Sentencia Civil 161/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Vilagarcía de Arousa nº 1, Rec. 917/2023 de 23 de junio del 2025

PRIMERO. -Ejercita, el demandante, una acción de responsabilidad civil por daños derivada del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, con objeto de que la entidad demandada le indemnice por los daños que, según alega, se han venido produciendo en el cuarto trastero de su propiedad, sito en la planta NUM000 del edificio de la comunidad de propietarios demandada, número NUM001, como consecuencia de unas filtraciones que, según alega, se deben a deficiencias en la impermeabilización de los cerramientos exteriores de los sótanos del edificio en el que se ubica el trastero, que afectan al techo, paredes y solado, cuya reparación la valora en la cantidad de 363 euros IVA incluido, y que se condene a la entidad demandada a reparar la causa de los daños.

SEGUNDO. -La entidad demandada se opuso alegando prescripción de la acción, porque el siniestro se habría producido en enero febrero de 2021 y la demanda se interpuso el 27.11.2023.

La causa de los daños no es de origen comunitaria, se encuentra en una arqueta propiedad de Unión Fenosa.

El valor de la reparación de los daños que indica la parte demandante no justifica la partida de pintura con los metros correspondientes y está por encima del valor de mercado.

Considera, en base al informe de su perito, que debe establecerse en la cantidad de 120 euros, sin incluir el IVA que no se justifica mediante la aportación de facturas.

Falta de legitimación pasiva.

TERCERO.-Las normas de la Ley de Propiedad Horizontal contemplan una serie de obligaciones específicas que, pese a su naturaleza "sui generis", determinada por su vinculación real a la propiedad de cada piso o local y de los elementos comunes del edificio que las aproxima a las obligaciones " propter rem" , tienen un indudable carácter contractual dimanante de su regulación estatutaria refrendada por la voluntad de todos los propietarios, lo que da lugar a un entramado de derechos y obligaciones recíprocos que, como dice la Exposición de Motivos de la LPH , responde a "criterios inspirados en las relaciones de vecindad" y en un principio de solidaridad, impuesto por el buen orden comunitario y por la función social de la propiedad, que limita la libertad individual de los propietarios en beneficio del conjunto, pero que también conduce, como corolario, a que la comunidad deba responder frente a cada propietario de los daños que a éste se le causen como consecuencia del uso o deterioro de los servicios o elementos comunes del edificio ( sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña. Sección 5ª, de 20 de octubre de 2011).

CUARTO.-Al margen de que, según ha establecido el Tribunal Supremo, por ejemplo, en sentencia de 14 de septiembre de 2018, la responsabilidad de la comunidad frente a los propietarios de elementos privativos prevista en el artículo 10 de la Ley sobre Propiedad Horizontal es una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil , que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º,sino que se resulta aplicable el plazo del artículo 1964, como indican las SSTS 454/2016 de 4 julio y núm. 45/2017 de 25 enero , " en los casos de daños continuados o de producción sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción hasta la consolidación del definitivo resultado".

En consecuencia, no constando la reparación de la causa origen de los daños en este caso, la prescripción que se alega debe ser desestimada.

QUINTO. -Continuando con las restantes cuestiones de fondo, el motivo por el que el perito de la parte demandada descarta que la causa de las filtraciones tenga su origen en un elemento común del edificio es que, a partir de lo que pudo observar, las aguas se internarían en un cuarto en el que se ubica un transformador de la compañía eléctrica y se infiltran a través de las placas de forjado y muros de contención del edificio hasta el trastero afectado, en el NUM000 del edificio. El perito de la actora concluye que se debe a un defecto de impermeabilización de los muros del edificio, si bien, concreta que la arqueta se sitúa encima de la zona de garaje.

Como manifestó el testigo, que es el actual arrendatario de la plaza de garaje, las filtraciones se producen cuando llueve abundantemente y hace viento, llegando a formarse un charco que se desplaza por debajo de la puerta del trastero, hacia la plaza de garaje colindante, ésta se encuentra en la planta - NUM000 y en la planta superior no existe un trastero, ni otra plaza de garaje. Una vecina que tiene su plaza a unos metros le ha comentado que también ha tenido problemas de humedad.

Tomando en consideración todas estas circunstancias y que no existe una prueba basada en datos concretos que permitan relacionar las filtraciones de forma directa y, como causa principal, con una avería o incidencia de la arqueta que se menciona, perteneciente a la Compañía Unión Fenosa, y no constando tampoco averías en las tuberías del edificio, deben ser asumidas las conclusiones del perito de la actora.

En cuanto a la cantidad reclamada, se considera suficientemente justificada, pues incluye, como aclaró el Sr. Victorio, los trabajos necesarios para restituir al perjudicado al estado anterior a la causación de los daños, dirigidos a lograr una reparación que respete una estética, que comprende tanto la pintura como el saneamiento de los paramentos, y se basa en precios de mercado, que deberá incluir el IVA, porque es un concepto cuyo pago se hace necesario cuando se llevan a cabo unos trabajos de reparación.

No se aporta dato objetivo alguno en el informe pericial de la parte demandada que acredite que la reparación efectuada pudiera llevarse a cabo por el importe que se indica, de 120 euros, el cual incluye mano de obra, pero no IVA, debiendo tenerse en cuenta, por otro lado, que desde que se emitió el informe pericial de la actora los precios se han encarecido, y los daños tienen carácter continuado.

En consecuencia, la demanda debe ser íntegramente estimada.

SEXTO.-En cuanto a los intereses solicitados, de conformidad con lo que establece el artículo 1.108 del Código Civil, la entidad demandada debe ser condenada a abonar al actor los intereses legales devengados por la cantidad objeto de condena desde la fecha de interposición de la demanda, 28 de noviembre de 2023, hasta la fecha de esta sentencia, a partir de la cual deberá abonar los intereses procesales previstos el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SÉPTIMO.-Estimada en su integridad la demanda, de conformidad con lo que dispone el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.