Sentencia Civil 114/2024 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 16, Rec. 1122/2023 de 07 de marzo del 2024

PRIMERO.- Las partes demandantes, Marino y Mercedes interponen demanda contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 de Vigo, impugnando los acuerdos comunitarios de 15-05-2023 (punto quinto) y de 06-07-2023 alegando, en síntesis, que el acta de 5 de mayo de 2023 ( y la de 6 de julio por remisión ), que aprobaban un presupuesto o derrama para instalar unas nuevas tuberías de agua caliente, adolecen de nulidad por ir en contra de la LPH y del título constitutivo, por no haberse aprobada válidamente conforme las mayorías de las tres quintas partes de los propietarios que se exigen tanto en número como en coeficientes, al computarse de manera errónea el voto ausente y no reunir los requisitos formales que exige la LPH. Además, concurriría nulidad porque modifican el título alterando las cuotas de participación de los propietarios sin acuerdo posterior unánime al excluir del cómputo los locales comerciales y garajes.

La Comunidad demandada se opone a la estimación de la demanda por entender, en primer lugar, que siendo cierto que se cometieron irregularidades sumando provisionalmente el voto ausente a la espera de la notificación a los ausentes para en caso de oposición al acuerdo cambiar el sentido de la votación, ello no habría tenido trascendencia ya que el presupuesto acordado lo habría sido para obras requeridas para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación y habitabilidad del inmueble, obras contempladas en el Art. 10.1. a) de la LPH, por lo que, no sería de aplicación la mayoría cualificada de 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez 3/5 partes de las cuotas de participación del Art. 17.3 de la LPH, sino el régimen jurídico del Art. 10 de la LPH, que establece el carácter obligatorio para las obras de mantenimiento, conservación y habitabilidad del inmueble, no requiriendo de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, así como que el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. En segundo lugar, consideran que no se infringe el título constitutivo

SEGUNDO.- Los acuerdos objeto de impugnación son nulos por varios motivos y procede así la estimación de la demanda.

Es cierto que, como dice la parte demandada, no era necesario el quorum de mayoría cualificada de 3/5 de propietarios y cuotas, al no encontrarnos en un supuesto de mejora hídrica ( art. 17.3 de la LPH), sino ante obras requeridas para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación y habitabilidad del inmueble, contempladas en el Art. 10.1. a) de la LPH, por lo que es de carácter obligatorio dichas obras de mantenimiento, conservación y habitabilidad del inmueble, no requiriendo de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, de forma que el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, por mayoría de los asistentes. Sin embargo, el acuerdo de 15 de mayo de 2023, es claramente nulo.

En primer lugar, porque tal y como se dice en demanda, en el acta de 15 de mayo de 2023 se vota un punto 5: " Estado del edificio: a) presentación y aprobación, si procede, de presupuestos para la renovación de las tuberías de AC". Sin embargo, es evidente que dicha cuestión no fue incluida, ni por mera referencia, en el orden del día de la convocatoria (documento nº 2 de la demanda) que únicamente incluyó 3 puntos, relativos a presupuestos de ingresos y gastos con modificación de reparto de los gastos de calefacción, a presupuestos para pintar el rellano del portal de entrada y a ruegos y preguntas.

En consecuencia, dicho acuerdo infringe lo dispuesto en el art. 16.2 de la LPH que exige incluir en la convocatoria de las Juntas "indicación de los asuntos a tratar", como no puede ser de otra manera, ya que de ello depende, nada menos, que los comuneros puedan valorar y libremente decidir su acudir o no las Juntas de Propietarios. Por tanto, el punto quinto del acuerdo de 15 de mayo de 2023 que aprobó presupuesto e JOCAR para instalación de nuevas tuberías de agua caliente y la constitución de un préstamo en favor de la Comunidad con Banco Sabadell para la financiación de las obras, es nulo por ser contrario a la Ley ( art. 18.1.a) de la LPH.

En segundo lugar, dicho acuerdo también infringe lo dispuesto en el titulo constitutivo, ya que no incluyen a los propietarios ni el índice de participación que tienen los locales comerciales y garajes.

La Comunidad demandada, trata de justificar la exclusión del garaje, bajo y oficinas comerciales del coste de la obra de renovación de las tubería de agua caliente sanitaria, en que los mismos no tienen suministro de agua caliente sanitaria, careciendo asimismo de infraestructura para tener dicho servicio, por lo que todos los propietarios, a excepción de los actores, consideran que el garaje, bajo y oficinas comerciales no deben contribuir en dicho gasto. Además, como las viviendas cuentan con contadores de agua caliente individuales, el servicio de agua caliente sanitaria no es un «servicio general» en el sentido exigido por el Art. 9 de la LPH, sino que solo da servicio a las viviendas, por lo que se trataría de unos gastos imputables sólo a los pisos que sí cuentan con acceso objetivo.

Pues bien, con la demanda se aporta como documento nº 7 la escritura de división horizontal en cuyo folio L2165621, en el apartado de CUOTAS DE PARTICIPACIÓN, únicamente excluye a bajo, sótano y locales comerciales de los gastos que se originen por los ascensores, escaleras de acceso a las viviendas y porterías, "que serán repartidas entre las demás fincas a prorrateo". Por tanto, no pueden quedar aquéllos excluidos de los gastos relativos a las obras relativas a la renovación de tuberías de agua caliente sanitaria, porque no entra dentro de los supuestos de excepción contemplados en el título constitutivo y sin que exista unanimidad para modificarlo en este sentido.

Como dijimos, la obra de litis es de obligado cumplimiento y no necesita tratarse en junta, porque responde al deber de conservación del inmueble y al ser una obra general responden todos los propietarios según su cuota. También garajes, bajos y locales comerciales, ya que ni los estatutos les exime, ni los vecinos por unanimidad, y conviene recordar que los locales y garajes pagan, no porque usen o no un determinado servicio, sino porque tienen una parte de copropiedad en todo el edificio incluidas sus instalaciones, en aplicación del art.396 del Código Civil ( Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio).

En consecuencia con todo lo argumentado, es nulo el acuerdo de 15 de mayo de 2023, y por extensión el de 6 de julio de 2023, ya que trató nuevamente sobre renovación de tuberías ACS y su financiación y sin votarse nada nuevo, hubo remisión a la junta anterior, cuyo acuerdo acaba de ser declarado nulo.

TERCERO.- Al haberse estimado la demanda se imponen las costas causadas a la parte demandada, en aplicación del art. 394.1 de la LEC.