Sentencia Civil 145/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Villarcayo de Merindad de Castilla la Vieja nº 1, Rec. 469/2024 de 19 de noviembre del 2025

Primero.Procede dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al haberse producido un allanamiento total por parte de los demandados a todas las pretensiones ejercitadas en la demanda. No se aprecia fraude de ley, perjuicio al interés general ni fundamento contrario que impida la estimación íntegra.

Segundo.La acción ejercitada por la comunidad se ampara en los artículos 9.1.c y 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo que admite la constitución de servidumbres sobre elementos privativos cuando resultan necesarias para la instalación de ascensores y servicios comunes. La documental aportada acredita la necesidad técnica de la servidumbre, la mínima afección sobre el elemento privativo y la inexistencia de alternativa menos perjudicial.

Tercero.La oposición a las costas no puede ser estimada. El artículo 395.1 LEC establece que, pese al allanamiento, procederá la condena en costas cuando antes de la demanda se hubiera dirigido requerimiento fehaciente que no fue atendido. Consta acreditado que la comunidad realizó comunicaciones y requerimientos previos sin obtener colaboración ni respuesta, obligando a la actora a acudir al proceso. La parte demandada sostiene que su allanamiento se formula dentro de plazo y que en la Junta de Propietarios donde se acordó la indemnización y la superficie necesaria para la servidumbre manifestó su conformidad, por lo que no procedería su imposición. Sin embargo, dicha afirmación no encuentra respaldo en la documentación obrante en autos. En primer lugar, consta acreditado que, con anterioridad a la presentación de la demanda, la comunidad remitió comunicaciones y un requerimiento fehaciente a los demandados, acompañado de la documentación técnica y de los acuerdos comunitarios, sin obtener respuesta alguna. En segundo lugar, del acta de la junta celebrada al efecto resulta que el demandado no expresó conformidad con la servidumbre ni con la superficie a ocupar, limitándose a manifestar que "no dice ni que sí ni que no, que lo tiene que pensar", sin que conste aceptación posterior.

Así, la conducta previa de los demandados no puede considerarse cooperadora ni diligente, pues ni atendieron el requerimiento fehaciente ni exteriorizaron voluntad favorable a la solución propuesta, lo que obligó a la comunidad a promover el presente procedimiento. El artículo 395.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, aun existiendo allanamiento, procederá la condena en costas si antes de la demanda hubo requerimiento fehaciente y justificado que no fue atendido, circunstancia que concurre plenamente en el presente caso. El allanamiento, aun siendo tempestivo, no puede enervar las consecuencias derivadas de la ausencia de respuesta a los requerimientos previos, que constituyó la causa directa de la necesidad de acudir a la vía judicial. En consecuencia, procede imponer a los demandados las costas del procedimiento.

Cuarto.Para la determinación de la indemnización prevista en el artículo 9.1.c LPH, debe acudirse a criterios objetivos de valoración. El valor del metro cuadrado de locales comerciales en el municipio se obtiene habitualmente de dos fuentes: las valoraciones catastrales y las horquillas de mercado utilizadas en las tasaciones hipotecarias elaboradas conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras. De dichas referencias resulta que el valor del metro cuadrado de un local comercial estándar en planta baja en esta zona se sitúa, según valoraciones periciales tipo empleadas por entidades tasadoras homologadas, en una franja aproximada de 1.200 a 1.600 euros por metro cuadrado. Este valor corresponde a superficies plenamente utilizables y con aprovechamiento comercial ordinario.

Para valorar superficies residuales o sin aprovechamiento, como las afectadas por la servidumbre, la citada Orden ECO/805/2003 prevé la utilización de coeficientes correctores de depreciación por inutilización funcional o física cuando concurren circunstancias que reducen o anulan el uso del espacio (artículos 21, 29 y concordantes). La práctica pericial común aplica coeficientes de depreciación situados entre el 0,20 y el 0,40 cuando el espacio carece de altura útil, no es accesible de forma independiente y no permite obtener rendimiento comercial, como ocurre en el presente caso, en el que los 1,56 m² afectados se sitúan bajo tramos de escalera y en un espacio sin valor funcional. Dado que el grado de inutilidad es máximo, procede aplicar el coeficiente superior, próximo al 0,40.

Simultáneamente, la jurisprudencia ha señalado que, en supuestos de servidumbre forzosa para instalación de ascensor, cuando el espacio ocupado es residual y no genera aprovechamiento independiente, la indemnización debe fijarse en términos moderados, ponderando el sacrificio impuesto y la utilidad de la obra para la comunidad, pero sin reconducir la valoración al precio completo del metro cuadrado comercial. En esta línea se han pronunciado, entre otras, la Audiencia Provincial de Barcelona (sentencias de 15 de octubre de 2008, 4 de marzo de 2011 y 12 de julio de 2013), la Audiencia Provincial de Madrid (sentencias de 18 de febrero de 2010 y 10 de mayo de 2012) y la Audiencia Provincial de Valencia (sentencia de 22 de septiembre de 2014), que admiten valores residuales del metro cuadrado para espacios no utilizables, situados normalmente en márgenes intermedios entre la depreciación técnica calculada conforme a ECO/805/2003 y el coste de reposición, resultando habituales indemnizaciones finales por superficies mínimas que oscilan entre 800 y 1.200 euros.

En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Burgos, en resoluciones dictadas en materia de servidumbre derivada de la instalación de ascensores y ocupación de espacios privativos de mínima entidad, ha considerado que cuando la superficie afectada es estructuralmente residual, sin altura útil ni aprovechamiento autónomo, la indemnización no debe equipararse al valor íntegro del metro cuadrado comercial, sino que debe calcularse sobre su valor residual, aplicando coeficientes de depreciación por inutilidad funcional y ajustándola mediante criterios de proporcionalidad semejantes a los aplicados por otras Audiencias Provinciales. Esta línea jurisprudencial refuerza que las indemnizaciones en estos casos se sitúen en márgenes moderados y acordes con el carácter residual del espacio ocupado.

Tomando como punto de partida el valor medio del metro cuadrado completamente utilizable (1.200-1.600 euros) y aplicando un coeficiente de depreciación próximo al 0,40 para reflejar la inutilización funcional total del espacio, se obtiene un valor residual aproximado de 480 a 640 euros por metro cuadrado. Dicho valor, corregido según los criterios jurisprudenciales antes citados -que tienden a elevar moderadamente la compensación para equilibrar el sacrificio impuesto sin desnaturalizar la naturaleza residual del espacio- sitúa razonablemente la indemnización total en un intervalo entre 800 y 1.200 euros.

Atendiendo a estos criterios normativos, técnicos y jurisprudenciales, y a la mínima entidad y nulo aprovechamiento de la superficie afectada, procede fijar una indemnización intermedia de 1.000 euros, como cantidad proporcionada y ajustada al perjuicio efectivamente acreditado, sin perjuicio de que en ejecución de sentencia pueda aportarse pericial complementaria si alguna de las partes lo estima oportuno.