Sentencia Civil 11/2025 Juzgado de lo Mercantil de Burgos nº 1, Rec. 183/2023 de 11 de abril del 2025

PRIMERO. Fijación del objeto de la controversia; planteamiento del litigio

En estos autos se ha ejercitado la acción individual de responsabilidad civil de los administradores concursales por los daños y perjuicios ocasionados al concursado, a los acreedores o a terceros en sus legítimos intereses a través de actos u omisiones que fueren contrarios a la ley o se hubieren realizado incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo y sin la debida diligencia.

La demandante DÑA. Rosana ha expuesto los siguientes hechos en su escrito de demanda:

A) Entre los días 22 de julio y 22 de septiembre de 2020 se celebró la subasta extrajudicial de una serie de bienes inmuebles pertenecientes a la mercantil concursada Río Urban, S.A. Entre ellos figuraba la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño (plaza de garaje núm. NUM001 de la DIRECCION000, en Logroño). La citada finca, cuyo valor fue estimado por la administración concursal en la suma de 7.550 euros, se encontraba gravada con un derecho real de hipoteca en garantía del reintegro de las siguientes cuantías: 13.359,62 euros de principal; 1.202,37 euros de intereses ordinarios; 2.444,81 euros de intereses de demora; y 1.028,69 euros para costas y gastos.

B) La subasta se celebró con sujeción a una serie de condiciones particulares, entre las cuales resultan relevantes las siguientes: no se establecía una postura mínima y los inmuebles subastados se transmitirían al mejor postor completamente libres de cargas y gravámenes, con la única salvedad de las que les resultaran inherentes (tales como servidumbres, afecciones, etc.). Para ello, se procedería a su cancelación en el momento de la transmisión o con posterioridad a ésta, previa autorización judicial.

C) La SRA. Rosana fue la única persona que pujó por la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño, a cuyo efecto ofreció la suma de 150 euros. Esta postura fue aceptada por la administración concursal de Río Urban, S.A., por lo que, una vez que la mejor postora abonó el precio ofrecido y satisfizo los gastos cuyo pago le correspondía, se otorgó la correspondiente escritura pública notarial de adjudicación de la titularidad de la finca subastada en su favor en fecha 2 de diciembre de 2020, en la que la adjudicataria no intervino personalmente, sino a través de una tercera persona autorizada a intervenir en dicho acto en nombre y representación de aquélla. Asimismo, la administración concursal asumió el compromiso de solicitar del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos la expedición de los oportunos mandamientos para la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca y de la anotación del concurso núm. 130/2016 seguido ante dicho órgano judicial respecto de la mercantil Río Urban, S.A. Por su parte, DÑA. Rosana ratificó expresamente las manifestaciones efectuadas por su representante en una nueva escritura pública notarial otorgada el día 9 de diciembre de 2020.

D) Si bien la administración concursal solicitó del órgano judicial la cancelación de las cargas que constaban inscritas y/o anotadas respecto de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño, ésta fue rechazada por el beneficiario de la hipoteca mencionada en el apartado A), la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito, ya que el gravamen no se había constituido en garantía de un crédito concursal y, por lo tanto, no podía ser cancelado en el seno del concurso de acreedores seguido frente a la mercantil Río Urban, S.A. Posteriormente, el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos resolvió denegar la cancelación de cargas interesada merced a dicho motivo en su Auto de fecha 16 de abril de 2021.

E) Ante la imposibilidad de lograr la transmisión de la finca libre de la carga hipotecaria aludida anteriormente, DÑA. Rosana negoció y alcanzó un acuerdo con la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito, que consistió en abonarle la suma de 6.000 euros a cambio de la cancelación de la hipoteca, que fue elevada a escritura pública el día 19 de abril de 2022.

F) El error cometido por la administración concursal al establecer las condiciones de la subasta extrajudicial (en particular, en lo que respecta a la cancelación intraconcursal de la hipoteca que gravaba la finca de la que la SRA. Rosana resultó adjudicataria) le ocasionó un perjuicio patrimonial, ya que tuvo que abonar 5.850 euros a mayores del monto inicial de 150 euros para liberarla de dicho gravamen, además de los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública de cancelación de la hipoteca, que ascendieron a un total de 30,78 euros.

G) El hecho de que la administración concursal reconociera el error cometido y de que tratara de enmendarlo ofreciendo a DÑA. Rosana la posibilidad de retrotraer la adjudicación de la finca y de devolverle el precio que abonó, así como de sufragar la totalidad de los gastos ocasionados por la operación, no le exime de su responsabilidad por el perjuicio patrimonial ocasionado a la misma por su comportamiento poco diligente.

Por su parte, la entidad demandada AEB CONCURSAL TRUSTEE, S.L. ha reconocido expresamente haber incurrido en el error de carácter involuntario denunciado por la parte actora, pero se ha opuesto a su pretensión mediante la exposición de los siguientes hechos obstativos, extintivos o excluyentes en su escrito de contestación a la demanda:

A) La administración concursal asumió el compromiso de solicitar al Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos que se dispusiese la cancelación de las cargas que figurasen inscritas y/o anotadas respecto del inmueble subastado del que la SRA. Rosana resultó adjudicataria, lo cual cumplió debidamente. En cambio, no se comprometió a lograr ese resultado específico.

B) Una vez tomó conciencia de la imposibilidad de cancelar la carga hipotecaria en el seno del concurso de acreedores seguido respecto de la mercantil Río Urban, S.A., la administración concursal puso todos los medios a su alcance para solventarlo, ofreciéndole a la ahora demandante retrotraer la adjudicación efectuada en su favor y devolverle tanto el precio que pagó como las cantidades que hubo de abonar para sufragar los gastos ocasionados por la transmisión o, alternativamente, que ella misma negociara con el acreedor hipotecario para alcanzar un acuerdo encaminado a alzar dicha carga.

C) DÑA. Rosana rechazó la propuesta de retroacción de la adjudicación hecha en su favor, negándose a pagar cualquier cuantía adicional al precio de 150 euros que ya había abonado, y optó libremente por negociar con el acreedor hipotecario (lo cual hizo por sí misma y al margen de la administración concursal), por lo que no se le ha ocasionado ningún perjuicio patrimonial por el que deba ser resarcida.

D) La suma de 6.000 euros que la SRA. Rosana abonó a la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito se ajusta al precio que pagaron otros adquirentes de inmuebles de las mismas características del que le fue adjudicado. Además, no resultaba razonable que pretendiera el alzamiento de la carga hipotecaria a cambio del pago de una cuantía tan reducida como la de 150 euros, máxime cuando el valor otorgado a la finca en el inventario de bienes y derechos de la masa activa ascendía a 7.550 euros. De igual modo, a ella le correspondía abonar los gastos causados por el otorgamiento de la escritura notarial de cancelación de hipoteca, dado que ésta se extendió a su instancia.

A la vista de lo expuesto, las cuestión controvertida que debe ventilarse en la litis consiste en determinar si concurren los presupuestos propios de la responsabilidad individual de la administración concursal por haber lesionado el legítimo interés de la actora, a saber, si ha incurrido en una acción u omisión en el desempeño de su cargo (haber errado en la fijación de las condiciones particulares de la subasta extrajudicial celebrada entre los días 22 de julio y 22 de septiembre de 2020 en lo que respecta a la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño y, en concreto, en cuanto a que cabía su transmisión al mejor postor en estado libre de cargas y gravámenes, incluido el derecho real de hipoteca constituido en favor de Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito) que le sea imputable a título de dolo o de culpa y constituya razonablemente el antecedente lógico-causal directo e inmediato del perjuicio patrimonial que la parte demandante manifiesta haber sufrido y del cual reclama ser resarcida.

SEGUNDO. Del régimen legal de responsabilidad de la administración concursal: la acción individual

La acción individual de responsabilidad de la administración concursal se encuentra regulada en el artículo 98.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (T.R.L.C.): "quedan a salvo las acciones de responsabilidad que puedan corresponder al concursado, a los acreedores o a terceros por actos u omisiones de los administradores concursales y auxiliares delegados que lesionen directamente los intereses de aquéllos".Si bien el citado precepto no establece un canon de antijuridicidad ni un criterio de imputación de responsabilidad, nada obsta, tal y como se refiere en la Sentencia núm. 257/2021, de 18 de octubre, del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Murcia, a la aplicación analógica a este supuesto de la norma contemplada en el apartado primero del artículo 94.1 T.R.L.C. (en el que se disciplina la acción colectiva de responsabilidad de la administración concursal por los daños y perjuicios ocasionados a la masa), de modo que la lesión de los intereses económico-patrimoniales del concursado, de los acreedores o de terceros que ejerciten la acción individual de responsabilidad deberá traer causa directa e inmediatamente de "actos y omisiones contrarios a la ley"o "realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo sin la debida diligencia".En efecto, la S.A.P. Murcia (Sección 4ª) núm. 1103/2022, de 10 de noviembre, con cita de otras sentencias dictadas por el mismo órgano judicial en fechas 10 de noviembre de 2016, 7 de julio de 2018, 25 de junio de 2020 y 10 de diciembre de 2021, caracteriza la responsabilidad individual de la administración concursal como "una responsabilidad subjetiva basada en la causación de un daño o perjuicio, por una conducta del administrador concursal, activa u omisiva, contraria a la ley o a la diligencia que le resulte exigible en el ejercicio de la función para la cual ha sido nombrado [...] Por lo tanto, los daños y perjuicios han de estar causalmente ligados con un comportamiento activo o pasivo, ilícito e imputable a los administradores concursales, ya por contravenir lo dispuesto legalmente, ya por no ajustarse al estándar de diligencia exigida en el desempeño del cargo, al integrar con arreglo al artículo 35.1 LC -actualmente, el artículo 80 T.R.L.C.[1]-, que hace referencia a la conducta del ordenado administrador y representante leal, que se trata de una diligencia profesional que supone un plus respecto de la común del buen padre de familia del artículo 1104 CC ".

TERCERO. Valoración de la conducta observada por la administración concursal; determinación, en su caso, de su carácter antijurídico y de su relación de causalidad con el perjuicio económico-patrimonial alegado por la actora

El examen de la prueba practicada en el plenario lleva a este Juzgado a concluir que los términos en los que se redactó el anuncio de la subasta extrajudicial de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño que se publicó en el portal de subastas del Ilustre Colegio de Procuradores de Burgos resultaban aptos para inducir a equívoco a los potenciales postores (entre ellos, a DÑA. Rosana) sobre una de las condiciones esenciales de la transmisión: la subsistencia o no de cargas y gravámenes. Así, se aseguraba que, en todo caso, el futuro adjudicatario adquiriría la propiedad "libre de cargas y gravámenes",ya que el derecho real de hipoteca que gravaba la finca podía y sería efectivamente cancelado en el seno del concurso de acreedores seguido frente a la propietaria inicial, la concursada Río Urban, S.A.: "la finca está gravada con HIPOTECAS. No obstante, se transmite libre de cargas y gravámenes, salvo de aquéllas que sean inherentes a las fincas (tales como servidumbres, afecciones...). La cancelación de la hipoteca se realizará bien en el momento de la transmisión, bien posteriormente al otorgamiento, a través de mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia"(véase el documento núm. 8 de la demanda). La realidad, sin embargo, era otra distinta: el derecho real de hipoteca en cuestión no garantizaba un crédito concursal, sino el cumplimiento de una obligación contraída por un tercero distinto de la concursada, de modo que no podía ser cancelado en el seno del concurso de acreedores al amparo de lo dispuesto en el artículo 225.1 T.R.L.C.[2] Lógicamente, la imposibilidad de liberar este gravamen exigía de forma imperativa que la transmisión de la finca gravada se verificase con subsistencia de la carga hipotecaria, que habría de ser asumida por quien se adjudicase su titularidad. En este contexto, el hecho de que no se publicara una información sobre cargas y gravámenes acorde con la realidad del inmueble (por más esa falta de concordancia no fuera dolosa, sino que respondiera a un descuido inintencionado por parte de la administración concursal) no puede reputarse inocuo porque generó en la demandante una expectativa aparentemente legítima, dados los términos del anuncio de la subasta extrajudicial, de lograr la adjudicación del inmueble subastado libre de cargas que tuvo una influencia decisiva en la formación de su voluntad de pujar para conseguir su adjudicación. La realidad práctica pone de manifiesto que un comprador con un grado de experiencia medio y ubicado en un contexto normal u ordinario, como lo era la SRA. Rosana, usualmente tenderá a considerar que la adquisición de una finca liberada le resultará más beneficiosa en términos económico-patrimoniales que la de otra sujeta a gravámenes, lo que hace probable con un grado de seguridad rayano en la certeza que, de haber tenido conocimiento de que la transmisión debía verificarse con subsistencia del gravamen hipotecario, habría ofrecido una cuantía más reducida o incluso se habría abstenido de pujar en la subasta. Es cierto que la administración concursal, una vez se percató del error cometido, trató de subsanarlo ofreciendo a la ahora actora la posibilidad de retrotraer la adjudicación efectuada en su favor, con devolución del precio pagado y reintegro de los gastos que hubiese soportado, o bien de abonar una cantidad adicional a dicho precio al acreedor hipotecario para que aceptase la cancelación del gravamen (así se desprende de la lectura de los correos electrónicos que conforman los documentos núms. 1 y 2 del ramo de prueba documental de la parte demandada, además del contenido de las declaraciones testificales prestadas por D. Francisco, Dña. Rebeca y Dña. Sonsoles), pero ello no le exime de la responsabilidad en la que ha incurrido por no haber observado el grado de diligencia que le era exigible en el cumplimiento de las funciones de su cargo: primero, DÑA. Rosana, que pagó el precio ofrecido en la subasta y los gastos que le incumbían como adjudicataria, no podía ser obligada a desistir de la adjudicación acordada en su favor[3]; segundo, al entablar una negociación con el acreedor hipotecario y alcanzar un acuerdo económico con él, consistente en el pago de 6.000 euros para lograr la cancelación de la hipoteca, la SRA. Rosana no estaba actuando de forma caprichosa o arbitraria, sino acogiéndose a la segunda de las soluciones alternativas que le había ofrecido la administración concursal -y también la única que resultaba viable para evitar que el citado acreedor ejecutase su garantía, como de hecho advirtió que haría si no se le pagaba una cantidad superior a 150 euros; véase el escrito de alegaciones de fecha 15 de julio de 2021, presentado por Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito en el seno del concurso de acreedores de Río Urban, S.A., que se ha identificado como documento núm. 22 de la demanda-; tercero, es cierto que el precio inicial de 150 euros que pagó la adjudicataria resulta irrisorio si se pone en contraste con el valor de 7.550 euros dado a la finca en el inventario de bienes y derechos de la masa activa y con el precio de 6.000 euros que finalmente se abonó -y que, al parecer, también estaban pagando otros adquirentes de inmuebles similares-, no puede perderse de vista que la subasta extrajudicial de la finca que es objeto de esta litis se hizo sin sujeción a un tipo mínimo (es decir, sin que se hubiese fijado un precio de salida por debajo del cual no se admitirían pujas; véase la sexta de las condiciones particulares de la subasta, en el documento núm. 5 de la demanda) y que el remate de la venta a la mejor -y única- postora fue expresamente aprobado por la administración concursal, pese a que podría haberlo desaprobado por suponer un sacrificio patrimonial injustificado para el concurso, dado su bajo importe (véanse la novena y la décima de dichas condiciones particulares). Así, la administración concursal no puede pretender trasladar su responsabilidad a quien ella misma consideró oportuno adjudicar el inmueble.

