Sentencia Civil 216/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Langreo nº 3, Rec. 352/2024 de 24 de junio del 2025

PRIMERO.- Objeto del procedimiento

Constituye el objeto del presente procedimiento determinar si procede, o no, la condena de la demandada a abonar a los actores la suma de 1.428,85 euros (IVA incluido)y que por la Comunidad se repare e impermeabilice la terraza comunitaria ubicada en el DIRECCION001 y a realizar todas las obras, reparaciones y actuaciones que sean necesarias y eficientes para repararla, e impermeabilizarla a efectos que cesen definitivamente las filtraciones y daños a la vivienda de los actores; todo ello al amparo de los artículos 1.088, 1089, 1902, 1907, 1910, 396 del vigente Código Civil, y artículo 10 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.

Tal como quedó fijado en el acto de la vista, resulta controvertido entre las partes:

a) Origen de los daños existentes en el salón y una habitación de la vivienda de los actores, que se reputan daños continuados, concretamente si vienen causados por filtraciones provenientes de la envolvente del edificio, al haber un defecto de impermeabilización de las terrazas.

b) Imputabilidad de los daños reclamados a la Comunidad demandada, que aduce la existencia de Acuerdos Comunitarios al respecto por los que son los propietarios de cada piso los que asumen los daños en el interior de su propiedad que vengan causados por filtraciones con origen en las terrazas, al haber resultado exonerada la Comunidad de responsabilidad, en virtud de los expresados Acuerdos.

c)Igualmente, se discute entre las partes la valoración de daños con base a los informes periciales aportados.

SEGUNDO.- Carácter comunitario de las terrazas, y responsabilidad de la Comunidad demandada por los daños con origen en las mismas.

Vistas las posiciones de las partes, con carácter previo a la valoración de la prueba practicada, considero conveniente comenzar por señalar que este mismo Juzgado dictó sentencia nº 115/2022, de fecha 16 de junio (doc. 7 de la demanda) por la que se acordó:

"1.- DECLARO LA NULIDAD DEL ACUERDO ADOPTADO POR LA JUNTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 CELEBRADA EL DÍA 25 DE NOVIEMBRE DE 2014, por los que se modifica el título en el sentido de que "La Comunidad se haga cargo exclusivamente de las filtraciones, reparaciones que afecten a la planta inferior tercera. En el caso de no afectar a la planta inferior, y que dicha humedad solo afecte al interior de la vivienda, se entenderá que esta reparación habrá de hacerla el propietario de la vivienda afectada".

2.- DECLARO LA NULIDAD DEL ACUERDO ADOPTADO POR LA JUNTA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 CELEBRADA EL DÍA 22 DE NOVIEMBRE DE 2021, por el que se ratifica el Acuerdo previamente detallado en el sentido de "que la Comunidad se ratifica en su acuerdo del acta de noviembre de 2014 y que solo cubrirá aquellos trabajos de impermeabilización que haya que realizar como consecuencia de filtraciones a las viviendas de la planta inferior y no las que pueda producir al interior de las viviendas dueñas de las terrazas", con expresa imposición de costas"

Los expresados pronunciamientos ganaron fuerza de cosa juzgada formal y material, explicándose de manera clara en la fundamentación jurídica de la sentencia lo siguiente:

"Pues bien, contrariamente a lo manifestado por el letrado de la demandada a lo largo del procedimiento, entiendo que dicho Acuerdo supone tanto como dividir un elemento cuyo carácter común no se discute (la terraza), en la medida que a través de un Acuerdo de la Junta se pretende establecer un régimen jurídico diferente en función de si se manifiesta una filtración en la planta tercera o en la planta cuarta; es decir, viene a contravenir el el régimen previsto por el articulo 396 CC y 1 LPH y por tanto debe considerarse nulo conforme al artículo 18.1.a) LPH .

Además, altera la participación de los propietarios en las cargas correspondientes a la cuota que a cada uno se le atribuye en el titulo constitutivo y los Estatutos de la Comunidad, por tanto igualmente nulo conforme al artículo 18.1.a) LPH ; y todo ello en evidente perjuicio de los propietarios de los áticos, pues la Comunidad pasa a desentenderse de parte de las filtraciones que provengan de un elemento común, beneficiando a los propietarios de la planta inferior NUM000 y perjudicando a los propietarios de la planta NUM001".

Así las cosas, y poniendo de manifiesto la inutilidad para este procedimiento de la declaración testifical del Sr. Braulio, es evidente que para el caso de considerarse que los daños reclamados en el presente procedimiento tienen su origen en las terrazas con las que comunica el salón y habitación de la vivienda de los actores, la Comunidad demandada deberá asumirlos y sin que pueda darse ningún tipo de validez a unos Acuerdos Comunitarios declarados nulos de pleno derecho.

