Sentencia Civil 1/2023 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Ávila nº 1, Rec. 385/2012 de 23 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Por la actora se ejercita acción de resolución contractual, concretamente del contrato suscrito por la concursada y la inicial actora Albamarina Azul, SA, con fecha 30 de abril de 2002, elevado a público ante el Notario D. Pedro de Elizalde y Aymerich (inscrita al núm. 801 de su protocolo) y por virtud del cual la entidad Albamarina Azul, SA transmitió a Obrasyco, SA treinta y tres fincas urbanas en el término municipal de Pulpí (Almería), fundamentando la acción en el incumplimiento del contrato por parte de la citada concursada, acumulando la acción de daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento; de manera subsidiaria y para el caso de no estimarse la anterior acción, la parte actora ejercita acción de nulidad de pleno derecho del citado contrato y, subsidiariamente, acción de rescisión contractual.

La parte actora fundamenta la petición principal de su demanda, en el incumplimiento por parte de la demandada Obrasyco, SA del compromiso adquirido de construir en los solares de la actora el máximo desarrollo posible según las ordenanzas municipales, a cambio de percibir el 15% del precio de venta de cada uno de los inmuebles construidos, indicando que tan sólo se llegaron a construir 143 viviendas, de las más de 2.000 previstas y aduciendo la actitud temeraria por parte de dicha mercantil demandada, toda vez que la misma carecía de medios económicos para llevar a cabo la actuación inmobiliaria pactada, salvo los conseguidos merced a los préstamos hipotecarios constituidos sobre los solares cedidos. A tal efecto, se hace referencia por la actora a la estipulación quinta del contrato que expresamente recogía una condición resolutoria.

Todas las demandadas solicitan la íntegra desestimación de la demanda. Obrasyco, SA se opone alegando que entre lo recibido por la actora y lo reconocido en el concurso, sumaría en torno al 99,98% de la cantidad establecida en el contrato, sin perjuicio de la liquidación definitiva; alega, además, que la parte actora se aquietó al plan de liquidación de la administración concursal, siendo conocedora, además, de las hipotecas que se constituyeron sobre los solares.

La SAREB se opone a la demanda, alegando prejudicialidad penal -que ya fue resuelta en el acto de la audiencia previa en el sentido de desestimar dicha prejudicialidad-, prescripción de la acción rescisoria y, además, que dicha sociedad de activos es un tercero de buena fe, sin que la actora impugnase en su día el informe de la administración concursal y sin que la parte demandante haya procedido ni a ofrecer, ni a consignar el precio recibido.

Por parte de Bankia se aduce falta de legitimación pasiva y activa y, en cuanto al fondo del asunto, indica que el contrato de compraventa no prohibía la constitución de hipotecas sobre las fincas, ni incluía condición resolutoria por incumplimiento en el pago del resto del precio, sin que pueda afectar a terceros las eventuales resoluciones contractuales cuando no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad ninguna condición resolutoria, por lo que es aplicable el artículo 1258 CC que prohíbe la extensión de efectos a terceros de buena fe.

Por último, la entidad Deutsche Bank Ag London Branch se aduce falta de legitimación activa de la actora al no cumplir el requerimiento previo al Administrador concursal del artículo 72.1 LC, caducidad de la acción rescisoria en fraude de acreedores y retraso desleal en el planteamiento de la demanda.

Impugnación de la lista de acreedores y del inventario de bienes y derechos respecto de los incluidos en el informe de la Administración Concursal.

La parte demandante hace pivotar su acción en la estipulación quinta del contrato antes mencionado, que expresamente establece que: "Si transcurriese el plazo máximo de quince años y la sociedad OBRASYCO, SA no hubiese realizado o completado las obras de construcción, sobre las fincas que se transmiten en esta escritura, esta se compromete, una vez valoradas las obras realizadas, a devolver a la sociedad ALBAMARINA AZUL, SA las fincas objeto de esta aportación. Asimismo, ALBAMARINA AZUL, SA devolverá a la sociedad los SEIS MILLONES DIEZ MIL CIENTO VEINTIUN EUROS de adelanto o la parte que restare de su amortización, más los intereses legales devengados hasta el momento y la proporción que le correspondiera por las partes que estuvieran construidas".

Dicha condición establece un plazo de quince años para llevar a cabo las obras de construcción sobre las fincas enajenadas, de tal forma que si transcurriese dicho plazo sin haber realizado o completado las obras de construcción, cada parte se comprometía a devolverse mutuamente lo entregado a la otra. Dado que el contrato en cuestión fue elevado a público el 30/04/2002, el transcurso de los quince años tuvo lugar el 30/04/2017 y es a partir de tal fecha cuando comenzaría a computar el plazo de prescripción, de 15 años conforme al artículo 1964 del Código Civil, que quedó reducido a 5 años a través de la reforma de dicho artículo operada por la Ley 42/2015 (a computar a partir del 7 de octubre de 2015). Como quiera que la demanda se interpuso el 25 de abril de 2019, la acción ejercitada no se encuentra prescrita.

No obstante lo anterior, cabe resumir que en el año 2012 la entidad Obrasyco, SA entró en concurso de acreedores, de tal manera que el Administrador concursal llevó a cabo la redacción de inventario y lista de acreedores con la cuantificación y clase de crédito que correspondía a cada acreedor, así como el posterior plan de liquidación. La lista de acreedores fue impugnada por la parte actora, dando lugar a la sentencia de este mismo Juzgado de fecha 19 de abril de 2013 por virtud de la cual se desestimó la impugnación, argumentando que la cuantificación del crédito de la entidad demandante se encontraba pendiente de liquidar conforme a lo estipulado por las partes, que consistía en el pago del 15% del precio de venta de cada uno de los inmuebles, una vez que tuviera lugar la enajenación de los mismos. Posteriormente, con fecha 19 de septiembre de 2017 -habiendo transcurrido ya el plazo de los 15 años contemplados en el contrato para el ejercicio de la acción de rescisión-, el Administrador concursal presentó escrito al juez del concurso en el que interesaba autorización para la venta de cinco solares de la concursada (fincas núms. NUM000, NUM001, NUM002, NUM003 y NUM004 de Pulpí-San Juan de los Terreros en Almería) Además, a través del informe de liquidación presentado por dicho Administrador en fecha 18 de febrero de 2019, se informaba de la venta de las fincas núms. NUM000, NUM003 y NUM004 por importe de 1.000.000 €, así como de la pública subasta interesada por el SAREB respecto a varias fincas ( NUM005, NUM006, NUM007 y NUM008, NUM009, NUM010 a NUM011, NUM012 a NUM013, NUM014 a NUM015, NUM016 a NUM017 y NUM018 a NUM019, acompañando el listado de créditos contra la masa. En dichos escritos se establecía, en relación a la venta de las fincas núms. NUM000, NUM003 y NUM004, la correspondiente liquidación del 15% a favor de la entidad actora, conforme al contrato indicado. Lo anterior es de vital importancia porque la parte hoy actora se aquietó a dicho informe, sin impugnar el mismo, lo que refleja su conformidad con lo allí recogido, por lo que, aunque la acción de rescisión no se encontraba prescrita, lo cierto y verdad es que la actora, al no impugnar lo anterior, estaba realizando actos de los que cabía deducir su voluntad de no ejercitar la acción rescisoria, por lo que, hacerlo después, viene a comportar un retraso desleal en el planteamiento de la presente demanda, así como un ejercicio abusivo de derecho. En tal sentido, cabe recordar que el artículo 7.2 del Código Civil recoge el abuso de derecho o ejercicio antisocial de un derecho, prohibiendo todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normal del ejercicio de un derecho, con daño para un tercero. Lo anterior, además, viene refrendado en el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que faculta al juez para rechazar fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.

En el presente caso, la parte actora no se opuso a los concretos actos del Administrador concursal encaminado a la realización de los bienes de la concursada -que fundamentalmente son las fincas aportadas por la entidad demandante en base al contrato de fecha 30 de abril de 2002-, ni tampoco al informe de liquidación, en el que ya se incluía la venta de varias parcelas a un tercero y la inclusión del 15% del importe de dicha venta, como crédito de la hoy actora; y sin perjuicio de ello, una vez sobrepasado el plazo de impugnación, presenta la presente demanda en la que interesa la rescisión contractual, yendo contra sus propios actos y desconociendo su aquietamiento al referido informe de liquidación del concurso. El ejercicio de dicha acción perjudica, además, al interés del concurso, pues el mismo se encuentra ya en su fase final y vendría a perjudicar todas las decisiones que han venido tomándose en dicho procedimiento, incluso con afección de terceros de buena fe, como serían los ulteriores adquirentes y adjudicatarios de las fincas cuya devolución se insta por la actora, actos todos ellos de los que ha tenido puntual conocimiento la parte actora al constar su personación ab initio. En tal sentido, cabe referirse a las Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 16 y 22 de julio de 2014 en las que, aún procediendo la resolución contractual por incumplimiento, no procede la misma al ser lo más beneficioso para el interés del concurso, entendido como el mayor grado de satisfacción de los acreedores de la concursada.