En definitiva, la pretensión de la parte actora ha de ser objeto de una estimación sustancial, circunscrita a la cuantía adicional de 5.850 euros que hubo de abonar para lograr la cancelación de la hipoteca (y en la que se traduce el perjuicio económico-patrimonial causado efectivamente por el error cometido por la administración concursal al no detallar debidamente el estado de cargas y gravámenes con el que se efectuaría la subasta de la finca). En cambio, no procede concederle el reintegro del precio inicial de 150 euros, pues su pago resultaba esencial para lograr la adjudicación definitiva de la propiedad del inmueble subastado en favor de la demandante, ni de la cuantía de 30,78 euros correspondiente a los gastos de cancelación de la hipoteca, dado que su pago había de correr en todo caso de cuenta del adjudicatario, incluso aunque tuviese la condición de consumidor (véase la séptima de las condiciones particulares de la subasta extrajudicial).

CUARTO. Intereses

El artículo 1101 del Código Civil (C.C.), en relación con los artículos 1100 y 1108 del mismo cuerpo legal, determina que quedará sujeto a indemnización de daños y perjuicios quien incurra en dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones que le incumben, así como los que de cualquier otro modo contravinieren al tenor de aquéllas. Este último especifica que, si la obligación tuviera por objeto el pago de una cantidad de dinero, la indemnización consistirá en el pago del interés convenido o, a falta de acuerdo, en el interés legal.

En el caso de autos, el importe objeto de condena devengará el interés legal desde la interpelación judicial hasta la fecha en la que ha recaído la presente resolución, más el interés por mora procesal previsto en el artículo 576.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -L.E.C.- (un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos) desde entonces hasta el completo pago de lo debido.

QUINTO. Costas procesales

El artículo 394.1 L.E.C. establece que será condenada en costas la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones. El apartado segundo de dicho precepto regula la condena en costas para el supuesto de que se produzca una estimación parcial de la demanda. Sin embargo, la ley procesal guarda silencio en cuanto al criterio que debe seguirse en materia de costas procesales en el caso de que la demanda sea estimada de forma no íntegra ni parcial, sino sustancial. Este vacío legal ha sido suplido por la jurisprudencia, que viene afirmando que la estimación sustancial de la demanda equivale un "cuasi vencimiento" de la pretensión del actor frente a la oposición del demandado (véase, entre otras, la S.T.S., Sala Primera, de lo Civil, núm. 715/2015, de 14 de diciembre). En tal caso, debe aplicarse la norma general del vencimiento objetivo recogida en el artículo 394.1 L.E.C.

Descendiendo al supuesto de la litis, se comprueba que el importe no estimado representa una ínfima fracción de la cifra total reclamada. Ello supone que la pretensión ejercitada por la actora se ha estimado en un porcentaje del 97%, por lo que puede considerarse que apenas si existe una mínima diferencia entre lo pedido y lo obtenido. En consecuencia, y en atención a los postulados jurisprudenciales previamente expuestos, procede condenar en costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales indicados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Fijación del objeto de la controversia; planteamiento del litigio

En estos autos se ha ejercitado la acción individual de responsabilidad civil de los administradores concursales por los daños y perjuicios ocasionados al concursado, a los acreedores o a terceros en sus legítimos intereses a través de actos u omisiones que fueren contrarios a la ley o se hubieren realizado incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo y sin la debida diligencia.

La demandante DÑA. Rosana ha expuesto los siguientes hechos en su escrito de demanda:

A) Entre los días 22 de julio y 22 de septiembre de 2020 se celebró la subasta extrajudicial de una serie de bienes inmuebles pertenecientes a la mercantil concursada Río Urban, S.A. Entre ellos figuraba la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño (plaza de garaje núm. NUM001 de la DIRECCION000, en Logroño). La citada finca, cuyo valor fue estimado por la administración concursal en la suma de 7.550 euros, se encontraba gravada con un derecho real de hipoteca en garantía del reintegro de las siguientes cuantías: 13.359,62 euros de principal; 1.202,37 euros de intereses ordinarios; 2.444,81 euros de intereses de demora; y 1.028,69 euros para costas y gastos.

B) La subasta se celebró con sujeción a una serie de condiciones particulares, entre las cuales resultan relevantes las siguientes: no se establecía una postura mínima y los inmuebles subastados se transmitirían al mejor postor completamente libres de cargas y gravámenes, con la única salvedad de las que les resultaran inherentes (tales como servidumbres, afecciones, etc.). Para ello, se procedería a su cancelación en el momento de la transmisión o con posterioridad a ésta, previa autorización judicial.

C) La SRA. Rosana fue la única persona que pujó por la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño, a cuyo efecto ofreció la suma de 150 euros. Esta postura fue aceptada por la administración concursal de Río Urban, S.A., por lo que, una vez que la mejor postora abonó el precio ofrecido y satisfizo los gastos cuyo pago le correspondía, se otorgó la correspondiente escritura pública notarial de adjudicación de la titularidad de la finca subastada en su favor en fecha 2 de diciembre de 2020, en la que la adjudicataria no intervino personalmente, sino a través de una tercera persona autorizada a intervenir en dicho acto en nombre y representación de aquélla. Asimismo, la administración concursal asumió el compromiso de solicitar del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos la expedición de los oportunos mandamientos para la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca y de la anotación del concurso núm. 130/2016 seguido ante dicho órgano judicial respecto de la mercantil Río Urban, S.A. Por su parte, DÑA. Rosana ratificó expresamente las manifestaciones efectuadas por su representante en una nueva escritura pública notarial otorgada el día 9 de diciembre de 2020.

