CHIC HOTELES que durante toda la vida del contrato tuviera concertado un seguro de responsabilidad civil que impidiese la derivación de responsabilidad alguna a la arrendadora por la explotación del negocio hostelero.

En el burofax que hemos acompañado comodocumento número 13se comprueba que la actora requirió a la demandada copia del pago de la prima del seguro de responsabilidad civil. Pese a ello, CHIC HOTELES no ha facilitado la misma incurriendo en un nuevo incumplimiento que legitima a CAMPUS EMPRESARIAL a resolver el contrato.

La defensa de CHIC HOTELES, S.L. se opone negando los incumplimientos, alegando incumplimiento previo por parte de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. por falta de obtención de la debida licencia de cafetería y reclamando en vía reconvencional:

a) La nulidad de la cláusula 17 e) del contrato de 15/02/2007 relativa al pago en concepto de renta variable, por aplicación del principiorebus sic stantibus.

b) Condena a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 336.552,59 euros, más intereses en concepto de reintegro de inversiones por explotación.

c) Condena a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 6.012 euros, más intereses, en concepto de reembolso del pago de sanción administrativa por el ejercicio de una actividad sin licencia.

Frente a dicha reconvención, CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. manifiesta lo siguiente:

- La nulidad de la cláusula 17 e) del contrato de 15/02/2007 relativa al pago en concepto de renta variable, por aplicación del principiorebus sic stantibus,falta de cumplimiento de los requisitos jurisprudenciales para su aplicación.

b) Condena a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 336.552,59 euros, más intereses en concepto de reintegro de inversiones por explotación. A dicha petición CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. se allana, si bien se opone a la compensación por imperativo del artículo 58 LC .

c) Condena a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 6.012 euros, más intereses, en concepto de reembolso del pago de sanción administrativa por el ejercicio de una actividad sin licencia. Pluspetición, falta de prueba y falta de incumplimiento por parte de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L.

Por la AC se hacen unas alegaciones de oposición similares a las de la defensa de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L.

SEGUNDO.- Régimen jurídico aplicable.

Dice el artículo 62 LC que1. La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.

2. La acción resolutoria se ejercitará ante el juez del concurso y se sustanciará por los trámites del incidente concursal.

3. Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.

4. Acordada la resolución del contrato, quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluirá en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración de concurso; si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa. En todo caso, el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda.

En este sentido, el artículo 61.2 LC establece que2. La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa.

TERCERO.- Hechos probados.

De la documental aportada a los autos, podemos concluir que:

1º. CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. es dueño de una finca situada en la calle Santa Leonor 24-26 de Madrid. En la misma se desarrolla una actividad hostelera consistente en apartamentos turísticos.

2º. El 15/02/2007 CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. y CHIC HOTELES, S.L. celebraron un contrato de arrendamiento de industria que tenía por objeto la explotación por parte de la arrendataria de dicha actividad hostelera (documento nº 1 de la demanda).

3º. De conformidad con el pacto primero del referido contrato, constituía objeto del arrendamientola industria hotelera que queda configurada en forma conjunta e inseparable por el inmueble de referencia y la Licencia de Apertura de Establecimiento Hotelero en el mismo; considerando la referida industria como una unidad patrimonial, susceptible de ser explotada por la sociedad arrendataria...

Las partes estipularon que la arrendataria no podría subarrendar total o parcialmente cualquiera de las dependencias del inmueble sin el previo consentimiento de la arrendadora, a excepción del espacio destinado a cafetería.

4º. Duración del contrato: La duración del contrato fue de quince años siendo de obligado cumplimiento para ambas los cinco primero años, y obligatorios para el arrendador y potestativos para el arrendatario los diez años restantes.

5º. En cuanto a la renta, el pacto sexto del contrato establecía lo siguiente:

'...El precio del arrendamiento será, en cada momento, la cantidad resultante de sumar los tres conceptos siguientes:

Renta fija: La cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL EUROS (165.000 €) ANUALES, más el correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, durante los DOS primeros años de vigencia del presente contrato. El tercer año la renta ascenderá a DOSCIENTOS MIL EUROS (200.000 €) anual.

Durante la CUARTA Y SUCESIVAS ANUALIDADES de vigencia del presente contrato, o cualquiera de sus prórrogas, esta parte de renta fija será adecuada cada año a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística (u organismo que les sustituya), aplicando sobre la renta, objeto de revisión, el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que corresponda al periodo de revisión. Para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes el de la fecha de inicio de actividades del Establecimiento Hotelero, y para las sucesivas el que le corresponda al último aplicado.

La renta fija será satisfecha por periodos trimestrales anticipados, dentro del plazo de los siete primeros días de cada trimestre natural. Por excepción, la primera renta es abonada con la firma de este contrato, y comprende el período desde el día de la fecha hasta el último día del primer semestre natural del año 2007.

Renta de la cafetería: el alquiler de la cafetería, ascenderá a CUARENTA MIL EUROS (40.000,- €) anuales, más el correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, importe al que se aplicará la misma corrección anual del IPC que la que se efectúe para la Renta Fija, según se recoge en el apartado anterior. Esta renta será satisfecha en los mismos términos que la renta denominada fija.

Renta variable: Dicha parte del precio arrendaticio será el producto de dividir por dos la cantidad resultante de deducir, del resultado de explotación excluidos los de

la cafetería (o sea, ingresos menos gastos antes de amortización, impuestos y financieros), además de la renta fija (que se haga efectiva en cada momento), la franquicia de gestión.

[RV= Resultado de explotación - ( Renta fija + Franquicia) / 2]...'

Es decir, las partes fijaron una renta fija de 165.000,00 euros anuales durante los dos primeros años de duración del contrato, que debía incrementarse a 200.000,00 euros a partir del tercer año.

En el propio pacto sexto las partes acordaron que las cuentas debidamente auditadas por una sociedad de reconocido prestigio debían ser presentadas a la arrendadora por la sociedad arrendataria, como muy tarde, antes del 30 de abril del ejercicio siguiente.

Finalmente, por el arrendamiento de la cafetería las partes acordaron una renta de 40.000,00 euros anuales.

6º. En cuanto a las causas de resolución, de conformidad con el pacto decimoséptimo, las partes acordaron que fuera causa de resolución:

a) El incumplimiento, por cualquiera de las partes, de las condiciones estipuladas en el mismo.

b) La destrucción, total o parcial, de la industria arrendada que impida la continuación de la explotación o que impida el normal funcionamiento de la misma por un periodo superior a tres meses naturales.

c) Cualquier causa de fuerza mayor (guerra, terremoto, inundación, epidemias u otras causas sanitaria) que impida el normal funcionamiento del tipo de negocio a que se dedica la industria arrendada.

d) La denegación de la Licencia de Apertura de Establecimiento por parte del Ayuntamiento de Madrid.

e) La obtención de unos resultados de explotación, durante cinco anualidades consecutivas, que no permitan el recibo por parte de la sociedad arrendadora de ninguna cantidad en concepto de Renta Variable.

7º. CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. fue declarado en concurso el 28/01/2011.

8º. No habiendo sido objeto de discusión por las partes, podemos considerar probado que:

i.- CHIC HOTELES, S.L. cumplió sus obligaciones de pago hasta finales del ejercicio 2011.

En el año 2012 CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. actualizó la renta a 240.000,00 euros (200.000,00 euros correspondientes a los apartamentos y 40.000,00 euros correspondientes a la cafetería) y aplicó la actualización del IPC prevista en el propio contrato, por lo que la renta anual para el ejercicio 2012 quedó fijada en 245.760,00 euros. CHIC HOTELES, S.L. únicamente ha abonado durante el 2012 la cantidad de 134.799,38 euros en varios pagos. Por tanto, CHIC HOTELES, S.L. adeuda a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. en concepto de renta pendiente del ejercicio 2012 la cantidad de 106.045,42 euros.

El ejercicio 2013, la renta anual actualizada fue fijada en 252.887,04 euros. Incluido el mes de septiembre, CHIC HOTELES, S.L. debería haber pagado la cantidad de 189.665,28 euros, habiendo abonado únicamente 29.340,63 euros. Por tanto, a de interposición de la demanda, 12/09/20123, CHIC HOTELES, S.L. adeudaba a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L., en concepto de rentas del ejercicio 2013, la cantidad de 160.324,65 euros.

En total, a fecha de interposición de la demanda, CHIC HOTELES, S.L. adeudaba a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L., en concepto de renta, la cantidad de 266.370,07 euros.

ii.- El pacto decimoquinto del contrato de 15/02/2007 establece que:'La sociedad arrendataria, como empresaria única de la explotación de la industria, será responsable de todos los daños causados a terceros, y accidentes de cualquier clase; obligándose y comprometiéndose al cumplimiento de las leyes sociales, así como el pago de las cuotas e impuestos que le corresponda, debiendo estar al corriente, en todo momento, de dichas obligaciones. La sociedad arrendadora podrá solicitar en cualquier momento a la sociedad arrendataria un certificación de estar al corriente de sus obligaciones fiscales y salariales y de seguridad social, siendo causa de resolución de este contrato el no facilitar el certificado en el plazo de quince días o que de dicho certificado resulte la morosidad de la arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones...'El 25 de abril de 2013 CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. se dirigió por burofax a CHIC HOTELES, S.L. requiriéndole la certificación que acredite estar al corriente de las obligaciones fiscales y salariales y de seguridad social (documento nº 13 de la demanda). CHIC HOTELES, S.L. no facilitó certificación alguna.

A fecha de 12/09/2014 CHIC HOTELES, S.L. no tenía pendiente de pago obligaciones con la TGSS.

iii.- El pacto sexto del contrato de 15/02/2007 establece que la Renta Variable será abonada dentro de los 30 días siguientes a que le sean presentadas a la sociedad arrendadora las cuentas, debidamente auditadas por una sociedad de reconocido prestigio, del ejercicio inmediatamente anterior, referidas a los conceptos aplicables para su determinación. En todo caso, la fecha tope de cada año para presentar tales cuentas auditadas será el 30 de Abril de cada anualidad. El pago de la renta variable depende exclusivamente de los resultados de explotación de CHIC HOTELES, S.L., por lo que la auditoría de las cuentas de la demandada es el único instrumento válido para que CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. pueda conocer si se ha devengado a su favor renta variable y su importe. En el burofax de 25/04/2013 (documento número 13 de la demanda) CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. solicitó a CHIC HOTELES, S.L. la auditoría de las cuentas correspondientes al ejercicio 2012. Dicha información no fue facilitada por CHIC HOTELES, S.L.

CHIC HOTELES, S.L. auditó las cuentas correspondientes al ejercicio 2012 el 12/06/2013

iv.- El pacto decimosexto del contrato, establece que'La sociedad arrendataria asegurará a su cargo la explotación de la industria contra la responsabilidad civil que pudiera contraerse frente a terceros, derivada del ejercicio de las actividades que en el mismo se desempeñan, suscribiendo a tal efecto una póliza de seguros de forma que bajo ninguna circunstancia pueda derivarse responsabilidad alguna, principal o subsidiaria, a la parte arrendadora por tal concepto. El capital asegurado no podrá ser inferior a 3.000.000,00 euros. Con carácter anual la sociedad arrendataria remitirá a la arrendadora copia del recibo del pago de la prima, siendo el incumplimiento de esta obligación causa bastante para resolver este contrato...'En el burofax de 25/04/2013 CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. requirió a CHIC HOTELES, S.L. copia del pago de la prima del seguro de responsabilidad civil, sin que CHIC HOTELES, S.L. haya facilitado la misma.

CHIC HOTELES, S.L. celebró un contrato de seguro para un hotel en Ibiza, el 12/09/2012 (documento nº 10 de la demanda).

9º. CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. adeuda a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 336.552,59 euros, más intereses en concepto de reintegro de inversiones por explotación (allanamiento de la demandada).

10º En el contrato de 15/02/2007 CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. manifestó estar en tramitación la solicitud de la licencia de apertura de establecimiento hotelero y demás licencias y permisos.

En el pacto segundo, 'extensión' se dice que el arrendamiento recaerá sobre la totalidad de las actividades económicas y comerciales que puedan desarrollarse en el inmueble al amparo de la licencia solicitada, incluyendo la explotación del negocio de cafetería. Se prohíbe el subarriendo de cualquiera de las dependencias del inmueble sin consentimiento expreso de la arrendadora, salvo el espacio destinado a cafetería. Como se ha dicho, sobre la actividad de cafetería existía una renta diferenciada en el pacto sexto del contrato.

11º En el antecedente II del contrato las partes manifestaron que por indicación de CHIC HOTELES, S.L. las gestiones de obtención de licencias fueron encargadas a JURISTUR CONSULTORES. La hoja de encargo de gestión a dicha mercantil (documento nº 7 de la demanda) comprendía la obtención de autorización turística y las licencias municipales que permitieran la explotación legal del edificio como apartamentos turísticos. Consta licencia del Ayuntamiento de Madrid de 25/11/2005 para actividad de apartamentos turísticos en favor de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. (documento nº 1 de la contestación).

12º. Tal y como se desprende de los correos electrónicos entre las partes, aportados como documento 8 de la demanda, CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. no solicitó ni encargó a JURISTUR CONSULTORES la obtención de licencia municipal de explotación de cafetería.

13º En las instalaciones propiedad de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. y explotadas por CHIC HOTELES, S.L. se desarrolló una actividad de cafetería sobre la cual no había licencia. CHIC HOTELES, S.L. fue sancionada el 15/11/2013 a 3.006 euros en el expediente administrativo 117/2010/07298 por una infracción desconocida en los presentes autos. A ello se sumaron la cantidad de 601,20 euros de apremio, 380,49 euros de intereses de demora y 3,02 euros de costas.

En el expediente de suspensión de actividades nº 220/2014/08903, se dio audiencia a CHIC HOTELES, S.L., previa a la suspensión y cese de la actividad, por el ejercicio de la actividad de cafetería como uso asociado a la actividad de apartamentos turísticos sin la preceptiva licencia.

El 14/01/2011 CHIC HOTELES, S.L. puso en conocimiento de JURISTUR CONSULTORES que no existía licencia de explotación de la misma. JURISTUR CONSULTORES contesta en el mes de febrero que es imprescindible obtener dicha licencia. Por correo de 21/03/2011 CHIC HOTELES, S.L. pone en conocimiento de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. que, en virtud del contrato de 15/02/2007, es la arrendadora la que debe obtener la licencia. El 13/04/2011 CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. contesta a CHIC HOTELES, S.L. que la responsabilidad de obtener la licencia es de JURISTUR CONSULTORES.

CUARTO.- Conclusión.

i.-Rebus sic stantibus.

Dice la STS de 17/01/2013 queLa cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00 ). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa ( SSTS 10-2-97 , 15-11-00 , 22-4-04 y 1-3-07 ), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria ( SSTS 20-5-97 y 23-6- 97)

(...)

Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos:

'Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato'.

Se pretende por la defensa de CHIC HOTELES, S.L. la nulidad del pacto decimoséptimo e) del contrato de 15/02/2007 en el que se recoge como causa de resolución del contrato por la obtención de unos resultados de explotación, durante cinco anualidades consecutivas, que no permitan el recibo por parte de la sociedad arrendadora de ninguna cantidad en concepto de Renta Variable. Basa su pretensión en la crisis sobrevenida durante los años 2008 en adelante, que afectó, como a todos los sectores, al sector hotelero. Máxime cuando, por la situación geográfica, el hotel está destinado a alojamiento de personas relacionadas con la industria. Porta para ello un informe pericial.

Sin entrar a discutir la alteración de las circunstancias económicas que se tuvieron en cuenta en la celebración del contrato, hemos de centrarnos en la petición de la parte (teniendo siempre en cuenta el principio de justicia rogada que rige en nuestro ordenamiento Jurídico procesal): CHIC HOTELES, S.L. pretende la nulidad de la cláusula, cuando la jurisprudencia y la doctrina han señalado como consecuencias de la apreciación de la reglarebus sic stantibusen los casos en que, aun con carácter excepcional, o bien la resolución o extinción de la relación jurídica en cuestión, o bien la que propugna un efecto meramente modificativo, de reajuste o de revisión, encaminado a 'compensar el desequilibrio de las prestaciones'. La STS de 17/01/2013 parece inclinarse por esta solución menos drástica, al finalizar el párrafo en que enumera las circunstancias que podrían motivar la aplicación de la reglarebus sic stantibusseñalando la necesidad de valorar las posibilidades 'de mantener el contrato como alternativa preferible a la de su ineficacia'. Ahora bien, en ningún caso se habla de nulidad, pues no es una institución aplicable al caso.

Es por ello que debemos desestimarab initiodicha pretensión de la actora reconviniente.

ii.- Condena a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad de 336.552,59 euros, más intereses en concepto de reintegro de inversiones por explotación.

Respecto de dicha pretensión hay allanamiento de las reconvenidas, por lo que procede la condena al pago de las mismas.

Debemos, aun así, hacer las siguientes precisiones:

- En primer lugar, que no estamos ante una sentencia de carácter constitutivo que liquide unos daños y perjuicios y condene a los mismos, es decir, no es un supuesto donde el derecho de crédito nace con la sentencia.

- Es por ello que, por los que se refiere a las cantidades adeudadas por el concepto de reintegro de inversiones por explotación, habrá que estar a la fecha del nacimiento del crédito, o de los distintos créditos agrupados en ese concepto, a fin de dar a los mismos el tratamiento concursal que corresponda.

- Efectivamente, dice el artículo 58 LC queSin perjuicio de lo previsto en el artículo 205, declarado el concurso, no procederá la compensación de los créditos y deudas del concursado, pero producirá sus efectos la compensación cuyos requisitos hubieran existido con anterioridad a la declaración, aunque la resolución judicial o acto administrativo que la declare se haya dictado con posterioridad a ella.

En caso de controversia en cuanto a este extremo, ésta se resolverá a través de los cauces del incidente concursal.

La parte demandada de reconvención se allana a la cantidad, pero no a la reconvención porque considera que ni la deuda era líquida ni exigible antes del concurso. Por su parte, la actora reconviniente alega (y prueba con la documental de la propia actora en la demanda principal, documento nº 4 de la demanda. Dicho documento es una propuesta de CHIC HOTELES, S.L. a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L., fechada por esta última en su demanda a mediados del año 2009, donde ya se reclamaba la cantidad de 256.862,85 euros. Es más, la propia CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. aporta en dicho documento un desglose de dicha cantidad, por cuantías y fechas en los años 2007 y 2008. Habiendo sido aportado por la parte, hace prueba de todo aquello en lo que le pueda perjudicar, por lo que podemos tener por probado que, al menos, a 31/12/2008, dicha cantidad estaba vencida, era líquida y exigible, pues así se infiere expresamente del contrato de arrendamiento de industria.

Por tanto, procede acordar la compensación de las deudas recíprocas entre ambas partes por cuantía de 256.862,85 euros. Respecto de la cantidad restante, 79.689,74 euros, nada prueba ni dice CHIC HOTELES, S.L. Lo cierto es que la AC y CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. se allanan sin más, pero carecemos de toda prueba que acredite el gasto, a qué obedece, su pago por CHIC HOTELES, S.L. y la fecha del mismo. Por tanto, sin poder desestimar la reclamación, declaramos no haber lugar a la compensación por imperativo del artículo 58 LC .

iii.- Incumplimiento resolutorio.

Se ha declarado probado, porque en ningún momento ha sido discutido por CHIC HOTELES, S.L., que el arrendatario dejó de satisfacer todo o parte de la deuda desde el ejercicio 2012. Es por ello que, a fecha de demanda y sin perjuicio de las rentas vencidas y no satisfechas constante el incidente, CHIC HOTELES, S.L. adeuda a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. la cantidad de 266.370,07 euros.

Dicho incumplimiento por parte de CHIC HOTELES, S.L. podemos calificarlo como esencial y, por tanto, resolutorio al amparo del artículo 1124 CC . Así, La jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo ( STS, entre otras, 1046/1994, de 18 noviembre ) requiere, como requisitos de ejercicio de la acción consignada en al artículo 1124 CC , que estemos ante un supuesto de obligaciones recíprocas; que haya un incumplimiento por parte de uno de los obligados, sin que se exija por la más moderna jurisprudencia del Alto Tribunal una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, bastando que por una de las partes no se cumpla a lo que viene obligado, frustrando la finalidad económica de la relación contractual ( STS de 9 de marzo de 2005 ); que la parte que reclama haya cumplido con lo que le incumbe. Así dice la SAP de Soria de 17 de febrero de 1999 que 'la Jurisprudencia del Tribunal Supremo apunta que sólo se puede hablar de verdadero y propio incumplimiento si con la conducta de una de las partes se frustran las legítimas expectativas de la contraparte generadas a partir de la celebración del contrato, pero también es imprescindible que quien pretenda la resolución o el cumplimiento haya cumplido por su parte (Sentencias de 15 febrero, 16 abril y 10 mayo 1991).'

Ahora bien, CHIC HOTELES, S.L. opone un incumplimiento previo de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L., lo que enervaría la facultad de resolver el contrato a instancia de la arrendadora. Efectivamente, estaríamos ante un supuesto de excepción de contrato no cumplido, conforme a la cual, respecto del incumplimiento previo de una de las partes, es de aplicación la llamadaexceptio non adimpleti contractussegún la que, ante la falta de cumplimiento de una de las partes a lo que viene obligado en virtud el contrato, se impide que éste reclame a la contraparte el cumplimiento de sus obligaciones sin que cumpla u ofrezca cumplir con lo que le incumbe. Si bien la jurisprudencia del TS ( SSTS 20 de junio de 1990 y 27 de diciembre de 1995 , entre otras) entiende que dicha excepción no es aplicable cuando existen incumplimientos provocados por otro anterior de la contraparte, sin perjuicio de que, 'en caso deincumplimientos dobles, se haga necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica' ( STS 109/2007, de 12 de febrero ).

Pues bien, teniendo en cuento lo anterior, concluimos:

- Que se ha declarado probado que CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L., faltando a las obligaciones dimanantes del contrato de 15/02/2007, no gestionó la obtención de la licencia de funcionamiento de la cafetería de las instalaciones arrendadas. No es factible, como hace, que la arrendadora impute la responsabilidad al gestor con el que contrató la obtención de dicha licencia. Primero, porque frente al arrendatario, el responsable es el arrendador, no el tercero subcontratado. En segundo lugar, porque ha quedado probado que en la hoja de encargo al gestor no se encontraba la obtención de dicha licencia.

- Derivado de dicho incumplimiento CHIC HOTELES, S.L. pretende la condena de la arrendadora al pago de la multa por infracción administrativa por funcionamiento de la cafetería sin licencia. Ya se ha dicho que, por un lado, se reclama el doble de la sanción; por otro se reclaman apremios e intereses de demora no imputables a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L., sino a CHIC HOTELES, S.L., en su caso. Además no se ha acreditado el origen de la sanción, ni su pago, por lo que se debe desestimar la misma.

- Ello no obstante, dicho incumplimiento no puede calificarse de esencial, ya que el negocio de cafetería, por la propia redacción del contrato, que lo calificada de anejo a las instalaciones hoteleras, y por el precio inferior de arrendamiento, es secundario al arrendamiento principal de industria hotelera.

- Pero a mayor abundamiento, no podemos admitir que por parte de CHIC HOTELES, S.L. se haya estado funcionando hasta, al menos, 2009, sin dicha licencia sin que conste reclamación alguna y ahora pretenda oponer dicho incumplimiento como hecho impeditivo de la acción de resolución del contato.

A este respecto hay que traer a colación la jurisprudencia del Tribunal Supremo relativa a la doctrina de los actos propios contenida, entre otras, en sus sentencias de fecha 27 de septiembre de 2007 , 6 de abril de 2006 y 22 de octubre de 2008 . La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:

* que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente;

* que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior;

* que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado ( SSTS de 30 de enero de 1999 , 25 de julio de 2000 , 28 de octubre 2009 , 16 de febrero y 20 de marzo 2012 ).

Más recientemente, la STS 301/16, de 5 de mayo (por todas), ha dicho queLa doctrina de esta Sala sobre los actos propios impone un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia (sentencia 1/2009, de 28 de enero y las que en ella se citan). Para que sea aplicable esa exigencia jurídica se hace necesaria la existencia de una contradicción entre la conducta anterior y la pretensión posterior, pero, también, que la primera sea objetivamente valorable como exponente de una actitud definitiva en determinada situación jurídica, puesto que la justificación de esta doctrina se encuentra en la protección de la confianza que tal conducta previa generó, fundadamente, en la otra parte de la relación, sobre la coherencia de la actuación futura ( sentencias núm. 552/2008, de 17 de junio , 119/2013, de 12 de marzo , y 649/2014, de 13 de enero de 2015 ). Esta doctrina responde a la necesidad de proteger la confianza legítima creada por la apariencia derivada del comportamiento de una de las partes, que induce a la otra a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado. Por eso se exige que tales actos constituyan la expresión inequívoca del consentimiento y que no haya ningún margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia para producir o modificar un derecho.

- Es más, como se ha dicho más arriba, los efectos de la excepción de contrato no cumplido es la de impedir la exigencia del cumplimiento forzoso del artículo 1124 CC , no la de pedir su resolución.

- Por todo lo anterior, debemos resolver el contrato de arrendamiento de industria de 15/02/2007 celebrado entre CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. y CHIC HOTELES, S.L. que tenía por objeto la explotación hotelera del edificio sito en la finca de la calle Santa Leonor 24-26 de Madrid, propiedad de la actora.

- Debemos condenar a CHIC HOTELES, S.L. a pagar a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. la cantidad de 266.370,07 euros, más las rentas que se devenguen constante el proceso.

QUINTO.- Costas.

En cuanto a la declaración sobre las costas, son de aplicación los artículos 394 LEC y 196.2 de la Ley Concursal .

VISTOS los preceptos legales citados, los invocados por las partes y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

A.- Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación de CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. contra CHIC HOTELES, S.L., por lo que:

1º. Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de industria de 15/02/2007 celebrado entre CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. y CHIC HOTELES, S.L. que tenía por objeto la explotación hotelera del edificio sito en la finca de la calle Santa Leonor 24-26 de Madrid, propiedad de la actora.

2º. Condeno a CHIC HOTELES, S.L. a pagar a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. la cantidad de 266.370,07 euros, más las rentas que se devenguen constante el proceso, más los intereses desde la interposición de la demanda incidental.

3º. Sin expresa condena al pago de las costas.

B.- Estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la representación procesal de CHIC HOTELES, S.L. contra CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. y AC, por lo que:

1º. Condeno a CAMPUS EMPRESARIAL ALCARREÑO, S.L. a pagar a CHIC HOTELES, S.L. la cantidad total de 336.552,59 euros en concepto de reintegro de inversiones por explotación.

2º De dicha cantidad, acuerdo la compensación de las deudas recíprocas entre ambas partes por cuantía de 256.862,85 euros. Respecto de la cantidad restante, 79.689,74 euros, procédase a su reconocimiento en el concurso principal, con el tratamiento concursal que corresponda.

3º. Sin expresa condena en costas.

Notifíquese esta sentencia a las partes con indicación de que contra la misma no cabe recurso, sin perjuicio de que pueda reproducirse la cuestión decidida en la apelación más próxima, siempre que hubieran formulado protesta en el plazo de cinco días; y poniendo en las actuaciones certificación de la misma, inclúyase la presente en el Libro de Sentencias.

Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Juez que la dictó, constituido en Audiencia Pública en el mismo día de la fecha, de lo que yo, el Secretario, doy fe, en lugar y a fecha anterior.