Sentencia CIVIL Juzgado de Primera Instancia - Guadalajara, Sección 6, Rec 411/2017 de 14 de Marzo de 2019

Encabezamiento

SENTENCIA

En Guadalajara, a 14 de marzo de 2019

Vistos por el Ilmo. Sr. D. Jesús Gómez Sánchez, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia num. 6 de Guadalajara los presentes autos de Juicio Ordinario 411/2017, seguidos ante este Juzgado a instancia de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 'RESIDENCIAL DIRECCION002 ' SITO EN LA CALLE001 Nº NUM036 DE YEBES (GUADALAJARA), representada por la Procuradora Dña. Francisca Román Gómez y bajo la dirección letrada de Dña. Ana Isabel Morales Parra, frente a D. Ovidio y D. Patricio representados por la Procuradora Dña. María Teresa López Manrique y bajo la dirección letrada de Dña. María José Lozoya Monmeneu, y frente a ARPADA, SA, representada por el Procurador D. Javier Álvarez Díaz y bajo la dirección letrada de D. Eduardo T. Martín Gómez, con la intervención procesal de DÑA. Elvira , representada por la Procuradora Dña. María Teresa Hernández Arroyo y bajo la dirección letrada de Dña. María Teresa Lobarte Fontecha, y con la intervención procesal de D. Romeo , representado por el Procurador D. Santos Pascua Díaz y bajo la dirección letrada de D. Miguel Moragues Tortosa y Dña. María Asunción Esteban Villar, se dicta la presente sentencia en virtud de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora Dña. Francisca Román Gómez en representación de su poderdante interpuso demanda de Juicio Ordinario en la que, después de alegar los fundamentos de hecho y derecho aplicables, solicitó que se dictase sentencia 'en la que se condene con carácter solidario, siempre que pueda individualizarse su responsabilidad, a subsanar las distintas deficiencias constructivas existentes en edificación objeto de esta litis, a la empresa constructora ARPADA, S.A. y a los aparejadores D. Ovidio Y D. Patricio a reparar los problemas constructivos, detallados en el HECHO CUARTO de nuestro escrito de demanda, con cuantos requisitos materiales y administrativos fueren necesarios (licencia de obras y demás tasas municipales, coordinador de seguridad, gestión de residuos, y dirección facultativa de las obras de reparación si fueren necesarios). Así mismo les condene al pago de las costas causadas'.

SEGUNDO.- La entidad demandada ARPADA SA solicitó la intervención provocada del Sr. Romeo y de la Sra. Elvira , arquitectos.

D. Ovidio y D. Patricio presentaron contestación a la demanda en la que después de alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables solicitaron que se dictara sentencia estimando las excepciones propuestas, y subsidiariamente dictar sentencia por la que se absuelva a lo demandados de las pretensiones deducidas en su contra con expresa condena en costas a la parte actora.

Se dictó el Auto de 9 de noviembre de 2017 en el que se estimó la solicitud de intervención provocada del Sr. Romeo y de la Sra. Elvira , acordándose el emplazamiento.

La Sra. Elvira presentó contestación a la demanda en la que después de alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables solicitó que se dictara sentencia 'estimando la excepción de falta de legitimación propuesta. Subsidiariamente recoger en sentencia la ausencia de responsabilidad de mi representada con expresa imposición de costas, en ambos casos, a la parte que nos trajo indebidamente al procedimiento'.

El Sr. Romeo presentó contestación a la demanda en la que después de alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables solicitó que se dictara sentencia por la que se desestimen íntegramente las pretensiones de la demandante, estimando las excepciones formuladas y declarando la ausencia de responsabilidad de mi representado en todos los hechos que son objeto de la misma, con expresa condena en costas a la parte que solicitó la intervención.

La entidad ARPADA, S.A. presentó contestación a la demanda en la que tras alegar los fundamentos de hecho y de derecho aplicables solicitó que se dictara sentencia por la que se desestime totalmente la demanda y se absuelva a ARPADA, S.A. de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa imposición a la actora de las costas causadas.

TERCERO.- En la audiencia previa las partes ratificaron sus escritos y realizaron alegaciones. La actora propuso documental, requerimiento al arquitecto, a los arquitectos técnicos y a la constructora de documentos, pericial de la Sra. Adrian y testifical del Sr. Aquilino . El Sr. Ovidio y el Sr. Patricio propusieron interrogatorio del Sr. Romeo , documental, testifical del Sr. Carmelo y pericial del Sr. Clemente . La entidad ARPADA SA propuso documental y pericial del Sr. Emilio . La Sra. Elvira propuso interrogatorio de la actora, de la constructora, de los arquitectos técnicos y del arquitecto, documental y pericial del Sr. Fulgencio . El Sr. Romeo propuso documental y pericial del Sr. Indalecio . Se admitieron los medios de prueba, aunque con posterioridad las partes renunciaron a los interrogatorios de parte.

CUARTO.- Se ha celebrado la vista el 14 de febrero de 2019. Se ha practicado la testifical y el interrogatorio de los peritos. Se han formulado las conclusiones y los autos han quedado vistos para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.-Alegaciones de la demanda: La comunidad demandante señala que la edificación que alberga la comunidad es una promoción formada por dos edificios con veinte portales que tiene en sótano 171 plazas de garaje y 148 trasteros, situándose en la planta baja los portales, locales comerciales y zonas comunes. La construcción fue llevada a cabo por la entidad ARPADA SA y los arquitectos técnicos que formaron parte de la dirección facultativa fueron el Sr. Ovidio y el Sr. Patricio . En la demanda se indica que los problemas constructivos que han aflorado en el edificio denotan que ni la constructora llevo a cabo un correcto cumplimiento del contrato de ejecución de obra con aportación de materiales, realizando unidades defectuosamente ejecutadas incumpliendo normas básicas de edificación, ni los técnicos a los que se les encargó la supervisión de la obra y materiales utilizados cumplieron correctamente con los servicios contratados, pues la correcta supervisión del material colocado o las unidades defectuosamente ejecutadas con una normal supervisión de la obra no hubieran pasado desapercibidas a su control. La actora alega que el certificado final de obra se suscribió el 20 de junio de 2008 y que en la Junta General Extraordinaria de 20 de octubre de 2016 se acordó facultar al presidente para iniciar acciones judiciales. En el hecho tercero de la demanda se indica que se ha requerido a la constructora ARPADA y a la promotora REYAL URBIS SA, que se encuentra en concurso, en varias ocasiones, de forma verbal y a través de escritos, para que reparen los problemas constructivos. En las páginas 4 y siguientes de la demanda la actora desglosa las comunicaciones mantenidas con la entidad promotora REYAL URBIS SA en relación a los problemas constructivos. La demandante afirma que las reparaciones y los problemas se canalizaron a través de REYAL URBIS SA, que lo comunicaba a la constructora y arquitectos técnicos demandados. También indica que al presentar concurso voluntario la promotora desatendió las reclamaciones, habiéndose dictado el auto de admisión a trámite del concurso el 4 de marzo de 2013. En el hecho cuarto de la demanda se indica que se encargó un informe a la perito Sr. Adrian en el que se han detallado las causas de las patologías y la solución propuesta para la reparación. Se hace referencia a defectos en planta baja rasante por humedades en cuarto depuradora, manchas de humedad en paramentos verticales de plazas de garaje, en techos, humedades en cuartos trasteros. También se hace referencia a defectos en solados exteriores (zonas comunes y privativas), en concreto solado ahuecado, desconchones y deterioro superficial de las baldosas. En el informe se indica que las cubiertas no transitables se han realizado con un solado de árido visto, que está suelto y presenta fisuras creando problemas de evacuación de agua al obstruir los sumideros. Se hace mención a la existencia de disgregación en la capa exterior de las baldosas de las terrazas de las viviendas de los áticos, defectos relativos a una pendiente incorrecta en la cubierta transitable, disgregación del ladrillo en cara vista. En la demanda también se hace referencia a humedades en viviendas, grietas en fábrica de ladrillo cara vista, eflorescencias en fachadas y deterioro del techo de pladur. La Sra. Adrian afirma que la causa de las patologías se debe a los defectos existentes en las cubiertas planas transitables de planta baja, porque no existe una correcta formación de pendientes, defectos en la ejecución de los encuentros singulares de las cubiertas, solado ahuecado, fisurado y levantado, material de baldosa no idóneo. En relación a los defectos en las cubiertas planas no transitables, la ejecución del solado se ha realizado con una mezcla inadecuada y a una incorrecta aplicación del producto. Los defectos en las albardillas se deben, según la perito, a un incorrecto recibido de las piezas de coronación, falta de pendientes y juntas abiertas. Los defectos en las fábricas de ladrillo cara vista se deben a la ejecución de petos sin las juntas de dilatación, no respetar la necesaria independencia entre la estructura y el cerramiento de fábrica. En el hecho quinto de la demanda se analizan las causas por las que han aparecido las patologías, transcribiéndose el contenido del informe pericial. Se hace alusión a estas patologías: 1. Solado de baldosa ahuecado (piezas desprendidas), indicándose que se levantan por una tendencia a la dilatación por acción de la humedad, por el sistema de colocación y por la antigüedad de las piezas. 2. Disgregación de la superficie de baldosa cerámica exterior, indicándose que es un material no adecuado, que presenta lesiones y síntomas que demuestran que no resiste ciertas condiciones climáticas externas. 3. Disgregación del solado de árido visto en las cubiertas no transitables, que tiene un aspecto deteriorado con la segregación de más del ochenta por ciento de superficie debido al uso de una mezcla inadecuada por el uso de una incorrecta granolumetría, insuficiente cantidad de árido fino, consistencia del hormigón blanda o fluida y una incorrecta aplicación del producto. 4. Disgregación del ladrillo cara vista, presentándose los defectos de que las albardillas tienen una superficie prácticamente horizontal, por lo que el agua no evacua y porque las juntas entre las distintas piezas no son estancas. 5. Humedades en planta sótano: garajes, debido a que las cubiertas existentes sobre la planta sótano no están bien ejecutadas al no haber una formación homogénea de pendientes y por no haberse realizado correctamente el encuentro con sumideros, ni juntas; humedades en almacén y cuarto de depuradora, en cuartos trasteros, eflorescencias, deterioro techo de pladur. 6. Humedades en viviendas originadas en patios en planta baja y en terrazas en viviendas de ático. Se hace mención a las cubiertas transitables en terrazas y patio, encuentro de impermeabilización, cubiertas no transitables, fisuras ladrillo cara vista.

SEGUNDO.- Alegaciones de la contestación del Sr. Ovidio y del Sr. Patricio : Estos demandados indican que se ha ejercitado una acción del artículo 17 de la LOE que se encuentra prescrita. Se señala en la contestación que el certificado de final de obra se emitió el 20 de junio de 2008 y fue visado el 1 de julio de 2008. Se indica en la contestación que la actora ha reconocido que al año de entregarse las viviendas los problemas habían comenzado y que en 2013 todas las deficiencias reclamadas ya existían. La actora señala, según los demandados, que el último burofax se envió a la promotora el 25 de mayo de 2013 y hasta el 18 de mayo de 2017 no se presenta la demanda. Los demandados señalan que la acción ha prescrito y que frente a ellos no se realizó ninguna reclamación. Afirman que existe un lapso de tiempo de más de tres años en los que la actora no formuló reclamación frente a ninguno de los agentes constructivos. También señalan que no existe vínculo contractual entre la demandante y los demandados, porque fueron contratados por la promotora, que en un principio era Las Dehesas de Guadalajara SL, que fue absorbida por GRUPO REYAL. Los demandados alegan que los únicos que estaban unidos por vínculo contractual son los propietarios con la promotora, que les vendió las viviendas. Los demandados reconocen que participaron en el proceso constructivo, aunque hasta el 29 de noviembre de 2007 también formaba parte el Sr. Carmelo . Se indica que no han recibido ningún requerimiento de los demandantes. Han manifestado los demandados que la promotora se ponía en contacto con ARPADA SA, que asumió reparaciones en las que no intervinieron los arquitectos técnicos. En relación a los defectos, los demandados se remiten al contenido del informe pericial que presentaran. Afirman que realizaron un control exhaustivo de la ejecución de obra, según se acredita con el libro de actas de obra firmadas. Se hace una mención a los defectos alegados: 9.1. Solado baldosa ahuecado. Piezas desprendidas. Se indica que no se aporta ningún ensayo y se indica que las juntas de dilatación están ejecutadas y no se han mantenido. 9.2. Disgregación de la superficie de baldosa cerámica exterior: Los demandados alegan que se ha realizado un ensayo precario por la perito de la actora y que aportan un informe de 3 de agosto de 2005 que determina que la absorción de las baldosas se encuentra entre el 3,9 % y el 4,1%. También señalan que son los arquitectos los que determinan el solado exterior y la constructora es la que adquiere el material, por lo que los aparejadores solo recopilan el certificado de calidad por lo que el defecto de los materiales no puede ser imputado a estos. 9.3. Disgregación del solado de árido visto en las cubiertas no transitables: Los demandados señalan que la actora no determina el problema concreto de la mezcla y que son los arquitectos los que determinan los materiales. 9.4. Disgregación del ladrillo cara vista. Se critica el informe de la actora porque no aporta ensayo, ni la ficha técnica y tampoco establece un porcentaje de zona afectada. Se indica que los arquitectos prescriben el material y en las actas se hace mención al ladrillo. 9.5. Humedades en planta sótano: 9.5.1. Humedades en garaje. Se critica el informe de la actora al no aportar ensayos, ni detalla la realización incorrecta de encuentros y no levanta sumideros. Se aportan ensayos y certificaciones de calidad. 9.5.2. Humedades en almacén y cuarto de depuradora: Se indica que de toda la canaleta que rodea el perímetro de la piscina, solo hay supuestamente dos puntos afectados, pero no se ha acreditado. 9.5.3. Humedades en trasteros: Los demandados indican que el informe de la actora reconoce que estas humedades no proceden de agua potable, de saneamiento o de lluvia, por lo que se descartan fallos en la impermeabilización. 9.6. Eflorescencias: No se indica en el informe que las cristalizaciones afecten al comportamiento del material. 9.7. Deterioro techo de pladur. Los demandados no están conformes en la propuesta de sustitución del pladur, porque es la solución que se estableció en el proyecto. 9.8. Humedades en viviendas: 9.8.1. Cubiertas transitables. Terrazas y patio. No están conformes los demandados con el informe de la actora. 9.8.2. Cubiertas no transitables: La perito reconoce la buena ejecución de la cubierta, pero no ha realizado pruebas, sin que pueda hablarse de un fallo generalizado. 9.9. Fisuras ladrillo cara vista: Se indica que es falso que no existan juntas de dilatación, porque las mismas son las indicadas en el proyecto. Los demandados muestran su desacuerdo con la valoración de la perito, porque las soluciones reparadoras son excesivas y porque los precios del libro de precios de la construcción de 2017 contiene precios inferiores.