TERCERO.- Origen de los daños y valoración

Partiendo, por tanto, del carácter comunitario de las terrazas y de la inoperancia de los Acuerdos esgrimidos en la contestación, comenzaremos por considerar acreditado que las terrazas adolecen de un defecto en la evacuación del agua, consistente en que el aliviadero o "meón" es demasiado pequeño como para conseguir evacuar la totalidad del agua (fotografía de la página 8 del informe pericial de la actora, doc. 8 de la demanda y posterior ampliación del informe obrante al Ac. 92 de Visor), y apreciándose en la fotografía obrante a la página 8 del informe pericial de la actora que "desde la calle puede verse cómo la zona de alero del edificio situada bajo la terraza presenta también daños por filtraciones, lo que evidencia que la causa se encuentra en la impermeabilización de la terraza",concluyendo el perito de la parte actora D. Rubén lo siguiente:

"Según se ha podido determinar, la causa origen del siniestro se corresponde con filtraciones de agua con origen en un defecto de impermeabilización de la terraza a la que se accede desde el salón de la vivienda 4ºDR".

Sobre este particular, tanto el Sr. Aureliano como la Sra. Carina expresaron que adquirieron el piso en diciembre del año 2019 y que, ya en el mes de abril de 2020, comenzaron a sufrir problemas de humedad en el parquet del salón y una estancia (habitación); sin que ninguno de ellos recuerde que en las terrazas se produjera estancamiento de agua (tesis principal del perito de la demandada Sr. Miguel, Ac. 85 de Visor).

A este respecto, se opta por acoger el criterio del perito de la parte actora ( artículo 348 LEC) y considerar que los daños tienen su origen en un defecto de impermeabilización (y no en un estancamiento de agua y/o rebose), que genera que se filtren pequeñas cantidades de agua durante amplios periodos de tiempo por debajo de las tablillas del parquet.

La expresada opinión técnica se considera más razonable y coherente con el resultado arrojado por el resto de la prueba practicada; toda vez que no es asumible el criterio del perito de la demandada en cuanto a que los daños aparecidos en las tablillas del parquet y aparecidos en estancias ubicadas en orientaciones contrapuestas (salón de la vivienda con orientación noroeste y habitación con orientación suroeste) tengan su origen en un alegado estancamiento (ocurrido de forma aislada en momentos de lluvia muy intensa) favorecido por un césped artificial colocado exclusivamente en una de las terrazas (orientada al noroeste y por tanto más propensa a que aparezcan humedades).

A este respecto, ambos peritos han expuesto criterios contrapuestos en cuanto al comportamiento de la madera de las tablillas al actuar sobre ellas la humedad, sin haya quedado acreditado ni pueda acogerse el criterio del perito de la demandada en cuanto a que se hayan podido cambiar las tablillas, como tampoco que los actores emplearan adhesivo alguno para fijar el césped a la terraza y sin que haya conseguido explicar por el perito D. Alvaro de manera más solvente que el perito de la actora ( artículo 348 LEC) la razón por la que existe afectación al voladizo de la terraza de los actores o que el parquet de la vivienda de los demandantes sufra daños que se aprecian claramente agravados con el paso del tiempo (al efecto basta con ver la ampliación del informe obrante al Ac. 91 de Visor) en estancias con orientaciones diferentes y con salida a terrazas en las que no se han colocado elementos decorativos y sin que exista tampoco sostén probatorio para el alegado "estancamiento" de agua en la terraza por un funcionamiento óptimo de la impermeabilización de un elemento que hemos establecido comunitario y que, en cualquier caso, sería igualmente el origen de los daños aquí reclamados.

En este mismo sentido, tampoco es asumible la tesis del Administrador de la Comunidad, Sr. Balbino, en cuanto a que el origen de los daños radica en la falta de mantenimiento adecuado de los aliviaderos; por cuanto es una mera especulación de una persona que no tiene conocimientos técnicos específicos en la materia y que no se corresponde con las conclusiones de ninguno de los peritos intervinientes.

Así las cosas, debemos considerar acreditado que los daños que se valoran en el informe pericial de la parte actora son plenamente imputables a la Comunidad demandada, por venir causados por filtraciones continuadas provenientes de un elemento comunitario (terraza) a causa de un defecto en la impermeabilización y sin que en el informe pericial acompañado por la demandada (Ac. 81 de Visor) se discutan las partidas reclamadas y detalladas en el dictamen pericial de la actora (doc. 8 de la demanda y ampliación obrante al Ac. 92 de Visor).

Por lo expuesto, con estimación íntegra de la demanda, procede la condena solidaria de la demandada a abonar al actor la cantidad de MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO EUROS CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (1.428,85 euros),importe que devengará desde sentencia hasta completo pago los previstos en el artículo 576 LEC, al no haberse interesado por la actora devengo de intereses conforme a los artículos 1100 y 1108 CC.

CUARTO.- Costas

La íntegra estimación de la demanda lleva a la imposición de costas a la parte demandada; de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,