Sentencia Civil 305/2022 Juzgado de Primera Instancia de Pamplona/Iruña nº 5, Rec. 1015/2020 de 30 de septiembre del 2022

PRIMERO.- Ejercita la parte actora en el presente procedimiento una acción de responsabilidad por incumplimiento contractual de los arts. 1088, 1089, 1091, 1098, 1.258 y 1445 y concordantes del CC y acumuladamente la acción legal por vicios de los elementos constructivos y de las instalaciones de la edificación recogidos en el art. 17.1.b de la Ley de Ordenación de la Edificación frente a la promotora de las viviendas de la AVENIDA000 nº NUM000 de Pamplona.

En concreto, se reclama por la aparición de humedades y filtraciones en los muros perimetrales de ambos sótanos, filtraciones por las bajantes, filtraciones por techo y paredes, filtraciones por la junta de dilatación procedentes de la urbanización exterior, etc denunciadas desde el año 2014. Sostiene que, conforme a lo indicado por el perito Sr. Damaso, el origen de las humedades radica sustancialmente en la denominada cámara bufa, que estaba defectuosamente ejecutada (con restos de mortero y escombro y sin canaleta para canalizar y evacuar el agua que llega a las cámaras desde el exterior).

En base al informe pericial del Sr. Damaso, afirma que las reparaciones pasan por disponer canaletas en la parte baja de las cámaras, estancas, limpias de restos y con las salidas necesarias para conducir y evacuar el agua. En el sótano -1 con tuberías que bajen hasta la canaleta del sótano -2 y en este último, con salidas libres hasta la tubería de drenaje, exigiendo todo ello abrir las cámaras para su ejecución. Esas actuaciones reparatorias, en las que también se incluían las reparaciones de varias zonas de paredes y techos afectadas por otras filtraciones, se estiman a meros efectos del informe, sin perjuicio de su coste real a determinar en el proyecto y contrata de ejecución correspondiente, en la cantidad total de 81.613,25 €.

Alega que, tras las diversas reclamaciones extrajudiciales, la parte demandada ofreció abonar una indemnización de 24.917,49 €, importe que no alcanza ni al 25% del presupuesto de reparación de la empresa CIC obras y proyectos de 103.227,34 euros (IVA incluido).

SEGUNDO.- La demandada VITRA PARQUE DEL ARGA se opone a la demanda alegando que las viviendas que hoy constituyen la Comunidad de Propietarios demandante fueron realizadas en régimen de autopromoción cooperativa, financiándose la construcción con las aportaciones de los socios que posteriormente adquirieron las viviendas, no existiendo promoción inmobiliaria con lucro por la venta a terceros de viviendas. Alega que, todas las cantidades que la Cooperativa tuviera que desembolsar como consecuencia de una eventual condena, deberían de ser aportadas por los propios demandantes como consecuencia de su responsabilidad ilimitada por el coste final de las viviendas.

Niega la existencia de denuncias de varios particulares y la administración de fincas por humedades en el año 2014, reconociendo únicamente la reclamación de un propietario en agosto de 2015. Admite que se llevaron a cabo unas obras de reparación por Dragados en el año 2015 y que, en el año 2017, tras el informe del Sr. Lucio detectando un total de 31 trasteros y 11 plazas de garaje afectadas por la humedad, se mantuvieran varias reuniones con los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo, los representantes de la comunidad de propietarios y el administrador, con el fin de solventar los posibles defectos denunciados, llevándose a cabo por Dragados distintas labores de reparación. Reconoce que aceptó las reparaciones planteadas por el Sr. Damaso concretadas con la Dirección Facultativa para solucionar el defecto reclamado pero que Dragados se negó a reparar, proponiendo un acuerdo económico por el importe ofrecido.

La mercantil Dragados aclara que comparece en el procedimiento por intervención provocada, no pudiendo recaer condena frente a él, pues no ha sido demandado y no ostenta la naturaleza de parte procesal, pese a su participación en el proceso.

Por otro lado, afirma carecer de legitimación pasiva para soportar la acción de incumplimiento contractual que se ejercita en la demanda, no existiendo contrato alguno que vincule a la Comunidad de Propietarios demandante con Dragados.

Alega también que los daños y deficiencias estarían prescritos y/o caducados para Dragados ex arts. 17 y 18.1 de la LOE, afirmando que la Comunidad de Propietarios nunca se ha dirigido a DRAGADOS, ni en el momento recepción de la obra el 21 de enero de 2013 ni con posterioridad, transcurriendo ocho años desde entonces, habiendo remitido todas las reclamaciones por deficiencias a la demandada VITRA.

TERCERO.- En primer lugar y por lo que respecta a si la Comunidad de Propietarios demandante puede ejercitar una acción por incumplimiento contractual al tratarse de viviendas adquiridas en régimen de autopromoción cooperativa, nuestra Audiencia Provincial ya se ha pronunciado a favor de dicha posibilidad en varias resoluciones, siendo la última la SAP Navarra nº 351/2022, de 19 de mayo (ROJ: SAP NA 466/2022), en la que, siendo demandada esta misma sociedad cooperativa indica: "La figura de la cooperativa de viviendas como promotora tiene encaje legal en los términos del artículo 9.1 LOE : "Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".

En ausencia de un gestor de la cooperativa con intervención decisoria en la promoción, es la cooperativa de viviendas quien reúne la condición de promotora, tanto frente a los socios cooperativistas, como frente a terceros no socios, con todas las consecuencias que ello comporta a efectos de la LOE.

A efectos de la responsabilidad legal establecida en la LOE, hemos reconocido que las cooperativas de viviendas reúnen la condición de promotor en nuestras sentencias 185/2015, de 25 de mayo y 138/2014, de 5 de junio .

Desde la perspectiva de la acción por responsabilidad contractual ejercitada por la Comunidad de Propietarios, cabe decir que la jurisprudencia no restringe su aplicación a los supuestos de que las partes estén vinculadas por un contrato en sentido estricto, sino que el régimen de responsabilidad del art. 1101 y concordantes del Código Civil también se extiende a supuestos en que las partes estén ligadas por otra relación jurídica ( SSTS 9/7/1984 y 10/6/1991 ) pues la culpa contractual puede ir precedida de una relación jurídica que no sea un contrato sino de otra clase ( STS 26/1/1984 ).

SEXTO.- En el caso que nos ocupa, una vez se produjo la baja de los socios cooperativistas tras la adjudicación de las viviendas en escritura pública, subsiste la responsabilidad de la Cooperativa respecto a la adecuación de los inmuebles adjudicados y sufragados con las aportaciones de los socios, la cual no se diluye ni se extingue, y tampoco se contrae a los plazos, cauces y exigencias de la responsabilidad legal prevista en la LOE, sino que surge una especial relación jurídica entre los adquirentes propietarios de las viviendas y la Cooperativa que las promovió que legitima a aquéllos para entablar acciones por responsabilidad o incumplimiento contractual.

De esa relación jurídica entre los exsocios/ adjudicatarios/propietarios y la Cooperativa/promotora, en caso de insatisfacción objetiva de los primeros con el estado en que se entregan las viviendas o en caso de que surjan defectos constructivos, surgen diversas acciones entre las cuales no existe obstáculo para admitir la de resarcimiento por el defectuoso o parcial cumplimiento de la obligación de entrega, en base a los artículos 1091 , 1101 , 1124 , y 1258 del Código Civil .

CUARTO.- La acción de responsabilidad contractual que se ejercita por la Comunidad de propietarios contra VITRA PARQUE DEL ARGA SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA va dirigida a exigir el debido cumplimiento de lo pactado, es decir a que la cosa vendida quede en el estado de servir al fin para el que fue adquirida.

De la valoración conjunta de la prueba practicada se evidencia el deficiente cumplimiento contractual de Vitra, ante la aparición de humedades en los trasteros de los sótanos -1 y -2 y en algunas plazas de aparcamiento del garaje, verificándose dichas humedades en todos los informes periciales obrantes en autos, pese a que éstos discrepen sobre las causas de dichas humedades y sobre los trabajos a realizar para la reparación de las mismas. Estas deficiencias suponen la existencia de responsabilidad por incumplimiento contractual de Vitra pues los daños reclamados derivan de deficiencias ya existentes en el momento de entrega de las viviendas por la defectuosa ejecución del sistema de evacuación de aguas del terreno. Las mismas comportan la inhabilidad del objeto para el que se ha destinado el bien, inutilizando los trasteros ante el elevado nivel de humedad de los mismos, así como una evidente insatisfacción de la parte compradora.

Aparte de la responsabilidad de la promotora derivada del contrato consistente en entregar la vivienda apta para su uso sin defectos, procede analizar una posible responsabilidad de la constructora con arreglo al art. 17 de la LOE, en el caso de que defectos sean consecuencia de la impericia en la ejecución de la obra o bien que éstos deban imputarse a otros integrantes del proceso constructivo.

Tal y como concluye el perito Sr. Damaso, en la parte baja de las cámaras, tanto del sótano -1, como del sótano -2, no tienen canaletas y están llenas de escombros, por lo que no evacuan el agua que se acumula tras los cierres de bloque y pasan al interior del garaje y trasteros. Además, los orificios de salida dejados en la cámara del sótano -1 atraviesan el forjado y vierten libremente a la cámara del sótano -2, salpicando los muros. Por ello y dependiendo de la cantidad de agua del terreno, se producen filtraciones (charcos) de agua al interior del garaje y los trasteros y, más frecuentemente, humedecen los escombros de las cámaras y las paredes de bloque, manteniendo un elevadísimo nivel de humedad en los trasteros que los hace inutilizables y que no puede eliminarse por las escasas ventilaciones de las cámaras.

El perito de la demandada Vitra, Sr. Estanislao, afirma que el proyecto era correcto y que la causa de las filtraciones es que al levantar la cámara bufa el gremio de albañilería usó la cámara como escombrera de restos de mortero del levante, cegando dichos restos los pasantes del forjado -1 y parte de la canaleta de la planta -2 y deformando la lámina nodular al caer desde altura. Además, alega que en la ejecución no se dejó una cámara limpia de 14 cm para la evacuación del agua, existiendo puntos en los que la anchura es menor. Sostiene que ello impide el drenaje del agua y en consecuencia, afecta al interior del sótano, ocasionando filtraciones puntuales y no generalizadas, por lo que entiende que se trata de un defecto de ejecución material y no un defecto de proyecto; cuya solución requiere únicamente la limpieza de los escombros existentes en la cámara.

El perito Sr. Feliciano reconoce la existencia de estos restos de mortero procedentes del levante del muro de bloque en la ejecución del cierre de la cámara bufa, pero considera que los mismos no son los causantes de las humedades, sino que el origen de las mismas radica en un defecto en el diseño del proyecto. Afirma por un lado que estos restos de mortero lo único que han hecho es acelerar la aparición de humedades pero que éstas iban a surgir igualmente ante la inexistencia de canaletas para evacuar el agua. Por otro lado, asegura que el defecto del diseño del proyecto dificultaba retirar los restos de mortero caídos desde la altura de cierre, dadas las escasas dimensiones proyectadas para acceder a la cámara. Por ello alega que, de entender que la constructora es responsable por defectos de ejecución al existir escombros en la cámara, su responsabilidad es parcial, de un 25% del importe de las partidas relacionadas con la limpieza.

Tal y como reconocen todos los peritos, el muro de pilotes para la contención de las tierras es parcialmente estanco, permitiendo el paso del agua que se filtra a través del terreno a la cámara bufa (no por nivel freático, inexistente cuando se hizo el estudio geotécnico). En el proyecto se estableció la evacuación del agua del sótano -1 a través de unos agujeros realizados en cada una de las concavidades del muro con unos conductos de PVC, permitiendo su paso directo a la planta -2. En el sótano -2 se prevé un canal de recogida y evacuación del agua mediante una junta de dilatación de la solera rellena de aislante (EPS) por la que el agua pasaría al relleno de material filtrante y al tubo de drenaje dispuesto bajo la solera.

Según afirma el Sr. Damaso, aplicando el HS1 del CTE para este edificio, que está en un grado de presencia de agua bajo y con un suelo arcilloso (con lo que tendría que tener un grado de impermeabilidad 1) la normativa exige únicamente que en el nivel del sótano -1 tenga V1 (ventilación de la cámara) y para el sótano -2, exige que la solución sea D4 + V1, canaletas en cámaras (D4) y ventilación de cámaras (V1).