D) Si bien la administración concursal solicitó del órgano judicial la cancelación de las cargas que constaban inscritas y/o anotadas respecto de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño, ésta fue rechazada por el beneficiario de la hipoteca mencionada en el apartado A), la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito, ya que el gravamen no se había constituido en garantía de un crédito concursal y, por lo tanto, no podía ser cancelado en el seno del concurso de acreedores seguido frente a la mercantil Río Urban, S.A. Posteriormente, el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos resolvió denegar la cancelación de cargas interesada merced a dicho motivo en su Auto de fecha 16 de abril de 2021.

E) Ante la imposibilidad de lograr la transmisión de la finca libre de la carga hipotecaria aludida anteriormente, DÑA. Rosana negoció y alcanzó un acuerdo con la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito, que consistió en abonarle la suma de 6.000 euros a cambio de la cancelación de la hipoteca, que fue elevada a escritura pública el día 19 de abril de 2022.

F) El error cometido por la administración concursal al establecer las condiciones de la subasta extrajudicial (en particular, en lo que respecta a la cancelación intraconcursal de la hipoteca que gravaba la finca de la que la SRA. Rosana resultó adjudicataria) le ocasionó un perjuicio patrimonial, ya que tuvo que abonar 5.850 euros a mayores del monto inicial de 150 euros para liberarla de dicho gravamen, además de los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública de cancelación de la hipoteca, que ascendieron a un total de 30,78 euros.

G) El hecho de que la administración concursal reconociera el error cometido y de que tratara de enmendarlo ofreciendo a DÑA. Rosana la posibilidad de retrotraer la adjudicación de la finca y de devolverle el precio que abonó, así como de sufragar la totalidad de los gastos ocasionados por la operación, no le exime de su responsabilidad por el perjuicio patrimonial ocasionado a la misma por su comportamiento poco diligente.

Por su parte, la entidad demandada AEB CONCURSAL TRUSTEE, S.L. ha reconocido expresamente haber incurrido en el error de carácter involuntario denunciado por la parte actora, pero se ha opuesto a su pretensión mediante la exposición de los siguientes hechos obstativos, extintivos o excluyentes en su escrito de contestación a la demanda:

A) La administración concursal asumió el compromiso de solicitar al Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos que se dispusiese la cancelación de las cargas que figurasen inscritas y/o anotadas respecto del inmueble subastado del que la SRA. Rosana resultó adjudicataria, lo cual cumplió debidamente. En cambio, no se comprometió a lograr ese resultado específico.

B) Una vez tomó conciencia de la imposibilidad de cancelar la carga hipotecaria en el seno del concurso de acreedores seguido respecto de la mercantil Río Urban, S.A., la administración concursal puso todos los medios a su alcance para solventarlo, ofreciéndole a la ahora demandante retrotraer la adjudicación efectuada en su favor y devolverle tanto el precio que pagó como las cantidades que hubo de abonar para sufragar los gastos ocasionados por la transmisión o, alternativamente, que ella misma negociara con el acreedor hipotecario para alcanzar un acuerdo encaminado a alzar dicha carga.

C) DÑA. Rosana rechazó la propuesta de retroacción de la adjudicación hecha en su favor, negándose a pagar cualquier cuantía adicional al precio de 150 euros que ya había abonado, y optó libremente por negociar con el acreedor hipotecario (lo cual hizo por sí misma y al margen de la administración concursal), por lo que no se le ha ocasionado ningún perjuicio patrimonial por el que deba ser resarcida.

D) La suma de 6.000 euros que la SRA. Rosana abonó a la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito se ajusta al precio que pagaron otros adquirentes de inmuebles de las mismas características del que le fue adjudicado. Además, no resultaba razonable que pretendiera el alzamiento de la carga hipotecaria a cambio del pago de una cuantía tan reducida como la de 150 euros, máxime cuando el valor otorgado a la finca en el inventario de bienes y derechos de la masa activa ascendía a 7.550 euros. De igual modo, a ella le correspondía abonar los gastos causados por el otorgamiento de la escritura notarial de cancelación de hipoteca, dado que ésta se extendió a su instancia.

A la vista de lo expuesto, las cuestión controvertida que debe ventilarse en la litis consiste en determinar si concurren los presupuestos propios de la responsabilidad individual de la administración concursal por haber lesionado el legítimo interés de la actora, a saber, si ha incurrido en una acción u omisión en el desempeño de su cargo (haber errado en la fijación de las condiciones particulares de la subasta extrajudicial celebrada entre los días 22 de julio y 22 de septiembre de 2020 en lo que respecta a la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño y, en concreto, en cuanto a que cabía su transmisión al mejor postor en estado libre de cargas y gravámenes, incluido el derecho real de hipoteca constituido en favor de Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito) que le sea imputable a título de dolo o de culpa y constituya razonablemente el antecedente lógico-causal directo e inmediato del perjuicio patrimonial que la parte demandante manifiesta haber sufrido y del cual reclama ser resarcida.

SEGUNDO. Del régimen legal de responsabilidad de la administración concursal: la acción individual

La acción individual de responsabilidad de la administración concursal se encuentra regulada en el artículo 98.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (T.R.L.C.): "quedan a salvo las acciones de responsabilidad que puedan corresponder al concursado, a los acreedores o a terceros por actos u omisiones de los administradores concursales y auxiliares delegados que lesionen directamente los intereses de aquéllos".Si bien el citado precepto no establece un canon de antijuridicidad ni un criterio de imputación de responsabilidad, nada obsta, tal y como se refiere en la Sentencia núm. 257/2021, de 18 de octubre, del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Murcia, a la aplicación analógica a este supuesto de la norma contemplada en el apartado primero del artículo 94.1 T.R.L.C. (en el que se disciplina la acción colectiva de responsabilidad de la administración concursal por los daños y perjuicios ocasionados a la masa), de modo que la lesión de los intereses económico-patrimoniales del concursado, de los acreedores o de terceros que ejerciten la acción individual de responsabilidad deberá traer causa directa e inmediatamente de "actos y omisiones contrarios a la ley"o "realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo sin la debida diligencia".En efecto, la S.A.P. Murcia (Sección 4ª) núm. 1103/2022, de 10 de noviembre, con cita de otras sentencias dictadas por el mismo órgano judicial en fechas 10 de noviembre de 2016, 7 de julio de 2018, 25 de junio de 2020 y 10 de diciembre de 2021, caracteriza la responsabilidad individual de la administración concursal como "una responsabilidad subjetiva basada en la causación de un daño o perjuicio, por una conducta del administrador concursal, activa u omisiva, contraria a la ley o a la diligencia que le resulte exigible en el ejercicio de la función para la cual ha sido nombrado [...] Por lo tanto, los daños y perjuicios han de estar causalmente ligados con un comportamiento activo o pasivo, ilícito e imputable a los administradores concursales, ya por contravenir lo dispuesto legalmente, ya por no ajustarse al estándar de diligencia exigida en el desempeño del cargo, al integrar con arreglo al artículo 35.1 LC -actualmente, el artículo 80 T.R.L.C.[1]-, que hace referencia a la conducta del ordenado administrador y representante leal, que se trata de una diligencia profesional que supone un plus respecto de la común del buen padre de familia del artículo 1104 CC ".

TERCERO. Valoración de la conducta observada por la administración concursal; determinación, en su caso, de su carácter antijurídico y de su relación de causalidad con el perjuicio económico-patrimonial alegado por la actora

El examen de la prueba practicada en el plenario lleva a este Juzgado a concluir que los términos en los que se redactó el anuncio de la subasta extrajudicial de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño que se publicó en el portal de subastas del Ilustre Colegio de Procuradores de Burgos resultaban aptos para inducir a equívoco a los potenciales postores (entre ellos, a DÑA. Rosana) sobre una de las condiciones esenciales de la transmisión: la subsistencia o no de cargas y gravámenes. Así, se aseguraba que, en todo caso, el futuro adjudicatario adquiriría la propiedad "libre de cargas y gravámenes",ya que el derecho real de hipoteca que gravaba la finca podía y sería efectivamente cancelado en el seno del concurso de acreedores seguido frente a la propietaria inicial, la concursada Río Urban, S.A.: "la finca está gravada con HIPOTECAS. No obstante, se transmite libre de cargas y gravámenes, salvo de aquéllas que sean inherentes a las fincas (tales como servidumbres, afecciones...). La cancelación de la hipoteca se realizará bien en el momento de la transmisión, bien posteriormente al otorgamiento, a través de mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia"(véase el documento núm. 8 de la demanda). La realidad, sin embargo, era otra distinta: el derecho real de hipoteca en cuestión no garantizaba un crédito concursal, sino el cumplimiento de una obligación contraída por un tercero distinto de la concursada, de modo que no podía ser cancelado en el seno del concurso de acreedores al amparo de lo dispuesto en el artículo 225.1 T.R.L.C.[2] Lógicamente, la imposibilidad de liberar este gravamen exigía de forma imperativa que la transmisión de la finca gravada se verificase con subsistencia de la carga hipotecaria, que habría de ser asumida por quien se adjudicase su titularidad. En este contexto, el hecho de que no se publicara una información sobre cargas y gravámenes acorde con la realidad del inmueble (por más esa falta de concordancia no fuera dolosa, sino que respondiera a un descuido inintencionado por parte de la administración concursal) no puede reputarse inocuo porque generó en la demandante una expectativa aparentemente legítima, dados los términos del anuncio de la subasta extrajudicial, de lograr la adjudicación del inmueble subastado libre de cargas que tuvo una influencia decisiva en la formación de su voluntad de pujar para conseguir su adjudicación. La realidad práctica pone de manifiesto que un comprador con un grado de experiencia medio y ubicado en un contexto normal u ordinario, como lo era la SRA. Rosana, usualmente tenderá a considerar que la adquisición de una finca liberada le resultará más beneficiosa en términos económico-patrimoniales que la de otra sujeta a gravámenes, lo que hace probable con un grado de seguridad rayano en la certeza que, de haber tenido conocimiento de que la transmisión debía verificarse con subsistencia del gravamen hipotecario, habría ofrecido una cuantía más reducida o incluso se habría abstenido de pujar en la subasta. Es cierto que la administración concursal, una vez se percató del error cometido, trató de subsanarlo ofreciendo a la ahora actora la posibilidad de retrotraer la adjudicación efectuada en su favor, con devolución del precio pagado y reintegro de los gastos que hubiese soportado, o bien de abonar una cantidad adicional a dicho precio al acreedor hipotecario para que aceptase la cancelación del gravamen (así se desprende de la lectura de los correos electrónicos que conforman los documentos núms. 1 y 2 del ramo de prueba documental de la parte demandada, además del contenido de las declaraciones testificales prestadas por D. Francisco, Dña. Rebeca y Dña. Sonsoles), pero ello no le exime de la responsabilidad en la que ha incurrido por no haber observado el grado de diligencia que le era exigible en el cumplimiento de las funciones de su cargo: primero, DÑA. Rosana, que pagó el precio ofrecido en la subasta y los gastos que le incumbían como adjudicataria, no podía ser obligada a desistir de la adjudicación acordada en su favor[3]; segundo, al entablar una negociación con el acreedor hipotecario y alcanzar un acuerdo económico con él, consistente en el pago de 6.000 euros para lograr la cancelación de la hipoteca, la SRA. Rosana no estaba actuando de forma caprichosa o arbitraria, sino acogiéndose a la segunda de las soluciones alternativas que le había ofrecido la administración concursal -y también la única que resultaba viable para evitar que el citado acreedor ejecutase su garantía, como de hecho advirtió que haría si no se le pagaba una cantidad superior a 150 euros; véase el escrito de alegaciones de fecha 15 de julio de 2021, presentado por Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito en el seno del concurso de acreedores de Río Urban, S.A., que se ha identificado como documento núm. 22 de la demanda-; tercero, es cierto que el precio inicial de 150 euros que pagó la adjudicataria resulta irrisorio si se pone en contraste con el valor de 7.550 euros dado a la finca en el inventario de bienes y derechos de la masa activa y con el precio de 6.000 euros que finalmente se abonó -y que, al parecer, también estaban pagando otros adquirentes de inmuebles similares-, no puede perderse de vista que la subasta extrajudicial de la finca que es objeto de esta litis se hizo sin sujeción a un tipo mínimo (es decir, sin que se hubiese fijado un precio de salida por debajo del cual no se admitirían pujas; véase la sexta de las condiciones particulares de la subasta, en el documento núm. 5 de la demanda) y que el remate de la venta a la mejor -y única- postora fue expresamente aprobado por la administración concursal, pese a que podría haberlo desaprobado por suponer un sacrificio patrimonial injustificado para el concurso, dado su bajo importe (véanse la novena y la décima de dichas condiciones particulares). Así, la administración concursal no puede pretender trasladar su responsabilidad a quien ella misma consideró oportuno adjudicar el inmueble.

En definitiva, la pretensión de la parte actora ha de ser objeto de una estimación sustancial, circunscrita a la cuantía adicional de 5.850 euros que hubo de abonar para lograr la cancelación de la hipoteca (y en la que se traduce el perjuicio económico-patrimonial causado efectivamente por el error cometido por la administración concursal al no detallar debidamente el estado de cargas y gravámenes con el que se efectuaría la subasta de la finca). En cambio, no procede concederle el reintegro del precio inicial de 150 euros, pues su pago resultaba esencial para lograr la adjudicación definitiva de la propiedad del inmueble subastado en favor de la demandante, ni de la cuantía de 30,78 euros correspondiente a los gastos de cancelación de la hipoteca, dado que su pago había de correr en todo caso de cuenta del adjudicatario, incluso aunque tuviese la condición de consumidor (véase la séptima de las condiciones particulares de la subasta extrajudicial).

CUARTO. Intereses

El artículo 1101 del Código Civil (C.C.), en relación con los artículos 1100 y 1108 del mismo cuerpo legal, determina que quedará sujeto a indemnización de daños y perjuicios quien incurra en dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones que le incumben, así como los que de cualquier otro modo contravinieren al tenor de aquéllas. Este último especifica que, si la obligación tuviera por objeto el pago de una cantidad de dinero, la indemnización consistirá en el pago del interés convenido o, a falta de acuerdo, en el interés legal.

En el caso de autos, el importe objeto de condena devengará el interés legal desde la interpelación judicial hasta la fecha en la que ha recaído la presente resolución, más el interés por mora procesal previsto en el artículo 576.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -L.E.C.- (un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos) desde entonces hasta el completo pago de lo debido.

QUINTO. Costas procesales

El artículo 394.1 L.E.C. establece que será condenada en costas la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones. El apartado segundo de dicho precepto regula la condena en costas para el supuesto de que se produzca una estimación parcial de la demanda. Sin embargo, la ley procesal guarda silencio en cuanto al criterio que debe seguirse en materia de costas procesales en el caso de que la demanda sea estimada de forma no íntegra ni parcial, sino sustancial. Este vacío legal ha sido suplido por la jurisprudencia, que viene afirmando que la estimación sustancial de la demanda equivale un "cuasi vencimiento" de la pretensión del actor frente a la oposición del demandado (véase, entre otras, la S.T.S., Sala Primera, de lo Civil, núm. 715/2015, de 14 de diciembre). En tal caso, debe aplicarse la norma general del vencimiento objetivo recogida en el artículo 394.1 L.E.C.

Descendiendo al supuesto de la litis, se comprueba que el importe no estimado representa una ínfima fracción de la cifra total reclamada. Ello supone que la pretensión ejercitada por la actora se ha estimado en un porcentaje del 97%, por lo que puede considerarse que apenas si existe una mínima diferencia entre lo pedido y lo obtenido. En consecuencia, y en atención a los postulados jurisprudenciales previamente expuestos, procede condenar en costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales indicados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Fijación del objeto de la controversia; planteamiento del litigio

En estos autos se ha ejercitado la acción individual de responsabilidad civil de los administradores concursales por los daños y perjuicios ocasionados al concursado, a los acreedores o a terceros en sus legítimos intereses a través de actos u omisiones que fueren contrarios a la ley o se hubieren realizado incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo y sin la debida diligencia.

La demandante DÑA. Rosana ha expuesto los siguientes hechos en su escrito de demanda:

A) Entre los días 22 de julio y 22 de septiembre de 2020 se celebró la subasta extrajudicial de una serie de bienes inmuebles pertenecientes a la mercantil concursada Río Urban, S.A. Entre ellos figuraba la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño (plaza de garaje núm. NUM001 de la DIRECCION000, en Logroño). La citada finca, cuyo valor fue estimado por la administración concursal en la suma de 7.550 euros, se encontraba gravada con un derecho real de hipoteca en garantía del reintegro de las siguientes cuantías: 13.359,62 euros de principal; 1.202,37 euros de intereses ordinarios; 2.444,81 euros de intereses de demora; y 1.028,69 euros para costas y gastos.

B) La subasta se celebró con sujeción a una serie de condiciones particulares, entre las cuales resultan relevantes las siguientes: no se establecía una postura mínima y los inmuebles subastados se transmitirían al mejor postor completamente libres de cargas y gravámenes, con la única salvedad de las que les resultaran inherentes (tales como servidumbres, afecciones, etc.). Para ello, se procedería a su cancelación en el momento de la transmisión o con posterioridad a ésta, previa autorización judicial.

C) La SRA. Rosana fue la única persona que pujó por la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño, a cuyo efecto ofreció la suma de 150 euros. Esta postura fue aceptada por la administración concursal de Río Urban, S.A., por lo que, una vez que la mejor postora abonó el precio ofrecido y satisfizo los gastos cuyo pago le correspondía, se otorgó la correspondiente escritura pública notarial de adjudicación de la titularidad de la finca subastada en su favor en fecha 2 de diciembre de 2020, en la que la adjudicataria no intervino personalmente, sino a través de una tercera persona autorizada a intervenir en dicho acto en nombre y representación de aquélla. Asimismo, la administración concursal asumió el compromiso de solicitar del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos la expedición de los oportunos mandamientos para la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca y de la anotación del concurso núm. 130/2016 seguido ante dicho órgano judicial respecto de la mercantil Río Urban, S.A. Por su parte, DÑA. Rosana ratificó expresamente las manifestaciones efectuadas por su representante en una nueva escritura pública notarial otorgada el día 9 de diciembre de 2020.

D) Si bien la administración concursal solicitó del órgano judicial la cancelación de las cargas que constaban inscritas y/o anotadas respecto de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño, ésta fue rechazada por el beneficiario de la hipoteca mencionada en el apartado A), la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito, ya que el gravamen no se había constituido en garantía de un crédito concursal y, por lo tanto, no podía ser cancelado en el seno del concurso de acreedores seguido frente a la mercantil Río Urban, S.A. Posteriormente, el Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos resolvió denegar la cancelación de cargas interesada merced a dicho motivo en su Auto de fecha 16 de abril de 2021.

E) Ante la imposibilidad de lograr la transmisión de la finca libre de la carga hipotecaria aludida anteriormente, DÑA. Rosana negoció y alcanzó un acuerdo con la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito, que consistió en abonarle la suma de 6.000 euros a cambio de la cancelación de la hipoteca, que fue elevada a escritura pública el día 19 de abril de 2022.

F) El error cometido por la administración concursal al establecer las condiciones de la subasta extrajudicial (en particular, en lo que respecta a la cancelación intraconcursal de la hipoteca que gravaba la finca de la que la SRA. Rosana resultó adjudicataria) le ocasionó un perjuicio patrimonial, ya que tuvo que abonar 5.850 euros a mayores del monto inicial de 150 euros para liberarla de dicho gravamen, además de los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública de cancelación de la hipoteca, que ascendieron a un total de 30,78 euros.

G) El hecho de que la administración concursal reconociera el error cometido y de que tratara de enmendarlo ofreciendo a DÑA. Rosana la posibilidad de retrotraer la adjudicación de la finca y de devolverle el precio que abonó, así como de sufragar la totalidad de los gastos ocasionados por la operación, no le exime de su responsabilidad por el perjuicio patrimonial ocasionado a la misma por su comportamiento poco diligente.

Por su parte, la entidad demandada AEB CONCURSAL TRUSTEE, S.L. ha reconocido expresamente haber incurrido en el error de carácter involuntario denunciado por la parte actora, pero se ha opuesto a su pretensión mediante la exposición de los siguientes hechos obstativos, extintivos o excluyentes en su escrito de contestación a la demanda:

A) La administración concursal asumió el compromiso de solicitar al Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Burgos que se dispusiese la cancelación de las cargas que figurasen inscritas y/o anotadas respecto del inmueble subastado del que la SRA. Rosana resultó adjudicataria, lo cual cumplió debidamente. En cambio, no se comprometió a lograr ese resultado específico.

B) Una vez tomó conciencia de la imposibilidad de cancelar la carga hipotecaria en el seno del concurso de acreedores seguido respecto de la mercantil Río Urban, S.A., la administración concursal puso todos los medios a su alcance para solventarlo, ofreciéndole a la ahora demandante retrotraer la adjudicación efectuada en su favor y devolverle tanto el precio que pagó como las cantidades que hubo de abonar para sufragar los gastos ocasionados por la transmisión o, alternativamente, que ella misma negociara con el acreedor hipotecario para alcanzar un acuerdo encaminado a alzar dicha carga.

C) DÑA. Rosana rechazó la propuesta de retroacción de la adjudicación hecha en su favor, negándose a pagar cualquier cuantía adicional al precio de 150 euros que ya había abonado, y optó libremente por negociar con el acreedor hipotecario (lo cual hizo por sí misma y al margen de la administración concursal), por lo que no se le ha ocasionado ningún perjuicio patrimonial por el que deba ser resarcida.

D) La suma de 6.000 euros que la SRA. Rosana abonó a la entidad Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito se ajusta al precio que pagaron otros adquirentes de inmuebles de las mismas características del que le fue adjudicado. Además, no resultaba razonable que pretendiera el alzamiento de la carga hipotecaria a cambio del pago de una cuantía tan reducida como la de 150 euros, máxime cuando el valor otorgado a la finca en el inventario de bienes y derechos de la masa activa ascendía a 7.550 euros. De igual modo, a ella le correspondía abonar los gastos causados por el otorgamiento de la escritura notarial de cancelación de hipoteca, dado que ésta se extendió a su instancia.

A la vista de lo expuesto, las cuestión controvertida que debe ventilarse en la litis consiste en determinar si concurren los presupuestos propios de la responsabilidad individual de la administración concursal por haber lesionado el legítimo interés de la actora, a saber, si ha incurrido en una acción u omisión en el desempeño de su cargo (haber errado en la fijación de las condiciones particulares de la subasta extrajudicial celebrada entre los días 22 de julio y 22 de septiembre de 2020 en lo que respecta a la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño y, en concreto, en cuanto a que cabía su transmisión al mejor postor en estado libre de cargas y gravámenes, incluido el derecho real de hipoteca constituido en favor de Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito) que le sea imputable a título de dolo o de culpa y constituya razonablemente el antecedente lógico-causal directo e inmediato del perjuicio patrimonial que la parte demandante manifiesta haber sufrido y del cual reclama ser resarcida.

SEGUNDO. Del régimen legal de responsabilidad de la administración concursal: la acción individual

La acción individual de responsabilidad de la administración concursal se encuentra regulada en el artículo 98.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (T.R.L.C.): "quedan a salvo las acciones de responsabilidad que puedan corresponder al concursado, a los acreedores o a terceros por actos u omisiones de los administradores concursales y auxiliares delegados que lesionen directamente los intereses de aquéllos".Si bien el citado precepto no establece un canon de antijuridicidad ni un criterio de imputación de responsabilidad, nada obsta, tal y como se refiere en la Sentencia núm. 257/2021, de 18 de octubre, del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Murcia, a la aplicación analógica a este supuesto de la norma contemplada en el apartado primero del artículo 94.1 T.R.L.C. (en el que se disciplina la acción colectiva de responsabilidad de la administración concursal por los daños y perjuicios ocasionados a la masa), de modo que la lesión de los intereses económico-patrimoniales del concursado, de los acreedores o de terceros que ejerciten la acción individual de responsabilidad deberá traer causa directa e inmediatamente de "actos y omisiones contrarios a la ley"o "realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo sin la debida diligencia".En efecto, la S.A.P. Murcia (Sección 4ª) núm. 1103/2022, de 10 de noviembre, con cita de otras sentencias dictadas por el mismo órgano judicial en fechas 10 de noviembre de 2016, 7 de julio de 2018, 25 de junio de 2020 y 10 de diciembre de 2021, caracteriza la responsabilidad individual de la administración concursal como "una responsabilidad subjetiva basada en la causación de un daño o perjuicio, por una conducta del administrador concursal, activa u omisiva, contraria a la ley o a la diligencia que le resulte exigible en el ejercicio de la función para la cual ha sido nombrado [...] Por lo tanto, los daños y perjuicios han de estar causalmente ligados con un comportamiento activo o pasivo, ilícito e imputable a los administradores concursales, ya por contravenir lo dispuesto legalmente, ya por no ajustarse al estándar de diligencia exigida en el desempeño del cargo, al integrar con arreglo al artículo 35.1 LC -actualmente, el artículo 80 T.R.L.C.[1]-, que hace referencia a la conducta del ordenado administrador y representante leal, que se trata de una diligencia profesional que supone un plus respecto de la común del buen padre de familia del artículo 1104 CC ".

TERCERO. Valoración de la conducta observada por la administración concursal; determinación, en su caso, de su carácter antijurídico y de su relación de causalidad con el perjuicio económico-patrimonial alegado por la actora

El examen de la prueba practicada en el plenario lleva a este Juzgado a concluir que los términos en los que se redactó el anuncio de la subasta extrajudicial de la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 3 de Logroño que se publicó en el portal de subastas del Ilustre Colegio de Procuradores de Burgos resultaban aptos para inducir a equívoco a los potenciales postores (entre ellos, a DÑA. Rosana) sobre una de las condiciones esenciales de la transmisión: la subsistencia o no de cargas y gravámenes. Así, se aseguraba que, en todo caso, el futuro adjudicatario adquiriría la propiedad "libre de cargas y gravámenes",ya que el derecho real de hipoteca que gravaba la finca podía y sería efectivamente cancelado en el seno del concurso de acreedores seguido frente a la propietaria inicial, la concursada Río Urban, S.A.: "la finca está gravada con HIPOTECAS. No obstante, se transmite libre de cargas y gravámenes, salvo de aquéllas que sean inherentes a las fincas (tales como servidumbres, afecciones...). La cancelación de la hipoteca se realizará bien en el momento de la transmisión, bien posteriormente al otorgamiento, a través de mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia"(véase el documento núm. 8 de la demanda). La realidad, sin embargo, era otra distinta: el derecho real de hipoteca en cuestión no garantizaba un crédito concursal, sino el cumplimiento de una obligación contraída por un tercero distinto de la concursada, de modo que no podía ser cancelado en el seno del concurso de acreedores al amparo de lo dispuesto en el artículo 225.1 T.R.L.C.[2] Lógicamente, la imposibilidad de liberar este gravamen exigía de forma imperativa que la transmisión de la finca gravada se verificase con subsistencia de la carga hipotecaria, que habría de ser asumida por quien se adjudicase su titularidad. En este contexto, el hecho de que no se publicara una información sobre cargas y gravámenes acorde con la realidad del inmueble (por más esa falta de concordancia no fuera dolosa, sino que respondiera a un descuido inintencionado por parte de la administración concursal) no puede reputarse inocuo porque generó en la demandante una expectativa aparentemente legítima, dados los términos del anuncio de la subasta extrajudicial, de lograr la adjudicación del inmueble subastado libre de cargas que tuvo una influencia decisiva en la formación de su voluntad de pujar para conseguir su adjudicación. La realidad práctica pone de manifiesto que un comprador con un grado de experiencia medio y ubicado en un contexto normal u ordinario, como lo era la SRA. Rosana, usualmente tenderá a considerar que la adquisición de una finca liberada le resultará más beneficiosa en términos económico-patrimoniales que la de otra sujeta a gravámenes, lo que hace probable con un grado de seguridad rayano en la certeza que, de haber tenido conocimiento de que la transmisión debía verificarse con subsistencia del gravamen hipotecario, habría ofrecido una cuantía más reducida o incluso se habría abstenido de pujar en la subasta. Es cierto que la administración concursal, una vez se percató del error cometido, trató de subsanarlo ofreciendo a la ahora actora la posibilidad de retrotraer la adjudicación efectuada en su favor, con devolución del precio pagado y reintegro de los gastos que hubiese soportado, o bien de abonar una cantidad adicional a dicho precio al acreedor hipotecario para que aceptase la cancelación del gravamen (así se desprende de la lectura de los correos electrónicos que conforman los documentos núms. 1 y 2 del ramo de prueba documental de la parte demandada, además del contenido de las declaraciones testificales prestadas por D. Francisco, Dña. Rebeca y Dña. Sonsoles), pero ello no le exime de la responsabilidad en la que ha incurrido por no haber observado el grado de diligencia que le era exigible en el cumplimiento de las funciones de su cargo: primero, DÑA. Rosana, que pagó el precio ofrecido en la subasta y los gastos que le incumbían como adjudicataria, no podía ser obligada a desistir de la adjudicación acordada en su favor[3]; segundo, al entablar una negociación con el acreedor hipotecario y alcanzar un acuerdo económico con él, consistente en el pago de 6.000 euros para lograr la cancelación de la hipoteca, la SRA. Rosana no estaba actuando de forma caprichosa o arbitraria, sino acogiéndose a la segunda de las soluciones alternativas que le había ofrecido la administración concursal -y también la única que resultaba viable para evitar que el citado acreedor ejecutase su garantía, como de hecho advirtió que haría si no se le pagaba una cantidad superior a 150 euros; véase el escrito de alegaciones de fecha 15 de julio de 2021, presentado por Caja Laboral Popular Cooperativa de Crédito en el seno del concurso de acreedores de Río Urban, S.A., que se ha identificado como documento núm. 22 de la demanda-; tercero, es cierto que el precio inicial de 150 euros que pagó la adjudicataria resulta irrisorio si se pone en contraste con el valor de 7.550 euros dado a la finca en el inventario de bienes y derechos de la masa activa y con el precio de 6.000 euros que finalmente se abonó -y que, al parecer, también estaban pagando otros adquirentes de inmuebles similares-, no puede perderse de vista que la subasta extrajudicial de la finca que es objeto de esta litis se hizo sin sujeción a un tipo mínimo (es decir, sin que se hubiese fijado un precio de salida por debajo del cual no se admitirían pujas; véase la sexta de las condiciones particulares de la subasta, en el documento núm. 5 de la demanda) y que el remate de la venta a la mejor -y única- postora fue expresamente aprobado por la administración concursal, pese a que podría haberlo desaprobado por suponer un sacrificio patrimonial injustificado para el concurso, dado su bajo importe (véanse la novena y la décima de dichas condiciones particulares). Así, la administración concursal no puede pretender trasladar su responsabilidad a quien ella misma consideró oportuno adjudicar el inmueble.

En definitiva, la pretensión de la parte actora ha de ser objeto de una estimación sustancial, circunscrita a la cuantía adicional de 5.850 euros que hubo de abonar para lograr la cancelación de la hipoteca (y en la que se traduce el perjuicio económico-patrimonial causado efectivamente por el error cometido por la administración concursal al no detallar debidamente el estado de cargas y gravámenes con el que se efectuaría la subasta de la finca). En cambio, no procede concederle el reintegro del precio inicial de 150 euros, pues su pago resultaba esencial para lograr la adjudicación definitiva de la propiedad del inmueble subastado en favor de la demandante, ni de la cuantía de 30,78 euros correspondiente a los gastos de cancelación de la hipoteca, dado que su pago había de correr en todo caso de cuenta del adjudicatario, incluso aunque tuviese la condición de consumidor (véase la séptima de las condiciones particulares de la subasta extrajudicial).

CUARTO. Intereses

El artículo 1101 del Código Civil (C.C.), en relación con los artículos 1100 y 1108 del mismo cuerpo legal, determina que quedará sujeto a indemnización de daños y perjuicios quien incurra en dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones que le incumben, así como los que de cualquier otro modo contravinieren al tenor de aquéllas. Este último especifica que, si la obligación tuviera por objeto el pago de una cantidad de dinero, la indemnización consistirá en el pago del interés convenido o, a falta de acuerdo, en el interés legal.

En el caso de autos, el importe objeto de condena devengará el interés legal desde la interpelación judicial hasta la fecha en la que ha recaído la presente resolución, más el interés por mora procesal previsto en el artículo 576.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -L.E.C.- (un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos) desde entonces hasta el completo pago de lo debido.

QUINTO. Costas procesales

El artículo 394.1 L.E.C. establece que será condenada en costas la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones. El apartado segundo de dicho precepto regula la condena en costas para el supuesto de que se produzca una estimación parcial de la demanda. Sin embargo, la ley procesal guarda silencio en cuanto al criterio que debe seguirse en materia de costas procesales en el caso de que la demanda sea estimada de forma no íntegra ni parcial, sino sustancial. Este vacío legal ha sido suplido por la jurisprudencia, que viene afirmando que la estimación sustancial de la demanda equivale un "cuasi vencimiento" de la pretensión del actor frente a la oposición del demandado (véase, entre otras, la S.T.S., Sala Primera, de lo Civil, núm. 715/2015, de 14 de diciembre). En tal caso, debe aplicarse la norma general del vencimiento objetivo recogida en el artículo 394.1 L.E.C.

Descendiendo al supuesto de la litis, se comprueba que el importe no estimado representa una ínfima fracción de la cifra total reclamada. Ello supone que la pretensión ejercitada por la actora se ha estimado en un porcentaje del 97%, por lo que puede considerarse que apenas si existe una mínima diferencia entre lo pedido y lo obtenido. En consecuencia, y en atención a los postulados jurisprudenciales previamente expuestos, procede condenar en costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales indicados y demás de general y pertinente aplicación,