Sentencia Civil 278/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Langreo nº 1, Rec. 530/2022 de 30 de julio del 2024

PRIMERO.-Ejercita la parte actora en el presente juicio con fundamento en los artículos 18 y ss LPH acción de nulidad por la que se solicita se dicte sentencia estimatoria y, se declare:

1º.- con carácter principal se declare la nulidad de la convocatoria de la junta ordinaria de propietarios celebrada el día 21 de abril de 2022 y, de todos los acuerdos adoptados en la misma.

2º.- subsidiariamente a lo anterior, se declare la nulidad del acuerdo primero adoptado en la junta del día 21 de abril de 2022, por el que se aprueban las cuantas del ejercicio 2021 por cuanto se refiere a la repercusión en el actor de las derramas relativas a las costas derivadas del juicio ordinario 380/20 así como de la cuota respectiva por indemnización por daños, condenando a la demandada a rehacer el grupo 01 gastos comunes a todos por coeficientes de las cuentas del ejercicio 2021.

3º.- con expresa imposición de costas.

La demandada solicitó la íntegra desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora, pues entiende que la convocatoria se verificó con pleno cumplimiento de las disposiciones de la LPH con relación a la petición principal y, con relación a las peticiones subsidiarias la primera, que existe satisfacción extraprocesal pues la comunidad ya procedió a verificar la correspondiente corrección excluyendo al actor de la derrama por costas siendo que se opone a que igualmente sea excluido de la parte repercutida en al indemnización como miembro de la comunidad.

Consiste, por tanto, el objeto de debate en determinar si el referido acuerdo de la junta de propietarios es o no nulo.

SEGUNDO.-Resulta de la prueba obrante en autos que la parte actora D. Jose Francisco es propietario desde el año 2004, de la DIRECCION001 ubicado en la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000.

Con fecha de 13 de abril de 2022 se remitió a la parte actora carta en la que se le convocaba a la junta general ordinaria de la comunidad demandada que se iba a celebrar con fecha de 21 de abril de 2022, y en la que se aprobaron entre otros la aprobación de las cuentas relativas a los años 2021 y 2021 en los que se repercutió (entre todos los propietarios) en proporción a sus diversas cuotas las cantidades abonadas por la comunidad en concepto de costas e indemnización abonadas al actor a causa del procedimiento 380/2020 seguidos en el presente Juzgado y por los que la demandada resultó condenada entre otros al pago de las costas así como al pago de la cantidad de 2.190.31 euros en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Con fecha de 18 de octubre de 2022 y, a la vista de la demanda presentada por el actor, la demandada procedió a celebrar una junta extraordinaria en la que se aprobó entre otros la modificación del acuerdo anterior en lo relativo a la exclusión del actor en la repercusión de los gastos por honorarios.

TERCERO.- PETICIÓN PRINCIPAL: NULIDAD DE LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA ORDINARIA DE FECHA DE 21 DE ABRIL DE 2022.-

Con fundamento en lo dispuesto en el artículo 18 LPH, son impugnables por los propietarios en defensa de sus derechos individuales, los acuerdos adoptados en junta que:

1º.- sean contrarios a la ley o a los estatutos.

2º.- que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

3º.- que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación de soportarlo o se adopten con abuso de derecho.

Entiende la parte actora que dicha convocatoria es nula pues a dicha fecha el administrador ya tenía conocimiento de que el actor no residía en la comunidad afectada pues así lo había comunicado este siendo que no fue convocado debidamente a la misma pues ninguna comunicación recibió al respecto, a lo que se opone la parte demandada.

Así, obra en las actuaciones la carta enviada por el administrador de la demandada a la parte actora, con la debida antelación, manifestando el administrador en el acto de la vista (ratificando la misma) que sí se le envió, que es cierto que comunicó la nueva dirección y que por ello se le convocó por medio de carta manifestando que esta era la forma ordinaria de contacto con el mismo, sin perjuicio de que puntualmente se le remitiera por correo electrónico la documentación que solicitaba previa petición del mismo pues no fue sino con motivo de la demanda cuando se modificó el sistema de notificaciones al demandado utilizándose un sistema de notificación masiva electrónica a los distintos propietarios vía telemática que genera una certificación por remisión, pero que con anterioridad la forma de convocatoria era la ordinaria ya descrita: fijación en el tablón de anuncios y carta.

En este sentido no consta, que con anterioridad a la junta del día 18 de octubre de 2022 fuera otro el sistema de notificación, pues incluso el actor en el acto de la vista.

En definitiva, no consta que ninguna irregularidad se cometiera en la convocatoria, por lo que procede la desestimación de la demanda en cuanto a su pedimento principal.

CUARTO.- NULIDAD DEL ACUERDO OBJETO DE IMPUGNACIÓN.-

Afirma la parte actora que el acuerdo impugnado es nulo pues es contrario a la jurisprudencia reiterada por la que los comuneros se han de excluir de la repercusión de los gastos de la comunidad por pleitos con uno de sus miembros.

A estos efectos es necesario distinguir:

A.- COSTAS PROCESALES.-

Alega la parte demandada que existe respecto de dicho pedimento una satisfacción extraprocesal pues con fecha de 18 de octubre de 2022 se adoptó un nuevo acuerdo en junta por el que se corrigió el que es objeto de impugnación siendo que dicha corrección tenía por objeto excluir al actor precisamente de la repercusión verificada respecto de las costas procesales.

En ese sentido, es cierto que se procedió a verificar tal corrección, si bien no puede considerarse la misma como una satisfacción extraprocesal sino como un allanamiento parcial habida cuenta que la misma se produjo una vez presentada la demanda y teniendo la demandada conocimiento de la misma (pues afirmó el administrador en el acto de la vista que precisamente se modificó el sistema de notificaciones a raíz de la demanda presentada).

En este sentido, dicho acuerdo ya ha sido objeto de subsanación, luego aun cuando deba declararse su nulidad, esa es su única consecuencia, pues ya se ha procedido a la devolución de las cantidades abonadas por el actor por dicho concepto, pues tratándose de un acuerdo anulable ha sido convalidado.

B.- INDEMNIZACIÓN ABONADA POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.-

Sostiene la parte actora que al igual que no ha de soportar las costas procesales no se le puede repercutir la cantidad que por cuota le corresponde respecto de la indemnización que por este fue percibida, a lo que se opone la parte demandada.

Dicha impugnación no puede prosperar.

Así, el precedente del presente procedimiento tenía por objeto la reparación de la causa de las filtraciones debiendo realizar las obras necesarias para garantizar la estanqueidad, habitabilidad y seguridad del inmueble en el sellado, reparación e impermeabilización de alero de cubierta, reparación e impermeabilización de fachada (ladrillo cara vista), sustitución de tejas rotas, impermeabilización de pesebrón, colocación de perfil a modo de goterón en alero, así como la condena de la comunidad demandada a pagar a la parte actora en concepto de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de 2.190.31 euros destinados a la reparación de los daños existentes en el interior de la vivienda a consecuencia de las filtraciones de aguas procedentes del exterior, consistentes en el proceso de secado mediante el alquiler de deshumidificadores industriales para la eliminación de la humedad residual en paredes y techos y humedad en exceso del ambiente, en el saneado de la pintura y enlucido mediante rascado en paramentos verticales y horizontales dañados y pintado de paredes y techos de estancias afectadas así como la reposición tarima y zócalos dañados en el dormitorio.

Así, la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica independiente de la de los comuneros que la componen, y no cabe excluir al comunero-perjudicado de la responsabilidad general que recae sobre el conjunto de comuneros que la integran; por otro lado, concurre en el comunero la doble cualidad, de un lado, de perjudicado, y de otro, de causante del daño y obligado por ello a repararlo como integrante de la Comunidad de Propietarios, de la que no puede sustraerse por el hecho de haber sufrido los desperfectos que se le indemnizan o reparan.

Así el art. 9.1 e) LPH establece la obligación de cada propietario de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título, o a lo especialmente establecido, a los gastos generales del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y a salvo que, por la etiología del daño producido, sea posible deslindar al causante, de forma que se pueda imputar la responsabilidad a la totalidad de la Comunidad, con exclusión del propietario que ha sufrido las consecuencias dañosas, a pesar de su pertenencia a la misma, lo que no parece fácil, deberá participar como cualquier otro comunero de la derrama correspondiente.

De este modo, de plantearse esta cuestión en el pleito donde se dilucida la responsabilidad de la Comunidad- como sucede en el supuesto que nos comprende- la indemnización que se conceda en la eventual sentencia condenatoria deberá o bien condenar a la Comunidad sin más salvedad, sin perjuicio de luego reclamar ésta internamente al beneficiado la derrama correspondiente como parte de su carga, como a cualquier otro comunero, o bien detraerse ya en este momento la parte proporcional de la indemnización que como comunero le competería a su vez, por confusión de derechos, al reunirse respecto de esa parte en una misma persona los conceptos de acreedor y de deudor ( artículo 1192 del Código Civil) . Ello en función de lo que se haya solicitado en el pleito en cada caso por los interesados.

En el presente caso la condena de la Comunidad, la cantidad de la condena lo es para sufragar los daños causados en la vivienda propiedad de la parte actora, cuyo origen, por las filtraciones y humedades de la vivienda, guarda relación causal con los desperfectos y patologías que existen en elementos comunes del edificio como son las fachadas y cubierta.

En consecuencia, la Comunidad de Propietarios viene obligada a reparar el daño causado al comunero, pero éste a su vez, como miembro integrante de la Comunidad de Propietarios, tiene la obligación de participar en la derrama que se acuerde o establezca para hacer frente a la misma en función de su cuota de participación.

Y es que a ningún comunero se le puede imputar mayor responsabilidad que a otro por el mal estado de la cubierta o por la falta de impermeabilización de una terraza, o por la obstrucción de un canalón.... Por ello tampoco por el hecho de ser perjudicado por un suceso se puede considerar al comunero-perjudicado con menos responsabilidad que al resto de comuneros. En definitiva, el gasto que supone la indemnización o la reparación de su vivienda, privativa, habrá de distribuirse entre todos los comuneros, incluido el comunero-perjudicado, acreedor, e igualmente en el caso de tener de realizar derramas, las mismas habrán de prorratearse tomando también en consideración su cuota de participación.

Lo anterior no puede confundirse con aquellos supuestos en los que con motivo del ejercicio de una acción de un comunero frente a la Comunidad de Propietarios se condena a esta última al pago de las costas causadas. La diferencia entre el primer supuesto analizado, y el de la imposición de las costas estriba en que estas últimas nacen del proceso mismo, y son una sanción al litigante vencido, incluso aunque sea fruto de la aplicación estricta del vencimiento objetivo, y es materia que afecta al derecho de acceso a la jurisdicción y a la tutela judicial efectiva, con una regulación específica y concreta en las leyes procesales. Por esto, en el caso de la imposición de las costas a la Comunidad de Propietarios la respuesta ha de ser distinta a la de los demás casos y debe considerarse que el comunero vencedor en el pleito no debe sufrir derrama alguna de las costas que la Comunidad le debe pagar, que deben entenderse repercutibles únicamente a los demás, punto del acuerdo que ya fue objeto de subsanación por la demandada, en los términos expuestos anteriormente.

En definitiva, la parte actora debe contribuir, conforme a su cuota de participación, en los gastos derivados de la reparación de los daños por humedades y filtraciones padecidas en el piso de su propiedad, por cuanto si la comunidad de propietarios viene obligada a reparar el daños causado a un comunero, éste a su vez, como miembro integrante de la comunidad de propietarios tiene la obligación de participar en la derrama que se establezcan para hacer frente a dicha reparación, conforme a su cuota de participación, procediendo la desestimación del presente pedimento.

QUINTO.- COSTAS.-La estimación parcial de la demanda determina la no imposición de costas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y cualesquiera otros de general y pertinente aplicación, pronuncio el siguiente