Sentencia Civil 104/2022 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Massamagrell nº 4, Rec. 696/2020 de 05 de julio del 2022

PRIMERO.- 1. Plantea el actor la reclamación de la suma de 1.147 euros derivados de la cantidad que afirma pendiente de cobro por la reclamación de la fianza derivada del contrato de arrendamiento de 28/06/2017 (doc.1 de la contestación de la demanda), que afectaba a la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de la localidad de El Puig de Santamaría (Valencia). Dicho contrato fue rescindido de mutuo acuerdo 21/11/2019 adjuntándose tal documento como doc.1 de la demanda, inicialmente ilegible y que fue subsanado con una aportación posterior.

La parte actora aporta como doc.2 un requerimiento extrajudicial fechado según se dice el 02/12/2017 enviado el 03/12/2019 que no consta recepcionado. Del contexto y contenido del documento, que trae causa de la rescisión se reputa que la fecha correcta debió ser el 02/12/2019.

De este acuerdo de rescisión se destaca que la parte demandada (arrendadora), se obligaba a retornar la fianza arrendataria de 800 euros y el importe del depósito de mobiliario (800 euros), tras la inspección del estado de la vivienda, comprobando el estado al corriente de rentas y suministros. Se descuenta de dicho importe la cantidad de 453 euros como cantidad correspondiente a la renta arrendaticia devengada entre el 1 y el 17 de noviembre de 2019, y se determina la cantidad en 1.147 euros, que es la reclamada en este litigio. Se estima que la reclamación de un treinta por ciento para posibles gastos y costas de ejecución, sólo es aplicable a demandas ejecutivas, por lo que se tiene por no puesta.

2. Frente a dicha reclamación, en el escrito de contestación a la demanda se opone la parte a la devolución de la cantidad por considerar que la parte actora (la arrendataria), no había dejado el inmueble en perfecto estado el inmueble, afirmando en la alegación segunda de la contestación que se había dejado en estado deplorable y lleno de desperfectos. Se considera que los daños excedieron del normal deterioro que corresponde al uso, correspondiendo su reparación al inquilino, y tras afirmar que eran daños producidos por un uso anormal del inmueble, la demandada afirma que hizo uso de dicha fianza para reparar los daños.

Se especifica en la contestación que "Había muebles rotos, sobre todo en la terraza con sofás y sillas destrozados, la luz de la terraza arrancada, todo lleno de suciedad, manchas en las paredes y pintura arrancada, así como un gran número mayor de desperfectos que se pueden ver en las fotos aportadas en el presente escrito"

La parte demandada aporta entre otros los siguientes documentos:

Doc.2. Reportaje fotográfico anexo a un informe pericial de la aseguradora MAPFRE sobre el estado de la vivienda. El doc.4 consiste en la comunicación a su seguro, quien no se hizo cargo según la parte.

Doc.3 Correo electrónico correo electrónico de la inmobiliaria, que le realiza un reflejo resumen las reparaciones que se han realizado desde el arrendamiento de la vivienda

Doc.5. Conjunto documental. La parte actora impugna el valor de los documentos apreciándose de su lectura crítica lo siguiente:

a) El primero de los aportados es un recibí de fecha 16/12/2019 de una cantidad, doscientos treinta euros por el concepto de limpieza de la vivienda

b) El segundo es un presupuesto de reparación de tejidos de aluminio en color negro por importe de 756,43 euros con fecha de la oferta 13/12/2019.

c) El tercero es otro presupuesto de reparación de unas persianas de aluminio por importe de 71,82 euros de fecha 09/12/2019.

d) El cuarto es una factura de fecha 12/12/2019 por reparación de desperfectos y pintura en vivienda y terraza por importe de 520,30 euros. No consta abonado el importe.

e) Los siguientes es un tickets de gasto en comercio de 29,70 euros 16,80 y 17,50 euros principalmente de lámparas de tubo, brochas y silicona, de fechas 7 y 13/12/2019.

La parte demandada acredita la interposición de una denuncia por los daños sufridos (doc.6-7) y la parte actora acredita con la más documental el sobreseimiento del procedimiento remitiendo las partes al ejercicio de acciones en vía civil. La valoración expuesta sobre la etiología de loa daños por el juez instructor en el Auto de 12/03/2020 no vincula a este juzgador en el procedimiento civil.

3. El arrendatario asume las obligaciones siguientes:

- Uso de la cosa arrendada diligentemente ( art.1555.2º del Código civil).

- Responsabilidad por pérdida o deterioro que tuviere la cosa arrendada con presunción de culpabilidad del arrendatario ( art.1563 CC).

- Obligación de devolver la finca, al concluir el arriendo tal como la recibió, salvo perecimiento o menoscabo por el tiempo o por causa inevitable. ( art.1561 CC).

Señala al respecto la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, Sentencia 482/2016 de 29 Jul. 2016, Rec. 935/2015 "La oposición de los arrendadores se basó en indemnización por desistimiento unilateral, y, por tanto, incumplimiento de obligación contractual, reparación de desperfectos, o daños originados al inmueble arrendado, aparte la referencia inicial al impago de julio, agosto y septiembre de 2011, y pedía al final únicamente la desestimación de la demanda con condena en costas.

Tiene razón el motivo de la apelante, en cuanto la magistrada en la instancia, a la vista de esa petición final determinó claramente que la demandada ni interponía reconvención ni compensación, ambas establecidas en el art. 438 LEC , redacción vigente en el proceso, anterior a la vigencia de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que desde 7.10.2015 establece una contestación escrita en tal juicio verbal. Luego reiteró esa decisión en fase probatoria, insistiendo en esa no solicitud de compensación de ningún crédito, aceptando dicha decisión el letrado de la parte actora, tras pedir suspensión de la vista por no haberse dado los cinco días de antelación entonces legales. Y volvió a reiterar esa decisión por tercera vez antes de examinar al testigo don Gervasio .

Por tanto, no es congruente que la sentencia diga que no puede entrar a valorar la oposición de los demandados por no formular reconvención, excepto sobre el impago de las rentas. Se podían valorar los tres motivos de oposición articulados por la parte demandada en juicio, precisamente porque constan en la cláusula décima que podrían motivar que no se devolviese la fianza, y entonces pergeñaban como posibles hechos impeditivos, extintivos o excluyentes de la reclamación de la parte actora, siendo coherente la posición de los apelantes al no reconvenir ni instar ningún crédito compensable contra los demandantes, en cuanto lo alegado se limitaría a justificar esa no devolución de la fianza, y no ningún crédito distinto de los demandados contra los actores, que hubiera exigido entonces la preclusión alegatoria del quinto día legal del art. 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como enseña la jurisprudencia al efecto."

Se ha escuchado en el plenario a dos testigos sobre el particular indicando el Sr. Doroteo que realizó obras de reparación de desperfectos, afirmando que la vivienda a finales de 2019 estaba un poco o bastante deteriorada con cosas roas. Expuso el testigo que en la cocina había puertas con tornillos arrancados, daños en el horno, en los focos y en las sillas. Afirmó también que había cosas arañadas como por un animal y que no quiso cobrar a la demandada. Vistas las fechas de adquisición de los productos de ferretería y reparación, se estima que casa con tiempo y forma con la realización de reparaciones, destinándose a tal fin los productos adquiridos.

La Sra. Gabriela, quien afirmó mantener una relación de amistad con la demandada, indicó que vio con la inmobiliaria el estado de la vivienda, indicando que estaba la pintura bastante deteriorada, que no se encontraba el mobiliario de la cocina ni la ropa, y que el sofá y el estado de la terraza era pésimo.

SEGUNDO.- Como ya se ha indicado anteriormente, no ha existido ninguna clase de impugnación documental más que por el valor probatorio, siendo la prueba, además de los testigos examinados, exclusivamente de dicha clase.

Conforme a la estipulación señalada era obligación del arrendador la devolución de la fianza realizando los descuentos oportunos a los gastos pendientes de luz, agua y gas y los arreglos o desperfectos en caso de ser necesarios.

No acreditándose la fecha de realización de las fotografías de la más documental aportada por la actora, se estima que la declaración testifical unida a la documental, tanto el informe del perito del seguro, como los tickets de gastos, y los presupuestos de reparación de apenas días después de la recuperación, permite entender que las fotografías del doc.2 de la contestación acreditan el estado real de la vivienda al tiempo de la reposesión.

Pese a ello cabe indicar:

a) Limpieza. Se aprecia en las fotografías el estado mugriento de elementos varios (nevera, horno, muebles exteriores), que puesto en relación con la situación del apartamento junto a la playa, no se estima que no se correspondan con un uso del apartamento anormal. Tampoco procede minorar la cantidad por desperfectos causados por haber colocado un soporte de televisión con anclaje a pared. Cabe indicar que siendo la pintura y limpieza generalizada sobre toda la vivienda no es posible evidenciar negligencia del arrendatario.

No puede descontarse ninguna cantidad por este concepto.

Pintura y otros desperfectos. Deben ser rechazados otros daños que se derivan del uso normal de la vivienda por ejemplo en pintura o rozaduras en algunos muebles.

b) Persianas. Se evidencian en las fotografías desajustes en las mismas, que no casan con el estado óptimo de entrega de la vivienda, el mismo modo en la página 32 del documento se aprecian marcas longitudinales compatibles con los arañazos vistos por el primer testigo. Se reputa que las mismas funcionaban correctamente al tiempo del arriendo, siendo responsable el arrendatario del daño. Son daños que exceden de un uso normal de la vivienda, y aunque no se estimen dolosos (desde la perspectiva penal) deben ser reparados por el arrendatario siendo computables en el cantidad presupuestada 71,82 euros.

c) Sillas exteriores, sofá exterior y butacas. Se aprecia objetivamente daños claros en las mismas (hundimiento, raspado, arañazos) que casa con el concepto de desperfecto imputable al arrendatario. El importe acreditado de la reparación con tejido tipo aluminio es de 756,43 euros

d) Sofá interior. Ocurre lo mismo que en caso anterior, apreciando daños en los bordes del mismo evidentes.

e) Muebles tipo armario de madera fotografiados en exteriores. Se encuentran visiblemente dañados, no se han tasado por la parte demandada.

f) Lámpara exterior. Falta el elemento de cobertura. No se ha aportado valoración individualizada de dicho elemento.

La suma efectuada de los importes justifican un descuento de 828,25 euros, aplicable a la cantidad total que las partes tuvieron a bien destinar a cubrir los daños en la resolución contractual. Dicha cantidad formaba parte de la refundición de la fianza arrendaticia y una fianza por mobiliario.

Debe entenderse que en este caso concreto, conforme a la prueba disponible tras abandonar la vivienda en noviembre de 2019 quedaron una serie de desperfectos y daños en ella, que justifican la retención parcial de la fianza para garantizar en parte la indemnidad del arrendador, habiendo probado suficientemente la parte demandada ( art.217 LEC), razones jurídicamente aceptables para oponerse a la pretensión de restitución íntegra que se ejercita en el presente pleito.

TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, en este caso, tratándose de una estimación parcial cada parte abonará sus costas procesales.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación