Sentencia Civil 40/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Lorca nº 2, Rec. 305/2023 de 29 de mayo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del caso.

En el presente procedimiento Don Jose Ignacio solicita el desahucio de Doña Maribel, debido a que la demandada posee la vivienda de su propiedad, sita en la DIRECCION000, de la localidad de Águilas, en régimen de alquiler, y existiendo impagos por importe de 996,81 euros a la fecha de presentación de la demanda. Añade que los impagos de renta actualizados al día 25 de abril de 2024 ascienden a la suma de 4.636,78 euros.

Doña Maribel, por su parte, no discute la existencia del contrato de arrendamiento y la titularidad de la vivienda por parte del demandante. Sin embargo, se opone a la demanda al invocar que la vivienda no reúne las condiciones de habitabilidad suficientes ni salubridad, así como por encontrarse en situación de vulnerabilidad.

SEGUNDO.- El arrendamiento de vivienda.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece el régimen jurídico de los alquileres de fincas urbanas, ya se destinen éstas a vivienda o ya se empleen para fin distinto.

Conforme al artículo 4.2 de la ley en vigor, los alquileres de vivienda se rigen en primer lugar por lo dispuesto en el Título Segundo de la propia ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil.

Los artículos 17 y 27 de la citada norma prevén que el inquilino de una vivienda o local debe satisfacer puntualmente el alquiler y las cantidades pactadas.

TERCERO.- Solución del caso.

El demandante ha acreditado los extremos en los que basa sus pretensiones. Así, se aporta con la demanda nota simple del Registro de la Propiedad de Águilas. Y en la misma consta que el titular del 100% en pleno dominio de la vivienda litigiosa es Don Jose Ignacio. Incluso acompaña a su demanda el certificado de la Delegación Especial de Madrid de la Agencia Tributaria que refleja la adjudicación de la vivienda litigiosa al demandante en una subasta. Y a todo ello se une que la demandada en ningún momento ha cuestionado la falta de legitimación activa de Don Jose Ignacio. Igualmente, el documento nº 4 de los acompañados a la demanda acredita la existencia del contrato de arrendamiento con la demandada.

La parte actora pretende la resolución contractual y el desahucio de la demandada por el impago de las rentas.

Y el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impone a la parte demandada la carga de la prueba sobre el pago de la renta. Pues se trata de un hecho extintivo, conforme al artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Así, correspondía a Doña Maribel acreditar que ha pagado las rentas reclamadas por la parte actora. En este sentido, ninguna prueba han aportado para acreditar tales pagos. El citado artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil le imponía la carga de acreditar dichos pagos. Por ello, debería haber acudido al medio probatorio correspondiente (documental, testifical,...) para acreditar tales pagos. Y al no contar con prueba alguna en autos del pago de las cantidades reclamadas en la demanda, no ha quedado acreditado que Doña Maribel hubieran abonado las rentas que aquí se le reclaman.

Y llegados a este punto puede traerse a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secc. 13ª, de fecha 19 de febrero de 2020 ( Sentencia nº 89/2020). Pues la misma establece:

"Expuesto lo anterior, podemos traer a colación nuestra sentencia de fecha 25 de septiembre de 2019 (JUR 2019, 281471), recurso 619/2018 ( ROJ: SAP B 11308/2019 - ECLI:ES:APB:2019:11308 ) en la que, en materia de carga probatoria dijimos "como bien se advierte en la sentencia; aludiéndose a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido precepto, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

En este sentido, resulta incuestionable que el pago de la renta (en las acciones de desahucio por falta de pago -precisamente, de las rentas o de otras cantidades asimiladas a la misma-) se conforma como un hecho impeditivo o extintivo del inicial derecho del actor, y, por tanto, la carga de su prueba corresponde al demandado; e incumbe al demandado la carga de la prueba del pago, no solo porque así lo contemplan las normas generales que, sobre la carga de la prueba, prevé el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino también porque la parte demandada es quien alega o afirma ese hecho; lo contrario supondría exigir a la parte actora (que ejercita la acción de desahucio precisamente por falta de pago de la renta) una prueba, no diabólica, sino imposible, en la medida en que se le estaría exigiendo la prueba de un hecho negativo (es decir, probar que no ha recibido el importe de la renta), cuando es a la parte demandada (arrendataria) a quien corresponde probar que el pago se ha verificado, en la medida en que, además de ser una obligación que le incumbe (propia y genuina de la relación locativa), cuenta - decimos- con toda la disponibilidad para hacerlo".

En aplicación de lo anterior, resulta incuestionable, pues, que en el caso de autos, la prueba del pago correspondía a la recurrente dado que, por más que pretenda sostener que la facilidad probatoria pesa sobre el arrendador, lo cierto es que la única parte de la relación arrendaticia que se encuentra en mejor disposición de acreditar el hecho positivo del pago de la renta es la arrendataria. Así, aun cuando se hubiera efectuado pago en metálico, la facilidad probatoria es del arrendatario en tanto que dispone de elementos para acreditar la entrega del dinero como pueden ser, a título ejemplificativo, testigos (en caso de existir) o los reintegros de su cuenta corriente, en fechas y cantidades coincidentes con el pago e importe de la renta."