TERCERO.-Alegaciones de la contestación de ARPADA, SA: La constructora demandada sostiene que se ha presentado una demanda confusa, porque la actora es consciente de que no puede ejercitar ninguna acción fundada en la LOE al encontrarse prescrita y porque se reclaman defectos que habrían surgido fuera de los plazos de garantía de la LOE. La demandada afirma que en el acta de la junta de 20 de octubre de 2016 se reconoce la imposibilidad de ejercitar acciones fundamentadas en la LOE al haber prescrito porque el acta de recepción de la obra se realizó el 20 de junio de 2008. También señala la demandada que la comunidad de propietarios no puede ejercitar ninguna acción contractual frente a ella, porque no tiene un contrato que la vincule. La demandada señala que la demanda es confusa, porque se mezclan continuamente menciones a la LOE y a la responsabilidad contractual. En la contestación se indica que el acta de recepción se suscribió el 20 de junio de 2008, por lo que el 20 de junio de 2009 expiró el plazo de garantía de supuestos defectos de ejecución que afecten al acabado, y el 20 de junio de 2011 expiró el plazo de garantía relativo a defectos de habitabilidad. Ha indicado la demandada que ninguna de las comunicaciones que ha aportado la actora se enviaron a ARPADA SA, ya que se remitieron a REYAL URBIS, lo que no se ha interrumpido la prescripción. La última comunicación que presenta la actora, según la constructora, es la de 25 de septiembre de 2013 y solo menciona cuatro problemas puntuales y concretos, que debe entenderse que son los únicos que concurrirían. Se alega que todos los defectos no recogidos en la comunicación y que se recogen en el informe pericial surgieron con posterioridad a la expiración de los plazos de garantía, lo que impide su reclamación. También se indica a efectos dialécticos que si se acreditara que hubieran existido, habrían prescrito las acciones para reclamar. En relación a los ladrillos, se indica que la comunidad reconoce que la cuestión se solventó hace años, aunque se habrían producido dos nuevas incidencias que aparecieron fuera del periodo de garantía. En relación a la depuradora, la acción estaría prescrita porque es un defecto anunciado. En relación a la capa de terminación de las azoteas, la comunidad indicó que no se había resuelto, por lo que habría prescrito y no se ha acreditado que surgiera dentro del periodo de garantía, porque la primera mención se realiza en mayo de 2012. En cuanto a las humedades en garaje, la demandante reconoce que se subsanaron en su día aunque de forma incorrecta. La constructora señala que en el acta de junta de propietarios de 20 de octubre de 2016 el administrador reconoce que 'la comunidad estaría ya fuera de los plazos de reclamación detallados en la LOE'. La demandada afirma que los supuestos defectos surgidos o reclamados antes de 2013, o se reclamaron fuera del periodo de garantía o, en todo caso, habrían prescrito las acciones para reclamarlos; y en cuanto a los eventuales nuevos defectos que hubiesen podido surgir con posterioridad, lo habrían hecho fuera de los plazos de garantía previstos en la LOE, por lo que la comunidad carecería de acción fundada en la LOE para demandar a ARPADA. La constructora señala que no existe ningún contrato suscrito con la comunidad o con los propietarios, porque el único que se suscribió fue con LAS DEHESAS DE GUADALAJARA SLU, que fue absorbida por REYAL URBIS, que es la única obligada contractual con los miembros de la comunidad. La demandada alega una falta de legitimación pasiva. En el hecho tercero de la contestación se indica de forma subsidiaria a lo anterior, existe una exageración e improcedencia de los supuestos defectos constructivos que se valoran en 462.886,61.-€. La demandada critica el informe pericial de la actora. Hace un estudio de las deficiencias reclamadas por la actora: 3.1. Humedades en zona sótano. La demandada afirma que son cuestiones puntuales y que no existe ninguna prueba de que sea un problema de capilaridad. También indica que la acción estaría prescrita, porque en la carta de 25 de septiembre de 2013 se hace referencia a las humedades del garaje. 3.2. Pavimentos exteriores de gres. La demandada señala que las baldosas colocadas cumplen con la normativa aplicable y que no es un problema generalizado. Las juntas de dilatación son las incluidas en el proyecto y las pendientes serían correctas. La demandada sostiene que la solución propuesta es desmedida y es una clara mejora. Se indica que la acción está prescrita, porque en la comunicación del 25 de octubre de 2011 se alude al levantamiento de baldosas y el plazo de garantía de tres años había transcurrido. También se indica que en los últimos burofaxes no se habla de problemas en solados. 3.3. Cubiertas no transitables. La deficiencia no es generalizada y se indica que el problema es deficiencia en el material sin realizar ningún informe. Se alega que es un problema de diseño. Se reitera que ha transcurrido el plazo de garantía porque la primera vez que se plantea el problema fue comunicado el 12 de mayo de 2012 y también estaría prescrita la acción. 3.4. Fachadas de ladrillo cara vista. Se critica el informe de la actora, porque no está fundamentado en pruebas. El ladrillo colocado cumple con la normativa correspondiente y que el problema es puntual. También se indica que la solución propuesta es desproporcionada. 3.5. Grietas y fisuras. Se indica que esta deficiencia es puntual y que la constructora realizó las juntas de dilatación que constaban en el proyecto. También señala que la primera mención a las fisuras se realizó en enero de 2012 y habría transcurrido el periodo de garantía y la acción estaría prescrita. 3.6. Eflorescencias en fachadas. Se indica que este problema es puntual y estético, habiendo transcurrido los plazos de garantía. 3.7. Viviendas. La demandada señala que la perito de la actora solo hace mención a una vivienda. Se indica que en el burofax de septiembre de 2013 no se hace alusión a humedades, por lo que habría transcurrido el periodo de garantía y la acción estaría prescrita. 3.8. Fisuras y abombamientos de falsos techos de soportales y bandejas inferiores de terrazas. Se indica que la perito propone la sustitución del pladur, lo que supone un coste excesivo. La demandada afirma que su perito no está conforme en la sustitución del material, sino en la reparación del origen del daño de forma puntual. También se indica que en el burofax de septiembre de 2013 no se recoge ningún defecto en relación al pladur. 3.9. Humedades. No se está conforme en que el agua escurra en las fachadas y que penetre en las placas de pladur a través de la junta existente entre el perfil metálico y la placa. La demandada afirma que son defectos puntuales y no es un problema de escorrentía, según su perito. También indica que habría transcurrido el periodo de garantía y la acción estaría prescrita. 3.10. Desprendimiento de pintura en falsos techos de pladur de soportales y terrazas. La demandada se opone a la reclamación y los problemas son puntuales y de falta de mantenimiento. También indica que habría transcurrido el periodo de garantía y la acción estaría prescrita. La demandada transcribe algunas de las conclusiones del apartado 18 de su informe. Se indica que las viviendas se usan con normalidad, que los daños afectan a elementos secundarios y tienen carácter estético. Se opone el perito a la valoración de la perito de la actora, indicando que la reparación ascendería a un importe de 70.065,56.-€.

CUARTO.- Alegaciones de la contestación de la Sra. Elvira : La arquitecta se ha opuesto indicando que existe una falta de legitimación activa, porque las únicas acciones ejercitadas por la actora son las basadas en un incumplimiento contractual y no se ejercitan las acciones de la LOE. Se remite al contenido del acta de la junta general de 20 de octubre de 2016 en la que se indica que las acciones de la LOE se encuentran prescritas y que se va a estudiar una reclamación contractual. La demandada señala que estas acciones se pueden ejercer frente al promotor con fundamento en el contrato de compraventa y frente a la constructora y los técnicos en los casos que medie contrato. En la contestación se indica que la constructora demandada no tiene legitimación pasiva para soportar el procedimiento, porque no medió contrato entre ella y la comunidad demandante, por lo que no puede solicitar la intervención de un tercero. La Sra. Elvira alega que no se ha presentado demanda frente a ella, por lo que no debe haber pronunciamiento, debiéndose imponer las costas a la entidad que ha solicitado la intervención. Muestra conformidad con los hechos primero y segundo de la demanda. La Sra. Elvira establece que las deficiencias se deben a una mala ejecución en algunos puntos de alguna partida. Se impugna el informe pericial y se indica que se remite a lo que establezca el informe pericial del Sr. Fulgencio . En relación a los defectos alegados por la actora, la demandada señala que existe una falta de responsabilidad de la Sra. Elvira por tratarse de defectos de acabado y remates, que son responsabilidad del constructor y de falta de mantenimiento de la comunidad. Estos defectos son ajenos a la labor de la arquitecta, según se indica en la contestación, porque son defectos de acabado y remate, filtraciones por deficiente impermeabilización de los sumideros, deficiente ejecución de junta de dilatación y filtración por algún encuentro entre la solera del pavimento y el cerramiento vertical. La demandada señala que los materiales (ladrillo y solera exterior) son idóneos. Se cuestiona la solución reparadora de la perito de la actora y su elevado importe.

QUINTO.- Alegaciones de la contestación del Sr. Romeo : Este demandado afirma que no se ha dirigido la demanda frente a él, pero se opone a la misma por los posibles efectos de las declaraciones que se efectúen en la sentencia. Se indica que el certificado final de obra se emitió el 20 de junio de 2008, por lo que los plazos de garantía de uno y tres años finalizaban en junio de 2009 y junio de 2011. Si se añaden los dos años de prescripción del artículo 18 LOE , los cinco años se cumplirían el 20 de junio de 2013. El demandado ha señalado que la única notificación que ha recibido es la de la demanda el 25 de enero de 2018, por lo que los plazos han transcurrido. Las reclamaciones frente a REYAL URBIS no han interrumpido la prescripción al ser una solidaridad impropia. En la contestación se indica que, salvo ciertas humedades y algunas deficiencias en los ladrillos de fachada, ninguno de los defectos que se reclaman han aparecido en el periodo de garantía. Se indica que en las comunicaciones aportadas no aparece ninguna mención en los periodos de garantía al solado en zonas comunes, ni de terrazas, ni de pavimentos, ni eflorescencias. En relación a las humedades en el cuarto de depuradora, la primera mención es el 29 de febrero de 2012. Los solados de zonas comunes no se han reclamado hasta la demanda. El pavimento de las cubiertas no transitables se reclama por primera vez el 17 de mayo de 2012, fuera del periodo de garantía de un año, al igual que el solado de terrazas. En relación a las humedades en vivienda, en el burofax de 21 de enero de 2010 se reclamaron. Las fisuras en ladrillo se reclaman en mayo de 2012, las eflorescencias no se reclamaron. En relación al falso techo de pladur, se reclamó un defecto en el soportal de la CALLE001 nº NUM061 en periodo de garantía, no existiendo más defectos. El demandado sostiene que la acción está prescrita por no haberse reclamado en los dos años o que está caducada por no haber surgido dentro del plazo de garantía. El Sr. Romeo reconoce su intervención como arquitecto superior, proyectista y director de obra que finalizó en 2008. Se indica que en la demanda no existe una posible imputabilidad de los defectos a los arquitectos. El Sr. Romeo señala que fue contratado por Las Dehesas de Guadalajara SL, que fue absorbida por Reyal Urbis. En la contestación se indica que el Sr. Romeo no tuvo intervención en las reparaciones realizadas. Se impugna el informe pericial de la actora, porque no ha examinado el proyecto, ni la documentación de la obra. Además se señala que, según la perito, gran parte de los defectos obedecerían a una inadecuación de materiales sin haber realizado ensayos, pese a lo cual propone la sustitución de todo el solado de las cubiertas transitables, de todas las zonas comunes, de todas las terrazas de uso privativo, del pavimento de cubiertas no transitables y de las fachadas. Se analizan los defectos: 2. Planta bajo rasante. 2.1. Cuarto de depuradora. Se indica que, aunque fuera un defecto de ejecución, es puntual y atribuible a los operarios. 2.2. Garajes. El demandado señala que son 171 plazas de garaje y son anecdóticos los puntos en los que existe defecto. 2.3. Cuartos trasteros. Se indica que la perito afirma que existen daños por capilaridad sin aportar dato alguno que verifique su apreciación. 3. Defectos solados exteriores de zonas comunes y privativas. 3.1. Solados zona común. Planta baja. Los defectos no se reclamaron antes del informe pericial y se niega la alegación de que no existe junta de dilatación. Se alega que la perito no hacer referencia a una falta de mantenimiento, al uso y al transcurso del tiempo. También se indica que las baldosas son aptas para el exterior, según los ensayos. Se muestra una oposición a la sustitución completa. 3.2. Cubiertas no transitables. Se indica que existe un deterioro del ochenta por ciento y solo se aportan cinco fotografías. Se señala que el problema de las mezclas compete al arquitecto técnico. 3.3. Terrazas usos privativos. Se indica que no se ha realizado un ensayo y solo se aportan cinco fotografías. 4. Defectos en pendiente incorrecta. Se alega que no se aprecia el defecto y que, en su caso, sería un problema de ejecución de la constructora. 5. Defecto disgregación de ladrillo. El demandado señala que no se ha examinado el libro del edificio y que existen ensayos homologados. Se critica las mediciones y valoración económica de la actora. 6. Humedades en vivienda. Se trata de un defecto puntual de ejecución por un descuido de un operario. 7. Grietas en fábrica de ladrillo. Es un defecto localizado y puntual imputable a la constructora. 8. Varios. 8.1. Eflorescencias. Es un defecto estético no reclamado hasta demanda y solo se aportan tres fotografías. 8.2. Deterioro techo pladur exterior. El material es resistente al agua y apto para exteriores, siendo desproporcionada la solución de cambiar todo el material.

SEXTO.- La comunidad de propietarios demandante ha solicitado que se condene a los demandados a reparar los defectos constructivos que detalla en el hecho cuarto de la demanda, que se remite al informe pericial elaborado por la Sra. Adrian .

Esta perito afirma que existen distintos defectos y se van a enumerar atendiendo a lo establecido en su informe:

2) En el apartado segundo hace mención a las siguientes deficiencias en planta bajo rasante en las que se incluyen fotografías en cada una de ellas:

2.1. Cuarto depuradora. Se aportan varias fotografías y la perito indica que se observan humedades en techo del cuarto almacén.

2.2. Manchas de humedad en garajes: En paramentos verticales de plazas nº NUM037 , NUM038 y NUM039 ; manchas de humedad en techos plantas nº NUM040 a NUM041 , 93; entre las plazas nº NUM042 y NUM043 ; mancha de humedad en techo sobre acceso a portal NUM044 y techo de plaza nº NUM045 , techo plaza nº NUM046 ; paramento vertical plaza nº NUM047 ; techo plaza nº NUM048 y NUM049 ; techo pasillo frente a plazas nº NUM050 y NUM051 en zona junta de dilatación; manchas en techo y paramento plazas de garaje nº NUM052 y NUM053 .

2.3. Cuartos trasteros: Humedad en zócalos de paramentos verticales de los cuartos trasteros nº NUM054 a NUM055 .

3) En el apartado tercero se establecen las deficiencias en solados exteriores de las zonas comunes y privativas, aportándose fotografías: 3.1. Solados zona común planta baja. 3.1.1. Solado ahuecado. La perito indica que el solado está ahuecado porque en unos casos las baldosas adoptan forma de 'tienda de campaña' y se observa sonoridad hueca y movimiento en las baldosas cerámicas. También indica que algunas piezas se han fisurado, otras se han partido y otras se han desprendido. La perito señala que en otras baldosas se observa el problema en los límites del pavimento en el encuentro con bordillos o canaletas. 3.1.2. La Sra. Adrian señala que existen deficiencias relativas a desconchones y deterioro superficial en las baldosas. La perito indica que existen baldosas desconchadas en superficie, signo inequívoco de problema de helacidad del material cerámico. 3.2. Cubiertas no transitables. La Sra. Adrian aporta siete fotografías y afirma que las cubiertas del edificio están realizadas con un solado de árido visto, que no necesita mantenimiento. En el informe se indica que ha comprobado que el árido está suelto y que presenta fisuras y problemas en la evacuación de agua al obstruir sumideros. 3.3. Terrazas de uso privativo. La Sra. Adrian aporta fotografías e indica que en las viviendas tipo ático se observan en las terrazas la disgregación de la capa exterior de las baldosas. En el informe señala que el defecto se observa en todas las terrazas, pero es más grave en CALLE001 NUM036 NUM056 , NUM057 NUM058 ; CALLE001 NUM059 , NUM057 NUM058 ; CALLE001 NUM036 NUM044 , NUM057 NUM058 ; CALLE001 NUM060 , NUM057 NUM058 ; CALLE001 NUM061 , NUM057 NUM058 .

4) En el apartado cuarto se establecen defectos en una ejecución incorrecta por defectos en la pendiente en cubierta transitable. En el informe se indica que en la zona común exterior de la planta baja, que constituye el techo de la planta baja, ha comprobado que después de la lluvia el agua estaba estancada en varias zonas.

5) Defecto de disgregación del ladrillo cara vista. Se aportan fotografías relativas a disgregación de los ladrillos, que se desprenden a modo de lajas, que se manifiestan de forma más abundante en los petos y zonas altas más expuestas.

6) Humedades en viviendas. Se aportan fotografías de diversas deficiencias en viviendas: 6.1. CALLE001 NUM036 NUM056 , NUM057 NUM058 ): Humedad de filtración que afecta a rodapié de salón bajo acceso a terraza. 6.2. CALLE001 NUM062 , NUM057 NUM056 : Humedad de filtración en techo de pasillo y dormitorio. 6.3. CALLE001 NUM036 NUM063 , NUM057 NUM058 : Humedad de filtración en techo de baño. 6.4. CALLE001 NUM064 , NUM065 NUM058 : Filtración desde la terraza de piso NUM036 NUM058 , que gotea en el patio de la vivienda NUM065 NUM058 . 6.5. CALLE001 NUM060 , NUM057 NUM058 : Filtración en rellano de acceso a vivienda por claraboya de la cubierta que afecta al tapajuntas de la puerta; también se indica que hay humedad en techo cocina. 6.6. CALLE001 NUM061 NUM066 : Filtración en rellano de acceso a vivienda por claraboya.

7) Grietas en fabrica de ladrillo cara vista. 7.1. Cerramientos. Se aporta una fotografía.7.2. Petos. Se aportan fotografías de estas grietas en planta baja, zona común; peto de la cubierta NUM057 NUM058 , CALLE001 NUM060 ; peto de la cubierta del edificio CALLE001 NUM036 NUM056 ; peto de la cubierta vieinda NUM057 NUM058 CALLE001 NUM036 NUM056 ; Peto de la cubierta vivienda NUM057 NUM058 CALLE001 NUM036 NUM044 ; fisura horizontal en fachada de terraza vivienda NUM061 NUM056 , CALLE001 NUM061 .

8) En el apartado octavo se establecen varias deficiencias. 8.1. Eflorescencias en fachadas. Se aportan tres fotografías y la perito señala que se observan manchas de eflorescencias repartidas en varias zonas de las fachadas. 8.2. Deterioro techo de pladur exterior. La perito afirma que en toda la promoción se observa que los voladizos de terrazas y zonas de acceso a portales están terminados por su cara interior con pladur pintado, que presenta 'fisuras, deformación de placas, humedades, desprendimiento de pintura, etc.'.

En el apartado noveno del informe pericial la perito realiza un análisis de las causas de las patologías:

9.1. Solado de baldosa ahuecado. Piezas desprendidas. La perito indica que el problema se debe a la tendencia a la dilatación por acción de la humedad de las baldosas, por el sistema de colocación y por la antigüedad de las piezas en el momento de la ejecución. La perito señala que en el solado exterior en la planta baja no se han realizado las juntas necesarias para absorber las dilataciones del material.

9.2. Disgregación de la superficie de la baldosa exterior. La perito afirma que desconoce los datos de las baldosas instaladas al no disponer de ficha técnica y ha realizado un método manual para conocer la absorción del agua. En el informe se indica que es una baldosa porosa con un porcentaje de absorción entre el 6% y el 10% superiores a cualquier recomendación para resistir ciclos de hielo y deshielo.

9.3. Disgregación del solado de árido visto en las cubiertas no transitables. La perito ha señalado que se ha deteriorado el solado con la segregación del ochenta por ciento de su superficie y que las causas son una mezcla inadecuada producida por uno o varios aspectos: uso de una incorrecta granolumetría, insuficiente cantidad de árido fino, consistencia del hormigón demasiado blanda o fluida y una incorrecta aplicación del producto.

9.4. Disgregación del ladrillo cara vista. La perito indica que desconoce las propiedades de los ladrillos y no ha visto la ficha técnica, pero que ha comprobado que hay encuentros, fundamentalmente la coronación de la fábrica de ladrillo con albardillas incorrectamente ejecutados que permite que el ladrillo se encuentre saturado de agua y no resista el hielo y deshielo. También señala que las albardillas presentan una superficie prácticamente horizontal, por lo que el agua se acumula en la superficie, y las juntas entre las distintas piezas no son estancas y dejan pasar el agua.

9.5. Humedades en planta sótano. 9.5.1. Humedades en garaje. La perito señala que en las cubiertas transitables existentes sobre la planta sótano, además de los problemas del solado, no están correctamente ejecutadas en algunos de sus puntos, porque no hay formación homogénea de pendientes y no se ha realizado correctamente el encuentro con sumideros y cazoletas. También indica que el encuentro entre solera y cerramiento vertical de ladrillo presenta puntos débiles, por lo que el agua entra al interior del garaje. La perito señala que las juntas de dilatación deben ejecutarse de forma que sean estancas. 9.5.2. Humedades en almacén y cuarto de depuradora. La perito señala que las filtraciones se producen en las zonas coincidentes con los encuentros con las canaletas, pero sin descartar fallos en las láminas asfálticas. 9.5.3. Humedades en trasteros. La perito afirma que la falta de un tratamiento adecuado de impermeabilización de la solera y/o elementos en contacto directo con el terreno está generando la absorción de humedad existente en el subsuelo, que asciende por capilaridad, manifestándose en paramentos y solados.

9.6. Eflorescencias. La perito indica que desconoce la ficha técnica del ladrillo y las características del mortero, pero observa que las zonas en las que el ladrillo está más expuesto a la humedad se ha producido el depósito de sales cristalizadas.

9.7. Deterioro del techo de pladur. La Sra. Adrian señala que la junta entre el ángulo de remate en L y el cerramiento presenta holgura, que permite la escorrentía del agua de fachada y que se manifieste en el borde de las placas de pladur.

9.8. Humedades en viviendas. 9.8.1. Cubiertas transitables. Terrazas y patio. La perito hace referencia a que la impermeabilización debe tener una entrega al elemento vertical que sea suficiente. En la vivienda Ático A, del portal NUM036 NUM056 se observa una junta abierta bajo la zona de acceso. 9.8.2. Cubiertas no transitables. La perito señala que no hay perfil de remate y solo hay un simple sellado y que en muchos casos la altura de solape es inferior a 20 cm. También indica que el apoyo de algunas instalaciones se ha realizado sobre perfiles metálicos, que no han recibido el mismo tratamiento y que supone un punto mal ejecutado. La perito señala que un punto débil de la cubierta es el encuentro con los sumideros, pero que no es posible determinar si el sumidero está provisto de ala de conexión y si la unión con la lámina está correctamente soldada.

9.9. Fisuras en el ladrillo cara vista. En el informe se indica que la ejecución de petos sin las juntas de dilatación necesarias provoca que las dilataciones y contracciones no puedan ser absorbidas y se produzcan las grietas.

SÉPTIMO.- Los demandados Sr. Ovidio y Sr. Patricio han aportado al procedimiento el informe pericial elaborado por el Sr. Clemente . Este perito analiza las deficiencias en el apartado sexto, siguiendo el orden establecido por la Sra. Adrian .

6.1. Solado de baldosa ahuecado. Piezas desprendidas. El perito aporta fotografías y señala que las baldosas levantadas se han manifestado en zonas concretas poco soleadas, junto a rejillas. Señala que la mayor parte de la CALLE001 y de los dos patios están en buen estado. El perito afirma que la disposición de las juntas de movimiento existentes, pese a estar ejecutadas con el material adecuado, parece no haber sido la suficiente para absorber los movimientos de dilatación del material. También señala que las juntas de dilatación deben ser mantenidas, procediéndose a su limpieza.

6.2. Disgregación de la superficie de la baldosa exterior. El perito indica que la causa es la afectación de las baldosas por las heladas, porque la pieza absorbe el agua de lluvia, que al no ser eliminada se congela. El perito afirma que el material fue seleccionado por la promotora y los directores de obra y que es adecuado porque en los certificados de calidad y ensayos tiene una absorción media-baja (entre un 3% y un 6%). El perito argumenta que existe un problema de suministro de una partida de material que no cumplía con las características.

6.3. Disgregación del solado de árido visto en las cubiertas no transitables. El perito señala que la mayor parte de las cubiertas se encontraban en buen estado y que en la reunión de obra nº 40 se indica que la cubierta se realizará en PVC con revestimiento de ecograma. El perito señala que no es una cubierta transitable y no es un pavimento. Afirma que se había soltado en algunas zonas parte del árido por una peor terminación o la acción de los agentes atmosféricos, dejando sin proteger el encuentro con algunos sumideros.

6.4. Disgregación del ladrillo cara vista. Se indica que la selección del tipo de ladrillo se hace a instancia de la propiedad y los directores de obra, y que el ladrillo era adecuado. El perito señala que los defectos aparecidos se deben a un producto defectuoso. También afirma que la saturación de los petos de ladrillo que cierran la caja de escalera de acceso al cuarto de la depuradora puede provenir de un mal sellado de los anclajes de la malla de simple torsión.

6.5. Humedades en planta sótano. Garaje. El perito sostiene que las manchas de humedad del techo de garaje se debe a los daños producidos en la impermeabilización por los levantamientos de las baldosas. En relación a las filtraciones en los zócalos, el perito señala que su origen está en los precarios encuentros entre los acerados y la fachada del edificio debido a la inestabilidad de las aceras que presentan hundimientos en muchas zonas.

6.6. Humedades en planta sótano. Almacén y cuarto de la depuradora. Son daños, según el informe pericial, causados por filtración que no fueron atajadas cuando aparecieron inicialmente.

6.7. Humedades en planta sótano. Trasteros. El perito indica que no es un problema de capilaridad, sino del mal estado de las aceras que circundan el edificio.

6.8. Eflorescencias. El perito indica que no es un daño generalizado, porque es en zonas concretas y es un problema estético. Afirma que el origen tuvo lugar en la ejecución de la fachada y que no se cubriera la fábrica durante una parada de la misma, habiéndose producido lluvias que empaparon la fábrica a medio construir que afectaron al ladrillo y mortero.

6.9. Deterioro techo de pladur. El perito indica que este material no está contraindicado y que se le debe dar un mantenimiento adecuado repintando cada cinco años las placas y el perfil, que no se ha realizado.

6.10. Humedades en viviendas. CALLE001 nº NUM036 , portal NUM067 , NUM057 NUM058 : El perito no ha constado las filtraciones. CALLE001 nº NUM061 , portal NUM067 , NUM065 NUM056 : El perito aprecia el daño. CALLE001 nº NUM036 , portal NUM063 : El perito indica que la humedad está subsanada. CALLE001 NUM036 , portal NUM068 , NUM057 NUM056 : El perito indica que no constata el origen de la humedad. CALLE001 nº. NUM036 , portal NUM056 , NUM057 NUM058 . El perito aprecia el daño y que se debe localizar la entrada del agua y reparar la impermeabilización. CALLE001 nº NUM061 , portal NUM068 , NUM057 NUM058 . El perito observa humedad y en el lucernario del CALLE001 NUM061 NUM066 .

6.11. Fisuras ladrillo cara vista. El perito no está conforme con la alegación de falta de juntas necesarias. En el informe indica que para las fisuras abiertas sobre juntas de movimiento deben ser abiertas y rellenadas con material. En el caso de fisuras contiguas a juntas de dilatación, se deben sustituir los ladrillos partidos y el retacado de las juntas con un mortero flexible.

OCTAVO.- La entidad demandada ARPADA SA ha aportado el informe pericial elaborado por el Sr. Emilio . Este perito analiza las deficiencias:

En el apartado 11 se estudian las humedades en la planta sótano:

11.1. En relación a las humedades de filtración en techos, el perito afirma que en el techo del garaje observa humedades activas bajo las juntas de dilatación del forjado, pasatubos de instalaciones y alrededor del desagüe de dos canaletas afectando a una superficie de veinte metros cuadrados. También indica en relación a las humedades en los cuartos de depuración de la piscina que se aprecia una falta de mantenimiento y limpieza en la escalera de acceso, los pavimentos, las rejillas de ventilación, que no han sido mantenidas. Afirma que existe instalada una bandeja de recogida del agua que se filtra a través de su impermeabilización, que escurre y mancha los cerramientos perimetrales. El perito señala que existen filtraciones en el techo del cuarto de mantenimiento del cloro, que coinciden con un encuentro en esquina de canaleta posterior. En el informe se indica que en relación a las humedades reclamadas en el techo del garaje y los cuartos de depuración de la piscina del complejo residencial, las constatadas son puntuales y tienen su origen en filtraciones a través de las juntas de dilatación y los desagües de las canaletas de recogida de agua, siendo la causa más probable un defecto de ejecución del remate de la impermeabilización de la cubierta plana transitable que conforma la urbanización interior en estos puntos singulares. Estas humedades, según el perito, están afectando aproximadamente a 86,00 m2 del revestimiento del techo de garaje, sin influir en el funcionamiento y habitabilidad del mismo, correspondiéndose con daños de índole estética. El perito señala que no se requiere una intervención generalizada en toda la superficie descubierta de la urbanización.

11.2. En relación a las humedades de capilaridad en paramentos, el perito afirma que las humedades por capilaridad reclamadas por la actora en los arranques de ciertos paramentos de los trasteros y el garaje de la planta sótano del complejo residencial son puntuales y afectan únicamente a la capa pictórica del revestimiento, por lo que han de considerarse de carácter estético, localizándose únicamente en la zona de trasteros bajo el portal NUM061 NUM056 (Trasteros NUM050 a NUM069 ), el paramento frente a las plazas de garaje NUM037 a NUM039 (paramento de separación con los trasteros NUM050 a NUM069 ), y en los cerramientos que conforman el grupo de presión de la instalación de fontanería bajo el portal NUM060 , entendiendo como causa más plausible de todas ellas una fuga en las instalaciones de saneamiento colgado y del grupo de presión respectivamente, derivadas de una defecto de mantenimiento y/o uso de las mismas. El perito no está conforme con la Sra. Adrian porque no cabe argumentar que las filtraciones se deben a una deficiente estanqueidad de la solución constructiva de la solera del sótano. La puntualidad y levedad de los daños existentes, junto con el hecho de no existir sintomatología alguna de que se esté filtrando agua a través de la solera contradicen los argumentos de la perito de la actora.

En el apartado 12 del informe se analizan los daños en el pavimento exterior.

12.1. Daños en baldosas de gres cerámico. Respecto de los daños reclamados por la actora en el pavimento de gres cerámico de la urbanización interior y las terrazas de cubierta, tanto privativas como comunitarias del complejo residencial, el perito indica que son puntuales y se localizan siempre en el pavimento que no cuenta con protección superior, es decir los daños no se producen bajo los soportales. Señala que las fisuras, desprendimientos y abombamientos de las baldosas de planta baja han de relacionarse principalmente con las juntas de dilatación estructural y los remates con las canaletas lineales de recogida de agua, entendiendo como causa más probable un defecto de diseño de las juntas de dilatación del solado y del encuentro de este con las canaletas, habiéndose comprobado que lo ejecutado responde al proyecto e instrucciones de la Dirección Facultativa. El perito señala que la erosión superficial de las baldosas, a diferencia que los anteriores daños, no tiene un patrón característico de localización, por lo que cabe entender que la causa más probable es un defecto del material de uno de los lotes que fueron suministrados, no contando este con las propiedades de no heladicidad requeridas. El reparto aleatorio por la obra provocó su dispersión y el perito indica que el defecto del material es imperceptible en el reconocimiento previo a la aceptación del material en obra. También indica que estos daños no están impidiendo el normal uso de las superficies pavimentadas con gres cerámico y el alcance de su reparación deberá ajustarse a las superficies dañadas.

12.2. Pendiente del pavimento de gres cerámico. En relación a la falta de pendientado en el pavimento de gres cerámico de la urbanización del complejo residencial, el perito afirma que el pavimento inspeccionado cuenta con pendientes suficientes para evacuar el agua (al menos de un 1% aproximadamente), si bien en algunas zonas se está reteniendo puntualmente el agua por la configuración de la urbanización y el diseño de los niveles de la misma (grandes áreas y pavimentos de portales y urbanización enrasados), circunstancia que no afecta al uso de la superficie, y que no puede considerarse como una deficiencia constructiva.

En el apartado 13 se estudian los daños en el pavimento de las cubiertas no transitables, el perito señala que si bien la naturaleza y alcance de los daños constatados son coincidentes con los señalados por la perito de la actora, éstos únicamente atañen al material, por lo que se trata de daños estéticos sin afección alguna a la estanqueidad y funcionalidad de las cubiertas, correspondiendo su origen a un defecto de diseño de la solución constructiva.

En el apartado 14 se analizan los daños en las fachadas del ladrillo cara vista:

14.1. El perito indica que 'si bien los daños constatados se localizan en paramentos de ladrillo con orientación norte, en planta 3ª, 4º o cubierta, bajo el remate de borde de los petos de terrazas, cubrición de losas de ascensor, algún cuerpo volado de fachada, o en paramentos de chimeneas bajo el remate metálico de cubrición de estas, al igual que en la reclamación por erosión del pavimento de gres, su puntualidad y la ausencia de un patrón repetitivo en el resto de zonas de fachada cuya localización, orientación y solución constructiva es idéntica, evidencia que la causa más probable es un defecto puntual del material, es decir, que los ladrillos de alguno de los lotes que fueron suministrados a obra por el fabricante no contaban con las propiedades de no heladicidad requeridas, lo que tras el reparto aleatorio por la obra, provocó su dispersión'. El perito señala que el defecto del material es imperceptible en el reconocimiento previo a la aceptación del material en obra, y que Las fábricas donde se localizan estos daños no presentan signos de verse afectada su estabilidad, debiéndose ajustar su reparación a las superficies dañadas, descartando que se trate de un problema de hidrofugación del ladrillo, y que por ello se requiera una intervención en todas las fachadas del complejo como propone la perito de la actora.

14.2. En relación a las grietas y fisuras en fábricas y petos del ladrillo cara vista, el perito afirma que son puntuales y no presentan signos que evidencien que la estabilidad de las fábricas esté afectada, debiéndose distinguir entre las constadas en atención a su situación: 'Fisuras en petos de dos terrazas de planta baja, que se deben a no trasladar las juntas de dilatación existentes a nivel estructural a la fábrica de ladrillo. Fisuras en machón de planta baja del soportal de acceso al portal NUM061 NUM066 , que se debe a un mal apoyo de un perfil de descuelgue de borde de fachada. Fisuras en petos de planta 8ª y la cubierta de la torre conformada por los portales NUM060 y NUM061 NUM066 , que se deben a la falta de juntas de trabajo en los petos más largos, la ejecución de enjarjes muy rígidos entre fábricas de directriz opuesta, y un mal apoyo sobre el forjado'. El perito afirma que la sintomatología de los daños, su puntualidad y localización respecto a otros elementos constructivos, reflejan que estos obedecen a un puntual defecto de ejecución de las fábricas y petos, no pudiendo relacionarse con una falta de estabilidad o resistencia de la estructura del edificio.

14.3. Eflorescencias en fábricas de ladrillo cara vista. El perito señala que estos daños se corresponden con ensuciamientos puntuales, propios de los materiales empleados en las fachadas (ladrillos cerámicos y mortero de cemento), y cuya eliminación corresponde a la comunidad de propietarios como parte del mantenimiento correctivo de todo inmueble.

En el apartado 15 se analizan las humedades en viviendas y el perito señala que las 'leves y puntuales (afectan a apenas 25,00 m2 de paramentos y techos frente a los más de 3.000 m2 de cubiertas existentes) humedades reclamadas en 6 viviendas y dos claraboyas de las cubiertas del complejo residencial obedecerían un defecto de mantenimiento de las cubiertas y sus puntos singulares'.

En el apartado 16 se estudian los daños en falsos techos de soportales y terrazas.

16.1. Fisuras y abombamientos en falsos techos. El perito señala que de las puntuales fisuras y abombamientos reclamados por la comunidad de propietarios en los falsos techos de los soportales del complejo residencial, las constatadas obedecen a la ausencia de juntas de trabajo que dividan estas en paños más pequeños, cuestión que derivan de un defecto de diseño.

16.2. Humedades en falsos techos. El perito afirma que el origen de las humedades se produce por: 1º. 'Deficiencias en los puntos singulares de la impermeabilización las terrazas de la planta 1ª sobre los soportales, sin poder determinar claramente la causa, ya que podrían obedecer tanto a un defecto puntual de ejecución o un defecto de mantenimiento de las cubiertas y sus puntos singulares'. 2º. 'Fugas y/o atascos en alguna instalación que discurre oculta en el falso techo (documento 14 de la demanda, donde se indica que algunas bajantes del saneamiento están atascadas), pérdidas de agua de los sumideros de estas, y posibles vertidos accidentales de las viviendas de planta 1ª, en definitiva, defectos de mantenimiento y uso'.

16.3. Desprendimiento de pintura de falsos techos. El perito señala que el puntual desprendimiento de pintura en los falsos techos de los soportales y las bandejas inferiores de las terrazas de alguna vivienda del complejo residencial no ha sido acreditada la fecha de su primera aparición y no obedecen a la existencia de humedades, datando la fecha de su primera reclamación del mes de mayo de 2017, y por tanto las mismas bien pueden obedecer al desgaste y el deterioro normal de estas, correspondiendo por tanto al mantenimiento y reparación que toda comunidad de propietarios debe aplicar a su edificio.

NOVENO.- La Sra. Elvira ha aportado el informe pericial elaborado por el Sr. Fulgencio . Este perito analiza las deficiencias en el apartado cuarto de su informe en el que señala que en las zonas comunes se observan desconchones en algunas baldosas de gres en puntos aislados, baldosas de gres extrusionado rotas y/o levantadas en patios interiores, manchas recientes de humedad en puntos aislados del techo del garaje coincidiendo con juntas de dilatación o sumidero, manchas secas, restos de humedad con desconchones en el yeso y a la altura del zócalo en uno de los pasillos del sótano para acceso a trasteros, desperfectos de escasa importancia y muy aislados en la capa de grava autoadherida que protege la lámina impermeabilizante de la cubierta no transitable, piezas de ladrillo cara vista exfoliadas (aunque en su inmensa mayoría están en buen estado), churretes blanquecinos en las fabrica de ladrillo visto, daños en yesto y tapajuntas de una puerta, dos ligeros desconchones de pintura y un pequeño agujero en un falso techo, manchas de humedad importante con grandes desconchones en el recinto destinado a almacén anejo al cuarto de la depuradora. En las zonas privativas, el perito indica que existen algunas fisuras verticales en las terrazas privativas de dos viviendas, exfoliación y desconchones en baldosas de gres en las terrazas de cuatro viviendas, pequeño cerco reseco de origen incierto y mancas resecas bajo una zona de aire acondicionado en una vivienda del piro CALLE001 NUM062 , NUM057 NUM056 y desperfectos en tarima de la halconera de una habitación de CALLE001 NUM036 NUM056 , ático A.

En el apartado quinto del informe del Sr. Fulgencio se analizan las causas:

5.1. La exfoliación y los desconchones en piezas de gres extruido que se aprecian en puntos aislados de los dos patios interiores y en las terrazas de cuatro viviendas son debidos al deficiente comportamiento ante la helada de las piezas afectadas. El perito señala que la causa es la existencia de piezas o partidas defectuosas, en un material (gres extrusionado para exteriores) cuya idoneidad se acreditó documentalmente con carácter previo a su colocación.

5.2. En relación a la rotura y/o levantamiento de piezas en zonas de patios interiores, el perito señala que se debe a la ausencia de juntas de colocación; como consecuencia de ello, el material se dilata en verano y presiona contra elementos fijos de diferentes materiales (canaletas metálicas y bordillos de hormigón) rompiéndose y levantándose. El perito indica que la causa es la defectuosa colocación del solado en ciertas zonas al no haberse dispuesto juntas de movimiento o resultar éstas inoperantes por haberse retacado con mortero.

5.3. Las manchas de humedad que se aprecian en puntos muy aislados del techo del garaje, coincidiendo con juntas de dilatación estructural y algún sumidero se deben, según el perito, a filtraciones muy aisladas aparecidas en algunos remates de la impermeabilización de la cubierta de la zona común exterior, muy probablemente causadas por la rotura de la misma al levantarse y romperse las baldosas por los motivos expuestos en el apartado anterior (juntas de solado inexistentes y/o defectuosas).

5.4. El perito señala que las manchas secas con cerco salitroso que se aprecian a la altura del zócalo en dos puntos muy concretos del muro perimetral de hormigón armado del garaje, como los desconchones y manchas en el yeso (a la altura del zócalo igualmente), que se describen en un pasillo de trasteros se deben a filtraciones aisladas provenientes de algún poro o alguna rotura en el encuentro de la barrera de vapor de la solera del sótano con el muro de hormigón perimetral.

5.5. El Sr. Fulgencio indica que los desperfectos aislados (descarnamiento y meteorización) en la capa de grava autoadherida que protege la impermeabilización de la cubierta no transitable del edificio únicamente significativos en el entorno de algún encuentro aislado con la caldereta de algún sumidero, se deben a la deficiente ejecución de los encuentros afectados: la lámina impermeabilizante se encuentra doblada excesivamente o forzada a causa de la defectuosa nivelación del sumidero (está excesivamente hundido respecto del nivel de la cubierta).

5.6. El perito afirma que los daños (piezas saltadas y exfoliadas) que se presentan en diversos puntos del cerramiento de ladrillo visto situados en las proximidades de algunas albardillas y algunos encuentros se deben al mal comportamiento de las piezas afectadas ante la helada. El perito indica que el material es idóneo por lo que la causa es la existencia de piezas o partidas del material defectuosas.

5.7. El Sr. Fulgencio indica que las manchas y churretes blanquecinos en puntos aislados de la fábrica de ladrillo cara vista no es un defecto del ladrillo sino una 'incidencia de carácter puramente estético, tan irrelevante como aislada, provocada por la existencia de paradas prolongadas en el proceso de colocación del ladrillo sin haber protegido la última hilada durante la ejecución (o haberse desprendido o eliminado la protección inadvertidamente)'.

5.8. El perito sostiene que 'los desconchones en el yeso y la pintura en la embocadura de dos de los lucernarios de metacrilato en sendos descansillos de la última planta, así como el ligero desperfecto en el tapajuntas de la puerta de una vivienda situado bajo uno de estos dos se deben a la insuficiente ventilación (por deficiente colocación), de la bóveda de metacrilato'.

5.9. El perito indica que el pequeño desperfecto que se aprecia en un punto de un falso techo bajo una terraza (un agujero y dos pequeños desconchones de pintura) es debido a una gotera reciente.

5.10. En relación a los daños en el techo del pequeño recinto en sótano situado junto al cuarto de la depuradora, que se extienden más levemente a éste último se deben, según el perito, a la existencia de una o varias goteras no reparadas a tiempo, que han ido produciendo daños acumulativos.

5.11. El perito indica que las fisuras que se aprecian por el interior en algunos puntos del peto de cubierta en las terrazas privativas de dos viviendas, todas ellas verticales y coincidentes o muy próximas a encuentros entre paños diferentes, son el resultado de la traba defectuosa de la fábrica de ladrillo en esos puntos.

5.12. El Sr. Fulgencio afirma que las dos pequeñas manchas resecas en el falso techo de un pasillo y una cocina de dos viviendas no pasan de ser desperfectos minúsculos de origen incierto y cuya causa parece en todo caso haber desaparecido o haber sido eliminada.

5.13. El perito señala que el ligero desperfecto producido en el rodapié y el yeso bajo una puerta balconera de una vivienda es debido a una ligera filtración procedente del encuentro de la terraza exterior con la fachada. En el informe se indica que se trata de un fallo puntual por rotura o remate defectuoso del encuentro de la lámina impermeabilizante en ese punto.

DÉCIMO.- El Sr. Romeo ha aportado el informe pericial elaborado por el Sr. Indalecio . Este perito realiza un análisis de las deficiencias y sus causas, siguiéndose la numeración del informe:

2) En el apartado 2 examina los defectos en planta baja rasante:

2.1. Cuarto depuradora. El perito observa humedades en el techo y la causa es una filtración por fallo en la conexión de desagües y/o canaletas interceptoras.

2.2. Garajes. El perito afirma que existen humedades en plazas de aparcamiento NUM037 , NUM038 y NUM039 , NUM040 a NUM041 , NUM070 , NUM042 y NUM043 , NUM045 , NUM071 , NUM046 , NUM047 , NUM048 , NUM051 a NUM050 , NUM052 , NUM053 y NUM072 . En el informe se indica que las causas se deben a humedades por capilaridad por hundimiento de aceras municipales y que obedece a filtraciones por fallos puntuales en la impermeabilización. También se produce por fallo en la impermeabilización de las juntas de dilatación, filtraciones en el encuentro en el muro de contención y forjado de planta baja.

2.3. Trasteros. El perito indica que existen humedades por fallos puntuales en la impermeabilización.

3) En el apartado 3 se examinan los defectos en solados exteriores:

3.1. Zona común planta baja. El perito observa la existencia de piezas afectadas por abombamientos, desconchados o exfoliaciones. Afirma que debe distinguirse entre las piezas que presenten desconchados, deterioro superficial o exfoliaciones en la superficie de cara exterior y las que presentan fracturas o abombamientos, dado que la causa de las primeras se encuentra en las propias características del material, mientras que la causa de las segundas obedece a su proceso de ejecución, porque no se han dispuesto juntas de dilatación que hubieran absorbido el movimiento de las piezas.

3.2. Solados de cubiertas no transitables. El perito indica que la disgregación del árido se produce principalmente entorno a los sumideros, es decir, en las zonas de menor pendiente y, por consiguiente, donde la capa de emograva tiene menor espesor por lo que si no se vibra adecuadamente, el árido más grueso que, por su propio peso, se deposita de forma natural en el fondo de la mezcla, ocupa la mayor parte del volumen de la misma impidiendo su homogeneidad que, al no quedar bien compactada, pierde resistencia frente a la helada.

4) En el apartado 4 se indica que en relación a la pendiente incorrecta de la cubierta transitable, el perito comprueba que tiene las pendientes exigidas, aunque existe un defecto puntual por un fallo en la ejecución.

5) En el apartado quinto se menciona la disgregación del ladrillo cara vista. El perito afirma que ha observado esta deficiencia y que la causa es la heladicidad del ladrillo, pero que son materiales no heladizos. En relación a las albardillas desprendidas su causa es la insuficiente adherencia del material de agarre al peto.

6) En el apartado sexto se menciona la existencia de humedades en varias viviendas:

6.1. Humedad en CALLE001 NUM036 NUM056 , NUM057 NUM058 . El perito indica que la causa de la mancha de humedad sobre el rodapié y el yeso situado bajo la balconera obedece al fallo puntual del remate de la lámina impermeabilizante en este punto en concreto.

6.2. Humedad en CALLE001 NUM062 , NUM057 NUM056 . El perito señala que la causa de la humedad en el distribuidor del pasillo obedece al fallo de la conexión de la lámina impermeabilizante con el desagüe del sumidero. La causa de la humedad en el falso techo del dormitorio obedece a alguna perdida de vapor de agua condensada de la instalación de aire acondicionado.

6.3.Humedad en CALLE001 NUM036 NUM056 , NUM057 NUM058 . Se indica que se reclama una humedad por filtración en techo de baño, en la zona de encuentro entre techo y paramento. El perito señala que la causa es la filtración por fallo en el sellado de la lámina impermeabilizante al peto de la cubierta.

6.4. Humedad en NUM065 NUM058 , CALLE001 NUM064 . El perito señala que en uno de los falsos techos que revisten la cara inferior de la terraza del piso NUM036 del Portal NUM064 encontramos una mancha de humedad circular que se correspondía con la misma situación en vertical del sumidero de desagüe de dicha terraza. La causa, según el perito, es el fallo de la impermeabilización con el sumidero permitiendo que el agua filtre a través del forjado hasta aflorar en el falso techo.

6.5. Humedad en NUM057 NUM058 , CALLE001 NUM060 . El perito señala que la posible filtración que afectaba la cocina debe haber sido reparada dentro de las labores de mantenimiento periódico de la finca dado que la mancha de humedad no ha vuelto a aparecer.

6.6. Humedades en rellanos de los áticos portarles NUM068 - NUM066 , CALLE001 NUM061 . El perito observa filtraciones por las juntas de las claraboyas por un fallo en la estanqueidad de la claraboya por degradación del material por falta de mantenimiento.

7) En el apartado séptimo se analizan las grietas en fábrica de ladrillo cara vista. El perito indica que ha comprobado agrietamientos y aporta fotografías. En relación a las causas establece que en el caso de la grieta vertical que se manifiesta en el cerramiento de la planta NUM065 de la torre (portal NUM066 ) obedece a movimientos diferenciales entre el pilar de la caja de escalera y el paramento de fábrica de ladrillo que, a modo de forro, se prolonga bajo el voladizo de las cocinas del piso situado en la planta piso primero. Dicha grieta, según el perito, tan solo afecta al cerramiento por lo que no compromete, en absoluto, la resistencia mecánica ni la estabilidad del edificio. En el caso de las grietas, también verticales, que afectan a los petos tanto de la cubierta como de las terrazas, su causa obedece a movimientos higrométricos de dichos petos. Según el perito,las tensiones generadas por la dilatación de las piezas cerámicas tienden a acumularse en el centro del vano y en las esquinas produciéndose la fractura al no haberse dispuesto juntas de movimiento para absorberlas. Por último, afirma el perito que la causa de la fisura horizontal que se manifiesta en el encuentro del forjado de la cubierta del piso NUM057 NUM058 del portal NUM044 (edificio CALLE001 NUM036 ) con el peto de la cubierta obedece al empuje de dicho forjado sobre el peto debido a los diferentes coeficientes de dilatación entre el hormigón y la cerámica.

8) En relación a las eflorescencias, el perito manifiesta la existencia de este problema solo puede obedecer a una dosificación excesiva de cemento en relación con el árido utilizado para la mezcla final del mortero. No obstante, el perito indica que desaparecen con el tiempo o bien mediante aplicación de agua jabonosa con cepillo de púas, intervención que cabe dentro del mantenimiento periódico de la limpieza que precisan las fachadas para su conservación.

9) En el apartado noveno se examina el deterioro del techo de pladur. El perito indica que no ha observado fisuras, pero ha visto humedades y desprendimientos de pintura. En el informe se indica que las humedades que se manifiestan en las juntas de las placas son el resultado de las condensaciones del vapor de agua acumulado en la cámara de aire comprendida entre el forjado y el falso techo al no haberse dispuesto rejillas de ventilación que permitan el barrido de aire por el interior de dicha cámara. La causa del desprendimiento de la pintura del falso techo en los soportales, según el perito, obedece a una evidente falta de mantenimiento contrariamente a la recomendación del libro del edificio acerca de la necesidad de pintar los falsos techos cada diez años.

UNDÉCIMO.- La actora indica en su demanda que ejercita una 'acción por defectos de construcción sobre reparación in natura'. Ha interpuesto la demanda frente a los arquitectos técnicos Sr. Ovidio y Sr. Patricio y frente a la entidad constructora ARPADA SA. En los fundamentos de derecho de la demanda establece que 'la obligación fundamental del contratista en el arrendamiento de obra' incluye una prestación de resultado y se aplican los artículos 1544 y 1591 CC . También se remite a los preceptos de la Ley de Ordenación de la Edificación y a la compatibilidad de ambas acciones (pág. 43 de la demanda). En la página 51 establece que la regulación de las competencias de aparejadores y arquitectos se establece en la Ley de Ordenación de la Edificación en la que se recogen las obligaciones de los profesionales. La entidad ARPADA SA solicitó la intervención provocada de los arquitectos Sra. Elvira y Sr. Romeo . En el auto de intervención se indica que la actora reclama unos defectos constructivos, señalándose en la demanda que son aplicables diversos preceptos de la Ley de Ordenación de la Edificación. En el auto se acepta la llamada al proceso de estos técnicos porque intervinieron en el proceso constructivo.

La entidad ARPADA y los arquitectos técnicos han alegado la existencia de falta de legitimación activa y pasiva en el ejercicio de la acción contractual por no existir ningún contrato que les vincule con la comunidad de propietarios demandante. ARPADA SA afirma que no existe ningún contrato suscrito con la comunidad o con los propietarios. Ha afirmado ARPADA SA que suscribió un contrato de obra con la mercantil LAS DEHESAS DE GUADALAJARA SLU, que fue absorbida posteriormente por REYAL URBIS SA. Los arquitectos técnicos Sr. Ovidio y Sr. Patricio alegan en su contestación que no han suscrito ningún contrato con los propietarios o con la comunidad de propietarios. Estos demandados afirman que fueron contratados por la promotora y que suscribieron con ella un contrato de arrendamiento de servicios.

En el certificado final de obra de 20 de junio de 2008 se indica que la entidad REYAL URBIS SA es la propietaria de la edificación. También se establece que la constructora es ARPADA SA y que los autores del proyecto son el Sr. Romeo y la Sra. Elvira , que también forman parte de la dirección facultativa. En el certificado aparecen los demandados Sr. Ovidio y Sr. Patricio como arquitecto técnico y aparejador y miembros de la dirección facultativa.

Son aplicables al presente procedimiento las siguientes resoluciones en las que se resalta lo más importante:

La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 ha señalado queSe ha venido planteando la compatibilidad de acciones - artículos 1101Legislación citadaCC art. 1101 y 1591 CCLegislación citadaCC art. 1591 - a fin de que el promotor responda en todo caso por los vicios o defectos de edificación, incluyendo su responsabilidad por el incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la prestación, esto es, de su responsabilidad como agente que interviene en el proceso constructivo y en la comercialización de las viviendas.

La sentencia de 2 de febrero de 2012Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 02/02/2012 (rec. 1664/2008 )Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la garantía decenal no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación. es muestra de ello al afirmar en el Fundamento de Derecho Segundo que 'Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código CivilLegislación citada que se interpretaReal Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. art. 1591 (16/08/1889) es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato,de tal forma que la 'garantía decenal' no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 Legislación citada que se interpretaLey 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. art. 17 (06/05/2000) que '(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes...', admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial ( SSTS 2 de octubre 2003 , 28 de febrero y 21 de octubre de 2011 ).'.

El promotor si es vendedor queda obligado, como tal, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo.

Por tanto ( STS de 22 de octubre de 2012Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 22/10/2012 (rec. 539/2010 )Se puede articular la responsabilidad del promotor tanto desde el cauce contractual de la relación de compraventa efectuada, como de la responsabilidad en lege que sitúa al promotor como responsable último y solidario de los defectos constructivos. )se puede articular la responsabilidad del promotor tanto desde el cauce contractual de la relación de compraventa efectuada, como de la responsabilidad en lege que sitúa al promotor como responsable último y solidario de los defectos constructivos.

La citada doctrina se reitera en la sentencia de 27 de diciembre de 2013, Rc. 2398/2011Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1 ª, 27/12/2013 (rec. 2398/2011 )Doble fundamentación de las acciones ejercitadas: LOE y responsabilidad contractual. Efectos de los términos de garantía y de los plazos de prescripción de la LOE. , en la que se recoge queen la propia demanda se distinguió dos clases de acciones ejercitadas, las basadas en la LOE y las de naturaleza contractual.En las pretensiones basadas en la LOE no recayó condena porque respecto de unos defectos había prescrito la acción, y respecto de otros, habían aparecido una vez extinguido el plazo de garantía, pero, sin embargo, si condenó a las demandadas vinculadas con la actora por una relación contractual, ya que en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en sus respectivos contratos con la demandante, habían contribuido a causar los perjuicios.

(...)

Se insiste en la diferenciación de ambas acciones en la sentencia de 7 de enero de 2015Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 07/01/2015 (rec. 3084/2012 )Doble fundamentación de las acciones ejercitadas: LOE y responsabilidad contractual. Efectos de los términos de garantía y de los plazos de prescripción de la LOE. en la que se concluye que 'en todas las deficiencias descritas se ha apreciado la prescripción..., por lo que sólo el promotor será responsable de su reparación, en tanto que vendedor de los diferentes departamentos frente a los adquirentes de los mismos..., al ejercitarse acumuladamente contra la promotora la acción sobre cumplimiento contractual... y la acción por responsabilidad derivada del artículo 17 LOELegislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . '. Insiste en ello la sentencia de 27 de marzo de 2015, Rc. 471/2013Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 27/03/2015 (rec. 471/2013 )No es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de la promotora para con los compradores. , declarando que no es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de la promotora para con los compradores, con cita de la sentencia de 13 de mayo de 2008Jurisprudencia citada a favorSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 13/05/2008 (rec. 1181/2001 )Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código Civil sino por los artículos 1101 y 1124 del mismo Cuerpo Legal puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. que, aunque referida al artículo 1591 CCLegislación citadaCC art. 1591 , dice: 'Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1591 , sino por los artículos 1101Legislación citadaCC art. 1101 y 1124 del mismo Cuerpo LegalLegislación citada que se aplicaReal Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. art. 1124 (16/08/1889) , puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. Es razón de la remisión que en la actualidad hace la Ley de Ordenación de la Edificación a las responsabilidades contractuales, desde la inconcreta e insegura expresión 'sin perjuicio', utilizada en el apartado 1 del artículo 17, o desde la cita de losLegislación citadaCC art. 17.1 artículos 1.484 y siguientes del Código CivilLegislación citada que se aplicaReal Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. art. 1484 (16/08/1889) del apartado 9 , respecto del vendedor frente al comprador, para el ejercicio de las acciones previstas específicamente para los vicios ocultos.'. Asíel compromiso de entregar el inmueble litigioso, con fiel cumplimiento de lo estipulado, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en la forma convenida, esto es, al promotor, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101 CCLegislación citadaCC art. 1101 . Como decíamos, ello con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la construcción, cuya graduación puede tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acción, pero no deja de ser incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2018 establece queSe insiste en la diferenciación de ambas acciones en la sentencia 756/2014, de 7 de enero de 2015 Sentencias relacionadasSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 07/01/2015 (rec. 3084/2012 )Responsabilidad del promotor por vicios en la construcción. en la que se concluye que 'en todas las deficiencias descritas se ha apreciado la prescripción..., por lo que sólo el promotor será responsable de su reparación, en tanto que vendedor de los diferentes departamentos frente a los adquirentes de los mismos..., al ejercitarse acumuladamente contra la promotora la acción sobre cumplimiento contractual... y la acción por responsabilidad derivada del artículo 17 LOE Legislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación .'. Insiste en ello la sentencia de 27 de marzo de 2015, Rc. 471/2013 Sentencias relacionadasSTS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 27/03/2015 (rec. 471/2013 )No es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales., declarando queno es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de la promotora para con los compradores, con cita de la sentencia de 13 de mayo de 2008 que, aunque referida al artículo 1591 CCLegislación citadaCC art. 1591, dice: 'Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1591, sino por los artículos 1101Legislación citadaCC art. 1101 y 1124 del mismo Cuerpo LegalLegislación citadaCC art. 1124, puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. Es razón de la remisión que en la actualidad hace la Ley de Ordenación de la Edificación a las responsabilidades contractuales, desde la inconcreta e insegura expresión 'sin perjuicio', utilizada en el apartado 1 del artículo 17, o desde la cita de losLegislación citadaCC art. 17.1 artículos 1.484 y siguientes del Código CivilLegislación citadaCC art. 1484 del apartado 9, respecto del vendedor frente al comprador, para el ejercicio de las acciones previstas específicamente para los vicios ocultos.'. Así el compromiso de entregar el inmueble litigioso, con fiel cumplimiento de lo estipulado, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en la forma convenida, esto es, al promotor, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1101 CCLegislación citadaCC art. 1101. Como decíamos, ello con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la construcción, cuya graduación puede tener variadas consecuencias en el ejercicio de la acción, pero no deja de ser incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso.'

La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2013 establece queEn la instancia quedó acreditado que la licencia de edificación fue posterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), por lo que, conforme a la disposición transitoria primera de esta LeyLegislación citadaLOEF art. DT 1, resultaba de aplicación lo regulado en sus arts. 17 y ss. respecto de la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en la edificación, en vez del régimen de responsabilidad por ruina delLegislación citadaCC art. 17 art. 1591 CCLegislación citadaCC art. 1591 y la jurisprudencia que lo interpretaba, sin perjuicio de la responsabilidad contractual que pudiera derivarse de la intervención de cada uno de ellos.

De hecho,la propia demanda distinguió dos clases de acciones ejercitadas, las basadas en el art. 17 LOELegislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . y las de naturaleza contractual, al amparo de los arts. 1101 y ss.

Respecto de las acciones basadas en el art. 17 LOELegislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . , en ambas instancias se deja constancia de que, en el caso de los defectos de insonorización, de los que queda constancia desde la inauguración del hotel en diciembre de 2002, la acción habría prescrito, pues el plazo legal de dos años previsto en el art. 18 LOELegislación citadaLOE art. 18Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . se cumplió antes de que se interpusiera la demanda o se interrumpiera la prescripción.En cuanto a los vicios derivados del incumplimiento de la normativa anti-incendios, además de que no pueden incluirse en el ámbito de responsabilidad del art. 17.1.b) LOELegislación citadaLOE art. 17.1.bLey Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . , también consta acreditado que aparecieron una vez superado el plazo de garantía de tres años.

De este modo, no cabía exigir responsabilidades a los agentes que intervinieron en la edificación del hotel, basadas en el art. 17 LOELegislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . , porque respecto de unos defectos había prescrito la acción, y respecto de otros, habían aparecido una vez extinguido el plazo de garantía.

17.Como el régimen de responsabilidad propio del art. 17 LOELegislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . se establece sin perjuicio de las responsabilidades contractuales, y la demanda ejercita las acciones de responsabilidad contractual, cabía entrar a analizarlas. El problema radica en que la audiencia no analiza propiamente la responsabilidad contractual, sino la responsabilidad por ruina prevista en el art. 1591 CCLegislación citadaCC art. 1591 , de acuerdo con la jurisprudencia que lo interpretó, tal y como resultaba de aplicación para los casos en que todavía no era de aplicación la LOE . Esta norma no ha venido a superponer al régimen anterior de responsabilidad por ruina del art. 1591 CCLegislación citadaCC art. 1591 , el previsto en el art. 17 LOELegislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . para los llamados agentes de la edificación, sino a sustituirlo, sin perjuicio de la subsistencia de las acciones de responsabilidad civil contractual.

La audiencia, en primer lugar, condena no sólo a las dos empresas contratistas con las que tenia relación contractual, Studi y JAR, sino también a dos arquitectos con los que no le ligaba ningún vinculo contractual. Así pues, respecto de estos dos arquitectos, se ha producido la infracción normativa denunciada, pues la demandante carecía de acción frente a ellos.

18.Con las otras dos demandadas, Studi y JAR, la demandante sí que tenía relación contractual: a Studi le había contratado para que redactara el proyecto, seleccionara los industriales, eligiera los materiales, y llevara a cabo la función de dirección y control de la obra; y JAR fue contratada para que realizara los trabajos de tabiquería, falsos techos, acabados, trasdosados tipo pladur y aislamiento general. La audiencia entiende que la aparición de los defectos de insonorización y el incumplimiento de la normativa anti-incendios, traen causa de la deficiente actividad constructiva, imputable a las dos empresas demandadas, que se puso de manifiesto en el deficiente sellado de los pasos de conducciones y en el empleo de unas vigas de madera que han causado enormes fisuras que impiden el correcto cerramiento de tabiques y techos. Los demandados, en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en sus respectivos contratos con la demandante, habrían contribuido a causar los perjuicios, a cuya indemnización han sido condenados solidariamente. Esta responsabilidad tendría su justificación al amparo de los arts. 1101 y concordantes del Código civilLegislación citada que se aplicaReal Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. art. 1101 (16/08/1889) , siendo irrelevante que se haya mencionado en la sentencia el art. 1591 CCLegislación citada que se aplicaReal Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. art. 1591 (16/08/1889) .

La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2012 señala queEl promotor, en el supuesto que se enjuicia, es vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo. Si la edificación padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador. El promotor, señala la sentencia de 12 de marzo de 1999 , viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y los enajena a los adquirentes de los pisos. Su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591, la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, y no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos.

Estos criterios, reiterados en la jurisprudencia de esta Sala, han sido incorporados a la Ley de Ordenación de la Edificación en la que el Promotor figura como uno más de los Agentes que la misma refiere, y si no fuera por la declaración inicial contenida en el artículo 17 Legislación citadaLOEF art. 17 , relativo a que 'las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y adquirentes de los edificios..', se podría decir que la Ley constituye al Promotor en responsable exclusivo de los defectos constructivos, o lo que es igual, en garante de la calidad del producto final elaborado. El Promotor, dice el artículo 17.3, responde solidariamente, 'en todo caso ' con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuanto estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras 'en todo caso ' que señala la norma con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma ( SSTS de 24 de mayoJurisprudencia citada a favorSTS, Sala de lo Civil, 24-05-2007Responsabilidad contractual . y 29 de noviembre de 2007 )'.

Queda claro, por tanto , conforme al criterio seguido por ambas Instancias, la correcta compatibilidad de las acciones ejercitadas , garantía decenal del artículo 1591 y responsabilidad contractual delLegislación citadaCC art. 1591 artículo 1101 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1101 , así como, conforme al criterio de la Sentencia de Apelación, que de dicha concurrencia y compatibilidad normativa ( artículo 1258 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1258 )no se excluye la posible responsabilidad del promotor derivada del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la prestación . Responsabilidad que viene articulada tanto desde el cauce contractual de la relación de la compraventa efectuada, como de la responsabilidad ex lege que sitúa al promotor como responsable último y solidario de los defectos constructivos o de la calidad e idoneidad del producto final elaborado.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria (Secc. 2) de 17 de septiembre de 2014 establece lo siguiente:Ciertamente la LOE es la ley aplicable según resulta de su disposición transitoria primeraLegislación citada que se interpretaLey 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. art. DT 1 (06/05/2000) al ser la licencia de edificación posterior a la entrada en vigor de la ley.

La ley diferencia claramente entre las responsabilidades contractuales y las derivadas de la propia ley. En este caso, la única responsabilidad exigible por el actor a los Sres. Maximino y Joaquín con quienes no contrató la edificación, es la establecida en el art. 17 LOELegislación citadaLOE art. 17Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . , y según su número 1, estos demandados -en cuanto intervinientes en la edificación- vendrán obligados a responder de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados: a) por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; y b) por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3, que se imponen como requisitos básicos de la edificación

DUODÉCIMO.- El documento nº 1 de la contestación del Sr. Ovidio y del Sr. Patricio es la nota de encargo profesional (visado 2935) realizada por la promotora LAS DEHESAS DE GUADALAJARA SL a estos arquitectos técnicos. El documento nº 3 es la comunicación de CONSTRUCCIONES REYAL de la absorción de la empresa LAS DEHESAS DE GUADALAJARA SL y se hace referencia al visado 2935 (doc. 1 de la contestación) de la ejecución de las 147 viviendas. Ha quedado acreditado que los arquitectos técnicos no fueron contratados por los propietarios de las viviendas, sino por la promotora.

Del contenido del certificado final de obra también se constata que ARPADA SA fue la entidad constructora. En el acta de recepción de obra y en el certificado final de obra aparece de forma clara que ARPADA es la constructora y que REYAL URBIS es la propietaria o promotora. No se ha probado en el procedimiento que los propietarios o la comunidad de propietarios demandante hubieran suscrito un contrato con ARPADA SA que determine una posible responsabilidad contractual. El artículo 11.1. LOE señala queEl constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. Este precepto establece que el constructor asume una responsabilidad contractual con la promotora, que le ha encargado la ejecución de las obras.

Se estima la alegación de los demandados de falta de legitimación pasiva en relación a la acción de cumplimiento defectuoso del contrato o de incumplimiento del mismo. En los fundamentos de derecho de la demanda se establece que 'la obligación fundamental del contratista en el arrendamiento de obra' incluye una prestación de resultado y se remite a los artículos 1544 y 1591 CC . El artículo 11.1. LOE establece que el constructor asume contractualmente ante el promotor la ejecución correcta de las obras. En el presente procedimiento no se ha interpuesto una demanda por la promotora frente a la constructora. Tampoco se ha interpuesto por la actora una demanda frente a la promotora REYAL URBIS, respecto de la que ha indicado, sin ningún apoyo probatorio, que se encuentre actualmente en concurso. El apartado noveno del artículo 17 LOE señala queLas responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.

Por el contrario, los propietarios han ejercitado una acción contractual frente a la constructora y los arquitectos técnicos, pero no contrataron con ellos la edificación. Se podrá exigir frente a estos demandados una responsabilidad fundamentada en las acciones previstas por la LOE por su intervención en el proceso constructivo, pero no se ha justificado en el procedimiento que entre los demandantes y los arquitectos técnicos y la constructora exista un contrato que les vincule. Por esta razón, no puede exigir la actora una responsabilidad contractual frente a los demandados. La jurisprudencia ha confirmado la posibilidad de acumulación de acciones de responsabilidad contractual y de la LOE. Sin embargo, esto solo sería posible frente a la promotora que enajenó a los demandantes las viviendas y que es la entidad que, en el caso de que sea procedente, debe responder contractualmente con los adquirentes. En el presente procedimiento los demandados han intervenido en la ejecución de las obras como agentes intervinientes en el proceso constructivo y la única responsabilidad exigible a los mismos es la establecida en la LOE.

DECIMOTERCERO.- Ha sido necesario analizar en los fundamentos de derecho sexto a décimo las deficiencias constructivas que se incluyen en los informes periciales. Aunque los peritos no están conformes en todos los defectos alegados por la actora y en la propuesta de reparación, se puede deducir del análisis de los informes y de las explicaciones realizadas en la vista por los peritos, que existen, fundamentalmente, deficiencias relativas a humedades en zona de la depuradora, garajes y trasteros; solados ahuecados y desconchones en zonas comunes; disgregación del solado en las cubiertas no transitables; disgregación y eflorescencia de los ladrillos en las fachadas; deterioro del techo de pladur en voladizos y zonas comunes; humedades por filtraciones en algunas viviendas.

Es aplicable la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 porque la solicitud de licencia de edificación se realizó en 2005 (doc. 1 contestación de ARPADA SA).

El artículo 17.1. LOE establece lo siguiente:

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Del análisis de todas las deficiencias se concluye que las mismas se refieren a vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. La perito de la actora no hace referencia a deficiencias que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Hace alusión a una incorrecta formación de pendientes que provoca que el agua se estanque, defectos en la ejecución de encuentros de las cubiertas (sumideros, juntas, etc.) que producen filtraciones, solado ahuecado y fisurado, material de baldosa inadecuado, ejecución del solado de la cubierta no transitable con una mezcla inadecuada o incorrecta aplicación del producto, incorrecto recibido de piezas de coronación con exceso de mortero, juntas abiertas o falta de pendientes que generan acumulación de humedad y provocan eflorescencias y resquebrajamiento, defectos en fábricas de ladrillo. Estas deficiencias afectan a la habitabilidad del inmueble.

El artículo 3.1. C de la LOE , al que se remite el artículo 17.1. b) cuando establece el plazo de garantía de tres años, detalla los requisitos de habitabilidad que son los siguientes:

c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Los otros peritos señalan que los daños observados no comprometen la resistencia del edificio. El Sr. Emilio indica que la estabilidad de la edificación no se encuentra afectada y los defectos son de acabado, por lo que entiende que ninguno de los daños constatados responde a los referidos en el artículo 17.1. a) LOE . Señala que los daños tienen en su mayoría carácter estético y no influye en la habitabilidad. En la vista ha afirmado que son defectos puntuales que no afectan a la estabilidad mecánica, ni a la estructura. El perito Sr. Indalecio señala en su informe que ninguna de las deficiencias reclamadas compromete la estabilidad, ni la resistencia mecánica.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja de 10 de mayo de 2018 señala queLosproblemas descritos son relativos a filtraciones en los garajes del edificio, que deben entenderse constitutivos de defectos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, en el uso y destino adecuado de los garajes, sin que pueda deducirse de que por afectar las filtraciones al techo de los garajes estemos en un supuesto de los previstos de afectación a los soportes, las vigas, los forjados u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica, la estabilidad del edificio y su seguridad, puesto que nada de eso está acreditado quedando circunscrita la cuestión a una serie de filtraciones a través del techo de los garajes y en relación con la plaza de la urbanización que les sirve de techo tal y como se desprende de los informes aportados.

En tal sentido la SAP Coruña de 20-12-2017 (Secc. 5ª, Rec. 148/17) indica:

'Dentro de los defectos constructivos que implican un incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del edificio, a los que se refiere el artículo 17.1.b) de la LOE Legislación citadaLOE art. 17.1Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación .se encuentran, precisamente, los defectos de impermeabilización o estanqueidad del edificio, incluyéndose en el citado precepto lo que la jurisprudencia ha denominado como 'ruina funcional' ( SSTS 28- 5-01 y 15-12-00), doctrina que se recoge también por las Audiencias Provinciales .Resulta aplicable, por tanto, al caso de autos el plazo de garantía de tres años, toda vez que indudablemente las humedades objeto de este proceso afectan a la habitabilidad del edificio y no comprometen en modo alguno la resistencia mecánica y la estabilidad del mismo,...'.

DECIMOCUARTO.- La actora ha aportado los requerimientos realizados para la subsanación de las deficiencias. El documento nº 2 es el certificado final de obra de 20 de junio de 2008 en el que se indica que la entidad promotora o propietaria es REYAL URBIS SA El documento nº 3 es un requerimiento a REYAL URBIS de fecha 23 de abril de 2009 en el que se hace un listado de deficiencias, entre el que se encuentra la mención a que se ha desprendido una gran cantidad de trozos de ladrillos de fachada.

El documento nº 4 es un requerimiento a REYAL URBIS de 13 de noviembre de 2009 en el que se indica que existen unas deficiencias relativas a humedades de la finca, comprobación del estado de la fachada y tapados de agujero del suelo.

El documento nº 5 es una comunicación a REYAL URBIS de 15 de enero de 2010 en la que se indica la existencia de humedades en los sótanos, cuartos de RITI, cuartos de máquinas del ascensor y cuartos comunes de la finca.

El documento nº 6 es una comunicación a REYAL URBIS de 21 de enero de 2010 en la que se comunica la existencia de deficiencias en zonas comunes. Se incluyen las relativas al levantamiento de juntas de losetas en la zona de la piscina, filtraciones en el garaje, soportal de CALLE001 NUM064 con goteras y rotura de escayola, cal y pintura en ladrillos de las paredes de la urbanización, baldosas levantadas junto a la piscina, filtrándose agua en los garajes, los ladrillos de las fachadas se calan y les falta barniz, embalsamiento de agua cuando llueve en soportal del portal NUM067 , las pendientes del solado no están correctas y el agua se acumula, charcos de agua, desprendimiento de trozos de ladrillo, humedades en viviendas, en un portal se 'está viniendo abajo el falso techo', goteras en tejados. En relación a portales, se hace mención a humedades en uno de ellos. También se indica que en los trasteros hay humedades y goteras en general. En la zona de garajes se establece que está lleno de goteras.

El documento nº 7 es un requerimiento de la comunidad a REYAL URBIS de 17 de mayo de 2012 en el que se comunica la existencia de defectos de ladrillos en fachada, impermeabilización de la depuradora y levantamiento de la capa de cemento de varias azoteas.

El documento nº 8 es la comunicación a REYAL URBIS de 25 de septiembre de 2013 en la que se vuelve a reiterar la existencia de deficiencias en ladrillos en fachada, impermeabilización de la depuradora y levantamiento de la capa de cemento de varias azoteas. También se hace mención a las humedades que afectan al garaje y trasteros y se indica que se han solicitado presupuestos para la reparación.

El documento nº 9 es un intercambio de correos electrónicos de 25 de octubre de 2011 entre REYAL URBIS y el administrador de la comunidad en los que se hace mención a comunicación a la constructora de la reparación de la rampa de garaje y de unas baldosas.

El documento nº 10 es la comunicación a REYAL URBIS de 2 de diciembre de 2011 sobre goteras del garaje.

El documento nº 11 es un intercambio de correos electrónicos de enero de 2012 sobre deficiencias en fachadas y humedades.

El documento nº 12 es una comunicación de REYAL URBIS de 29 de febrero de 2012 al administrador en la que indica que la constructora determinará el alcance real de los daños en la depuradora.

El documento nº 13 es una comunicación de REYAL URBIS de 24 de abril de 2012 al administrador en la que indica que la constructora y la otra empresa de postventa en la que hace manifestaciones sobre la reparación de humedades en zona de la piscina.

Los documentos nº 14 a 18 son intercambios de correos electrónicos entre REYAL URBIS y el administrador de la comunidad de propietarios realizados entre abril de 2012 y junio de 2013 relativos a reparaciones y otras cuestiones. Debe destacarse el correo electrónico de REYAL URBIS al administrador enviado el 8 de mayo de 2012 en el que se hace relación a diversas deficiencias que ha comprobado el técnico de REYAL URBIS. Se hace alusión a ladrillos, grietas, albardillas rotas, manchas en ladrillos, humedades zona de garajes, goteras y humedades en zona de la piscina.

Anteriormente se ha indicado que los peritos coinciden en que existen deficiencias relativas a humedades en zona de la depuradora, garajes y trasteros; solados ahuecados y desconchones en zonas comunes; disgregación del solado en las cubiertas no transitables; disgregación y eflorescencia de los ladrillos en las fachadas; deterioro del techo de pladur en voladizos y zonas comunes; humedades por filtraciones en algunas viviendas. El documento nº 2 es el acta de la Junta General de Propietarios de 20 de octubre de 2016. El punto cuarto se refiere al estado constructivo y a las posibles reclamaciones. Se indica que 'en estos momentos la comunidad estaría ya fuera de los plazos de reclamación detallados en la LOE'.

Del análisis de las deficiencias reclamadas y de las comunicaciones realizadas se puede concluir que la acción de reclamación al amparo de la LOE ejercitada por la actora frente a la constructora y arquitectos técnicos estaría prescrita por no haberse ejercitado en el plazo de dos años conforme al artículo 18 LOE . El apartado primero de este precepto dispone queLas acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

La actora reclama deficiencias relativas a humedades en depuradora, garajes y trasteros, solados ahuecados, desconchones de baldosas, levantamiento de la capa de las cubiertas no transitables, baldosas de terrazas, ejecución incorrecta por defectos en la pendiente en cubierta transitable, humedades en diversas viviendas, grietas en ladrillos, eflorescencias en ladrillos y deficiencias en los techos de pladur. El último requerimiento realizado a la promotora REYAL URBIS se efectuó el 25 de septiembre de 2013 y se reitera la existencia de deficiencias en ladrillos en fachada, humedades y filtraciones de agua en la depuradora y levantamiento de la capa de cemento de varias azoteas. También se hace mención a las humedades que afectan al garaje y trasteros y se indica que se han solicitado presupuestos para la reparación.

Se ha ejercitado la acción para la reparación de estas deficiencias transcurridos dos años, porque la demanda se presentó el 24 de mayo de 2017. Por tanto, la acción se encuentra prescrita. No se ha aportado ninguna reclamación efectuada a la entidad constructora ARPADA SA y tampoco a los arquitectos técnicos demandados, que pudiera haber interrumpido la prescripción.

En relación a otras deficiencias, que no se indicaron o concretaron en las reclamaciones y que establece la perito de la actora, han surgido después del plazo de tres años del artículo 17 LOE . El documento nº 2 es el certificado final de obra de 20 de junio de 2008. La demanda se ha interpuesto casi nueve años después de la suscripción del documento. Se estima la alegación de los demandados y se entiende que la acción relativa a las deficiencias reclamadas antes de 2013 habría prescrito por el transcurso de dos años sin que se ejercitara la misma. En relación a las otras deficiencias no reclamadas en los requerimientos realizados a la promotora, que establece la perito de la actora, han surgido con posterioridad al plazo de tres años desde la suscripción del certificado final de obra y entrega de la edificación. Es necesario insistir en que no se ha aportado al procedimiento ninguna reclamación extrajudicial formulada a ARPADA y a los arquitectos técnicos demandados.

DECIMOQUINTO.- De lo expuesto en los anteriores fundamentos de derecho se concluye que la demanda interpuesta frente a ARPADA y frente al Sr. Ovidio y Sr. Patricio debe ser desestimada. En relación a la acción contractual, se ha estimado la falta de legitimación pasiva porque no se ha justificado en el procedimiento que entre los demandantes y los arquitectos técnicos y la constructora exista un contrato que les vincule, por lo que no se puede exigir una responsabilidad contractual. En relación a la acción establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación, se desestima la demanda porque la acción ha prescrito por el transcurso de dos años sin que se hubiera ejercitado la misma y porque algunos de los daños no incluidos en las reclamaciones extrajudiciales habrían surgido fuera del plazo de garantía de tres años. Se debe absolver a los demandados de las pretensiones formuladas frente a ellos.

La entidad ARPADA SA solicitó la intervención provocada de los arquitectos Sra. Elvira y Sr. Romeo . En el auto de intervención de 9 de noviembre de 2017 se indica que la actora reclama unos defectos constructivos, señalándose en la demanda que son aplicables diversos preceptos de la Ley de Ordenación de la Edificación. En el auto se acepta la llamada al proceso de estos técnicos porque se constata que intervinieron en el proceso constructivo.

Expresamente se indica en el auto de intervención que se aplica la Disposición Adicional 7ª de la LOE , que establece que el demandado por acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la presente ley, puede solicitar que la demanda se notifique a los agentes que también hayan tenido intervención en el referido proceso.

En el auto también se hace mención a la Sentencia del Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2012 que ha establecido el siguiente criterio:

La incorporación al proceso de quien no ha sido demandado en su condición de agente de la construcción se autoriza en la Disposición Adicional Séptima de la Ley de Ordenación de la Edificación exclusivamente para las acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la citada Ley, y se activa procesalmente a través del artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al mismo.

En el proceso civil, dice la sentencia de Pleno de 20 de diciembre de 2011 , al abordar la naturaleza del tercer interviniente en un supuesto no regulado por la Disposición Adicional 7ª de la LOE , 'la cualidad de parte demandada corresponde al sujeto frente al que el demandante pretende la tutela ante los tribunales. Es el sujeto al que ha de afectar - por la situación que ocupa en una relación jurídica- la decisión solicitada en la demanda, y es esa situación en la relación jurídica lo que le legitima pasivamente para ser demandado. Así se deduce de lo dispuesto en los artículos 5.2 y 10 LEC , en coherencia con el principio dispositivo y de aportación de parte que rige el proceso civil, al que se refiere el artículo 216 LEC . El sujeto solo adquiere la condición de parte demandada si frente a él se ejercita una pretensión.En consecuencia, el tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al tercero. Si el demandante no se dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso. El tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero.

Que el tercero pueda actuar como parte demandada significa que su posición formal es la de una parte -aunque no desde el punto de vista material porque no ha sido demandado- por lo que tendrá las oportunidades de alegación y defensa que la tramitación del concreto proceso permita a las partes. La situación del tercero que no ha sido demandado es la posición de quien está al cuidado del litigio, como sujeto interesado al que, sin soportar la acción, la LEC le permite una actividad en el proceso dirigida a conseguir que este tenga un resultado lo menos adverso posible para los intereses del tercero que puedan verse afectados de forma refleja, con la función de precaverse de la gestión procesal de la parte correspondiente'.

El principio dispositivo del proceso civil tiene la importancia y significación de atribuir a las partes el poder de dirigir el proceso de forma material, hasta el punto de que el órgano judicial no puede obligar a demandante y demandado a mantener determinadas posiciones, de tal forma que el emplazamiento del llamado como demandado no aceptado por el actor, no equivale a una ampliación forzosa de la demanda que permita su absolución o condena, mientras que la oponibilidad y ejecutividad del fallo de la sentencia, a que se refiere la disposición transcrita, supone, de un lado, que quedará vinculado por las declaraciones que se hagan en la sentencia a propósito de su actuación en el proceso constructivo, en el sentido de que en un juicio posterior no podrá alegar que resulta ajeno a lo realizado y, de otro, que únicamente podrá ejecutarse la sentencia cuando se den los presupuestos procesales para ello, lo que no es posible cuando ninguna acción se dirige frente a quien fué llamado al proceso y como tal no puede figurar como condenado ni como absuelto en la parte dispositiva de la sentencia.

En el presente procedimiento la actora no ha ampliado la demanda frente a la Sra. Elvira y el Sr. Romeo . Por esta razón, en esta sentencia no puede realizarse ningún pronunciamiento de condena o absolución frente a estas personas, porque no se ha dirigido ninguna acción frente a ellos. La intervención de los mismos en el procedimiento se ha justificado por su llamada al proceso a petición de ARPADA SA con fundamento en la Disposición Adicional Séptima de la LOE . La Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara de 31 de octubre de 2013 establece quelo cierto es que la sentencia no debió de pronunciarse sobre la prescripción esgrimida por el llamado al proceso y ahora apelante -segunda equivocación a la que antes se ha hecho referencia-, pues para que proceda pronunciarse al respecto es menester que se haya entablado o ejercitado la acción correspondiente, que no es el caso, pues ni el actor amplio la demanda contra el apelante, ni este fue demandado por el actor, por lo tanto, ninguna acción se ejercitó contra él y, por ello, difícilmente se puede aducir que la misma esta prescrita. Se resuelve en la sentencia sobre la prescripción esgrimida cuando falta el presupuesto para ello, el ejercicio de la acción que no se ha formulado como en este caso sucede.

DECIMOSEXTO.- Se imponen las costas procesales causadas a los demandados ARPADA SA y Sr. Ovidio y Sr. Patricio a la parte actora al haber sido desestimada íntegramente la demanda y ser aplicable el artículo 394 LEC .

Las costas procesales de la intervención procesal del Sr. Romeo y de la Sra. Elvira se imponen a la parte demandada ARPADA SA, que solicitó el llamamiento al proceso de los arquitectos. Debe insistirse en que la actora no amplió la demanda frente a estos técnicos, que intervinieron en el proceso únicamente por la llamada al mismo solicitada por ARPADA SA.

El artículo 14.5. LEC señala que en elCaso de que en la sentencia resultase absuelto el tercero, las costas se podrán imponer a quien solicitó su intervención con arreglo a los criterios generales del artículo 394.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 2013 establece que Si el demandante decide ampliar la demanda frente al tercero interviniente, a partir de entonces, el pronunciamiento sobre las costas se sujetará al criterio del vencimiento, conforme a lo prescrito en el art. 394 LECLegislación citadaLEC art. 394 , con la particularidad de que la absolución del tercero interviniente permitirá la imposición de las costas a quien solicitó su intervención, conforme a los dispuesto en el ordinal 5º del art. 14.2 LECLegislación citadaLEC art. 14.2.5 .

En el caso de que la parte demandante no decida ampliar la demanda contra el tercero interviniente, como no se ha ejercitado ninguna pretensión frente a él, la sentencia que resuelva el caso no debería condenarlo ni absolverlo, y, consiguientemente, no podría haber condena en costas derivada de este pronunciamiento a favor o en contra del demandante.

Peroes indudable que en estos casos, aunque finalmente no se haya dirigido la demanda frente al tercero interviniente, su llamada al proceso por un codemandado le ha podido reportar unos gastos judiciales. Para determinar cuándo podría tener derecho a ser resarcido de las costas judiciales y frente a quien, deberemos atender al criterio de si finalmente estuvo justificada o no su llamada al proceso. La llamada al proceso estaría justificada siempre y cuando el pronunciamiento de la sentencia le fuera realmente oponible, conforme al párrafo segundo de la disposición adicional 7ª LOELegislación citadaLOE art . DA 7.2Ley Orgánica 8/1985, de 3 de julio, reguladora del Derecho a la Educación.Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación . , por lo que se declara respecto de su actuación en el proceso constructivo.

De tal forma que si la sentencia, a pesar de no contener un pronunciamiento de condena respecto de él, reconoce que por su actuación en el proceso constructivo hubiera sido responsable respecto de los vicios o defectos en las que se basa la acción ejercitada, en ese caso se entiende justificada su llamada al proceso y no procede hacer ningún pronunciamiento sobre las costas causadas al tercero interviniente. Pero si de la sentencia no se desprende su responsabilidad, en ese caso no estaría justificada su llamada al proceso y tendría sentido que se impusieran las costas al demandado que hubiera interesado su llamada al proceso.

En el presente procedimiento la entidad ARPADA SA en su contestación alegó de forma expresa que en relación a las acciones de la LOE la demanda debía ser desestimada porque la acción se encontraba prescrita por no haberse ejercitado en el plazo de dos años o porque las deficiencias habían surgido con posterioridad al plazo de garantía de tres años. A pesar de haber alegado estos motivos de oposición, que han sido aceptados en esta sentencia, solicitó la intervención provocada de los arquitectos. Esta circunstancia justifica la imposición de las costas procesales causadas a los arquitectos a la entidad ARPADA SA, porque se han visto obligados a comparecer en el procedimiento por la llamada de esta entidad mercantil, que conocía que la acción estaba prescrita y que las deficiencias habían surgido fuera del plazo de garantía establecido en la LOE.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS 'RESIDENCIAL DIRECCION002 ' SITO EN LA CALLE001 Nº NUM036 DE YEBES (GUADALAJARA) frente a D. Ovidio y D. Patricio y frente a ARPADA, SA, con la intervención procesal de DÑA. Elvira y de D. Romeo .

Se imponen las costas procesales causadas a los demandados ARPADA SA y Sr. Ovidio y Sr. Patricio a la parte demandante.

Se imponen las costas procesales causadas a la Sra. Elvira y al Sr. Romeo a la entidad ARPADA SA.

Notifíquese esta Sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la presente puede interponerse recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, en este mismo Juzgado, en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la misma, advirtiéndoles de la necesidad de constitución de depósito en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado, en los términos indicados en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

La anterior sentencia ha sido publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la suscribe, de lo que doy fe.