Sentencia Civil 133/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Cuenca nº 3, Rec. 231/2018 de 27 de junio del 2024

PRIMERO.- PRETENSIONES DE LAS PARTES

Es pretensión de la parte actora que se dicte sentencia por la que se declare la obligación de cierre de todos los huecos abiertos, declarando a su vez la inexistencia de derecho alguno a vistas, luces y desalojo de humos y gases a la propiedad de Dña. Antonia en el modo en que se ha especificado en el cuerpo de la demanda y devolviendo la quieta y pacífica posesión del inmueble a Dña. Antonia en todos sus elementos integrantes, devolviéndolos a su estado original con los apercibimientos legales oportunos, con condena en costas a los demandados.

Sostiene la actora que es propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Henarejos (Cuenca) desde 1972. Los demandados son propietarios del inmueble sito en la DIRECCION001 por título de compraventa pública de 13 de mayo de 2011. En la pared de la terraza del patio de luces interior propiedad de la actora, colindante con el vecino de la DIRECCION001, se ha abierto recientemente un hueco de ventana que sirve a los demandados para luces y vistas de su cocina.

Indica que las dimensiones de la ventana del vecino son de 52 centímetros de ancho, por 57 centímetros de altura y que dicho hueco se encuentra abierto a una altura de 110 centímetros desde el suelo pisable de la terraza.

Aporta informe pericial que señala que no existe ningún retranqueo en la apertura del hueco y que no hay ninguna distancia mínima desde el hueco abierto a la propiedad de Dña. Antonia, por lo que evidentemente no se guarda ninguna de las distancias que el C.C. establece al efecto, ya en vistas rectas, ya en oblicuas. También describe el perito en su informe que el hueco ha sido abierto recientemente, habiendo sido colocada una ventana de PVC imitación madera, acristalada con vidrio y habiéndose colocado igualmente en el hueco, una reja con cerco de pietina y barrotes de acero, sin ningún tipo de malla, ni red de acero. Asimismo, indica que la pared sobre la que se apertura dicha ventana y el resto de huecos es de carácter medianero. Los conductos de ventilación y salida de gases y/o humos dan directamente a la terraza pisable de Doña Antonia y, por tanto, deben ser desalojados a una altura superior a la de la planta de la actora, es decir, al tejado y no al suelo de Dña. Antonia.

La parte demandada se opone y manifiesta que la propiedad del inmueble por la demandante no conlleva la propiedad del patio interior que este inmueble mantiene con el edificio de la DIRECCION001 de los demandados, ni la extensión ni linderos que se expresan.

Impugnan el documento nº 2 de la demanda, relativo a la escritura de manifestaciones y adjudicaciones de herencia, protocolo 1484 del Iltre. Notario D. Jesús Domínguez Rubira, de 7 de diciembre del 2012, por considerar que la parte relativa a las manifestaciones de parte y la incorporación al protocolo de un certificado emitido por arquitecto de su elección (sin soporte documental que lo avale, modificando la superficie del inmueble) vía adjudicación de herencia, ha dado lugar a unas inscripciones registrales y catastrales, contra legem, sin autorización alguna ni conocimiento de terceros afectados. Subrayan que dicha maniobra se realizó por la actora cuando los demandados ya eran propietarios del inmueble colindante en DIRECCION001 desde el 13 de mayo de 2011. Por tanto, las manifestaciones y documentos que fueron recogidos en dichos protocolos, con posterioridad, y a petición de parte, so pretexto de adjudicación de herencia, deben considerarse nulas de pleno derecho. Consideran que la actora ha elaborado y acompañado al protocolo, planos en los que se observa perfectamente cómo lo que antes constaba como "patio", lo tachan de "erróneo" para elaborar un plano "rectificado" donde se ha anexionado el patio de luces, el mismo patio donde arrojaban vistas las ventanas originales que de adverso se niegan.

