Sentencia Civil 105/2023 Juzgado de lo Mercantil de Barcelona nº 11, Rec. 23/2023 de 18 de julio del 2023

PRIMERO.- Sobre las pretensiones de las partes.

1. Tal y como indico en los antecedentes de hecho de esta sentencia, la representación de Barcelona Project's y la administración concursal presentaron incidente de resolución del contrato de gestión hotelera firmado por la concursada con FRHI en el año 2014 y novado en el año 2018. En la demanda se indicaba que, en interés del concurso, debía procederse a la resolución del citado contrato, sin establecer derecho de indemnización alguno a favor de FRHI.

2. FRHI se opuso a lo pretendido de contrario por considerar que no concurrían las circunstancias legales para acordar la resolución. Que la resolución del contrato en cuestión no se realizaba en interés del concurso, sino en interés de la propiedad del hotel, que había alcanzado un acuerdo previo con otro operador logístico del sector que resultaba mucho más perjudicial para los intereses de los acreedores. Subsidiariamente solicitaba que se reconociera a su favor una indemnización de 19.193.000 euros. Todo ello con expresa condena en costas.

SEGUNDO.- Sobre la determinación del relato de hechos probados y la concreción de las discrepancias entre las partes.

1. El artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece el deber de motivación de las sentencias exigiendo al juez que exprese "los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

Conforme al precepto citado deben identificarse los medios de prueba tenidos en cuenta para la determinación de los hechos probados, así como la valoración de esos medios de prueba.

2. En el supuesto de autos no hay grandes discrepancias respecto del relato de hechos probado, aunque sí sobre el alcance o significación jurídica de estos hechos. La amplísima prueba documental aportada por ambas partes, así como el informe del administrador concursal me han permitido construir el relato de hechos probados cuyos puntos fundamentales pueden sintetizarse del modo siguiente:

2.1. En el año 2014 Barcelona Project's suscribió con FRHI un contrato por el cual FRHI asumió la gestión del complejo hotelero conocido como Hotel Juan Carlos I, de la ciudad de Barcelona. FRHI asumía la gestión del hotel y sus anexos, con el fin de mantener dicho establecimiento dentro del fragmento de hoteles de gran lujo, con proyección internacional y una amplia gama de servicios complementarios. FRHI integraba sus hoteles dentro de una cadena internacional (Grupo Accor) y se presentaba al público bajo la marca o referencia Fairmont, vinculada a establecimientos hoteleros exclusivo en diversas partes del mundo.

2.2. El contrato de gestión estaba vinculado a otros contratos complementarios, entre los que se incluían compromisos de financiación asumidos por FRHI que realizaba diversos préstamos sometidos a condiciones muy ventajosas para la propiedad del hotel.

2.3. En el año 2018 tuvieron que novarse parte de las obligaciones vinculadas al contrato principal de gestión y a los contratos accesorios.

2.4. En marzo de 2020 el hotel cesó en su actividad y la práctica totalidad de la plantilla tuvo que acogerse a las medidas laborales de suspensión de los contratos laborales.

2.5. En los primeros meses en los que el complejo hotelero estuvo cerrado, FRHI ofreció a sus empleados un régimen de apoyo y formación similar al de otros establecimientos de la cadena Accor.

2.6. Durante ese mismo período, dentro de las obligaciones de gestión, FRHI se ocupó de la relación con clientes, cancelación de reservas y eventos, así como mantenimiento básico de las instalaciones.

2.7. Alzadas las medidas administrativas vinculadas a la alarma sanitaria, el complejo hotelero no pudo reanudar con normalidad su actividad principal (la explotación hotelera) debido a problemas específicos del complejo hotelero, que tenía una importante deuda financiera vencida y exigible, arrastraba una deuda elevada con la Seguridad Social y tenía que acometer reformas estructurales importantes para poder relanzar su actividad prestando los servicios propios de un establecimiento de su categoría.

2.8. En el contexto anterior, la propiedad del hotel cambió de manos, pasando a quedar controlada por un grupo inversor internacional que había adquirido una parte relevante de deuda financiera. Fruto de esas operaciones, los anteriores propietarios transfirieron sus participaciones a una sociedad mercantil auspiciada por el grupo inversor.

2.9. FRHI y los nuevos propietarios mantuvieron conversaciones para fijar un calendario que permitiera la reapertura del complejo hotelero en condiciones idóneas a su categoría. FRHI exigía el pago de gastos inmediatos vinculados a la seguridad de las instalaciones, al pago de pólizas de responsabilidad, al pago a los trabajadores con contratos suspendidos y al compromiso de inversiones importantes por parte de la propiedad; esas inversiones no sólo se destinaban a facilitar la reapertura, sino también a cambiar elementos estructurales importantes del establecimiento.

2.10. Dado que el hotel no generaba ingresos y carecía de patrimonio para respaldar las inversiones, ya que la explotación se asentaba sobre terrenos de terceros que cedían, bajo precio, la explotación del derecho de superficie. Las negociaciones se asumían principalmente por el inversor, titular de la deuda financiera principal. El inversor era quien debía asumir en su totalidad los gastos para la reactivación y reformas.

2.11. Al no alcanzar un acuerdo ni sobre el calendario de inversiones, ni sobre la cuantía de las inversiones, ni sobre la previsión de reapertura y reincorporación efectiva de los trabajadores con contratos suspendidos, ni sobre el pago de gastos de seguridad imprescindibles. El 22 de marzo de 2022 FRHI comunicó formalmente a Barcelona Project's la suspensión de sus servicios, dejando en depósito notarial los elementos principales de acceso y seguridad a las instalaciones.

2.12. A partir del 22 de marzo de 2022 Barcelona Project's asume directamente la gestión de la explotación, sin perjuicio de que FRHI mantuviera algunas tareas residuales, vinculadas a la finalización de las gestiones de cancelación de eventos y reservas.

2.13. Suspendida la vigencia del contrato de gestión por decisión de FRHI, ante los incumplimientos que imputaba a Barcelona Project's, FRHI, la propiedad del hotel y el grupo inversor mantuvieron hasta diciembre de 2022 conversaciones dirigidas a reactivar la actividad del hotel, reabrir las instalaciones y ofrecer los servicios propios del complejo hotelero en concordancia con su categoría.

FRHI exigía a la propiedad importantes inversiones. En ese marco, FRHI ofrecía cambios en las condiciones del contrato de gestión, cuya remuneración dependía principalmente de la apertura de la actividad, ofreciendo renovar sus compromisos de inversión de apoyo si se materializaban las inversiones principales de la propiedad. En el marco de esas negociaciones, se planteaban discrepancias en cuanto a la estrategia de apertura y en cuanto a cambios estructurales en la configuración de la explotación y de su oferta.

2.14. En septiembre de 2022 Barcelona Project's solicitó concurso voluntario, manifestando desde el principio su opción por una solución convenida con los principales acreedores y un calendario para la reapertura de la actividad.

2.15. Declarado el concurso, se han prorrogado en dos ocasiones las medidas laborales que afectaban a la práctica totalidad de la plantilla.

2.16. El plan de viabilidad que acompañaba a la propuesta de convenio estaba supeditado a la pronta reapertura de la actividad hotelera y la prestación de servicios complementarios. El administrador concursal en su informe de evaluación vinculaba la viabilidad del convenio a la gestión de la explotación por un operador cualificado.

2.17. Barcelona Project's llegó a un acuerdo de explotación con un operador ajeno a FRHI y al grupo Accor, acuerdo formalizado tras la aprobación judicial del convenio.

TERCERO.- Sobre el objeto de la acción ejercitada.