Pese a lo indicado por el Sr. Estanislao, tal y como aclararon el resto de peritos en el juicio, el hueco dejado entre la solera y el muro perimetral de contención de tierras en el sótano -2 no pude denominarse canaleta. Una canaleta es un canal de media caña liso e impermeable, dispuesto con una inclinación determinada para conducir el agua recogida lo más rápidamente posible hacia la salida prevista evitando su acumulación. Lo construido es un hueco que facilita la acumulación de agua, pues es irregular, sin pendiente y sin punto de salida, que además fue rellenado de escombros, lo que dificulta cualquier tipo de evacuación natural del agua.

Según el perito Sr. Damaso, los agujeros proyectados en el sótano -1 para la evacuación de agua hacia abajo se ejecutaron de manera defectuosa pues se introdujeron en el hormigón unos tubos más altos que el suelo, con unos agujeros sin pendiente, acumulándose el agua a los lados y que además fueron tapados por escombros, impidiendo la salida de agua hacia el sótano -2. También indicó que, de las fotografías tomadas durante la ejecución de la obra, se evidencia que se dejó un espacio libre de aislante y hormigón entre la solera y el gunitado de los pilotes en el sótano -2, no ejecutándose conforme a lo proyectado.

Por lo tanto, concurren deficiencias tanto de defecto de diseño (pues debió haberse proyectado una canaleta en el sótano -2 para la recogida y la evacuación de agua, lo que es imputable al proyectista); como de ejecución, pues se arrojaron restos de mortero al interior de la cámara bufa tapando la evacuación proyectada, no se ejecutó correctamente la colocación de los tubos de PVC para la salida del agua en el sótano -1 y no consta la correcta colocación de aislante entre la solera y el gunitado de los pilotes en el sótano -2.

Por otro lado, pese a lo indicado por Dragados, la responsabilidad en la aparición de los escombros en la cámara bufa es íntegramente de la constructora, no pudiendo escudarse en un defecto de diseño del proyecto para alegar que no podía limpiar los restos de mortero arrojado/caído al levantar el muro de bloque pues, sabiendo la dificultad de acceso a la zona debía haber actuado con una mayor diligencia en la ejecución para evitar la caída de material a la cámara.

Igualmente, pese a que Vitra sostiene que las humedades se deben únicamente a la existencia de escombro y suciedad dentro de la cámara y que han desaparecido en las zonas en las que se ha procedido a la limpieza, dicho extremo no resulta acreditado, entendiendo que concurre también un defecto de proyecto al no prever la construcción de la canaleta en el sótano -2 conforme a lo exigido por la normativa.

QUINTO.- Por lo que respecta a la prescripción opuesta como excepción por la constructora Dragados en función de la normativa contenida en la Ley de la Ordenación de la Edificación (artículos 17 y 18), se afirma por Vitra que se puso a la constructora en conocimiento de todas reclamaciones de la actora y que incluso se llegaron a efectuar reparaciones por parte de Dragados, teniendo la constructora un conocimiento suficiente susceptible de interrumpir el plazo prescriptivo.

Para analizar si concurre la excepción alegada se deben compaginar los artículos 17 y 18 de la LOE, es decir, por un lado, el periodo de garantía o responsabilidad de los intervinientes en el proceso de edificación (de tres años, pues tienen su origen en vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad), y, por otro lado, el plazo de prescripción, que es común de dos años siempre que se hubieran manifestado los vicios en el periodo de garantía. En todo caso esta excepción no afecta a la promotora, cuyas responsabilidades se derivan directamente de un contrato de obra que tiene un plazo de prescripción mucho mayor.

En este caso la fecha del certificado final de la obra es del día 21 de enero de 2013, la cédula de calificación definitiva VPO el 12 de abril de 2013 y el acta de recepción de la obra es de 15 de abril de 2013. La primera reclamación a Dragados a través de GPS-gestión es de mayo de 2014, afirmándose que Dragados va a comenzar los trabajos necesarios para eliminar las humedades y las goteras en los garajes de la parcela L39 (documento 10 de la demanda). El 20 de agosto de 2015 se comunica una nueva reclamación a GPS-gestión por manchas de agua y humedad en el trastero 39 que Dragados intentó reparar en septiembre de 2015 haciendo una nueva rejilla de ventilación en la pared, no resultando conforme al no desaparecer las humedades. El 7 de abril de 2016 se recepciona por Vitra el informe pericial emitido por el Sr. Lucio donde se denuncian las humedades ambientales existentes en los trateros y las humedades en solera y muro de bloque de cierre separador con cámara bufa en sótano -2. Mediante el documento 5 aportado por Vitra, se acredita la remisión del informe al Sr. Adriano de Dragados. El documento nº 18 de la actora resume el contenido de la reunión de 19 de abril de 2017 en la que intervino tanto Dragados, como gps-gestión, como la dirección de obra, el Sr. Lucio, los representantes de la comunidad y la administración en el que se habló de humedades en 14 trasteros en sótano -1 y 6 trasteros en sótano -2, así como en plazas de garaje, acordando la reparación de las deficiencias. No obstante, no aceptándose dicha reparación por la Comunidad de propietarios, se elaboró por el Sr. Lucio un informe propuesta de reparaciones el 18 de enero de 2018 que fue contestado por gps-gestión el 26 de abril de 2018 adjuntando un contra informe elaborado por la Dirección facultativa de la obra. El 4 de junio de 2019 se realiza una nueva reclamación para la reparación de las deficiencias, esta vez con un informe emitido por el Sr. Damaso. Reunidos nuevamente la Comunidad, Vitra, Dragados y el resto de agentes intervinientes, junto con el perito Sr. Damaso para llegar a un acuerdo sobre la reparación, se ofreció a la Comunidad únicamente una indemnización por importe de 24.917,49 euros.

Ante tal relación de hechos, se entiende que no procede estimar la excepción de prescripción pues, aunque las reclamaciones iniciales a Dragados lo fueron por persona interpuesta, se acredita que dicha mercantil era informada de todas las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios e intervino directamente en las reuniones de 19 de abril de 2017 y de junio 2019, en las que se trató la posible solución a los concretos vicios ahora reclamados.

SEXTO.- En cuanto a la reparación propuesta, procede acoger la referida en su informe por el perito Sr. Damaso, ratificada como correcta por el perito Sr. Feliciano, consistente en disponer canaletas en la parte baja de las cámaras, estancas, limpias de restos y con las salidas necesarias para conducir y evacuar el agua. En el sótano -1, con tuberías que bajen hasta la canaleta del sótano -2 y, en éste último, con salidas libres hasta a la tubería de drenaje; labor que exige abrir las cámaras para su ejecución. También hay que reparar el resto de filtraciones por juntas y pasatubos y sus efectos.

Se entiende que la disposición de la canaleta en la planta -1 responde a la necesidad de dar una solución al defecto en la ejecución de los tubos de evacuación del agua y los agujeros sin inclinación, precisando dicha canaleta para reparar lo ejecutado incorrectamente, independientemente de que ello suponga la ejecución de una partida no prevista en el proyecto. No cabe decir lo mismo respecto de la canaleta en la planta -2, no prevista en el proyecto, en la que concurren los defectos de diseño y de ejecución.

SÉPTIMO.- Dado que la parte actora no aceptó la intervención provocada y optó por no ampliar la demanda, el tercero llamado al proceso no adquiere la condición de demandado y, en consecuencia, no puede ser condenado. Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la STS de 20 de diciembre de 2011 (Recurso 116/2008): "En consecuencia, el tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al tercero. Si el demandante no dirige expresamente una pretensión frente al tercero, la intervención del tercero no supone la ampliación del elemento pasivo del proceso. El tercero no será parte demandada y la sentencia que se dicte no podrá contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio del tercero"; o en la STS de 26 de septiembre de 2012 (Recurso 478/2009): "El tercero cuya intervención ha sido acordada solo adquiere la cualidad de parte demandada si el demandante decide dirigir la demanda frente al mismo".

No obstante, dado que se reconoce la responsabilidad del tercero interviniente, no procede la condena en costas al demandado que interesó su llamada al proceso, encontrándose justificada la misma.

OCTAVO.- De conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dado que la demanda ha resultado íntegramente estimada, procede imponer las costas del procedimiento a la demandada VITRA PARQUE DEL ARGA.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de pertinente y general aplicación,