Por ello, consideran los demandados que el patio que se pretende adjudicar la actora vía posesión, ha sido y es, un callejón de propiedad municipal que, en principio, funcionaban como vial de servicio interior y que garantizaban el acceso a talleres, almacenes y otras viviendas, calleja o callejón de dominio público que es sobre donde se proyecta la ventana a la que se refiere la actora. Dicho callejón daba acceso a viviendas de terceras personas, que originariamente, sólo podían acceder a dichos inmuebles a través de este callejón al que vertían luces y vistas las distintas ventanas que en él han existido históricamente.

Asimismo, sostienen que no ha constituido una servidumbre nueva por cuanto dicha ventana ya existía correspondiéndose con una servidumbre legal del 584 del Código Civil o, subsidiariamente, con una servidumbre de las denominadas de buen padre de familia, es decir, una servidumbre del 594, en virtud del cual, cualquier propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente.

SEGUNDO.- ACCIÓN NEGATORIA DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Como señala la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia 390/2014, de 11 de julio del 2024 ( ROJ: STS 2834/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2834), "Acción negatoria, como protectora del derecho de propiedad, que tiene por objeto la declaración negativa de que un determinado predio no está sometido a un derecho real de servidumbre (así, en este sentido sentencias de 24 marzo 2003 y 13 octubre 2006 ) cuyo presupuesto ineludible (como dice la sentencia de 17 marzo 2005 ) es la prueba -en el presente caso, admisión por las partes- del derecho de propiedad del demandante, propiedad que se presume libre, por lo que la parte demandada sufre la carga de la prueba de su titularidad del derecho real de servidumbre".

Asimismo, la Sentencia 329/2022, de 26 de abril del 2022 ( ROJ: STS 1624/2022 - ECLI:ES:TS:2022:1624), del Alto Tribunal, establece que "1.- Dentro de la sección del Código civil dedicada a la regulación de las servidumbres de luces y vistas (secc. V, título VII, libro II), el art. 581 CC dispone:

"El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

"Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario.

"También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana".

El art. 582 CC , por su parte, preceptúa:

"No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

"Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia".

2.- Estos artículos del Código civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que (i) cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el art. 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, y (ii) se prohíben la apertura de ventanas (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino.

Con estas limitaciones del dominio se pretende contribuir al respeto de la privacidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Además, tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del art. 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación ( sentencia 778/1997, de 16 de septiembre ). Esa misma naturaleza jurídica tienen las limitaciones de distancias impuestas por el art. 582 CC . Como dijimos en la sentencia 111/2016, de 1 de marzo , "este artículo impone no ya una servidumbre sino un límite a la propiedad que impide al propietario de un fundo abrir ventanas o balcones a menos de dos metros que den vista recta sobre la finca del vecino (...), lo que constituye una verdadera prohibición, como dijo la sentencia de 28 marzo 1994 o limitación del propietario, la de 10 octubre 1998 ".

3.- El derecho del propietario del fundo colindante a exigir que se respeten esas limitaciones o prohibiciones a través de la acción correspondiente o, en su caso, el de cerrarlos edificando en su terreno o elevando una pared contigua, puede quedar enervado cuando el propietario del predio en que se hayan abierto los huecos o ventanas haya adquirido "por cualquier título" un derecho de vistas directas, balcones o miradores sobre aquél. En este caso, conforme al art. 585 CC , "el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia".

[...]

4.- Conforme al párrafo segundo del art. 533 CC , es positiva la servidumbre que "impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo", y es negativa la servidumbre que "prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre". Esta distinción ha sido perfilada por la jurisprudencia en relación con las servidumbres de luces y vistas en función de que los huecos o ventanas se hayan abierto en pared propia o en pared ajena o medianera. Así en la sentencia 873/1993, de 1 de octubre , declaramos:

"Sin excepción alguna, desde la promulgación del Código Civil, la jurisprudencia ha venido manteniendo siempre, que la servidumbre de luces y vistas, cuando los huecos se han abierto sobre pared propia, es negativa, pues su existencia impediría al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible, como es edificar en su terreno tapando los huecos; mas cuando los huecos se han abierto en pared ajena o medianera, o tales huecos revisten la forma de balcones con voladizo, la servidumbre es positiva, ya que para ello se debió contar con la autorización del propietario del predio sirviente, o del otro medianero".".

A la vista de la citada jurisprudencia, el actor deberá probar la propiedad de la finca sobre la que se abre la ventana sin respetar las distancias establecidas por el Código Civil y, la parte demandada, la titularidad del derecho real de servidumbre que le legitima para la apertura del hueco.

TERCERO.- DE LA PROPIEDAD DE LA ACTORA

La primera cuestión que debe dilucidarse es si la actora es propietaria del patio sobre el que los demandados han abierto la ventana.

Para acreditar su derecho de propiedad, la actora presenta (doc. 2) una escritura de manifestación y adjudicación de herencia, otorgada ante el Ilustre Notario D. Jesús Domínguez Rubira, el 7 de diciembre del 2012, por la que se adjudica a Dña. Antonia, el siguiente inmueble:

"1. - CASA sita en Henarejos (Cuenca) en la DIRECCION000, con una superficie total construida de DOSCIENTOS TRECE METROS CUADRADOS (213 M2) Y una superficie de suelo de CIENTO VEINTICUATRO METROS CUADRADOS (124 M2) -

Está compuesta de planta baja y primera, la planta baja tiene una superficie construida de CIENTO CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS (143 M2) de los cuales SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 M2) están destinados a vivienda y SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (66 M2) a almacén.

Y la planta primera con una superficie construida de SETENTA METROS CUADRADOS (70 M2) estando destinado a vivienda.

Linda: derecha entrando, Agueda; izquierda, Eva; fondo, Abilio ( DIRECCION001) y Diego Y frente, calle de situación y Agueda.

Me entregan para su incorporación a la presente escritura certificado expedido por Don Federico, arquitecto técnico, de fecha 9 de junio de 2012, en el que hace constar las superficies reales de la finca descrita".

Como se ha indicado, este documento se impugna por los demandados, por considerar que la parte relativa a las manifestaciones de parte y la incorporación al protocolo de un certificado emitido por arquitecto de su elección (sin soporte documental que lo avale, modificando la superficie del inmueble) vía adjudicación de herencia, ha dado lugar a unas inscripciones registrales y catastrales, contra legem, sin autorización alguna ni conocimiento de terceros afectados.

Sin entrar a valorar, por no ser objeto de la presente litis, si la escritura de manifestaciones y adjudicación de herencia ha dado lugar a inscripciones registrales y catastrales, contra legem, lo cierto es que el Notario indica el número de referencia catastral "según resulta de la certificación telemática obtenida por mí", adjuntando certificación catastral en el que constan las lindes.

Asimismo, aporta (doc. 4) nota simple del inmueble propiedad de los demandados en la que se indica "URBANA.- Finca sita en el casco urbano de Henarejos, DIRECCION001, que consta de vivienda en planta baja, con una superficie construida de setenta metros cuadrados aproximadamente, y almacén en planta primera, con una superficie construida de setenta metros cuadrados aproximadamente, y una superficie del suelo de setenta metros cuadrados aproximadamente. Linda: por la derecha entrando, Amadeo; izquierda, Pascual y Eulalio; espalda, Anton; y frenta, calle de su situación. Referencia catastral: NUM000. Se hace constar que la casa se desarrolla en planta de sótano, planta baja y planta primera, y que cada una de las plantas tiene una superficie construida de SESENTA Y SEIS METROS (66 m2), lo que hace una total superficie construida del inmueble de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198 m2)".

Como documento 5, aporta la actora Sentencia 154/2014 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Cuenca, de 21 de noviembre del 2014, y Sentencia 55/2016, de la Ilustrísima Audiencia Provincial de Cuenca, de 21 de marzo del 2016, que desestima el recurso de apelación, ratificando la Sentencia de primera instancia. En las referidas Sentencias, se atribuye a Dña. Antonia la propiedad de la superficie destinada a "bodeguilla" (zona situada en la planta baja con uso de cocina, comedor y almacén conforme a la descripción que contiene el informe pericial) sita en el inmueble de la DIRECCION000 de Henarejos. Por tanto, se refiere a una zona distinta de la que ahora es objeto de controversia.

Como documento 7, se acompaña a la demanda Sentencia 121/2014 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cuenca, de 11 de julio del 2013 y Sentencia 12/2015, de la Ilustrísima Audiencia Provincial de Cuenca, de 27 de enero del 2015, que declaró la nulidad del proceso, por lo que tampoco cabe valorarla.

Por su parte, los demandados aportan un plano catastral histórico (doc. 1), en el que como zona NUM001 aparece el presunto callejón, plano que podría haberse elaborado por los propios demandados, ya que no acreditan su procedencia.

Como documento 2 adjuntan contribución territorial urbana del inmueble sito en la DIRECCION000, de Henarejos, de 28 de octubre de 1972, en la que se indica que linda a la izquierda con "entrante de la calle", y como documento 3, escritura privada de 1949, entre D. Patricio y D. Anton.

En el juicio declaró como testigo D. Casiano, quien fue Alcalde de Henarejos durante 4 años y viven en el municipio desde el 2005. Manifestó que no le consta que el patio de Dña. Antonia fuese un callejón de dominio público ya que, en ese caso, debería tener iluminación pública, asfaltado, y estaría inscrito en algún registro público.

D. Marco Antonio, declaró en juicio que el plano presentado como acontecimiento 96, no coincide con la realidad. La zona NUM001, es un paso privado. Ha visto la ventana que abrió D. Abilio. Tiene un travesaño de madera. Entre el 74 y hasta 2011, no había ningún hueco en la pared.

Dña. Camino manifestó que la zona NUM001 del plano era una entrada para las viviendas de la familia de Dña. Antonia. No conecta con la DIRECCION002. Es una zona particular. El Ayuntamiento nunca ha demandado a Dña. Antonia por ocupar dicha zona. En la pared de enfrente no había ningún hueco. Siempre ha estado lisa. La primera vez que vio el hueco fue cuando lo abrieron los de la vivienda de arriba.

Dña. Pura (alcaldesa de Henarejos entre 1999 al 2011 y del 2015 al 2019) declaró que ella jugaba de pequeña en el callejón de la zona NUM001. Al lado había unas gorrineras. Jugaban al escondite. Al fondo a la derecha estaba conectado con las gorrineras. En la zona NUM002 vivía Agueda. En la zona NUM003 vivía la madre de Dña. Antonia. En la DIRECCION003, vivía su tío. En la zona NUM004, vivía Jesús Carlos. La familia de Jesús Carlos vivía donde vive ahora D. Abilio (el demandado). Desde la zona NUM001 se veía una ventana en la pared de Jesús Carlos. Esa ventana es la que está ahora en casa de D. Abilio. No sabe si en algún archivo se determina si la zona NUM001 es pública o privada.

Por su parte, D. Avelino (alcalde de Henarejos, entre los años 1979 hasta el año 1995) manifestó que conocía la zona NUM001 antes de que pusiesen la reja. Considera que era una servidumbre de acceso a las viviendas de atrás. Entrando a la izquierda había piedras y, en medio, una higuera. Debajo de la zona NUM003 es donde estaba la higuera. Ahora ahí, Dña. Antonia ha construido un garaje. Y de ahí a la zona NUM002, se ha puesto una reja. Había una ventana en las casas de arriba, que daba a la zona NUM001 y que, actualmente, es de la casa de D. Abilio. Antes era de Jesús Carlos. La zona NUM001 daba acceso a otras viviendas y se ensanchaba al fondo. Allí vertían las aguas de todas las casas. La ventana de la cocina de D. Abilio ya estaba antes, cuando la casa era de D. Jesús Carlos.

