Sentencia Civil 154/2024 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 10, Rec. 1136/2022 de 03 de abril del 2024

PRIMERO: El objeto del proceso es una pretensión declarativa de condena para que la comunidad demandada ejecute las obras necesarias de impermeabilización de la fachada este-noreste del edificio situado en la DIRECCION000 de Salamanca. Alegan los demandantes que estas obras son necesarias y que debe acometerlas la comunidad por el deber legal de conservar o reparar los defectos de la estructura del edificio o de estanqueidad, que afectan a sus piso o elemento privativo. Así, aseguran que existe un puente térmico, es decir, una deficiente impermeabilización de los encuentros entre forjado y fachada y el piso de su propiedad, produciéndose condensación y humedades en diversas estancias. Esta situación se reproduce desde hace muchos años y se han intentado distintas soluciones a iniciativa de la comunidad, como de los demandantes, sin que se haya conseguido impedirlas. Señalan que la solución técnica idónea o definitiva es impermeabilizar la zona afectada con un sistema llamado SATE. Buscan que se condene a la comunidad a ejecutar esos trabajos.

La comunidad ha alegado diversas excepciones: en primer lugar, pone en duda de que el problema de las condensaciones y humedades provenga de la causa alegada, pues, por ejemplo, pueden venir de un incorrecto uso del piso, al no ventilar, al tender ropa húmeda dentro, etc. Además, en el caso de que ese problema proceda de elementos estructurales del edificio, señala que la solución propuesta es muy cara y desproporcionada (así se trató en junta de propietarios), y existen otras alternativas, como inyectar poliuretano o introducir lana de vidrio o elementos parecidos. O, incluso, crear una cámara de aire dentro del piso para evitar las humedades (propuesta que los demandantes rechazan). Por otro lado, los demandantes carecen de acción, ya que son propietarios del piso desde 1993 y este problema se viene produciendo desde hace muchos años. Si fuese un elemento estructural, debieron haber demandado al constructor y no lo hicieron, sin que la comunidad deba reparar defectos constructivos.

Por tanto, el objeto del debate se centra en tres puntos: cuál es el origen de las condensaciones, qué medios deben ejecutarse para solucionarlas y quién debe pagarlos y, por último, si existe algún obstáculo derivado del tiempo por el que los demandantes no puede demandar contra la comunidad.

En todo caso, se admite la existencia de condensaciones y humedades y su alcance. Tampoco causa controversia la reparación que, en su caso, debiera hacerse para eliminar las manchas de humedades (pintura, básicamente).

SEGUNDO: Los demandantes compraron su vivienda en el 6 de octubre de 1993, como consta en la escritura que han aportado.

Según dicen, el problema de las humedades se reproduce desde hace mucho tiempo. Aportan un acta de la junta de propietarios de julio y agosto de 2008, documento 3 de la demanda, donde se trata ese problema en dos pisos, el NUM000 NUM001 y el NUM002, es decir, en el piso de los demandantes. La comunidad acordó acometer obras en la fachada, principalmente, entre otros mecanismos, impermeabilizar toda la fachada con un nuevo enfoscado de "cotegrán". Es decir, que ese problema ya fue tratado en 2008 como algo propio de la comunidad, que se encargó de solucionar, no como un problema exclusivo de cada propietario (tampoco emplazaron a los demandantes a pleitear contra el contratista o promotor). De hecho, en el acta más reciente según la fecha de la demanda se acuerda por la comunidad hacer gestiones para solucionar el problema, es decir, asume la responsabilidad en su subsanación. Así, en los documentos 6 y 7 de la demanda, si bien no se llegó a un acuerdo sobre el método que debía elegirse para solucionar las condensaciones.

Tras la celebración de la audiencia previa, se aportaron una serie de actas antiguas, de 1993, en que ya se trataba el problema de las humedades, comprometiéndose el constructor a solucionarlas. En esas actas consta que la comunidad pleiteó contra el constructor por las humedades que ya existían. En primera instancia se desestimó su demanda, pero solo tres vecinos apelaron, no la comunidad, se revocó la sentencia y se condenó sólo al constructor a eliminar esos problemas de humedades.

Resulta llamativo que la comunidad obligue a pagar las costas a los propietarios que votaron a favor de pleitear y que limite la ejecución de las obras de estanqueidad o impermeabilización solo a los que recurrieron. No se incluye a los propietarios del NUM000 NUM001. Esto se deduce de la última acta, acontecimiento 101 del expediente digital. No consta la sentencia.

El presidente de la comunidad, sr. Hermenegildo, declaró sobre estas cuestiones, aunque sus manifestaciones no añadieron nada distinto a lo que constan en los documentos. Hizo mención a que en su día el contratista colocó unas rejillas en la fachada, para paliar el problema.

Aparte, declaró el contratista que ha firmado el presupuesto aportado a los autos (sr. Inocencio), pero no se hará análisis de sus manifestaciones, por tratar cuestiones que, o bien no forman parte del objeto del proceso, como se verá, o bien cuestiones que se solucionan con los informes periciales.

TERCERO: Las partes han aportado dos dictámenes periciales y sus peritos expusieron conjuntamente sus informes, mostrando su parecer sobre los temas debatidos.

El primer informe es el de los sres. Adriano y Reyes y obra con la demanda. En este informe se identifican humedades por condensaciones, sobre las cuales no hay debate, y señala que su causa es lo que se conoce como puente térmico. Explica que este fenómeno se produce más en épocas frías y húmedas que en cálidas y secas. Consiste en que el calor y vapor del interior de la vivienda toma contacto con superficies frías y alcanza un punto de rocío, produciéndose la condensación y la humedad.

Las humedades se localizan en el interior de la vivienda con las fachas este y noreste del edificio.

El puente térmico se produce cuando no hay suficiente aislamiento, especialmente en frentes de forjados y pilares. De este modo, al no estar aislados, estos elementos son mas fríos que el interior y se produce ese punto de rocío, las condensaciones y las humedades.

Estas humedades generan mohos, hongos y otras patologías asociadas.

Según su gravedad, pueden intentarse muchas soluciones, como instalar un sistema de renovación de aire, que los propios demandantes ya han instalado y que no ha funcionado, porque su piso sigue presentado condensaciones.

Rechaza la solución del aislamiento térmico de cámaras o interiores de fachada, así como por el interior de los pisos, porque ello no ataca el origen de la causa, que es el aislamiento del frente de la fachada, y sigue en descubierto el elemento más débil, donde se produce el puente, que es el encuentro entre forjados y pilares con el muro.

Es más, se ha ejecutado una segunda solución, que no ha servido, consistente unos elementos, llamados polydros, colocados entre la cara interior de la fachada y la moldura de escayola de las habitaciones afectadas, para evitar esa condensación, pero sigue produciéndose. Incluso han "saltado" esos polydros y se han introducido en el interior de la vivienda.

Asegura que, por ello, hay que romper el puente térmico aislando la fachada y propone el sistema llamado SATE. Sistema que parte del principio de aislar la fachada, colocando (ver diagrama) como una manta de material sobre la fachada y reducir los cambios bruscos de temperatura entre piso o vivienda con los elementos estructurales. El perito asegura que sería suficiente colocar el sistema en la parte afectada, aunque lo ideal sería tratar toda la fachada (ver fotografía de la página 7 de 30 del PDF del informe).

En las fotos del informe se comprueba que las humedades y condensaciones son evidentes. Máxime cuando el propio perito advierte que en estaciones frías y húmedas el problema es más grave o evidente.

El coste de toda esta obra, a repartir entre todos los vecinos, asciende a 17. 550 euros.

La contestación a la demanda aportó un estudio y valoración de este sistema mucho más caro, pero la diferencia es que ese estudio lo fue para presentarlo a la junta de propietarios, que lo rechazó, y afectaba a todo el edificio, con el fin, según explicó el sr. Adriano, de acceder a subvenciones de los fondos Next Generation. Pero, como la comunidad lo ha rechazado, ha corregido su estudio en su dictamen pericial, limitando la actuación a la zona afectada, lo que considera suficiente, aunque no óptimo para todo el edificio.

Por su parte la comunidad ha presentado su propio informe pericial, suscrito por D. Nemesio: visitó la vivienda y comprobó las condensaciones y humedades. Comprobó la fachada y no apreció fisuras o grietas por donde pudiesen filtrarse.

Señala que este fenómeno (por lo tanto, lo admite) se produce desde 1996, al menos, y se trata de un vicio de la construcción. Ha dibujado la causa del fenómeno y señala que se produce por puente térmico. Es decir, coincide con el perito de la parte demandante. Es más, ambos peritos dijeron en sala que se trata de una causa estructural, de estanqueidad del edificio.

La cara exterior del edificio toca la cara interior del edificio (fría/caliente) y se producen las condensaciones al no haber nada que rompa esa conexión, ese puente.

El perito, sin embargo, efectúa un análisis de las circunstancias netamente jurídico, ajeno a su labor, cual es hacer referencia a que los demandantes dejaron pasar el tiempo de ejercicio de las acciones contra el contratista, pese a que el problema se viene produciendo desde 1996.

Admite que los demandantes han intentado paliar el problema por su cuenta: colocando polydros o un sistema de renovación del aire. Asegura que ambas soluciones no han sido satisfactorias por estar más colocadas o instaladas.

Además, indica que las humedades se producen en función de otras variables, como la orientación de la fachada, el uso de la vivienda, la falta de ventilación, etc.

Señala que la solución SATE es correcta, pero que supone un incremento de valor de la vivienda respecto de las demás. Si bien admite que la única vivienda que tiene humedades es la del NUM000 NUM001. Y parte de la hipótesis de que la comunidad no asuma el coste, en cuyo caso propone otra alternativa: instalar correctamente los polydros, haciendo obras en el interior de la vivienda, dejando una cámara de aire, si bien, en la página 5 de 14 del PDF de su informe, dijo que un polydros colocado correctamente no elimina el puente térmico, aunque sus efectos se reducen considerablemente. No incluye como solución la lana de vidrio o el poliuretano.

CUARTO: La valoración o análisis de las dos pruebas fundamentales, las periciales, se basa en los siguientes puntos:

En primer lugar, se rechazan las conclusiones del informe del perito sr. Nemesio que tengan que ver con cuestiones jurídicas o valoraciones sobre la tardanza en ejercitar acciones por parte de los demandantes. Son ajenas a un informe pericial. Además, nada dice que esas humedades hayan sido constantes o soportables durante todos estos años y no tiene en cuenta que pueden agravarse por el paso del tiempo. De hecho, en la exposición de ambas periciales, los peritos dijeron que es posible que el aislamiento exista, pero que fuese deficiente y que se deteriorase por el paso del tiempo. Incluso (se debe concluir) aunque no tuviese nada de aislamiento el encuentro entre forjados y fachada o muros, el paso del tiempo también podría afectar a esas condensaciones, por el deterioro del enfoscado, que algo hará en la protección de los elementos constructivos.

En segundo lugar, ambos peritos no tienen duda de que el problema es el puente térmico y que esto se produce, aunque no se han hecho catas (serían realmente innecesarias por las evidencias), por un deficiente o inexistente aislamiento de la estructura del edificio, pasándose el frío y humedad del exterior al interior, más cálido, lo que genera condensaciones y humedades (que son evidentes). Por tanto, la causa no es propia del piso o vivienda, sino estructural, de los elementos comunes del edificio. Las aseveraciones de que es posible que la causa sea una deficiente ventilación, que se tienda ropa húmeda dentro del hogar, o la orientación de la fachada, no han sido objeto de estudio y ambos informes periciales, incluso con croquis, han analizado y detallado lo que se conoce como puente térmico, que hay que romper de alguna manera.

En cuanto a la fachada y al hecho de que las humedades solo se produzcan en el NUM000 NUM001, debe decirse que, como apuntaron los peritos en la sala, todo depende de la orientación. Pues no es lo mismo aquella fachada cuyo viento da al sol en las horas centrales del día, que aquella que es más umbría; ni es lo mismo aquella que está resguardada por otros edificios más altos o en calles estrechas que la que está más expuesta a las inclemencias del tiempo. No se considera relevante este hecho, sobre todo cuando está probado que el origen del problema es estructural. Es decir, no es determinante que solo aparezca en una parte, pues el edificio lo es, y es común, en cualquiera de sus zonas.

Por ello, cuando se pretendió las testificales relativas a los demás propietarios de los pisos, se vio que no se conseguiría esclarecer mucho el asunto. Pudiera ser que los testigos dijeran que sus pisos también tienen humedades. Ello justificaría más aún que el origen del problema es estructural, pero no sería necesario que se hubiese ni planteado, porque los informes periciales son suficientes y esas hipotéticas humedades no son objeto de procedimiento. Podría ser que los testigos dijeran que no hay humedades. Pero ello es irrelevante, pues basta con que se produzcan humedades en un solo piso, por causas estructurales, para que se plantee, cuando menos, el deber de la comunidad de repararlas. Y la comunidad siempre ha tratado esta cuestión como un asunto comunitario, no privativo o exclusivo de los demandantes. Por ello, no es necesario acordar diligencias finales, como se propuso en conclusiones.

Y, en lo más importante del litigio, debe concluirse que la solución SATE, es la más adecuada: en primer lugar, las anteriores soluciones no han funcionado. El presidente de la comunidad señaló que el contratista instaló rejillas en la fachada, que no ha funcionado. Tampoco el cotegrán que hubiese aplicado hace años. Tampoco han funcionado los sistemas que, por su cuenta, sin estar obligados a ello, han instalado los demandantes. Sobre estos sistemas no hay prueba de que están incorrectamente ejecutados, aunque, de todos modos, se deduce que podrían paliar, que no reducir, el problema de puente térmico. Si el origen es el defectuoso aislamiento de la fachada y es estructural, debe desecharse cualquier elemento o solución que afecte a elementos interiores, pues es lógico lo que dijo el perito sr. Adriano, que el frío y humedad del exterior se transmitiría por los encuentros. La humedad discurre hasta donde llega el calor y se produciría la condensación en otros puntos. Es decir, esos métodos interiores serían un parche, una ocultación en unas zonas del problema, una disminución, si acaso, de sus consecuencias, pero no su eliminación, ni lograrían la debida estanqueidad del edificio. De hecho, el perito de la parte demandada admite que el SATE es la mejor solución, no hace referencia al poliuretano ni a la lana de vidrio, y lo que propone, además de todo lo dicho, supone reducir el volumen del piso o vivienda, de suerte que serían los propietarios los que soportasen un defecto de un elemento comunitario. Si esa fuese la única solución o la más definitiva, podría plantearse, pero, al existir una solución más acorde, como es el SATE, debe rechazarse.

Se apuntó que el SATE usa elementos combustibles y que podría producir, en otra escala, el mismo problema que en el edificio de Valencia. Esta aseveración debe rechazarse: primero, porque no ha sido objeto de riguroso análisis pericial (también, el sr. Adriano lo ha negado) y, segundo, porque no se sabe qué ha sucedido en el edificio de Valencia, y se han publicado en la prensa opiniones para todos los gustos. Tampoco se sabe si el sistema que se ejecutará en nuestro edificio es el mismo que se instaló en ese.

Por otro lado, se dijo que tiene un coste desproporcionado. Pero lo que la comunidad alega se refiere a un presupuesto global, de más de 230. 000 euros. Lo que piden las partes es que entre todos se costee la impermeabilización de su piso, único lugar donde se producen las humedades, de modo que el coste sería mucho menor.

Finalmente, se indica que se produciría una mejora del piso respecto de los demás. Pero ello no es atendible porque los demás pisos pueden admitir ejecutar las obras que propuso el sr. Adriano y no quisieron. Por otro lado, denegar esas obras, que se revelan necesarias, adecuadas y proporcionadas, es más, las únicas posibles, por ese motivo haría que el piso de los demandantes tuviese un peor uso y valor que el del resto.

Hubo discrepancias entre valoraciones. Así el informe del sr. Adriano fija una cantidad de 17. 000 euros, mientras que el presupuesto alcanza los 24. 000 euros. Pero, con arreglo al objeto del proceso, que se delimita con el petitum de la demanda, la valoración de las obras no es relevante en este momento. Lo que quieren los demandantes, y en este punto se le ha dado la razón, es que se ejecute el sistema SATE con las partidas que obran en el suplico y que reproducen los documentos periciales y de presupuesto. Nada indica que esas partidas no sean correctas o adecuadas para el sistema SATE (que el perito de la demandada admitió como el mejor). Su coste dependerá de circunstancias futuras, es decir, de cómo fluctúen los precios del mercado desde esta sentencia hasta que se lleguen a ejecutar. Por ello, estas cuestiones se plantean, en su caso, en ejecución de sentencia, si las tiene que ejecutar un tercero. Nada obsta a que se ejecuten con un coste menor, siempre y cuando se llegue al resultado definitivo.

QUINTO: Por tanto, desde el punto de vista fáctico, se ha concluido que el problema es técnicamente estructural, que afecta a elementos comunes del edificio y que la solución mejor para evitarlos es el sistema SATE, excluyendo otros.

El siguiente y último interrogante es si jurídicamente la comunidad tiene el deber de soportar el coste.

En primer lugar, las acciones que, en principio, surgen en este caso pudieran ser de dos tipos: primero, por la fecha de construcción del edificio, las acciones del art. 1591 del Código civil, planteadas entre la comunidad de propietarios, por uno o varios propietarios en interés de la comunidad o bien, incluso, por propietarios aislados, que actúen en su nombre. La constructora ya fue demandada y ya hubo sentencia, pero el problema persiste. Ello no impide a la propiedad, en general, accionar contra la comunidad, exigiendo el mantenimiento del edificio o la reparación de dichos defectos, sin perjuicio de las acciones que esta tuviera contra otros agentes de la edificación. Esta sería la segunda acción y tiene su fundamento en los arts. 9 y 10 de la LPH.

En este punto se considera que una acción no excluye a la otra, pues si no, la ley lo hubiese dicho. En todo caso, dado el tiempo transcurrido no cabe demandar ya al constructor, que ya lo fue, y si se interpuso una demanda por la comunidad y el defecto persiste a lo largo del tiempo, ya no es una cuestión de defectos constructivos, sino que se convierte en una cuestión de mantenimiento del edificio, porque las acciones por defectos constructivos no pueden permanecer indefinidamente (están sometidas a prescripción con un plazo de garantía), pero sí la obligación de mantener el edificio, en tanto este exista.

El art. 10 LPH señala que son necesarias y obligatorias, sin necesidad de junta, aquellas reparaciones u obras para mantener el edificio es condiciones de ornato, seguridad, habitabilidad y accesibilidad, cuando lo requiera la administración o cualquier propietario. En este caso tenemos un problema de estanqueidad de un elemento común y hay petición de los propietarios afectados. De suerte que, conforme con el art. 10. 2 LPH el coste debe ser sufragado por todos, según sus cuotas o con cargo a las reservas que existan.

Si las obras precisan de licencia, ello es ajeno a este proceso, si bien, si por alguna razón el ayuntamiento no la otorgase de forma firme y definitiva, podría tratarse el asunto como imposibilidad sobrevenida del incumplimiento de la obligación, lo que no es objeto de este proceso.

Y no se trata de una cuestión jurídica relativa a la exoneración de alguno de los propietarios de unas determinadas obras, como puede suceder con la instalación de ascensores en la comunidad, pues, si así fuera, es decir, si se dijese que como los demandantes son los únicos afectados, que lo costeen ellos, eso sería como determinar que el origen del problema de humedades es del elemento privativo y no común, lo que no es correcto.

Finalmente, en cuanto al plazo para iniciar las obras, se fijan en dos meses. Y para terminarlas en dos meses también desde su inicio, como máximo. Se considera que es un plazo adecuado, pero si se observa que existe imposibilidad o dificultad para ello, puede prorrogarse en lo necesario. Pero es preciso fijar un plazo para que no se alargue innecesariamente el problema.

Se tiene en cuenta el tiempo necesario para convocar junta (aunque se observa que no es necesario) y para pedir la licencia correspondiente.

SEXTO: En este caso no hay dudas de hecho ni de derecho, porque desde el principio la comunidad ha admitido que se trata de un problema comunitario, no exclusivo de los demandantes. Y se ha revelado que el SATE es el mejor medio para solucionarlo, y la demanda no pretende que se afecte a todo el edificio, sino a su parte, lo que tiene un coste más reducido y proporcionado a repartir entre todos. Por ello, de conformidad con el art. 394 de la LEC, se imponen las costas a la comunidad demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,