SEGUNDO.- Por otro lado, es necesario resaltar que el contrato en cuestión establecía la entrega de determinadas parcelas de terreno a la concursada, a cambio de un precio, que se estableció en el 15% del precio de venta total que corresponda a todas las promociones que se lleven a cabo en dichos terrenos. Dicho contrato, además, establece expresamente que dicho precio se estimó, a fecha de la firma del contrato, en seis millones novecientos once mil seiscientos treinta y nueve euros con veinte céntimos, de los que se entregaron a cuenta seis millones diez mil ciento veintiún euros con cuatro céntimos, es decir, que se abonó a cuenta casi el 87% del precio establecido. A ello habría que añadir las cantidades percibidas antes de la declaración del concurso y las cantidades que se incluyeron por el Administrador concursal como crédito a favor de la actora y que suponen que se haya abonado y reconocido casi el cien por ciento del importe inicialmente valorado en el contrato como precio de la compraventa. Ello hace que no puede estimarse un incumplimiento sustancial o con entidad suficiente a fin de declarar la resolución contractual a que se refiere el artículo 1.124 del Código Civil.

A mayor abundamiento, procede indicar que para que pueda aplicarse la resolución contractual por incumplimiento del citado precepto civil, es necesaria una conducta voluntaria por parte del incumplidor, que sea objetivable y que quede adverada de manera indubitada; ello supone una conducta voluntaria y obstativa por virtud de la cual una de las partes del contrato, se opone al cumplimiento de su obligación. Lo anterior no puede ser apreciado en el presente caso, en el que el contrato preveía la promoción de viviendas en las parcelas cedidas por la actora, a cambio de un precio determinado en el 15% del precio final de cada una de dichas vivienda, pero sin determinar el número concreto de viviendas, ni siquiera de promociones, estableciéndose de manera genérica "todas las promociones que se realicen y autoricen legalmente en cada solar de los descritos" (estipulación segunda del citado contrato), sin que se haya probado suficientemente la existencia de una autorización por parte de las autoridades urbanísticas respecto a un número determinado de viviendas autorizadas a la concursada para su construcción; al contrario, lo que sí ha quedado acreditado es que existió un planeamiento urbanístico cuyo desarrollo no fue el previsto, como prueba el hecho que determinadas promociones inmobiliarias ya llevadas a cabo por Obrasyco, SA, no tuvieran éxito alguno en cuanto a su comercialización, de tal manera que se haya tenido que buscar una solución para darles salida dentro del concurso.

Pero es que, además, de cualquier venta relativa a las viviendas construidas en los solares que fueron propiedad de la actora e incluso de dichos solares, en aplicación de la referida sentencia de este mismo juzgado de fecha 19 de abril de 2013, se incluye un 15% del precio de venta como crédito a favor de la entidad demandante, de tal manera que no existe un real incumplimiento, pues a medida que las vivienda se van enajenando o que los terrenos son igualmente realizados, se lleva a cabo la liquidación del 15% a favor de la entidad Albamarina Azul, SA.

La parte actora achaca una actitud temeraria a la concursada por el hecho de pretender la promoción inmobiliaria a la que se comprometió, sin poseer activo alguno para su desarrollo, salvo los ingresos obtenidos a través de los préstamos con garantía hipotecaria constituidos sobre las parcelas adquiridas a través del contrato en cuestión. Sin embargo, lo anterior no se prueba sea la consecuencia o la causa del concurso de acreedores; más al contrario, es habitual que los desarrollos urbanísticos incluyan préstamos hipotecarios por parte de los titulares de los suelos a fin de poder llevar a cabo dichos desarrollos. Y, además, la supuesta falta de diligencia también sería aplicable a la propia entidad actora que antes de llevar a cabo el contrato, no se cercioró de los medios con los que contaba Obrasyco, SA a fin de llevar a cabo lo pactado, sin tan siquiera recoger en el contrato una prohibición de gravamen de las parcelas con futuras cargas hipotecarias. Al no incluirse dicha prohibición, la concursada no llevó ningún hecho jurídicamente reprobable al constituir las citadas hipotecas.

TERCERO.- De manera subsidiaria se ejercita acción de nulidad de pleno derecho respecto a los préstamos con garantía hipotecaria, aduciendo que dichos contratos carecen de causa lícita y se llevan a cabo en fraude de acreedores y con evidente mala fe.

Para poder entrar a conocer de dicha acción, es necesario que se traigan al proceso a los ulteriores perjudicados que podrían verse perjudicados por la acción ejercitada, en particular las entidades bancarias que formaron parte de los préstamos hipotecarios cuya nulidad se pretende y, en tal sentido, debe resolverse con carácter previo la existencia de legitimación, tanto activa, como pasiva, por parte de la demandante y de las entidades bancarias demandadas.

No obstante lo anterior, en relación al fondo de la acción de nulidad ejercitada, debe desestimarse la misma pues los contratos de préstamo con garantía hipotecaria es evidente tienen causa lícita, pues pretendían la obtención de dinero a cambio de constituir hipotecas que garantizaran su devolución. En tal sentido, es el artículo 1.277 del Código Civil el que establece que la presunción de causa lícita en los contratos, presunción iuris tantum y que, por ello, admite prueba en contrario, sin que la parte actora haya probado ni la inexistencia de causa, ni que la misma fuera ilícita, siendo un hecho especialmente relevante el que no se recogiera en el contrato la prohibición de gravar las fincas enajenadas con cargas hipotecarias, por lo que Obrasyco, SA no llevó a cabo ninguna actividad que le fuera prohibida, ni tan siquiera que se apartase de la práctica habitual en los desarrollos urbanísticos.

Por otro lado, no es posible determinar que la causa fuera ilícita en el sentido que el importe de los préstamos no hayan sido invertido en la construcción de viviendas, pues es la propia parte demandante quien reconoce que en los primeros años tras la suscripción del contrato, la parte actora llevó a cabo actuaciones a fin de desarrollar el proyecto inmobiliario, siendo un hecho indudable que incluso se llegaron a construir varios edificios, cuyas viviendas fueron enajenadas a terceros.

CUARTO.- Por último, la entidad actora ejercita, de manera subsidiaria con las acciones anteriormente analizadas, acción de rescisión contractual en relación a los préstamos con garantía hipotecaria gravadas en las parcelas objeto del contrato de fecha 30 de abril de 2002, aduciendo que dichos contratos se llevaron a cabo en fraude de acreedores. Sin embargo, como ya se ha analizado, el proyecto inmobiliario pactado en el citado contrato, comenzó su andadura, llegándose a construir y enajenar numerosas viviendas, sin perjuicio que la entidad Obrasyco, SA fuera posteriormente declarada en situación de concurso de acreedores, por lo que no resulta aplicable al presente caso el artículo 1.291 del Código Civil, en el sentido que no se prueba en absoluto la existencia de una concurrencia de ánimos entre los contratantes -Obrasyco, SA y las entidades bancarias- a fin de perjudicar a los eventuales acreedores. Más al contrario, es evidente que las entidades bancarias suscribieron los contratos de préstamo a fin de percibir los correspondientes intereses y gastos pactados; y que la entidad solicitante de dichos préstamos pretendía llevar a cabo el desarrollo urbanístico en las parcelas adquiridas, por lo que ningún ánimo de perjudicar a los acreedores resulta acreditado. Pero es más, la propia demandante, como acreedora de Obrasyco, SA ya percibió la mayor parte del precio pactado, por lo que la constitución de los préstamos hipotecarios, más que perjudicarle, le beneficio, en el sentido que cobró casi el 87% del precio inicialmente pactado en el contrato.

Por último, cabe indicar, de nuevo, que la propia parte demandante se aquietó al reconocimiento como crédito contra la masa, de los así reconocidos a las entidades bancarias cuya nulidad y rescisión hoy pretende, de tal manera que vuelve a ir contra sus propios actos, constatados en la no impugnación de la lista de acreedores, que fue el momento procesalmente adecuado para hacer valer la acción que ahora se ejercita, acción que, además, se encontraría prescrita al haber transcurrido más de cuatro años (ex artículo 1.299.1 CC) desde que la parte actora tuvo conocimiento del contrato que pretende rescindir y que al menos sucedió desde el momento del informe del Administrador concursal relacionando los acreedores del concurso y la cuantificación de sus créditos en enero del año 2013.

QUINTO.- Dado el resultado del presente proceso, con íntegra desestimación de las pretensiones de la parte actora, conlleva la condena en costas a dicha parte.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey y por el poder jurisdiccional que me otorga la Constitución Española,