El testigo D. Celestino (propuesto por la parte demandada), emitió un informe pericial en febrero del 2014 (Documento 6 de la contestación). Manifestó en el juicio que en la zona de la cocina del inmueble de D. Abilio hay una ventana. Cuando llegó, la ventana estaba terminada. Con "terminada" se refiere a que le había tapiado la ventana desde el exterior, y tuvo que volver a abrirla. Había otros dos huecos de pequeño tamaño en la parte alta de la pared de D. Abilio, que considera que eran huecos de tolerancia.

El Perito D. Federico (propuesto por la demandante) se ratificó en su informe y declaró en juicio que ya había realizado otros informes para definir la propiedad del semisótano y determinar la salida de humos de una chimenea del semisótano. Cuando hizo su informe vio que se ha abierto un hueco desde la pared medianera que separa la propiedad de Dña. Antonia con la de D. Abilio. Pudo comprobar de la documentación que la pared era medianera. En 2011, la pared medianera no tenía ningún hueco. No había indicios de la existencia de huecos anteriormente en esa pared. Entre la ventana y la propiedad de Dña. Antonia, no hay ninguna distancia. No le consta que haya acuerdo ni título para la existencia de la ventana. Además, hay dos huecos de entrada de aire y salida de humos. Los humos salen a la terraza de Dña. Antonia. Podrían salir a cubierta en vertical. No existe evidencia de que esos huecos existiesen con anterioridad.

Por último, el perito judicial D. Ángel Daniel manifestó que su informe se elaboró en base a suposiciones, por lo que no cabe tenerlo en cuenta.

De la prueba practicada, debe atribuirse especial relevancia, por carecer de contradicción (al contrario que las testificales) a la escritura de manifestación y adjudicación de herencia (doc. 2 de la demanda) y a la nota simple del inmueble propiedad de los demandados (doc. 4 de la demanda). En ellos constan los linderos de la finca de la actora y de los mismos no resulta que existiese el mencionado callejón de propiedad pública.

Por tanto, debe considerarse, a los meros efectos de resolver la presente litis y sin carácter constitutivo, que la finca propiedad de los demandados linda con la de la actora y, por ello, la ventana y huecos abiertos en la pared de aquéllos colindan con la propiedad de ésta.

No se fijó como hecho controvertido si la pared debía considerarse medianera, aunque los peritos hiciesen referencia a ello, dando por sentado las partes, en sus manifestaciones, que se trataba de pareces "privativas". De hecho, la demandante en el petitum solicita que se condene a los demandados "a reponer el muro propio que divide ambas propiedades a su estado originario".

CUARTO.- SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Habiendo determinado que la ventana recae directamente sobre la propiedad de la actora, sin respetar las distancias previstas en el art. 582 del C.c., por la parte demandada no se ha acreditado que exista un derecho de servidumbre de luces y vistas que les legitime para la apertura de los huecos. Ello es así porque no han presentado justo título ni han acreditado prescripción adquisitiva, ni siquiera el hecho obstativo que determinaría el inicio del cómputo.

Por otra parte, el art. 541 del Código Civil dispone que "La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura".

Tampoco ha quedado acreditado que el signo aparente de servidumbre se constituyese por dueño originario de ambas fincas, antes de enajenarlas, ni puede determinarse el momento de la apertura de la ventana.

Por todo ello, debe estimarse la pretensión de la actora, condenando a los demandados a cerrar la ventana colindante a la finca de aquélla.

Tampoco los huecos respetan lo dispuesto en el art. 581 del Código Civil, por lo que deberán cerrarse.

Sin embargo, no cabe condenar a los demandados "a reponer el muro propio que divide ambas propiedades a su estado originario", puesto que no se ha determinado cuál era el mismo, ni si la ventana existía con anterioridad a la adquisición el inmueble por los demandados.

QUINTO.- COSTAS

Estimándose íntegramente la demanda, las costas del proceso deben imponerse a los demandados, de conformidad con el art. 394.2 de la LEC.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,