Sentencia Civil 253/2022 Juzgado de Primera Instancia de Pamplona/Iruña nº 5, Rec. 608/2020 de 24 de agosto del 2022

PRIMERO.- Ejercita la parte actora en el presente procedimiento una acción de responsabilidad por incumplimiento contractual del art. 1101 del CC, reclamando en concepto de indemnización de daños y perjuicios: la devolución de las cantidades abonadas por la prestación de servicios durante el contrato, el importe de lo abonado por la factura de diciembre de 2018 al no haberse reparado correctamente y la cantidad satisfecha a otra empresa para la reparación de los daños causados.

Sostiene que, en el mes de enero de 2013, las comunidades de propietarios demandantes contrataron con la empresa demandada GIMA el mantenimiento preventivo de la sala de calderas que ambas comunidades comparten. Alega que, a raíz de una inspección técnica en el mes de octubre de 2018 efectuada en la sala de calderas por la empresa NEDGIA NAVARRA, S.A. (Naturgy-Gas Natural), sus técnicos informaron a las comunidades de las irregularidades y anomalías en la sala de calderas y de que debía existir un libro de mantenimiento de las instalaciones.

Afirma que entonces la comunidad se percató de la existencia de numerosas fugas en el colector de agua caliente que han arruinado esta parte de la instalación, con un muy avanzado estado de corrosión en prácticamente todos sus elementos (manguitos, dilatadores anti-vibratorios, colectores, manómetros, etc), debiendo contratar a BEROA ESTELLA, S.L., para la sustitución del colector y de los cuatro circuitos completos. Indica que el 31 de enero de 2019 las comunidades procedieron a dar de baja el servicio de mantenimiento contratado con la demandada.

Alega que el grave deterioro que sufrió el colector y las 4 columnas de los circuitos responde a una falta de mantenimiento manifiesta por parte de la demandada en los 4 últimos años. Por ello, reclama la cantidad total de 25.512,29 euros por la restitución de las cantidades abonadas por el mantenimiento no realizado desde el 31 de enero de 2014 al 31 de julio de 2018; lo abonado por la factura de fecha 20 diciembre 2018 por la reparación de la fuga en la sala de caldera en uno de los circuitos y que no se reparó correctamente; y el importe satisfecho a BEROA ESTELLA, S.L. para sustitución del colector y de los cuatro circuitos completos.

SEGUNDO.- La parte demandada se opone a la demanda invocando en primer lugar la falta de legitimación activa al no acreditar D. Alfonso y D. Baldomero su condición de Presidentes de las comunidades de propietarios demandantes, ni que las respectivas Juntas de Propietarios que hayan habilitado a sus presidentes a interponer la demanda.

En cuanto a la irregularidad consistente en la inexistencia de libros de mantenimiento de las instalaciones, considera que la obligación de disponer de esos libros de mantenimiento recae sobre las Comunidades de Propietarios que son las responsables de su existencia ex artículo 27.2 Real Decreto 1027/2007 por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas (RITE).

Sostiene que se realizaron de manera mensual las tareas de mantenimiento preventivo sobre cada una de las Instalaciones contratadas, remitiendo informes por correo electrónico de manera habitual al Administrador de ambas Comunidades. Indica que la propia actora aporta los informes y partes de mantenimiento de ambas Comunidades desde enero de 2017 hasta diciembre de 2018, adjuntándose en la contestación los correspondientes a los años 2015 y 2016.

Igualmente alega que GIMA siempre ha cumplido sus obligaciones contractuales, no existiendo queja o reclamación alguna de la comunidad de propietarios, abonando las facturas a su vencimiento sin pega u objeción. Y que la mejor prueba de la realización del mantenimiento es que las instalaciones han funcionado correctamente a lo largo de los casi 6 años de contrato sin mermas en la calefacción o en el suministro de agua caliente sanitaria. Además, coincidiendo con el mantenimiento de las instalaciones se realizaba la lectura de los contadores de consumos individuales de cada uno de los vecinos.

Por otro lado, alega que el contrato no incluía el mantenimiento del colector de agua ni de las redes de distribución y que, advertida la existencia de fugas de agua en la sala de calderas, GIMA pasó presupuestos de reparación a el 18 de diciembre de 2018 por importe de 1.983,01€ y de 1.586,49€, presupuestos que no fueron aceptados por las comunidades. Sí que aceptaron las reparaciones de fugas en sala de calderas por importes de 855,66€ y de 684,56€ y de 20 diciembre de 2018 respectivamente que fueron abonadas a su vencimiento, no existiendo prueba alguna que la reparación realizada fuera defectuosa. Invoca que fue la Comunidad quien prefirió a la empresa BEROA ESTELLA SL para la reparación integral de toda la instalación, lo que queda fuera del contrato de mantenimiento suscrito con GIMA.