1. La acción que ejercita Barcelona Project's es la referida en el artículo 165 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC). El párrafo primero de este precepto establece que:

"1. Aunque no exista causa de resolución, el concursado, en caso de intervención, y, la administración concursal, en caso de suspensión, podrán solicitar la resolución de cualquier contrato con obligaciones recíprocas si lo estimaran necesario o conveniente para el interés del concurso."

2. Se intentó llegar a una solución amistosa, en los términos previstos en el párrafo 2, en enero de 2023, sin que las partes alcanzaran un acuerdo. Incluso al inicio de la propia vista de juicio invité a las partes a que llegaran a una solución mediada que pudiera dar fin a los distintos incidentes abiertos en el concurso. No me consta que hasta la fecha se haya llegado a ningún acuerdo.

3. Por lo tanto, se trata de un incidente concursal que sólo puede instar el deudor o, en caso de suspensión de facultades, el administrador concursal. Se requiere que el contrato en cuestión prevea obligaciones recíprocas entre las partes contratantes, se encuentre en vigor y la resolución se plantee en interés del concurso.

4. Una parte importante de las alegaciones y esfuerzos probatorios de las partes se han destinado a delimitar qué debe entenderse por interés del concurso en el supuesto de autos. Cuestión que abordaré en un fundamento independiente.

5. Pese a que el contrato en cuestión se encuentra suspendido, por iniciativa de FRHI, lo cierto es que ninguna de las partes ha cuestionado que el artículo 165 sea el cauce adecuado para dar solución a los problemas contractuales referidos en demanda y contestación.

6. No me cabe duda de que el contrato de gestión hotelera genera, en abstracto, derechos y obligaciones para las partes que lo firman. Se trata de un contrato de prestación de servicio, sujeto a precio y, como tal, produce obligaciones tanto a arrendador del servicio como al arrendatario.

7. En el supuesto de autos, el contrato sometido a la acción ejercitada es exclusivamente el de la gestión de servicios hoteleros, pero tanto en los escritos rectores como en el desarrollo del juicio se ha hecho mención a contratos complementarios al anterior que son de naturaleza distinta al de prestación de servicios y que ya se reflejan como incumplidos al definir la masa pasiva del concurso (el administrador concursal refleja una deuda importante a favor de FRHI como crédito concursal, vinculado a una operación financiera muy anterior a la declaración de concurso - definida como Key Money).

CUARTO.- Cuestiones planteadas por FRHI que no pueden ser objeto del presente incidente.

1. En la contestación a la demanda FRHI trae a colación argumentos y cuestiones que ya había apuntado en incidentes anteriores (específicamente en el incidente de oposición a la aprobación de convenio). Esas cuestiones se refieren a la posición de Tyrus y Teref en la conformación del capital de la concursada, su posición como administradores de hecho de la compañía y la posible naturaleza subordinada del crédito. Sobre estas cuestiones ya me he pronunciado en resoluciones anteriores, indicando que lo referido a la configuración de la masa pasiva del concurso y a la posición de los acreedores debería haberse planteado cuando se abrió la posibilidad de impugnar el informe del administrador concursal. No constan ejercitadas acciones al respecto.

2. De igual modo, la posición de Tyrus y Teref en la toma de decisiones de la concursada y su actuación como administradores de hecho, así como el reflejo de esa situación en el concurso, no se ha planteado ni en la sección de calificación del concurso (ya archivada con la calificación de concurso fortuito y sin que ningún acreedor aportara hechos relevantes para la calificación).

3. Tampoco se han planteado o sugerido acciones de reintegración en las que pudiera tener juego la posición de acreedores especialmente relacionados con el deudor.

4. En definitiva, dichas manifestaciones planteadas, incluso de modo colateral, en el presente incidente debo rechazarlas sin mayores contemplaciones formales o materiales.

5. Igual suerte deben correr las alegaciones o apuntes sobre una posible connivencia entre la propiedad de las participaciones de la concursada o del principal acreedor e inversor de la compañía con el operador hotelero con el que finalmente ha alcanzado un acuerdo la concursada.

La ponderación de los factores que deben llevarme a resolver o mantener el contrato en interés del concurso dependen de datos objetivos u objetivables que analizaré en sucesivos fundamentos referidos a la incidencia que el contrato de gestión existente entre FRHI y la concursada pueda tener en la viabilidad de la concursada.

6. Finalmente, no creo que este incidente sea el escenario idóneo para evaluar el prestigio de FRHI, prestigio y proyección internacional que no pongo en duda. Como tampoco pongo en duda los sacrificios que debió asumir FRHI al adoptarse las medidas administrativas vinculadas a la alarma sanitaria. Sacrificios que tienen su reflejo en la masa pasiva del concurso, donde se constata que FRHI no ha recibido cantidad alguna desde marzo de 2020 hasta la fecha, como así aparece en la relación de créditos concursales debidos a FRHI. De ahí que entienda la expresión coloquial que empleó el abogado de FRHI como preámbulo a sus conclusiones, pero creo que dicha expresión no es llave para dar respuesta jurídica a lo pretendido en este incidente.

7. Las mismas razones que expreso en el ordinal anterior, me llevan a no cuestionar el prestigio y buen nombre del operador, así como su implicación en la futura viabilidad de la compañía. Los principales acreedores ya han manifestado su apoyo al convenio, apoyo que supone para muchos de ellos un severo sacrificio, especialmente si no optaron por convertir sus créditos en participaciones sociales.

QUINTO.- Sobre el interés del concurso y la resolución de contratos en vigor.

1. El artículo 165.1 del TRLC hace referencia al interés del concurso y deja en manos del deudor (o de la administración concursal) la evaluación de ese interés a partir de un criterio de necesidad o conveniencia.

2. El artículo 165 del TRLC trae causa del artículo 61.2, inciso segundo, de la Ley Concursal de 2003. En este artículo se indicaba que, como regla general, la declaración de concurso no afecta, por sí sola a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento, pero se permite al deudor solicitar la resolución si lo estimara conveniente al interés del concurso.

El Texto Refundido mantiene el término conveniencia e introduce el de necesidad.

3. El artículo 61.2 de la Ley de 2003 había dado lugar a diversas resoluciones judiciales que las partes han reseñado en sus escritos rectores, incluso han permitido al Tribunal Supremo establecer doctrina en varias sentencias.

Creo que es importante reseñar la Sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 20 de noviembre de 2018 (ECLI:ES:TS:2018:4040). En esta resolución el Supremo indica que:

"El presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en el art. 61.2, párrafo 2º, LC es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa. Frente a la regla general de conservación de todas las relaciones que conforman la masa activa, se permite la exclusión de las que resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad"

4. El Tribunal Supremo, refiriéndose a una resolución anterior (Sentencia 660/2016, de 10 de noviembre - ECLI:ES:TS:2016:4841) recuerda que:

"Esta resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo atribuido por la ley a una de las partes, en concreto de quien represente a la masa del concurso (el concursado o la administración concursal), sino como una decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes. Acuerdo entre las partes que se refiere tanto a la resolución como a sus consecuencias o efectos, que según la Ley son la liquidación de la relación contractual y la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución hubiera podido ocasionar a la parte in bonis, que deberá satisfacerse con cargo a la masa."

Incluso el Tribunal Supremo fija un posible criterio de ponderación de ese interés del concurso:

"Como bien dice la sentencia recurrida, uno de los factores para ponderar el interés del concurso es la compensación económica que haya de pagarse con cargo a la masa, que además debe cuantificarse en la propia sentencia."

Es decir, la incidencia que pudiera tener la indemnización favorable a la parte in bonis. Indemnización que, al dictarse la Sentencia del Tribunal Supremo, era un crédito contra la masa y que, tras la reforma de la Ley 16/2022, es un crédito concursal, lo que lleva a pensar que la incidencia de este factor se modula en supuestos como el presente en los que la hipotética indemnización quedaría sometida al convenio, por tratarse de un crédito ordinario.

5. En el supuesto de autos el interés del concurso se vincula a la viabilidad de la compañía, viabilidad que se concreta en la propuesta de convenio aprobada (aunque no es todavía firme ya que FRHI se opuso a la aprobación y probablemente formalizará en breve oposición a la sentencia), propuesta de convenio ligada a un plan de viabilidad en el que se advertía la necesidad urgente de que entrara un operador de prestigio para la gestión del complejo hotelero.

En la medida en la que la propuesta de convenio cuenta con el apoyo de más de un 70% del crédito ordinario, entiendo que los propios acreedores de modo mayoritario consideran acertada la decisión tomada por el deudor.

6. No creo que para determinar el interés del concurso sea necesario el enfrentamiento entre el contrato de gestión originario de 2014 y el nuevo contrato de gestión. Entre otras razones porque el contrato originario había sido novado en una ocasión y en las conversaciones previas a diciembre de 2022 la propia FRHI se mostraba conforme con modificar su condicionado y adaptarlo a la realidad de un establecimiento hotelero que no había reanudado su actividad.

7. Tampoco creo que sea útil la lucha de gigantes que se sugiere en la contestación y en la pericial de FRHI, entre otras razones porque la concursada podría haber planteado la resolución del contrato con el arranque del procedimiento, es decir, sin contar con una oferta o propuesta en firme de un tercero operador.

Para que esa confrontación entre ofertas tuviera sentido sería necesario contar con que el contrato con FRHI no estuviera suspendido, el establecimiento estuviera abierto al público y prestara servicio. No es así.

También sería necesario contar con unas inversiones importantes que en el contexto de la negociación previa entre FRHI y la propiedad no se habían concretado (FRHI no ha sabido concretar esas inversiones y, específicamente, no supieron concretarlas en el momento de la negociación previa a diciembre. Los propios ejecutivos de FRHI que declararon como testigos fueron incapaces de precisar si la inversión inicial debía ser de 9 millones de euros o debía elevarse a 50 millones. Incluso no fueron capaces de precisar si se trataba de una inversión inicial para una apertura provisional y por fases, o era una inversión definitiva para que el hotel pudiera ser competitivo con ofertas hoteleras de su categoría en Barcelona y su entorno).

Era de interés del concurso que se hicieran inversiones. No parece que la concursada o su propietario formal estuvieran en disposición de hacerlas y el inversor buscaba un entorno de confianza que FRHI no garantizaba.

8. Había discrepancias importantes sobre aspectos fundamentales de la estrategia de apertura del hotel, la necesidad de acometer modificaciones en la oferta que pasaban por el deseo o voluntad del inversor de abrir una terraza en la planta superior del edificio (así lo apuntaron los testigos de FRHI en su descripción de las negociaciones previas).

9. En definitiva, había un contrato de gestión hotelera que estaba en suspenso por decisión del prestador de servicios, que no quería asumir riesgos que generaran responsabilidades o que comprometieran su buen nombre. No había una previsión cierta de reinicio de la actividad normal (FRHI hace referencia a segundo trimestre de 2023, pero siempre que el inversor hiciera los desembolsos previos), la plantilla estaba sometida a medidas administrativas de suspensión de los contratos que tenían fecha límite y cualquier profesional era consciente de que reactivar un hotel del tamaño y categoría del que es objeto de autos obligaba a un plan de actuación con resultados a medio plazo.

Con el contrato en suspenso, no creo que sea posible imponer al inversor los desembolsos requeridos en contra de su voluntad y de su proyecto.

10. En definitiva, resolver un contrato como el de autos era de interés del concurso, era conveniente para la viabilidad de la actividad empresarial tanto si la concursada contaba con una alternativa clara y definida, como si no contaba con alternativas y necesitaba poner fin formalmente a un contrato suspendido, para así poder fijar un calendario y estrategia de reapertura.

Por lo tanto, considero que era de interés para el concurso la resolución del contrato de gestión objeto de autos.

SEXTO.- Sobre la determinación del perjuicio que pudiera sufrir la parte in bonis.

1. El artículo 165.3 del TRLC establece que:

"El juez decidirá acerca de la resolución solicitada acordando, en su caso, las restituciones que procedan. El crédito que, en su caso, corresponda a la contraparte en concepto de indemnización de daños y perjuicios tendrá la consideración de crédito concursal."

El nuevo artículo 165.3 reproduce, con algún matiz, el inciso final del párrafo 2 del artículo 61 de la Ley de 2003. Los matices afectan:

1) A que el redactado originario no incluía el término "en su caso", lo que podía generar una expectativa de indemnización en cualquier caso.

2) A que la indemnización para la parte afectada era un crédito contra la masa, no sujeto a las reglas de los créditos concursales. Crédito que debía definirse en la propia sentencia donde se resolvía el contrato y que debía pagarse a su vencimiento, sin verse afectado por un posible convenio o la prelación de la liquidación. Tras la Ley 16/2022 el crédito para la parte in bonis es de naturaleza concursal.

2. El Tribunal Supremo tuvo la oportunidad de matizar el alcance del derecho a ser indemnizado por quien pudiera resultar perjudicado. Así, en la Sentencia de 18 de marzo de 2016 (ECLI:ES:TS:2016:1216) se matizaba, respecto de la redacción originaria, que:

"La dicción literal del precepto muestra que la indemnización de los daños y perjuicios con cargo a la masa no es una consecuencia necesaria e ineludible de la resolución del contrato por convenir al interés del concurso. Es necesario realizar un enjuiciamiento tanto fáctico como jurídico, esto es, es necesario valorar si aplicando la regulación contractual establecida en el contrato a las circunstancias fácticas concurrentes, la resolución que resulta del régimen excepcional contenido en el art. 61.2 de la Ley Concursal determina la procedencia de indemnizar daños y perjuicios, y si efectivamente tales daños y perjuicios se han producido.

...

La resolución contractual prevista en el segundo párrafo del art. 61.2 de la Ley Concursal no obsta la eficacia del resto de la reglamentación contractual, en tanto no se oponga a la disciplina jurídica de esa resolución excepcional prevista en la regulación del concurso. Tan solo prevé una nueva causa de resolución de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento a cargo de ambas partes, establece el cauce procesal para acordarlo, y que las restituciones y la indemnización que en su caso procedan en favor de la parte in bonis se satisfarán con cargo a la masa, esto es, tendrán la consideración de créditos contra la masa. Pero no equipara esta resolución con la causación de un daño indemnizable al contratante no concursado, ni excepciona las reglas que deben aplicarse para determinar si existe daño y si existe responsabilidad."

3. En el supuesto de autos me encuentro con un contrato suspendido desde marzo de 2022. La suspensión la impulsó FRHI con el objeto de proteger sus intereses, su responsabilidad y reputación.

Me encuentro también con un proceso abierto de negociación de una reactivación de ese contrato sujeto a la novación de parte de sus condiciones. Ese proceso se encuentra con una declaración de concurso y con la designa de un administrador concursal que ha manifestado que no ha participado formalmente en las reuniones entre FRHI y la propiedad del hotel o el grupo inversor que respalda a la propiedad.

La reanudación del contrato se vincula a nuevas inversiones y a un plan de negocio de perfiles difusos en cuanto a la cuantía que debía invertirse, en cuanto al objeto de esas inversiones, en cuanto a la apertura cierta de la actividad con la reincorporación paulatina de la plantilla, el acometido de obras de mantenimiento de las instalaciones, así como de negociación con los titulares del suelo en el que el hotel desarrolla su actividad.

4. Es cierto que FRHI tenía la expectativa de la duración del contrato hasta el año 2039, expectativa que él mismo conectaba al cumplimiento de una serie de condicionantes, despejar incertidumbres económicas y estratégicas que dependían de la propiedad del hotel o de la entrada de inversores.

Por lo tanto, su expectativa estaba condicionada a esos factores que, si no se daban, podrían llevar incluso a la liquidación de Barcelona Project's y, con ello, a la resolución de todos los contratos en vigor.

5. Era de FRHI la carga de probar la realidad del daño y por ello aportó en mayo de 2023, al contestar el incidente, una prueba pericial económica. Creo que ese informe pericial no me permite considerar acreditado el daño:

5.1. Porque el contrato sólo podía reactivarse si la propiedad o el grupo que la soporta asumía inversiones que no cuantifica. Sin esas inversiones la propia FRHI no estaba dispuesta a reactivar el contrato.

5.2. Porque la reactivación del contrato llevaba a FRHI a ofrecer nuevas condiciones en cuanto al contrato de explotación hotelera, condiciones que no eran las de 2014, sino las expresadas en los correos y comunicaciones cruzados entre marzo de 2022 y diciembre de 2022. El perito defiende un criterio de cuantificación en abstracto, sobre los parámetros de 2014 y no sobre la oferta que la propia FRHI había hecho en el último semestre de 2022, propuesta acorde con la situación actual del negocio.

5.3. Porque la proyección de daños que hace el perito parten de la reanudación de la actividad en el año 2023, reanudación parcial o limitada pero cuantificada en el informe. Cuando emite el dictamen (mayo de 2023) ya conocía o debía conocer que la actividad no se había reanudado, que en el hotel se estaban acometiendo obras de reforma y que la actividad se destinaba a esas obras, a la seguridad y mantenimiento. La previsión de apertura formal se demoraba hasta finales de 2023.

Por lo tanto, la proyección de ingresos frustrados del gestor no podía arrancar en 2023, sino en 2024, lo que obligaba a ajustes en la prospección de una posible cuenta de resultados.

5.4. Porque el dictamen parte de una afirmación que no acredita, a mi juicio, suficientemente, referida a que FRHI no debía asumir gastos de ningún tipo ni para reanudar su actividad, ni para realizar las funciones que tenía encomendadas.

Es cierto que la explotación hotelera en concurso se integraba en un prestigioso grupo internacional de hoteles (grupo o cadena Accor) como una sólida experiencia en la gestión hotelera, que el número de hoteles gestionados permitía acometer una política de costes de la empresa en escala, pero no creo que el coste de reanudar la actividad fuera cero o cercano al cero, incluso aunque el inversor asumiera una parte importante del coste de relanzamiento (la propia correspondencia cruzada permite constatar que FRHI ofrecía un nuevo impulso de lo que denominaban key money, es decir, préstamo muy favorable a la propiedad para cimentar la vuelta al mercado del hotel), era razonable establecer un coste o determinar que parte del coste global de la actividad de FRHI podía atribuirse al relanzamiento y reactivación de un establecimiento hotelero en Barcelona que llevaba cerrado desde marzo de 2020.

5.5. En definitiva, considero que no hay prueba directa o indirecta que me permita considerar acreditado que FRHI sufriría un perjuicio injustificado como consecuencia de la resolución del contrato. Fundamentalmente porque el contrato estaba suspendido por decisión de FRHI. Pero en el caso de haberse producido algún perjuicio, creo que los parámetros recogidos en la pericial que aportó Barcelona Project's sería mucho más afinada, mucho más acorde con el posible perjuicio que pudiera causarse a FRHI.

Séptimo.- Sobre las costas.

1. Estimada íntegramente la demanda y desestimados, por tanto, los motivos de oposición tanto en cuanto a la causa de resolución como a la cuantificación del posible daño causado a la demandada, debo imponer las costas del incidente a la parte demandada, por haber estimado en su integridad la demanda, todo ello conforme al principio del vencimiento objetivo en materia de costas ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).