Sentencia Civil 204/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Langreo nº 1, Rec. 429/2022 de 28 de mayo del 2024

PRIMERO.-Ejercita la parte actora con fundamento en el artículo 7 LPH 2, 9 10 LPH, acción para exigir la resolución de contrato de los residentes en la vivienda DIRECCION003 o DIRECCION004 solicitando se dicte sentencia por la que con estimación de la demanda:

1º.- se declare que la actividad realizada por los demandados arrendatarios y el resto de ocupantes sean o no miembros de su familia, de la vivienda DIRECCION003 o DIRECCION004 del DIRECCION001 de Langreo, resulta dañosa para la comunidad y contraviene las disposiciones sobre actividades molestas, nocivas y peligrosas y por ello se les condene al cese de dicha actividad.

2º.- se declare extinguido el contrato de arrendamiento por el que los demandados residen en el inmueble sito en el DIRECCION003 o DIRECCION004 DIRECCION001 de la Felguera propiedad de la codemandada Dª. Ofelia condenando a los codemandados D. Pedro Francisco y Dª. Ofelia y resto de ocupantes de dicha vivienda a dejarla libre y vacía, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificaran sin poder ocupar, ninguno de ellos, otra vivienda de este inmueble o las proximidades.

3º.- se condene a los demandados al pago de los daños causados y de los que se sigan causando hasta su desalojo.

4º.- se condene a los codemandados de forma solidaria a indemnizar a la actora en la cantidad de 525.43 euros en concepto de gastos satisfechos por la actora, sin perjuicio de los que resulten de la valoración de los daños ocasionados con fecha de 29 de mayo de 2022 y en fecha de 18 de junio de 2022.

5º.- Con expresa imposición de las costas causadas.

Los codemandados permanecieron en situación de rebeldía lo que conforme al artículo 496 de la LEC no implica allanamiento ni reconocimiento tácito de los hechos.

Consiste, por tanto, el objeto de debate en determinar si procede o no la condena solicitada por la parte actora.

SEGUNDO.-Resulta de la prueba obrante en autos que la parte codemandada Dª. Gregoria suscribió con los codemandados Dª. Ofelia y D. Pedro Francisco contrato de arrendamiento sobre la vivienda DIRECCION003 o DIRECCION004, de la DIRECCION001 ubicada en la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS actora DIRECCION001, LA FELGUERA.

Al poco tiempo de comenzar a residir en dicho inmueble los codemandados Dª. Ofelia y D. Pedro Francisco y otros familiares que residían en la misma comenzaron a alterar la pacífica convivencia del resto de los vecinos de manera continuada dañando las zonas comunes (rompiendo cristales, buzones, pasamanos, usando la zona de trasteros como lugar de acumulación de chatarra) motivo por el que se interpusieron diversas denuncias y, ocasionando daños por cantidad de 525.43 euros.

Con fecha de 15 de febrero de 2023, los codemandados Dª. Ofelia y D. Pedro Francisco y demás convivientes en la vivienda fueron lanzados en los autos de juicio de desahucio nº 746-22 del Juzgado nº 3 de Langreo a causa del impago de rentas.

TERCERO.- ACCIÓN DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL.-

Fundamenta su acción la parte actora en el artículo 7.2 LPH que tiene por objeto logara la resolución del contrato de arrendamiento y posterior lanzamiento de aquellos arrendatarios que causan daños y molestias en la comunidad.

A.- OBJETO.-

Así, establece la ST Sección 6ª de la AP Asturias de 31 de marzo de 2017 que: "El art. 7.2 de la LPH , en la redacción dada al mismo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, prevé que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, regulando al efecto la acción de cesación a ejercitar frente propietarios e inquilinos del piso en que se producen, como medio de poner fin, entre otras y por lo que aquí interesa, a aquellas actividades molestas o insalubres, que perturban la paz y tranquilidad de los demás vecinos y ello como lógica consecuencia de la necesidad de regular la vida de la Comunidad de Propietarios en aras a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio ajeno ni en menoscabo del conjunto para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica. La propia exposición de motivos de la Ley 49/1060, de propiedad horizontal, ya explica cual es el fundamento de esas limitaciones o restricciones que a las facultades de uso inherentes a la titularidad imponía este régimen de propiedad horizontal, cuando al justificar la existencia de tales restricciones, hace expresa referencia a que "El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego. Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica".

Respecto a las actividades molestas, que equivalen a las incomodas recogidas en la redacción originaria de la LPH, constituyen verdaderas inmisiones, esto es actos ejercitados por un titular o usuario de un bien dentro de su esfera dominical que proyectan sus consecuencias en la propiedad ajena, causándole molestias e impidiendo el adecuado uso y disfrute de tal propiedad. Se incluyen dentro de este amplio concepto de actividades molestas, todas aquellas que privan o dificultan a los demás del normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho. Entre las mismas, y en lo que aquí interesa el TS en sentencia de 14-11-1984 ha incluido las provocadas por reuniones numerosas y bulliciosas que ocasionen a los restantes comuneros molestias importantes que exceden de la convivencia en un edificio en régimen de propiedad horizontal y en la STS de 29-09-1972 califica como notorias y ostensiblemente incómodas y molestas aquellas actividades ruidosas perfectamente audibles a altas horas de la noche por los vecinos que residen en el inmueble.

A.- PRESUPUESTOS.-

Los requisitos para que una actividad pueda entenderse comprendida en las prohibiciones del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal aparecen correctamente recogidos en la sentencia de instancia, pudiendo sintetizarse, siguiendo lo establecido en las sentencias de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 16 de noviembre de 2004, 9 de octubre de 2007 y sentencia núm. 648/2008, de 11 noviembre , de la siguiente manera:

1) La actividad ha de darse dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el exterior), lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares ( STS 22 diciembre 1970 ).

2) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS. 16 de julio de 1993) o el modo de desarrollarse - situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE) , atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas ( SSTS 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979 . Debiendo valorarse inicialmente como tales las que así vengan calificadas por imperativo legal, por su propia naturaleza, por sus especiales características o desenvolvimiento, por su efectiva repercusión externa o trascendencia, debiéndose estar en cada caso a la estimación o apreciación fáctico-jurídica que en cada caso concreto merezcan al Juzgado (ad ex. SSTS 20 de abril de 1967 y 19 y 22 de diciembre de 1972).

En cuanto a actividades molestas ya bajo la vigencia de la LPH se comprendían todas aquellas que disminuían el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones, si bien debía y debe estarse al caso concreto, con la peculiaridad de que la incomodidad, a diferencia de la peligrosidad, deriva no de la actividad en sí sino de la contumacia o rebeldía del agente a cuantas advertencias se le han hecho previamente en cuanto a la forma o modo de ejercicio de la actividad, lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad ( SSTS 8 abril de 1965 , 18 enero 1961 y 30 abril 1966 ), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas ( SSTS 7 octubre 1964 - y 10 abril 1967 ).

3) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad); así, las SSTS de 28 de febrero de 1964 , 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacifica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto ( STS 8 abril 1965 ), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "...en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales .

4) Lógicamente, se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción ( Ss. TS. 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995), y de ahí la interpretación restrictiva en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico del cese o de la privación del uso (entre otras razones, porque las limitaciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente).

5) No rectificación por el denunciado, en un plazo razonable, cesando o modulando la actividad, tras el requerimiento que le sea remitido a tal efecto (pues la actividad ha de ponerse en relación con el esfuerzo desplegado por el titular de la misma para reducir al mínimo los efectos para la comunidad).

C.- CASO CONCRETO.-

Ha de ponerse de manifiesto que con fecha de 15 de febrero de 2023, los codemandados Dª. Ofelia y D. Pedro Francisco y demás convivientes en la vivienda fueron lanzados en los autos de juicio de desahucio nº 746-22 del Juzgado nº 3 de Langreo a causa del impago de rentas con lo que el contrato ya está resuelto, careciendo de objeto dicho pedimento.

La cuestión que en este punto se suscita es la solicitada en la segunda parte del pedimento y que en el suplico se define como: "sin poder ocupar, ninguno de ellos, otra vivienda de este inmueble o las proximidades.

Es cierto, y así se puso de manifiesto en el acto de la vista que el codemandado D. Pedro Francisco en la actualidad convive con su actual pareja y su hijo en el DIRECCION005 del mismo edificio, por lo que la cuestión que se plantea es si mediante la acción ejercitada se puede proceder al lanzamiento en los términos solicitados en la demanda y la respuesta ha de ser negativa, pues la acción ejercitada tiene por objeto muy concreto: la resolución del contrato de arrendamiento sobre la vivienda afectada, sin que pueda extenderse a la situación actual la cual se desconoce.

