Sentencia Civil 219/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 1, Rec. 121/2023 de 16 de octubre del 2024

PRIMERO. - Alegaciones parte actora.La parte actora, propietaria de dos locales (fincas registrales NUM000 y NUM001) que se encuentran incardinados en la Comunidad de Propietarios, ejercita una acción de nulidad de los acuerdos impugnados por considerar que estos han sido gravemente lesivos para sus intereses y que se han adoptado con abuso de derecho.

Respecto del primer acuerdo impugnado esta parte alega, en síntesis, que ya desde el mes de febrero de 2017 se produjo una filtración de agua en el local número 2, procedente del patio común de la Comunidad de Propietarios, procediendo la actora a dar cuenta a su Aseguradora -Allianz Seguros, S.A.-que, ante la imposibilidad de acuerdo con la Comunidad para la reparación de los daños, formuló demanda contra la Comunidad ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº. 4 de Segovia.

Así, con fecha 1 de Junio de 2018, se dictó Sentencia Nº. 71/18, por la que, estimando la demanda, condenó a la Comunidad de Propietarios a abonar a la Aseguradora Allianz, S.A., a indemnizar los daños reclamados, más los intereses legalmente establecidos desde la interpelación judicial hasta su completo pago, más los intereses del art. 576 LEC, con expresa condena en costas a la demandada.

Refiere que la Comunidad de Propietarios hoy demandada, desde el dictado de dicha sentencia, procedió a efectuar diversas reparaciones en la cubierta del patio siendo todas ellas estas infructuosas. En concreto defiende que la reparación que se aprobó en el acuerdo impugnado no cubre todos los daños ocasionados en el local, y rechaza el reparto de los gastos de reparación de mismo.

Entiende que la reparación de los daños del local, según los presupuestos de las empresas Codepisa y Moroto Escayolas, por importe de 3.051,62 euros, son insuficientes para cubrir el total de los daños inexistentes en el local.

Igualmente, sostiene que los daños causados en el local han ido aumentando desde el año 2019 al 2022 como consecuencia de la actuación negligente de la demandada. Por ello, se opone a abonar la derrama que se le exige en el acuerdo que impugna puesto que considera tener su origen en la culpa o negligencia de los comuneros que adoptaron ese acuerdo.

En segundo lugar, impugna el segundo acuerdo que se aprobó en la Junta extraordinaria señalada. Así, estima que el sistema de calefacción debe considerarse elemento común conforme al art. 396 del Código Civil.

De otro lado, manifiesta que la demandada incumple el Real Decreto que regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios; no ha comprobado la existencia y/o la obligación de instalar equipos de contabilización individualizada de consumo de calefacción; no ha obtenido el preceptivo informe que determina la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de equipos para la contabilización individualizada del consumo de calefacción y no ha cumplido los plazos exigidos para ello.

Por todo ello solicita la estimación íntegra de la demanda, conforme al suplico de la misma.

SEGUNDO .- Alegaciones demandada.La demandada recuerda que la actora es propietaria de dos locales (fincas registrales NUM000 y NUM001) con una cuota de participación sobre la totalidad del inmueble de un 47,54.

Respecto del primer acuerdo impugnado, sostiene que la reunión de la junta de propietarios de 21 de noviembre del año 2022 no hizo sino aquello que le es propio: abordar, debatir y aprobar la materialización de una de esas obligaciones comunitarias. De este modo, respetando las formalidades preceptivas (válida convocatoria y presencial del 100% de los propietarios), tras el oportuno debate, fue aprobado el acuerdo por una mayoría del 52,46% y que, posteriormente y en cumplimiento del referido acuerdo, se reparó a finales de junio de 2023 los daños causados en los inmuebles de la actora.

Señala que ya en el año 2018, don Gustavo - por entonces presidente de la Comunidad- gestionó la realización de diversas actuaciones sobre el patio interior. Estas consistieron, esencialmente, en la instalación de planchas de manta asfáltica sobre los distintos del local de la actora; particularmente en las zonas en las que aparecían goteras. Sin embargo, ello no pareció saldar el problema, pues las humedades se desplazaron pero no desparecieron.

Así pues, dado que la manta asfáltica no resultó ser una solución efectiva, se determinó como estrategia alternativa la creación de pendientes para la evacuación del agua. Y a tal fin, hacia finales de ese mismo año, el presidente solicitó el presupuesto oportuno a la empresa "RIGA Estudios Inmobiliarios.

Por ello considera que resulta manifiestamente falso que la comunidad no atendiera las peticiones de la demandante.

Por otro lado, respecto de los supuestos daños que persisten en el local de la actora, defiende que se trata de daños existentes en los años 2018 a 2021. Sobre este particular, manifiesta que los surgidos en octubre de 2019 ya fueron resarcidos en virtud de la condena impuesta a la Comunidad por la sentencia 150/2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Segovia, en el juicio verbal 199/2020. Igualmente, respecto de los daños reclamados respecto de diversos elementos del mobiliario, considera que la contraparte no justifica de qué modo o por qué son distinguibles de los ya resarcidos y que además, la demandante debería haber puesto los medios necesarios para proteger todos aquellos bienes móviles que se encontraban en los locales.

En definitiva, considera que la contraparte no ha justificado debidamente sus pretensiones siendo que, el acuerdo primero aprobado por mayoría el 21 de noviembre de 2022, es perfectamente ajustado a derecho. No solo no adolece de ningún vicio de nulidad, sino que lo único que dispone es una reparación en favor de la parte actora, cosa difícilmente catalogable como un perjuicio para la misma.

Por otro lado, respecto de la impugnación del segundo acuerdo, estima que la inclusión del punto segundo del orden del día en la Junta de 21 de noviembre de 2022, viene motivado por sus exigencias, plasmadas en las comunicaciones que se aportan como documentos 50 a 53 de la demanda, pues al parecer no hay sistema de pago del combustible que considere justo y adecuado. Que ya en el año 2016, el sistema "por horas" no era adecuado y por ello, la actora, promovió una modificación para establecer un pago por coeficientes, que no se aprobó. Así, en 2021, se propuso el pago por coeficientes, que se aprobó y la Fundación no sólo se opone, sino que tilda tal decisión de abusiva y contraria a derecho, cuando emana de la voluntad mayoritaria de la Comunidad.

Es por ello por lo que solicita la desestimación integra de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

TERCERO.- Hechos controvertidos.Expuestas las alegaciones de cada una de las partes, los hechos controvertidos son los siguientes:

- La nulidad o no del acuerdo primero de la junta extraordinaria de la Comunidad de 21 de noviembre de 2022, relativo a la reparación de daños aprobada.

- La nulidad o no del acuerdo segundo de la junta extraordinaria de la Comunidad de 21 de noviembre de 2022, relativo a un cambio de reparto de los gastos de la calefacción.

- La posible lesividad de los indicados acuerdos y su eventual adopción con abuso de derecho.

- La procedencia o no de la condena de la Comunidad a la ejecución de una serie las obras y al resarcimiento de los daños que se reclaman.

- La exoneración o no de la actora al pago de los daños de reparación del local.

- La procedencia o no de condenar a la Comunidad demanda a que ejecute la individualización de los contadores dentro del plazo que el Juzgado determinase.

- La procedencia o no de la condena a las costas de la parte demandada y, en caso afirmativo, justificación o no de una eventual exoneración de la parte actora (en tanto que forma parte de la propia Comunidad de Propietarios demandada).

CUARTO.- Sobre la posible nulidad de los acuerdos adoptados.En primer lugar, debemos destacar que conforme al art. 18 de la LPH:

"1) Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Pues bien, en primer lugar, no centraremos en el primer acuerdo impugnado.

Así, debemos determinar si conforme a la prueba documental obrante en autos, y a la practicada en el acto del juicio, se considera acreditado por la actora el grave perjuicio para la misma o que el acuerdo se adoptó con abuso de derecho.

El término " ;grave perjuicio" para un propietario se refi ere a una situación en la que se afecta significativamente los intereses oderechos de un propietario de manera negativa debiendo ser sustancial y no meramente simbólico o menor. Así, encajaría en dichos supuestos y se considera abuso de derecho cuando la Comunidad de Propietarios actúa de mala fe y en perjuicio de algún propietario.

Pues bien, así las cosas, en el acto del juicio se procedió a tomar declaración en primer lugar a la Sra. Aurelia, presidenta de la Comunidad de Propietarios demandada. Esta refirió que las obras de reparación de los daños causados en el local se llevaron a cabo y fueron terminadas en agosto de 2023, momento en el que también se habían individualizado los contadores de calefacción. Manifestó que el retraso en las obras fue imputable a la demandada si bien finalmente se pudieron desarrollar con éxito.

A continuación, prestó declaración el Sr. Pedro Antonio, director de la Fundación, quien manifestó que tenía un interés directo en que esta ganase el pleito. Alegó que no fue hasta finales de 2022 cuando se inició la ejecución de la obra de reparación de los daños, rechazando el presupuesto para la misma ya que lo consideraba más del doble del que ellos mismos presupuestaron.

En consonancia con lo manifestado por el Sr. Pedro Antonio, prestó declaración el Sr. Fernando, integrante y patrono de la Fundación. Este refirió que los locales llevan sufriendo problemas de humedades desde hace aproximadamente 4 año sin que hayan cesado actualmente.

De otro lado, prestó declaración testifical el Sr. Gustavo, comunero y conocedor de la problemática de las humedades en los locales de la Fundación desde los años 2016 a 2020. Este alegó que la reparación consistió finalmente en la instalación de una manta asfáltica y que actualmente el problema está resuelto. Respecto de la disconformidad de la actora con relación al presupuesto de reparación, alegó que fue el presupuesto que les trasladaron los técnicos y las empresas Codepisa y Maroto Escayolas, sin tener conocimiento propio sobre si el presupuesto era el adecuado, al no ser un profesional técnico de la materia.

En cuanto a los presupuestos que rechazan los actores, comparecieron en el acto del juicio, a fin de ratificar los informes periciales obrantes en autor, el Sr. Faustino y el Sr. Valentín. Así, el Sr. Faustino, una vez se ratificó en su informe, reconoció que su proyecto finalmente no se ejecutó al ser rechazado por la mayoría de los comuneros. De contrario el Sr. Valentín, perito de la compañía Allianz, una vez se ratificó en su informe y valoración reiteró que los daños en la edificación y en el inmobiliario, alcanzaron, en su momento, la cantidad de 4.290,87 euros. Refirió que intervino a petición de ALLIANZ si bien los daños existentes en los locales no están cubiertos por la entidad aseguradora al ser un daño continuado.

Pues bien, valorada la prueba practicada en el acto del juicio, entiende esta Juzgadora que no ha quedado acreditado que el acuerdo primero impugnado por la actora le haya producido un grave perjuicio o que se haya adoptado con abuso de derecho, todo ello unido a que ha quedado acreditado que ya se han realizado las obras de reparación y carece de sentido declarar la nulidad de los acuerdos válidamente adoptados.

Cuestión distinta será la relativa a condenar a la Comunidad de Propietarios al pago de los daños materiales que restan cifrados o la exoneración de la Fundación en la construcción a los gastos de reparación de los daños soportados en su local. No obstante, ello no conllevaría en todo caso a declaración la nulidad del acuerdo señalado.

Respecto de la impugnación del segundo acuerdo objeto de litigio,tanto la Sra. Aurelia como el Sr. Gustavo alegaron que, a fecha del juicio, únicamente restaba la realización de las obras de individualización de la calefacción de dos viviendas. En concreto, el Sr. Gustavo manifestó que fue en el año 2016 cuando se aprobó el reparto de la calefacción por horas, oponiéndose la actora al desear el establecimiento por coeficientes. El Sr. Gustavo reconoció que desde el año 2016, la actora presentó diversas quejas y por ende se modificó al sistema de coeficientes y posteriormente se ha pasado al sistema de individualización, quedando únicamente la realización de obras en dos viviendas.

Así pues, entiende esta Juzgadora que, dado que prácticamente se ha finalizado el proceso de individualización de los contadores de la calefacción, carece de sentido dictaminar la nulidad el acuerdo impugnado. En consecuencia, debiendo mantener la validez del acuerdo impugnado, sí se dictamina que la Comunidad demanda deba ejecutar la individualización de los contadores dentro de un plazo máximo de 2 meses desde la notificación de la presente resolución.

QUINTO.- De la procedencia de la condena de la Comunidad al resarcimiento de los daños que se reclaman y la exoneración de la actora al pago de los daños de reparación del local.Con relación a este hecho controvertido, sostiene la actora que restan de abonar por parte de la Comunidad de Propietarios la cantidad de 1.088,27 euros en virtud de determinados daños causados en el mobiliario existente en los locales, como consecuencia de las filtraciones de agua del patio de la Comunidad.

Así, cabe señalar que a pesar de considerar que el concepto de autoindeminzacion no existe como tal en derecho, sí prevé el art. 1.902 del CC la posibilidad de que cualquier persona o entidad, inclusive una Comunidad de Propietarios, deba reparar los daños causados a terceros por acción u omisión, ya sea por culpa o negligencia. Igualmente, el art. 9.1 c) de la LPH establece que los propietarios tienen derecho a ser resarcidos por los daños y perjuicios ocasionados por las obras o reparaciones de las zonas comunes.

En el presente caso, se considera acreditado, conforme al informe pericial de valoración de daños aportado junto con la demanda como documento número 37, que uno de los locales propiedad de la actora presenta daños en su inmobiliario, como consecuencia de las filtraciones de agua sufridas, y tales daños, siendo que el valor de reparación asciende a la cantidad de 1.088,27 euros, deben ser abonados por la Comunidad en su totalidad, exonerando de su pago a la Fundación actora. Del informe pericial señalado, constan efectivamente acreditados los daños causados en el inmobiliario como consecuencia de las filtraciones de agua provenientes del patio interior de la Comunidad. En concreto, se repararon los daños existentes en un espejo de palta de 4mm y se repusieron 4 tableros de mesa. En consecuencia, se condena a la Comunidad demanda a abonar a la actora importe de 1.088,27 euros, debiendo la actora quedar exonerada de su pago.

SEXTO. Costas .En materia de costas, no procede su imposición a ninguna de las partes, dada la estimación parcial de la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.