1. La DECLARACIÓN de la resolución del contrato de arrendamiento que figura inscrito en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Burgos, y suscrito el 1 de octubre de 2016 entre el AC, don Joaquín y doña Loreto.
2. Como consecuencia de lo anterior, se DECLARE la inexistencia del derecho de tanteo, supuestamente ejercitado por la arrendataria, con base en la anterior causa de pedir.
3. Subsidiariamente a lo anterior, y para el supuesto que no se considere que el contrato de arrendamiento debe resolverse, se DECLARE la inexistencia del derecho de tanteo, por no estar contemplado en el Plan de Liquidación ni haberse aprobado por el Auto de fecha 21 de julio de 2017, de aprobación del Plan de Liquidación y autorización de actuaciones conforme al objeto del mismo.
- La administración concursal de INMOBILIARIA ARRANZ ACINAS S.A., que interesó la desestimación de la demanda.
- El procurador de los tribunales don Elías Gutiérrez Benito, en nombre y representación de Dª Loreto, que interesó igualmente la desestimación de la demanda.
TERCERO. - Tras una primera vista celebrada el día 21 de diciembre de 2022, que hubo de suspenderse por no estar cumplimentada la prueba admitida; se ha celebrado vista el día 1 de febrero de 2023, con el resultado que obra en autos.
PRIM ERO . - Sobre la legitimación activa del demandante.
A la vista de las pretensiones ejercitadas, resulta más que dudosa la legitimación activa del demandante.
El demandante concurrió como licitador en la subasta de un bien inmueble de la concursada: inmueble sito en la PLAZA000 nº NUM000 de Burgos. Esa vivienda había sido arrendada por la administración concursal a la codemandada doña Loreto. En lo que ahora interesa, en fecha 26 de octubre de 2016, se otorgó escritura pública de elevación a público de documento privado. Este documento privado era un contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2016. En esencia, se trataba de un arrendamiento sujeto a la LAU por diez años, prorrogable ulteriormente de forma anual con conformidad de arrendador y arrendataria. El contrato se inscribió en el Registro de la Propiedad. En fin, tras la subasta extrajudicial, el demandante resultó ser el mejor postor. Sin embargo, la vivienda se vendió finalmente a la arrendataria en virtud del ejercicio del derecho de adquisición preferente (tanteo) ex. art. 25 LAU .
Con estos mimbres, la primera pretensión que se ejercita es una pretensión de resolución contractual: se interesa la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 26 de octubre de 2016. Pues bien, el demandante no es parte en tal contrato y, por tanto, no puede pretender su resolución. La resolución es un cauce para dejar sin efecto un contrato sinalagmático con fundamento en el incumplimiento de la contraparte; por tanto, solo las partes contractuales pueden instar la resolución cuando se atribuye un incumplimiento a la contraria. Por tanto, un tercero ajeno al contrato no puede pretender su resolución. Además, en este caso, desde luego, no consta que el contrato de arrendamiento se haya incumplido. Por último, cabe apuntar que no estamos ante un contrato que quede sujeto al régimen de resolución contractual recogida en los arts. 156 y ss. TRLC -2020 (además, la legitimación para resolución en interés del concurso queda constreñida al deudor concursado y a la administración concursal).
De esta forma, la pretensión de resolución contractual debe ser destinada de plano y con ella la pretensión siguiente, consistente en que, con fundamento a tal resolución contractual se declare la inexistencia de derecho de tanteo. El derecho de adquisición preferente deriva ex lege del art. 25 LAU . En tanto que no procede resolver tal contrato, lógicamente, no procede declarar "inexistentes" los efectos que le son propios, ya por acuerdo de las partes, ya por disposición legal.
Iguales problemas de legitimación plantea la última pretensión ejercitada, aunque por razones diferentes.
El actor interesa en último lugar que se declare inexistente el derecho de tanteo por no estar contemplado en el Plan de Liquidación ni haberse aprobado por el auto de fecha 21 de julio de 2017, de aprobación del plan de liquidación y autorización de actuaciones conforme al objeto de este.
Como he apuntado, el incidentante, es una persona que ha concurrido como postor a un proceso de subasta extrajudicial. El incidentante, por tanto, no es parte en el procedimiento concursal como pueden serlo los acreedores. Por tanto, no le corresponde a él cuestionar en forma alguna la actuación de la administración concursal a lo largo del concurso. La concursada y los acreedores personados son quienes, en su caso, podrían/podrán cuestionar a través del cauce oportuno la actuación de la administración concursal (oponiéndose a los informes trimestrales, oponiéndose a operaciones concretas, oponiéndose, en su momento, a la rendición de cuentas...).
El demandante solo tiene interés legítimo en aquello que afecta concretamente la subasta extrajudicial en la que participó, pero carece de legitimación para cuestionar actuaciones anteriores en sede concursal. De esta forma, cuando el demandante concurre a la subasta, en el Registro de la Propiedad consta la existencia del arrendamiento y se indica, además, que se trata de un arrendamiento LAU. Así, siendo el mejor postor, tendría legitimación para cuestionar si el derecho de adquisición preferente se ejercitó en debida forma y a su debido tiempo; podría también cuestionar si para ese concreto tipo de contrato de aplican las previsiones LAU a este respecto; o, incluso, si tales previsiones LAU operan en el contexto de una subasta en sede concursal. Ahora bien, carece de legitimación y no puede pretender que se deje sin efecto el derecho de adquisición preferente con fundamento la actuación de la administración concursal al tiempo de suscribir tal contrato en el seno del concurso. Como digo, ese cuestionamiento podría derivar de la concursada o de los acreedores, pero no de un licitador en una subasta. Si la concursada o los acreedores consideran/consideraban tales contratos contarios al interés del concurso o contrarios a sus intereses, son ellos quienes deberían haber actuado. El demandante se arroga una posición de defensa del interés del concurso que le es totalmente ajena (y que, además, utiliza en su propio y exclusivo interés).
De esta forma, las alegaciones relativas a la condición de deudora de la codemandada doña Loreto y a si el arrendamiento debió o no ser extinguido al tiempo de declarar el concurso, quedan fuera del ámbito del interés legítimo del demandante, pues atañen al propio desenvolvimiento del concurso de acreedores. Son decisiones tomadas por la administración concursal en el ejercido de su cargo que no han sido objeto de cuestionamiento por los interesados en el concurso.
Por otro, convine advertir que no todas las actuaciones de la administración concursal deben ser autorizadas por el juez. Al contrario, la autorización debe jugar un papel secundario, pues es la administración concursal a quien corresponde dirigir el proceso de liquidación y, en su momento, rendir cuentas (de hecho, en nuevo TRLC-2022 las autorizaciones judiciales quedan reducidas a su mínima expresión).
En cualquier caso, resulta difícil considerar contrario al interés del concurso el arrendamiento de viviendas en una sociedad que se dedica a ello. Aunque el destino final sea la enajenación por liquidación, mantener las viviendas arrendadas supone unos ingresos para la masa activa que permiten cubrir los créditos contra la masa y, eventualmente, generar reservas para pago de acreedores. Tampoco la eventual atribución de derechos de adquisición preferente (que en el caso de los arrendamientos LAU, además, deriva de la Ley) supone perjuicio alguno para el concurso, pues no está en el interés del concurso que un inmueble se lo adjudique una u otra persona, sino que el precio sea el mayor posible. Los derechos de adquisición preferente son inocuos a este respecto. En fin, ciertamente, un alquiler inscrito puede limitar el interés por un inmueble al tiempo de subasta; ahora bien, es relevante analizar cuestiones como la duración o el importe del alquiler -que pasaría a cobrar el adquirente-. En este caso, por un lado, no se trata de un contrato vitalicio en absoluto, como se ha insinuado, pues no sería un arrendamiento. Al cabo de diez años el contrato solo seguirá vigente si ninguna de las partes se opone a ello. Por otro lado, la duración de diez años quizá pueda parecer un poco excesiva, pero estamos en un concurso que lleva en trámite más de 8 años y, por tanto, entra dentro de una previsión razonable del tiempo que podría ser necesario para la enajenación de los inmuebles (por comparar, en la legislación vigente los arrendamiento para uso de vivienda en los que el arrendador es una persona jurídica tienen una duración mínima voluntaria para el arrendatario de 7 años -esta norma no estaba vigente entonces, pero es un elemento adicional que avala la razonabilidad del tiempo pactado-).
En fin, como ya he apuntado, el arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad y, por tanto, al margen de la imprecisión que pudiera haber en la web de subastas, la publicidad registral es la relevante. Correlativamente, dado que el derecho de adquisición preferente en el ámbito de alquiler LAU se atribuye ex lege, su no inclusión en el plan de liquidación no resulta relevante (pues el plan de liquidación no puede derogar normas imperativas y derecho atribuidos ex lege) y, como he indicado, tampoco la autorización judicial es esencial (máxime en un contexto razonable como al que me he referido en el párrafo anterior).
En otro orden cosas, para concluir, no procede analizar el dichoso documento de Logalty en este pleito, pues es innecesario para resolver las pretensiones ejercitadas. Ese documento podría tener relevancia si lo que su hubiera solicitado es una declaración de que el derecho de adquisición preferente no se ejercitó en los plazos y términos legalmente previstos. Pero esta no se encuentra dentro de las pretensiones ejercitadas.
SEGUNDO . - Costas.
La demanda se desestima. El demandante soportará el pago de las costas procesales.
VISTOS los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación,