Todo ello determina la procedencia de la resolución contractual invocada por la parte actora. Pues a la fecha de la interposición de la demanda se adeudaban algo más de tres mensualidades (se adeudaban las rentas comprendidas entre octubre de 2022 a marzo de 2023, si bien la demandada realizó pagos posteriores por importe de 600 euros). Este incumplimiento es lo suficientemente relevante como para determinar la resolución contractual a instancia del arrendador. Máxime cuando en el contrato de arrendamiento (Artículo 3º) se contemplaba como motivo de resolución contractual el impago de una sola mensualidad de renta.

En definitiva, ha de procederse con arreglo a la ley y declarar, en consecuencia, sin más trámites, el desahucio. Extinción del contrato de arrendamiento que debe llevar aparejado tanto el desalojo del inmueble, como la obligación de abonar las cantidades ya devengadas y las que se pudieran devengar desde la fecha de interposición de la demanda hasta la efectiva recuperación de la posesión del inmueble por los demandantes.

En cuanto a las rentas impagadas, la parte actora reclama en su demanda las mensualidades comprendidas entre los meses de octubre de 2022 a marzo de 2023 (más las que se devenguen con posterioridad). La parte demandada no ha acreditado haber abonado alguna de las mensualidades reclamadas por el demandante. Por ello, se tienen por no abonadas las mensualidades referidas por la parte actora, en virtud de lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El contrato fija la renta en 250 euros mensuales (actualizables conforme al IPC). Así, nos encontramos con el siguiente desglose:

1.- Cinco mensualidades (Octubre de 2022 a Febrero de 2023) multiplicadas por 263,50 euros mensuales, da como resultado 1.317,50 euros.

2.- Catorce mensualidades (Marzo de 2023 a Abril de 2024) multiplicadas por 279,31 euros mensuales (última mensualidad de renta a la fecha de presentación de la demanda, conforme al artículo 220.2, in fine, de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , da como resultado 3.910,34 euros.

Y sumando ambas cantidades obtenemos la suma total adeudada de 5.227,84 euros. Y descontando de tal cantidad los 600 euros que el demandante reconoce haber percibido, obtenemos la cantidad definitiva adeudada de 4.627,84 euros, a fecha 25 de abril de 2024.

Igualmente, también procede la condena de la demandada al abono de las rentas y cantidades asimiladas a la renta que se devenguen hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble.

En resumidas cuentas, procede condenar a la demandada a abonar al demandante la suma de 996,81 euros; cantidad que se verá incrementada con las rentas y cantidades asimiladas a la renta que sobrevengan con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda (que a fecha 25 de abril de 2024 ascenderían a 4.627,84 euros), y hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble al demandante.

La demandada invoca como motivo de oposición de fondo que la vivienda no reúne las condiciones de habitabilidad suficientes ni salubridad. Sin embargo, más allá de dichas manifestaciones, ninguna prueba ha aportado a los autos que acredite que la vivienda se encuentre en las condiciones deplorables que refiere. La única prueba propuesta por la parte demandada fue la documental. Y los documentos aportados solamente hacen referencia a su posible situación de vulnerabilidad. Ningún documento se ha aportado que refleje que la vivienda no se encuentra en condiciones aptas de ser habitada. Tampoco se ha aportado prueba que acredite la existencia de las humedades que la demandada refiere, ni la falta de reparación de los electrodomésticos que menciona dañados. Igualmente, tampoco consta que la demandada hubiera formulado durante la vigencia del contrato alguna objeción o queja al demandante por estos defectos que ahora refiere.

Pero es que además, estas alegaciones exceden del objeto del presente procedimiento. Pues, en el hipotético supuesto de que se adujeran para oponer una posible compensación a las cantidades reclamadas por el demandante, no nos encontraríamos ante una deuda vencida, líquida y exigible al demandante. Pues la parte demandada ni siquiera cuantifica el concreto importe de dicho crédito compensable.

En último lugar, la demandada invoca como motivo de oposición su precaria situación económica. Este motivo de oposición alegado por la demandada no tiene encaje en las tasadas causas de oposición fijadas en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pues dicho precepto limita los motivos de oposición a la improcedencia de las cantidades reclamadas, en todo o en parte, o a las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Además, más allá del informe emitido por los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Águilas, la demandada no ha aportado todos los documentos a que se refiere el artículo 6 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Por todo ello, no procede acordar en este momento la suspensión del presente procedimiento.

CUARTO.- Costas.

El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

En este supuesto, en aplicación del criterio del vencimiento absoluto, las costas se imponen a Doña Maribel.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación