Sentencia Civil 446/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 1, Rec. 85/2024 de 17 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Alegaciones de las partes.La parte actora, Comunidad de Bienes DIRECCION000 C.B., fundamenta su pretensión en la impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios celebrada el 19 de octubre de 2023, relativos a la aprobación del presupuesto de reparación del tejado y a la negativa de ejecutar las obras necesarias en la terraza del local, así como en la reclamación del derecho al reintegro de los gastos ya sufragados en la reparación parcial de dicha terraza.

Sostiene que dichos acuerdos son nulos conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, por haberse adoptado sin las formalidades exigidas y con vulneración de los derechos de información y participación de los comuneros. En relación con el acuerdo sobre el tejado, se denuncia que se aprobó un único presupuesto sin informe técnico que acreditara la necesidad de la obra ni la solicitud de varias ofertas, lo que supone una actuación unilateral y carente de la diligencia mínima exigible a la comunidad, máxime tratándose de un elemento estructural cuya reparación requiere evaluación técnica conforme al artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En cuanto a la terraza, la actora sostiene que, aunque su uso sea exclusivo del local, constituye un elemento común sometido al deterioro por el paso del tiempo y las inclemencias meteorológicas, por lo que la comunidad está obligada a su reparación conforme a los artículos 10 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Se acompaña informe técnico que descarta que el deterioro derive del uso de transpaletas del supermercado, atribuyéndolo a causas estructurales como la ausencia de juntas de dilatación, la exposición a la intemperie y la acumulación de agua y sal en invierno.

Asimismo, se denuncia la omisión por parte de la comunidad de incluir en el orden del día los puntos expresamente solicitados por la actora, relativos a la reparación de la terraza y al reintegro de los gastos ya sufragados, lo que vulnera el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Finalmente, se reclama el reintegro de los gastos asumidos por la arrendataria del local en la reparación parcial de la terraza, al tratarse de obras necesarias en elemento común cuya ejecución correspondía a la comunidad, invocando la doctrina de los actos propios por cuanto la comunidad había asumido previamente compromisos de incluir la reparación en el orden del día y de atender su coste, incumplidos posteriormente.

En definitiva, la actora sostiene que los acuerdos impugnados son nulos por falta de información, omisión de puntos requeridos y trato desigual, y que la comunidad está obligada a ejecutar las obras necesarias en la terraza y a reintegrar los gastos ya asumidos, conforme a los artículos 10, 16 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, al artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación y a la jurisprudencia sobre elementos comunes de uso privativo.

SEGUNDO.- Normativa aplicable.La cuestión planteada se rige por los siguientes preceptos:

En primer lugar, el artículo 18 LPH establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios podrán ser impugnados judicialmente cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo. La demanda se fundamenta en este precepto, al considerar que la aprobación del presupuesto de reparación del tejado se realizó sin la información mínima exigible y que se omitió incluir en el orden del día los puntos solicitados por la actora, relativos a la reparación de la terraza y al reintegro de gastos ya sufragados.

En segundo lugar, el artículo 10 LPH impone a la comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que se garantice su seguridad, habitabilidad y accesibilidad. Esta obligación alcanza a todos los elementos comunes, incluso cuando su uso sea privativo de un propietario, como sucede con la terraza del local, que constituye parte del forjado del edificio y, por tanto, elemento estructural. El incumplimiento de esta obligación legitima la acción de la actora para exigir la ejecución de las obras necesarias.

Asimismo, el artículo 16 LPH reconoce el derecho de cualquier propietario a solicitar la inclusión en el orden del día de la Junta de los asuntos que considere de interés para la comunidad, obligación que corresponde al presidente. La omisión de los puntos expresamente requeridos por la actora constituye una vulneración de este precepto y afecta a la validez de los acuerdos adoptados.

Por otra parte, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) dispone que los defectos que afecten a elementos estructurales, como cimentaciones, soportes, vigas, forjados o cubiertas, comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, lo que exige una evaluación técnica adecuada y la intervención de la comunidad en su reparación. La cubierta y la terraza, como elementos estructurales, no pueden ser objeto de decisiones adoptadas sin el respaldo de informes técnicos que acrediten la necesidad y alcance de las obras.

Finalmente, el Código Civil, en sus artículos 396 y siguientes, define los elementos comunes de un edificio y establece la obligación de los copropietarios de contribuir a su conservación. La jurisprudencia ha reiterado que la comunidad no puede exonerarse de la reparación de elementos comunes, aunque su uso sea privativo, ni trasladar unilateralmente los costes al propietario afectado.

TER CERO.- Aplicación al presente caso.En el presente caso, de la valoración de la prueba documental obrante en autos, se entienden acreditados los hechos en que se fundamenta, no habiendo además sido desvirtuados por la parte demandada, que ha permanecido en situación de rebeldía procesal.

En concreto, el informe pericial elaborado por el Ingeniero de Caminos D. Jose Pablo, aportado por la actora, cumple con las exigencias de los artículos 335 y siguientes de la LEC y acredita de manera objetiva que los daños en la terraza tienen su origen en causas estructurales y ambientales (ciclos de hielo/deshielo, acumulación de agua, uso de sales fundentes, ausencia de juntas de dilatación), descartando que el tránsito de carretillas agrave de manera significativa los daños.

Se concluye que la terraza constituye un elemento común cuya reparación corresponde a la comunidad, y se propone como solución definitiva la ejecución de un cerramiento perimetral y superior que impida la entrada de agua y evite la acción de los ciclos de hielo/deshielo sobre la estructura. La ausencia de oposición técnica por parte de la demandada, que ha permanecido en rebeldía procesal, refuerza la fuerza probatoria del dictamen y conduce a otorgar plena credibilidad a sus conclusiones.

Finalmente, la reclamación de reintegro de los gastos ya sufragados por la arrendataria del local en la reparación parcial de la terraza encuentra amparo en el artículo 10.1 LPH, que obliga a la comunidad a asumir los gastos de conservación de los elementos comunes, y en la doctrina de los actos propios, dado que la comunidad había asumido previamente compromisos de incluir la reparación en el orden del día y de atender su coste, incumplidos posteriormente. La negativa injustificada y discriminatoria de la comunidad, que sí aprobó obras en la cubierta de las viviendas pero se negó a acometer las necesarias en la terraza del local, constituye un trato desigual contrario a la ley y a la jurisprudencia sobre elementos comunes de uso privativo.

En consecuencia, procede estimar íntegramente la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos impugnados y condenando a la comunidad demandada a ejecutar las obras necesarias en la terraza y a reintegrar los gastos ya asumidos por la actora, todo ello con imposición de costas a la parte demandada, que ha permanecido en rebeldía procesal y no ha desvirtuado las alegaciones ni las pruebas aportadas por la actora.

CUARTO.- Costas.Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC.