Sentencia Civil 171/2024 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 1, Rec. 722/2022 de 25 de abril del 2024

I.- La parte actora es propietaria de la vivienda que ocupa toda la planta NUM000 del edificio sito en Burgos, DIRECCION000. Inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Burgos. Tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004, Finca NUM005. Vivienda que ocupa toda la planta NUM001 del edificio sito en Burgos, DIRECCION000. Inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Burgos. Tomo NUM006, Libro NUM007, Folio NUM008, Finca NUM009 y vivienda que ocupa toda la planta NUM010 del edificio sito en Burgos, DIRECCION000. Inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Burgos. Tomo NUM006, Libro NUM007, Folio NUM011, Finca NUM012.

Alega la parte actora que el 1 de junio de 2022 se celebró junta de propietarios para la presentación y aprobación de cuentas anuales de los ejercicios de 01/04/2019 a 31/03/2020, 01/04/2020 a 31/03/2021 y 01/04/2021 a 31/03/2022, presentación de presupuesto de gastos para el próximo ejercicio para su aprobación y renovación de cargos.

El acta de dicha Junta recoge "partidas fuera de presupuesto de Fernando, se ha enviado junto con la convocatoria, la factura final de obra de la empresa que realiza la obra, son trabajos que han ido surgiendo y han sido necesarios para la correcta finalización de la obra, dando el visto bueno el Arquitecto y el Presidente, en su momento, no habiendo podido trasmitirlo a los propietarios en junta al ser en un momento que por razones sanitarias debido a la Covid no se podían realizar, y había que seguir la obra. Se aprueba por mayoría el pago de esta factura con el voto en contra de los pisos NUM000 y NUM001, que manifiestan no estar de acuerdo por no haber sido aprobada en junta". Refiere la parte actora que no está incluida su aprobación en el orden del día y que la cuantía de 18.995,12€ no ha sido aprobada por parte de la CP. Alega, además, la parte actora, que la situación del COVID no puede servir de base para la adopción de la medida.

Subsid iariamente la parte actora alega que debería abonar 12 mensualidades de gastos ordinarios, es decir, 3006,96€.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que la CP aprobó la supresión de barreras arquitectónicas con instalación de ascensor y reforma de fachada posterior con un primer presupuesto de 148.399,06€ que ha sido modificado y ampliado en varias ocasiones, contratando para la ejecución de la obra civil a don Fernando. Según refiere la demandada, la actora no puede alegar desconocimiento de la factura por cuanto se remitió junto con la convocatoria de la Junta de propietarios a la que acudió, junto con las cuentas anuales y reparto. Por otro lado, alega la demandada que las partidas incluidas en la factura eran necesarias e imprescindibles para la correcta ejecución de la obra, además de urgentes. Finalmente, señala la parte demandada que la aprobación de la instalación del ascensor tuvo lugar el 1 de julio de 2020 y la obra se ejecutó en periodo de pandemia, quedando prohibida la celebración de Juntas hasta el 31 de diciembre de 2021. Finalmente alega la parte demandada que las cuentas anuales donde se incluye este gasto fueron aprobadas sin que la parte actora las haya impugnado, por lo que no puede discutirse este extremo y añade que el presupuesto aceptado y aprobado en Junta el 9 de octubre de 2018 lo fue por 148.399,06€ ampliado en 11.600€ +IVA, siendo la liquidación definitiva de 131.946,85€ por lo que las partidas ejercitadas no han causado perjuicio económico alguno a la actora

La parte demandada se opone igualmente a la pretensión subsidiaria, alegando que las obras ejecutadas eran para la eliminación y supresión de barreras arquitectónicas, por lo que no opera la limitación de 12 mensualidades del art. 17.2LPH.

II.- El artículo 18 de la LPH señala "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

La parte actora no impugna el acuerdo alcanzado el 1 de junio de 2022 en su totalidad, sino únicamente en cuanto a la inclusión y aprobación de una factura por trabajos realizados por DIRECCION001, fuera del presupuesto para la ejecución de obras de supresión de barreras arquitectónicas.

La parte actora alega, como primera causa de impugnación, que desconocía la existencia de dicha factura y no estaba contenida su aprobación en el orden del día, sin embargo, ello no es así.

En primer lugar, el documento 5 de la demanda, convocatoria de la Junta de Propietarios para el día 1 de junio de 2022, recoge el orden del día, en el que incluye la presentación y aprobación de las cuentas anuales de 2019, 2020, 2021 y 2022 hasta el 31 de marzo, dentro de las que se encuentra precisamente la aprobación de la factura litigiosa, emitida según acredita el documento 8 de la demanda, el 3 de diciembre de 2021, y respecto de las obras de eliminación de barreras arquitectónicas ya aprobadas por la CP en Junta de 9 de octubre de 2018 por un importe de 148.399,06€ (documento 2 de la contestación). Pues bien, es evidente que la aprobación de la factura ha de incluirse en las cuentas anuales cuya aprobación pretendía la Junta de 1 de junio de 2022, y por tanto, se considera incluida en el orden del día.

En segundo lugar, alega la parte actora desconocimiento de la factura, sin embargo, tal como consta en el acta impugnado, se hace constar que se ha enviado junto con la convocatoria, factura final de la obra de la empresa ejecutante, sin que la actora pusiera de manifiesto en ese momento su desconocimiento, sino que únicamente se oponen por no haber sido aprobada en junta, es más, se aporta como documento 7 de la demandada email de la convocatoria remitido a los propietarios y recibido por la actora, puesto que acudió a la Junta, que acompaña factura de obras fuera de presupuesto, por lo que esta causa de impugnación tampoco puede ser acogida.

En segundo lugar, alega la parte actora que la factura por las obras fuera de presupuesto no ha sido aprobada en Junta.

Alega la parte demandada que las partidas ejecutadas eran necesarias e imprescindibles para ejecutar las obras de supresión de barreras y además, eran urgentes.

Debemo s partir de que tales obras ya fueron aprobadas en junta de propietarios de 9 de octubre de 2018 (documento 2 de la contestación) por un importe de 148.399,06€, presupuesto que ampliado en 11.700€ en Junta de 27 de marzo de 2019 (documento 5 de la contestación) y en Junta de 1 de julio de 2020, mediante la aprobación de instalación de ascensor por la escalera, contratando para ello a don Fernando. En este momento, y debido a la situación de crisis sanitaria por COVID, resulta de aplicación el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 y en concreto, el artículo 2 del que señala:

"Artíc ulo 2. Suspensión de obligaciones y prórrogas.

1. La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021.

2. Durante el mismo período, queda igualmente suspendida la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

3. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto- ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido", estableciendo el art 3: "1. Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021. Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones mencionadas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que sí requieran acuerdo de la junta.

2. En el supuesto previsto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y

b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.

3. En el supuesto previsto en este artículo, será también posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto.

A efectos del artículo 15.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.

4. No obstante lo dispuesto en este artículo, la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables.

5. A los efectos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, será causa de impugnación de los acuerdos adoptados conforme a lo dispuesto en este artículo, el incumplimiento de las garantías de participación e identificación que en él se establecen".

En este caso, por aplicación del real Decreto reseñado, estaban suspendidas las juntas de propietarios en el periodo en que las obras se ejecutaron, a excepción de las previstas en el art. 10.1b) LPH que precisamente se refieren a las actuaciones necesarias en materia de accesibilidad universal, caso que nos ocupa, ahora bien, para ello se hace preciso que los propietarios dispongan de medios técnicos necesarios y en este sentido, don Maximino, copropietario del piso NUM013 de la CP afectada, en el que reside su madre de edad avanzada, manifestó en su declaración testifical que su madre no dispone de este tipo de medios ni tiene capacidad para gestionarlos de forma eficiente.

En cualquier caso, lo cierto es que, por un lado, la ejecución de las obras para la supresión de las barreras arquitectónicas y la instalación de ascensor ya estaban aprobadas en debida forma por la Comunidad de Propietarios, siendo durante la ejecución de la obra cuando se vio la necesidad de ejecutar una serie de obras que, resultaban totalmente necesarias y urgentes, dado que, tal como recoge el informe emitido por don Onesimo junco Petrement como Director de la obra, al demoler la escalera, no prevista en el proyecto inicial, se dejaron al descubierto grandes irregularidades de los paramentos de cada planta en cuanto a plomos, composición de muros, espesores, desplomes, que hizo precisa la implantación de un andamiaje interior que garantizara la correcta medición de paramentos y niveles, la necesaria accesibilidad a todas las plantas y el aseguramiento de la estabilidad de la caja resultante de la demolición de la escalera metálica mientras se realizaba el montaje de la misma y su anclaje a los muros, revestimientos de placas de yeso laminado para evitar inestables rellenos de masa, obras que tal como puso de manifiesto el propio arquitecto en el acto de la vista, las acordó él siendo totalmente necesarias sin que pudiesen esperar a diciembre de 2021, más aún cuando la ejecución de las obras del ascensor suponía a los propietarios la imposibilidad de acceder a sus viviendas hasta su ejecución., tal como corroboró don Maximino en su testifical.

Estas obras, tal como manifestó el arquitecto director fueron dispuestas por él para la seguridad del edificio y aprobadas por el administrador y presidente de la Comunidad de propietarios.

En este sentido, el artículo 20 LPH faculta al administrador de la CP, a ejecutar las medidas que se consideren urgentes, dando inmediata cuenta al presidente, lo que no se discute, así se hizo en el presente caso, debiendo tener en cuenta que además, las obras ejecutadas estaban aprobadas en Junta de propietarios, siendo necesarias estas partidas para su ejecución completa y adecuada, tal como manifestó el arquitecto director de la obra.

Pero es más, debemos tener en cuenta que el artículo 18 de la LPH permite impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios ante los tribunales, pero sólo en casos concretos.

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Pues bien, ninguno de estos casos concurre en el presente procedimiento, dado que este acuerdo, al menos en la parte impugnada, no resulta contrario a la ley, estando la ejecución de las partidas dentro de las obras de supresión de barreras arquitectónicas, que no causan perjuicio alguno ni a la Comunidad ni, mucho menos, al propietario que actúa, por cuanto, tal como acredita la documental aporta por la parte demandada junto con su escrito de contestación, si bien el presupuesto de ejecución de las obras ascendía inicialmente a 148.399,06€ incrementado en 11.600€+IVA, lo cierto es que el documento 10 de la contestación, liquidación definitiva de presupuesto de obra de eliminación de barreras arquitectónicas, recoge una liquidación final de 131.946,85€, esto es, una liquidación inferior a la presupuestada inicialmente, aún sin tener en cuenta el importe de las partidas litigiosas, por lo que ningún perjuicio económico se ocasiona a la parte actora.

Por otro lado, señalar que la parte actora se limita a impugnar parcialmente el acuerdo alcanzado en la Junta de Propietarios de 1 de junio de 2022, en cuento a la inclusión de la partida litigiosa, sin embargo, en dicho acta se aprueban definitivamente las cuentas anuales de 2019, 2020, 2021 y hasta marzo de 2022, cuentas anuales que no han sido impugnadas dentro de plazo y, por ende, han devenido firmes e inatacables, por lo que no se puede entrar ahora a valorar sus conceptos y cantidades.

Proced e, en consecuencia, la íntegra desestimación de la demanda de conformidad con el art. 217 LEC al no haber acreditado la parte actora los hechos en los que funda su demanda.

III.- Finalmente, la parte actora pretende de forma subsidiaria, que el abono quede limitado a 12 mensualidades de gastos ordinarios, sin embargo, el art. 17.2 LPH señala "2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes", es éste apartado y no el siguiente el que resulta plenamente aplicable al caso que nos ocupa, por lo que procede igualmente, la desestimación íntegra de la petición subsidiaria.

IV.- Desestimada íntegramente la demanda se imponen las costas a la parte actora en cuanto que es parte vencida en juicio ( artículo 394.1 de la LEC).

En atención a todo lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general aplicación, y ejercitando la potestad jurisdiccional que me confieren la Constitución y las leyes