Sentencia Civil 151/2024 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 6, Rec. 771/2021 de 15 de abril del 2024

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Burgos, ejercita en esta litis acción fundada en el art. 7 de la LPH, a fin de que se condene a la mercantil demandada, Minux Edificación y Energía SL, a realizar, a su costa, las obras precisas para restituir la fachada posterior del edificio, propiedad de dicha Comunidad, al estado en que se encontraba antes de que se abriesen los dos huecos en los que han instalado dos puertas metálicas que comunican sus locales con la terraza comunitaria, absteniéndose de ejecutar en lo sucesivo cualquier tipo de obra que recaiga o afecte a cualquiera de los elementos comunes de dicho edificio sin haber obtenido la preceptiva autorización de la Comunidad demandante.

Señala la parte actora que la mercantil demandada es propietaria de los dos locales situados en las plantas inferiores de edificio de la Comunidad demandante, habiendo llevado a cabo, a finales de agosto y primeros de septiembre de 2021, obras consistentes en la apertura de dos puertas en la fachada posterior del edificio indicado, las cuales permiten el acceso desde los referidos locales a las terrazas comunitarias, sin haber solicitado ningún tipo de permiso o autorización a la Comunidad de propietarios. Ello supone una alteración de un elemento común, como es la fachada, que además repercute en otro elemento común que es la terraza comunitaria, infringiendo los arts. 7 y 9 de la LPH.

Se opone la mercantil demandada Minux Edificación y Energía SL a las pretensiones deducidas contra ella, alegando que las obras realizadas se encuentran genéricamente autorizadas por los Estatutos de la Comunidad, tratándose de unas obras que no menoscaban o alteran la seguridad del edificio, ni su estructura general, ni su configuración exterior y no perjudican los derechos de otros propietarios, para las cuales además se ha obtenido la preceptiva licencia urbanística.

Añade la defensa de la parte demandada que el Tribunal Supremo ha fijado una jurisprudencia tendente a flexibilizar la interpretación del art. 7 de la LPH, permitiendo la realización, por parte de los propietarios de los locales o bajos comerciales de obras como las que aquí nos ocupan.

Por último, se plantea la existencia de un abuso de derecho por parte de la Comunidad de propietarios, ya que la misma ha venido permitiendo a diversos propietarios la apertura de huecos en la cubierta del edificio.

La representación de la parte demandada, con fundamento en los razonamientos expuestos anteriormente, formula demanda reconvencional frente a la Comunidad de propietarios demandante, solicitando que se declare la nulidad del acuerdo adoptado en la junta general extraordinaria celebrada por dicha Comunidad en fecha 22 de septiembre de 2021, bajo el número uno del orden del día, en lo que se refiere a las obras realizadas y proyectadas por Minux Edificación y Energía SL.

La Comunidad de propietarios se opone a la reconvención, puntualizando que, dentro del catálogo de actuaciones permitidas a los copropietarios por el artículo 2 de los Estatutos, sin necesidad de consentimiento del resto de condueños, no se encuentra la apertura de puertas que comuniquen los locales de los sótanos con las terrazas situadas por encima de la planta de garajes. Por ello, considera que el acuerdo de la junta tendente a reclamar la restitución de los elementos comunes alterados por la contraparte no es contrario a la ley y a los estatutos, y ha sido adoptado con abuso que debe, reiterando lo expuesto en su demanda principal.

En la audiencia previa celebrada el 12 de septiembre de 2022 se admitió la ampliación de la demanda a las nuevas obras ejecutadas en la misma fachada del edificio en la que se ubican las obras de apertura de huecos cuya restauración a su situación anterior se ha instado en la demanda principal.

SEGUNDO.- No es un hecho controvertido que la mercantil Minux Edificación y Energía SL es propietaria de los dos locales sitos en los bajos del edificio ubicado en la DIRECCION000, de Burgos en los cuales ha realizado obras según el proyecto de ejecución para implantación de hostal de dos estrellas elaborado por don Jorge y visado el 5 de agosto de 2021, como consecuencia de las cuales se han abierto huecos en la fachada posterior del edificio que da a una terraza comunitaria. La cuestión a dilucidar es si tales obras suponen una alteración tal de un elemento común que necesita de autorización de la Comunidad de propietarios para su ejecución, de conformidad con lo dispuesto en el art. 7 de la LPH y si los estatutos de la misma permiten su realización sin necesidad de recabar dicha autorización.

El art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad."

El art. 12 de la misma Ley señala, "La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos".

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido un consolidado cuerpo de doctrina sobre el régimen de las autorizaciones para realizar obras en los locales comerciales o cuando puedan afectar a elementos comunes que se contengan en el título constitutivo, recogido, entre otras, en la sentencia del Tribunal Supremo nº 306/2013, de 25 de abril, Rec. 1755/2010, en la que declara:

"Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008, de 15 de diciembre de 2008 y de 17 de febrero de 2010); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa

Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ( SSTS 15 de noviembre de 2010; 17 de enero 2012)."

TERCERO.- Ha de determinarse, pues, en el presente caso, si las obras ejecutadas por la mercantil demandada consistentes en la apertura de huecos en la fachada posterior del edificio que da a una terraza comunitaria han menoscabado o alterado la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o si perjudica los derechos de otros propietarios.

Presenta la parte demandante un informe pericial elaborado por el Arquitecto Técnico don Leonardo, en el cual llega a las siguientes conclusiones:

. Siendo necesaria la apertura de huecos para la explotación de un local con actividades permitidas por los Estatutos del edificio;

. Siendo positiva la resolución del Exmo. Ayuntamiento de Burgos ante la apertura de un hostal en dicho edificio, induciendo a la necesidad de ejecutarse dichos huecos, incluyendo las fachadas en las cuales puede habilitarse;

. Estando incluida como obra admitida la reconfiguración de la fachada dentro del PGOU de Burgos en la zona donde se ubica la edificación;

. Y tratándose de obras de acondicionamiento interior de locales comerciales no afectando a la estructura ni a la estabilidad del edificio;

Considera que la ejecución de las obras necesarias para la explotación del local comercial, incluye la apertura de huecos para cumplir con la normativa vigente en cuanto a seguridad, salubridad e higiene contenidas en los documentos básicos del Código Técnico de Edificación, así como para la habitabilidad de dichos espacios para el uso residencial público por la necesidad de iluminación y ventilación natural en zonas habitables.

El perito judicial, don Mariano, en su informe obrante en autos, en la visita de inspección efectuada al edificio objeto del presente litigio, en fecha 14 de diciembre de 2022 constata que en la fachada del mismo de la DIRECCION001 se han realizado las siguientes actuaciones:

. Eliminación de los ocho huecos de iluminación ejecutados con fábrica de pavés.

. Apertura de los 8 huecos de mayores dimensiones en cuanto a su dimensión de altura y en una posición más o menos coincidente con los anteriormente existentes. Estos huecos se sitúan sobre las estancias que daban a esa fachada, dando la iluminación y ventilación a éstas.

. Apertura de rejillas de expulsión de aire del sistema de ventilación. Se han ejecutado una rejilla longitudinal de 3,10 × 0,30 m y dos rejillas de 0,30 × 0,30 m.

. Colocación de cuatro puntos de iluminación con focos.

En opinión de dicho perito estas obras de modificación de la fachada posterior del edificio no redundan directamente en perjuicio de los otros copropietarios por afectación a algún elemento privativo, dado que la apertura de huecos en la fachada y produce vistas directas, ni indirectas, al situarse en el mismo plano que el resto de huecos del edificio; en cuanto a la colocación de rejillas de expulsión de aire de ventilación, entiende que no debería tener ninguna objeción si su colocación ha sido la correcta.

Asimismo, y en relación con las conclusiones efectuadas por el perito Sr. Leonardo, señala que las obras de adaptación de un local en bruto para uso de hostal, requiere, para cumplir con las condiciones administrativas municipales y entre otras, para cumplir en cuanto a las condiciones establecidas en el Código Técnico de la Edificación de seguridad, salubridad y habitabilidad, así como también a las establecidas de iluminación y ventilación del PGOU de Burgos, las de:

. Licencia de obra y ambiental que apruebe el proyecto, con la posibilidad de modificar las fachadas con la inclusión de huecos, tal y como figuran en el proyecto aprobado.

. La de apertura de huecos de ventilación e iluminación.

En cuanto a la no afectación estructural, ni a la estabilidad del edificio, estos aspectos atienden a criterios de la aprobación de la Comunidad de propietarios, afirma que no sería necesaria ésta, al no haber habido modificación de la estructura.

Por tanto, sostiene que, a nivel de actuaciones técnicas todas son necesarias, y comparte las conclusiones establecidas en el informe del citado perito don Leonardo.

Ha de puntualizarse, con carácter previo, que los anteriores informes periciales son de carácter técnico y en este sentido han de entenderse sus conclusiones cuando afirman que es necesaria la apertura de huecos para la explotación de una actividad de hostal en los locales propiedad de la mercantil demandada y que la obra ejecutada al abrir los huecos de la fachada de la DIRECCION001 no afecta a la estructura ni a la estabilidad del edificio. Del mismo modo han de entenderse que las licencias otorgadas por el Excmo. Ayuntamiento de Burgos, las cuales se conceden siempre sin perjuicio de los derechos de tercero.

Con un mero vistazo a los alzados realizados por el perito judicial de la fachada de la DIRECCION001 y a las fotos del estado de la misma antes y después de las obras ejecutadas, puede apreciarse que los ocho huecos de iluminación existentes se han convertido en ocho puertas que dan acceso a la terraza comunitaria, actuación que considera esta juzgadora que modifica de un modo sensible la configuración exterior de la fachada, además de la utilización de la terraza comunitaria. Por ello, entiendo que es necesaria la autorización de la Comunidad de propietarios para llevar a cabo esa modificación en la fachada.

La mercantil demandada Minux Edificación y Energía SL alega que las obras realizadas se encuentran genéricamente autorizadas por los Estatutos de la Comunidad, el cual en su artículo segundo dispone: "Los propietarios de locales de planta de NUM000, pueden dividir éstos, tanto vertical como horizontalmente, doblar su volumen en cuántas plantas permitan las normas municipales, segregar parte de tales locales, dividirlos, agregarlos o agruparlos con otros y comunicarlos entre sí, con predios del mismo edificio o edificios colindantes, sumando o dividiendo cuotas de participación sobre el valor total del inmueble, aun cuando pertenezcan a edificios colindantes; realizar obras de distribución, decoración o instalaciones necesarias para su explotación, así como conexión con desagües del edificio, redes de agua, luz, alcantarillado, y cualquier otro servicio del que goce el edificio, pasando tuberías por el techo de la planta de NUM001 a través de elementos comunes o privativos (de modo que no perturbe su uso) para la instalación de bajantes y desagües hasta conectar con las generales de la casa o hacerlas independientes. Los propietarios de los locales vendrán obligados a poner un contador individual para concretar el gasto de agua fría, desde el momento en que comience su actividad. Para la realización de los actos contenidos en el presente artículo, los propietarios de los locales afectados, no necesitarán el consentimiento de los demás condueños. Los locales de planta de NUM000 podrán ser destinados a cualquier actividad industrial, comercial, profesional o de servicios(...)"

Pues bien, de la anterior redacción no se deduce que los Estatutos de la Comunidad de propietarios eximan a los propietarios de los locales comerciales de la preceptiva autorización de la junta de propietarios para modificar la configuración externa de las fachadas, que constituyen elementos comunes, ni tampoco para modificar el uso de la terraza comunitaria, ya que las obras a que se refiere son las relativas a la distribución, decoración o instalaciones necesarias para su explotación, relativas a la conexión con desagües, redes de agua, luz y alcantarillado, otorgando un permiso para segregar o agregar los referidos locales, pero no se menciona, como ya ha señalado, la modificación de la configuración externa de las fachadas y el acceso directo de los locales a las terrazas comunitarias para su utilización por los mismos.

CUARTO.- Se invoca por la defensa de la entidad demandando que el Tribunal Supremo ha fijado una jurisprudencia tendente a flexibilizar la interpretación del art. 7 de la LPH, permitiendo la realización, por parte de los propietarios de los locales o bajos comerciales de obras como las que aquí nos ocupan, mencionando diversas sentencias de dicho Tribunal en este sentido, las cuales tratan de supuestos distintos del presente ya que se refieren más bien a obras de acondicionamiento de los locales comerciales, colocación de letreros y carteles o decoración exterior de los locales, obras que entiendo que son de carácter menor.

Menciona la parte demandada la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 10ª, número 327/2021 de 16 de junio, en la que la reforma consistía en alargar una ventana hasta el suelo y la instalación de una puerta, concluyendo que esta actuación no supone perjuicio alguno, y se encuentra autorizada por los Estatutos de la Comunidad, autorización que ha de ponerse de relieve no existe en este caso. Reitera la doctrina jurisprudencial, según la cual "cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando, como consecuencia natural de lo anterior, la apertura de una salida de la finca matriz, si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la Comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del derecho".

En el presente supuesto, como he señalado, si bien la concreta modificación de la configuración exterior de las fachadas no se encuentra autorizada por los Estatutos, podría resultar de aplicación la doctrina jurisprudencial que acabo de transcribir. No obstante, entiendo que el caso que nos ocupa no es el descrito en dicha doctrina, dado que, según se puede comprobar en el proyecto de ejecución, los diferentes apartamentos en los que se han dividido los dos locales propiedad de la entidad demandada tienen una puerta de acceso a los mismos sin necesidad de abrir otra puerta en la fachada, por lo que la obra consistente en alargar los huecos de luz existentes hasta el suelo, colocando una puerta, no aparece como imprescindible para la utilización de los locales para la implantación de un negocio de hostelería, en concreto de un hostal, pues bastaba con ampliar los huecos existentes para utilizarlos de ventana si la luz no era suficiente.

Por ello, considero que la modificación exterior de la fachada llevada a cabo por la empresa demandada no se encuentra amparada por la jurisprudencia mencionada ni justificada por la necesidad de la explotación del negocio que pretende desarrollar en dichos locales de su propiedad, máxime cuando las puertas construidas dan acceso a la terraza comunitaria, no a la calle y los locales cuentan ya con un acceso a la calle a través de los portales. Suponiendo, además, este acceso directo a la terraza común una modificación de la configuración de dicha terraza y de su uso.

QUINTO.- Se alega también en la contestación a la demanda, la existencia de un abuso de derecho por parte de la Comunidad de propietarios, ya que la misma ha venido permitiendo a diversos propietarios la apertura de huecos en la cubierta del edificio.

Obran en autos las actas de las Juntas generales ordinarias celebradas por la Comunidad de propietarios demandante en fechas 4 de noviembre de 2004, 10 de noviembre de 2005, 3 de diciembre de 2008 que fue extraordinaria, y 25 de septiembre de 2012. De su examen se colige que dicha Comunidad autorizó a los copropietarios la ejecución de obras consistentes en concreto en unir una vivienda al trastero superior o al local bodega de la planta NUM000, con arreglo a las condiciones que es especificaron por la Comunidad, habiéndose efectuado tales obras en un total de tres viviendas, según se constata en la junta de 13 de diciembre de 2008.

La parte demandada aporta informe pericial elaborado por don Jorge en el que, en relación con este tipo de obras, constata que la vivienda del portal NUM002 presenta una reforma respecto de la distribución de los planos finales de obra comunicando los trasteros de la planta sótano, abriendo un hueco en el forjado; la vivienda de del portal NUM003, presenta también una reforma respecto de los planos finales de obra, habiéndose construido una escalera de comunicación de la vivienda con el piso superior localizado bajo cubierta del edificio, habiendo abierto un hueco en el forjado para ello; y la vivienda del portal NUM004, la cual no presenta diferencias de distribución respecto de los planos finales, señalando que se inspecciona la planta bajo cubierta, en la que se encuentra en el trastero correspondiente a dicha vivienda, el cual está dividido en dos estancias, contando con tres ventanas en total de tejado, desconociéndose cuándo sean instalado dichas ventanas.

Concluye dicho perito que en diferentes viviendas y trasteros del inmueble se ha realizado obras de reforma, con afectación de elementos estructurales, que no han sido objeto de autorización municipal, ni de Técnicos competentes que se responsabilicen de las obras realizadas, obras que puedan afectar a la estructura, precisando intervención de Arquitecto y Aparejador.

Pues bien, el acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios demandante en la junta general extraordinaria de 22 de septiembre de 21, impugnado por la parte demandada, no puede considerarse discriminatorio para la misma, ni que entrañe un abuso del derecho ya que la comunicación entre las viviendas y los trasteros viene permitida por los Estatutos de la comunidad y las pequeñas ventanas abiertas en el tejado del edificio por algunos de los copropietarios, si bien alteran la configuración externa de la cubierta, no es apreciable a simple vista, y no perjudica a ningún otro propietario. Sin embargo, la actuación llevada a cabo por la demandada en la fachada de la DIRECCION001, consistente en abrir ocho puertas a la terraza común, modifica de un modo patente la configuración exterior de la fachada y afecta a la utilización de la terraza común a la que dan acceso dichas puertas.

En definitiva, y por todo lo expuesto procede la estimación parcial del Punto primero del suplico de la demanda, condenando a Minux Edificación y Energía SL a realizar a su costa las obras que resulten precisas para restituir la fachada posterior del edificio propiedad de la Comunidad demandante al estado en el que se encontraba antes de abrirse los huecos en los que se han instalado puertas metálicas que comunican sus locales con la terraza comunitaria. No cabe estimar el segundo punto del suplico en el que se solicita que se condene a la citada demandada abstenerse en lo sucesivo de ejecutar cualquier tipo de obra que recaiga o afecte a cualquiera de los elementos comunes del edificio perteneciente a dicha Comunidad sin haber obtenido el preceptivo permiso o autorización de la misma, toda vez que se trata de una petición de condena de futuro genérica que no puede concederse de un modo tan amplio.

Como consecuencia de lo anterior, procede desestimar la demanda reconvencional interpuesta por Minux Edificación y Energía SL frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Burgos, al no considerar esta juzgadora que el acuerdo impugnado en dicha demanda sea nulo.

SEXTO.- Al dictarse sentencia estimatoria parcial de la demanda principal frente a Minux Edificación y Energía SL, no cabe hacer expresa imposición de las costas causadas, según dispone el art. 394.2º de la LECiv.

Desestimada la demanda reconvencional frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Burgos, las costas deben ser impuestas a la parte demandante, en cuanto que ha sido vencida en juicio, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 de la LECiv.

En atención a todo lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general aplicación,