D.- ACCIÓN EJERCITADA CONTRA LA PROPIETARIA DE LA VIVIENDA.-

Por otro lado, ha de ser valorada la cuestión relativa a la condena de la codemandada Dª. Aurora.

En este sentido la misma sentencia establece que: "Debe ser acogido por el contrario, bien que parcialmente, el recurso articulado por la propiedad del citado piso. Ello es asi porque si bien se constata por los hechos que han tenido lugar tanto con los arrendatarios anteriores, como con los actuales, una dejación, despreocupación o indiferencia en la selección de las personas a quienes, al menos desde el año 2014, vino alquilando su vivienda. Ello no obstante, no puede estimarse que tal actitud persistiera una vez que fue requerida por la Comunidad, pues tanto en relación a los anteriores arrendatarios, como respecto a los actuales, adopto todas las medidas que estaban en su mano para poner fin a las quejas comunicadas por la Comunidad, ejercitando frente a los anteriores inquilinos la acción de resolución del contrato por tales causas, y negando a los actuales por los mismos motivos la renovación del contrato, cauce que estimo, y se evidenció, a la vista de la duración proceso anterior, mas idóneo para dar una rápida solución al problema, logrando finalmente que estos abandonaran el inmueble ya en el mes de abril de 2016, como asi lo evidencian los documentos obrantes a los f. 216 y 222 de los autos.

Teniendo en cuenta que la principal finalidad de la acción de cesación es la de poner fin a la actividad molesta asi como que la sanción de privación del uso se contempla en el actual art. 7.2 de la LPH , como potestativa, "...podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad", se reputa mas ponderada a esa finalidad tanto de sanción de conductos pasadas de sus arrendatarios, como de evitar que en un futuro puedan volver a reiterarse, instándoles a extremar su obligación in vigilando sobre las personas a las que pueda alquilar en lo sucesivo la misma, teniendo en cuenta que en este caso ya hubo de resolver el contrato con los ocupantes causantes de las actividades molestas, con la perdida de obtención de rentabilidad que ello supuso, limitar la privación de uso a un lapso temporal de dos meses".

Así, consta en las actuaciones que los codemandados fueron lanzados a causa de la acción de desahucio por esta ejercitada, sin que conste que la misma suscriba contratos de alquiler en las mismas condiciones de forma reiterada y haciendo caso omiso de las advertencias de la comunidad actora, motivo por el que la acción ejercitada contra la misma igualmente ha de ser desestimada.

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CUARTO.- ACCIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS.-

Se contienen en la demanda dos pedimentos: que se condene a los demandados al pago de los daños causados y de los que se sigan causando hasta su desalojo y que se condene a los codemandados de forma solidaria a indemnizar a la actora en la cantidad de 525.43 euros en concepto de gastos satisfechos por la actora, sin perjuicio de los que resulten de la valoración de los daños ocasionados con fecha de 29 de mayo de 2022 y en fecha de 18 de junio de 2022.

Con relación a esta cuestión, ha de realizarse dos precisiones, la primera que de dicha condena se ha de excluir a la propietaria de la vivienda por los motivos expuestos y la segunda que tan solo se aportan justificantes de los daños por cantidad de 525.43 euros sin que posteriormente se incorporaran los generados por los supuestos daños generados en los incidentes descritos ni estos fueran objeto de actualización ni en la Audiencia Previa ni en el acto de la vista, no obstante el tiempo transcurrido, por lo que solo puede examinarse o no la procedencia del pago de la cantidad anteriormente señalada.

Obra en las actuaciones las facturas por reparación de los daños descritos así como las fotografías de los hechos motivo de la presente demanda y las continuas denuncias interpuestas frente a los codemandados, atestados por altercados por ruidos, peleas y demás como es de observar en las actuaciones, todo ello corroborado en el acto de la vista por varios testigos y antiguos inquilinos de la comunidad actora quienes refirieron que vieron como D. Pedro Francisco dañaba los buzones y diferentes situaciones que justifican que los daños fueron ocasionados por estos, luego procede su estimación.

QUINTO.- COSTAS.-La estimación parcial de la demanda determina la no imposición de costas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y cualesquiera otros de general y pertinente aplicación, pronuncio el siguiente