Indica que, en ningún caso, la oxidación existente en el colector y en las redes de distribución no contratadas de la sala de calderas se debe a una falta de mantenimiento del objeto del contrato, por lo que no se le puede imputar responsabilidad en los daños.

Finalmente, invoca prescripción de la acción para reclamar el importe de las facturas por la prestación de servicios desde enero de 2014 a 2017, conforme a la Ley 28 del FN y, subsidiariamente, lo dispuesto en el artículo 1967 del Código Civil sobre los arrendamientos de servicios que prescriben a los tres años desde que los mismos fueron prestados.

TERCERO.- En primer lugar y por lo que respecta a la excepción de falta de legitimación activa planteada, debe ser desestimada. Y es que, en este caso no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación, que ha sido subsanado.

Tal y como sostiene la STS núm. 543/2018, de 3 de octubre (ROJ: STS 3342/2018), reiterando la nº 52/2017, de 27 de enero: " la parte actora es la comunidad de propietarios ( art. 6.1.5.º LEC ), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC ). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente ( art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH ) que, como establece el art. 13.2 LPH , debe ser nombrado entre los propietarios. La falta de acreditación de la representación, como dijo la citada sentencia 52/2017, de 27 de enero , es subsanable mediante ratificación de los interesados".

En este caso, en el acto de la Audiencia Previa se aportó por las Comunidades de Propietarios como más documental las actas de las Juntas Generales Extraordinarias de 5 de noviembre de 2019 en las que se faculta al presidente a interponer la demanda frente a GIMA y a otorgar poder a favor de la Procuradora y el Abogado de Mapfre. En dichas actas además figuran D. Alfonso como presidente de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 NUM000 y D. Baldomero como presidente de la Comunidad de Propietarios de la Plaza DIRECCION001 NUM001, condiciones ya acreditadas al otorgar el poder apud acta mediante la exhibición del libro de actas el 6 de febrero de 2020.

CUARTO.- Se ejercita por la actora la acción del artículo 1101 del CC, cuyos requisitos de prosperabilidad son: la preexistencia de una obligación nacida de un contrato, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a simple caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos ( Sentencias T.S. 3 de julio de 2001 R.J 2002, 1701 y Sentencia T.S. 5 de octubre de 2002 R.J 2002, 9264).

La doctrina jurisprudencial en el caso de negligencia derivada de esta clase de contratos ha reiterado que la obligación del profesional es siempre de medios o actividades y no de resultado, de modo que quedará exento de responsabilidad siempre que haya actuado conforme a la "lex artis".

Este contrato de arrendamiento se regula en el artículo 1544 del Código Civil y en su virtud la empresa mantenedora se obliga, a cambio de una remuneración, a prestar unos servicios de mantenimiento conforme a lo contratado, desplegando su actividad profesional con la debida diligencia y acorde con las leyes y su "lex artis". Se exige la ejecución óptima del servicio contratado, al suponerse la adecuada preparación profesional y el cumplimiento correcto. Por ello, si no se ejecuta o se presta incorrectamente el servicio contratado, sin la diligencia exigible u omitida ésta, surge la responsabilidad por los perjuicios causados, con su consiguiente obligación resarcitoria, por aplicación del art. 1101 del Código Civil.

Se acredita en este caso la relación contractual entre las demandantes (comunidades de propietarios DIRECCION000 NUM000 y DIRECCION001 NUM001, que comparten sala de calderas en la proporción de 44,44% para DIRECCION000 NUM000 (16 viviendas) y el 55,56% para DIRECCION001 NUM001 (20 viviendas)) y la empresa demandada, en virtud de contrato suscrito el 1 de enero de 2013, de prestación de servicios de mantenimiento preventivo de las instalaciones y equipos contratados, conforme a los términos y condiciones dispuestos en el contrato y la propuesta incorporada como anexo I. En el anexo I b) se enumeran las instalaciones objeto de revisión y mantenimiento y en el apartado c) las condiciones del mantenimiento, que incluye: las operaciones previstas en los planes de mantenimiento para las calderas y equipos de clima; una limpieza anual de las chimeneas y dos limpiezas anuales a las calderas; una comprobación periódica de la presión y estanqueidad de los depósitos y de la actuación de las válvulas de seguridad; una comprobación periódica de la actuación de pirostatos, de termostatos de trabajo y seguridad y del funcionamiento de termómetros, manómetros, etc.; una revisión mensual de las bombas de calefacción, comprobando posibles fugas, cojinetes, juntas tóricas, etc; una comprobación periódica de la sala de calderas, comprobando conductores, consumos, terminales, contactores, lámparas de señalización, etc.

Tal y como constata en su informe pericial el Sr. Jose Daniel, a fecha 14 de noviembre de 2018 existían más de 15 fugas en la sala de calderas y un deterioro muy avanzado de los circuitos del colector de agua caliente, imputables a una falta de mantenimiento preventivo. Considera que, si bien el importe de la reparación de las fugas es mantenimiento correctivo de la instalación, no contratado; Gima debió haber advertido las fugas y avisado a la administración para proceder a su reparación y evitar así el avanzado estado de corrosión que presentan los colectores. Según asegura el Sr. Jose Daniel, la falta de reparación de las fugas en el colector de agua caliente ha arruinado esta parte de la instalación en la que se aprecia un muy avanzado estado de corrosión de prácticamente todos los elementos, debiendo sustituir el colector y las 4 columnas de los circuitos.

De las fotografías que se adjuntan al informe pericial del Sr. Jose Daniel se evidencia el deficiente estado de conservación de la sala de calderas, con signos de múltiples fugas de agua en el suelo, escorrentías y gran corrosión en varios de sus elementos que se encontraban a la vista (roscas, manguitos, dilatadores anti vibratorios, colectores, manómetros, etc), además de en tuberías ocultas con aislamiento. Aunque esos elementos no estuvieran incluidos en el contrato de mantenimiento preventivo, tal y como indicó el perito de la parte demandada, la buena praxis exige que la persona que va a revisar la caldera advierta a la propiedad o al administrador de la comunidad del estado de oxidación que presentan los elementos que están conectados inmediatamente a la caldera, elementos cuya corrosión pudiera provocar daños en la misma.

Esas fugas se reconocieron incluso por la demandada, quien una vez requerida por las demandantes al ser estas conocedoras del estado de la instalación, emitió un presupuesto el 18/12/2018 en el que indica " tras las revisiones de mantenimiento preventivo en la sala de calderas se ha detectado que en diferentes puntos existen fugas..."

Para acreditar que sí que se han llevado a cabo las tareas de mantenimiento y no solo la lectura de contadores, la demandada aporta unos informes de mantenimiento mensuales de los años 2015, 2016, 2017 y 2018 en los que aparecen como comprobadas varias operaciones, entre ellas la " revisión general estado corrosión en tramos visibles". En ninguna de ellas constan observaciones sobre la existencia de fugas o zonas con corrosión. Tampoco se acredita que dichos informes se remitieran a la administración, enviándose por correo electrónico únicamente la lectura de contadores. Se ignora la fecha de elaboración de dichos informes de mantenimiento, pues las revisiones no aparecen remitidas ni firmadas. En los cinco años de vigencia del contrato y hasta octubre de 2018, no se acredita que se comunicara ninguna incidencia, no se emitió ningún presupuesto por servicios de mantenimiento correctivo para ser aceptado por la Comunidad de Propietarios, ni se aportan facturas que justifiquen haber realizado alguna reparación.

Dado que la obligación de la demandada era el mantenimiento preventivo, destinado a corregir y encontrar problemas menores, antes de que éstos provocasen fallas graves, incluyendo según el contrato una revisión mensual de las bombas de calefacción, comprobando posibles fugas, cojinetes, juntas tóricas, etc; no habiéndose advertido por la demandada sobre la existencia de fugas que debían ser reparadas, dejando que éstas persistieran, oxidando varios de los elementos de la instalación hasta hacer necesario cambiar el colector y las 4 columnas de los circuitos, no cabe sino entender que ha existido el incumplimiento contractual denunciado, ocasionando unos perjuicios imputables a la falta de diligencia de la mercantil demandada.

Habiéndose procedido a la sustitución de dichos elementos dañados, se aportan las facturas de reparación de Beroa Estella, S.L., que ascienden a las cantidades reclamadas de 1.546,10 euros girados a la CP DIRECCION001, NUM001 y 1.236,89 euros girados a la CP DIRECCION000, NUM000. Procede condenar a la demandada a reintegrarle dichos importes en concepto de indemnización de daños y perjuicios, siendo claro su nexo causal.

Igualmente, procede condenar a la demandada a restituir el importe de las facturas de reparación de las fugas en la sala de calderas de diciembre de 2018, reparación que resultó insuficiente e ineficaz, debiendo sustituirse tres meses después los 4 circuitos completos del colector al encontrarse todos dañados.

QUINTO.- Por otro lado, extiende la demandante la reclamación al quebranto patrimonial que sufrió por el desembolso realizado a cambio de lograr una prestación que no llegó a tener lugar o que fue realizada muy defectuosamente. Entiende que el incumplimiento revela en sí mismo el daño directo, en relación de causa a efecto, originado por la demandada al demandante al no prestar el servicio contratado.

No obstante, no ha quedado acreditado que el servicio no se prestase o al menos no íntegramente, pues queda acreditado que se acudía mensualmente a realizar la lectura de contadores. Igualmente, se acredita la realización del análisis de combustión a través de las mediciones de las condiciones de combustión y rendimiento de la caldera, las mediciones del porcentaje de CO2 de los humos y de la temperatura de humos. Tampoco consta que durante los 5 años de prestación del servicio de mantenimiento se reclamara por los vecinos defectos de funcionamiento en la calefacción o el ACS.

En cuanto a la falta de libro de mantenimiento, tal y como manifestó el demandante en sus conclusiones, se trata de una responsabilidad compartida, inobservada por ambas partes, pues según el art. 27 del Real Decreto 1027/2007 " El titular de la instalación será responsable de su existencia" y " la empresa mantenedora confeccionará el registro y será responsable de las anotaciones en el mismo."

Por su parte, el testigo Sr. Carlos Francisco, trabajador de la empresa aseguró en el acto del juicio que él era quien habitualmente acudía de manera mensual a realizar, tanto la revisión conforme a las pautas del RITE, como a la lectura de contadores. Afirmó que en alguna ocasión repararon alguna avería, y que acudían también cuando la comunidad se quedaba sin calefacción/agua caliente por algún corte eléctrico que hacía saltar la centralita del gas, debiendo ir a rearmarla. Alegó igualmente que los partes no los entregaba a la comunidad ni avisaba de las visitas, pero que sí que los entregaba a GIMA para que ella realizara los informes de mantenimiento. Indicó que fue a finales de 2018 cuando observaron que dentro de los elementos contratados alguna tubería oculta presentaba algo de humedad por el interior del aislamiento y alguna mancha en el suelo y que al quitar el aislante vieron que había corrosión, avisando entonces al encargado y emitiendo un presupuesto para la reparación.

Ciertamente, queda acreditado en este caso un defectuoso cumplimiento del deber de diligencia de la mercantil demandada al no advertir al propietario sobre la degradación de ciertos elementos de la sala de calderas, lo que implica su obligación de responder de los daños agravados por esa falta de aviso. No obstante, no puede hablarse de una absoluta falta de mantenimiento, pues sí que se acredita que se han llevado a cabo actuaciones mensuales de revisión y comprobación de la combustión, siendo todas ellas favorables y no se denuncia por los vecinos un mal funcionamiento de la calefacción o del ACS.

Es por ello por lo que, respecto de la restitución de las cantidades abonadas por la prestación de servicios de mantenimiento, se entiende que procede moderar la indemnización solicitada por la actora al 50%, en atención a las circunstancias descritas, en aplicación de lo que disponen los arts. 1103 y 1104 CC.

Finalmente, en lo relativo a la excepción de prescripción alegada, la acción ejercitada es la correspondiente al art. 1101 del CC, por incumplimiento contractual, no siendo una acción para la reclamación de servicios profesionales prestados que sí que tiene un plazo de prescripción de tres años, conforme a la antigua Ley 28 del FN. Por lo tanto, resulta de aplicación el plazo genérico de prescripción de las acciones personales de la Ley 39 del FN o el art 1964 del CC. Además, el dies a quo para el ejercicio de la acción es el día en el que pudo ejercitarse ésta. Acreditándose que la primera visita de la inspección periódica de la instalación del gas por parte de NEDGIA NAVARRA, S.A. es de 4 de octubre de 2018 y que fueron ellos quienes advirtieron a la comunidad del mal estado de conservación de la caldera, debe fijarse en dicho momento el inicio del plazo para el ejercicio de la acción. Presentándose la demanda el 30 de diciembre de 2019, la misma no ha prescrito.

SEXTO.- De conformidad con el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estimada parcialmente la demanda, no procede hacer expresa imposición de costas

Vistos los preceptos legales citados y los demás de pertinente y general aplicación,