Sentencia Civil 414/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Langreo nº 3, Rec. 561/2024 de 31 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Pretensiones de las partes

La parte actora interesa la condena del demandado al abono de 1.171,65 euros, importe que corresponde con la indemnización pactada por las partes en el contrato suscrito entre ambas en febrero de 2022(doc. 2 de la demanda)y que fue resuelto de manera anticipada e injustifica por la demandada, que tampoco respetó el plazo de preaviso pactado, de 30 días (doc. 3 de la demanda), siendo que la mercantil actora cumplió de manera diligente con todas sus obligaciones contractualmente asumidas (doc. 4 de la demanda).

La resolución descrita ha generado daños y perjuicios a la actora que deben ser indemnizados conforme a lo pactado en el contrato (cláusula 10ª) en un importe calculado en 1.171,65 euros (doc. 6 de la demanda). Subsidiariamente, la actora interesa se le abone el importe del beneficio industrial dejado de percibir (351,50 euros). Más subsidiariamente, indemnización por falta de preaviso, que fijó en 233,69 euros.

La acción se ejercita sobre la base de lo pactado en el contrato y al amparo de los artículos 1.088, 1.089, 1.091, 1.254, 1.255, 1.740, 1.753 y concordantes del CC.

Por su parte, el demandado opone el carácter abusivo de la estipulación contractual sobre cuya base se acciona, CLÁUSULA 10 de las CONDICIONES GENERALES recogidas en el Anexo II rotulado "TÉRMINOS Y CONDICIONES GENERALES DE MANTENIMIENTO"(p. 11/14) por establecer un plazo excesivo de duración y un periodo desproporcionado de preaviso. Igualmente, opone la excepción de incumplimiento o cumplimiento defectuoso (non adimpleti contractus y non rite adimpleti contractus)

SEGUNDO.- Valoración probatoria

La valoración de la prueba obrante conduce a la necesaria desestimación de la demanda y sus pedimentos por las razones que se pasan a exponer.

A este respecto, se estiman concurrentes los requisitos que para la apreciación de la excepción de incumplimiento contractual expone la STS citada por el demandado en su contestación, de fecha 27 de diciembre de 2011, en su fundamento segundo:

"En primer lugar, la excepción de incumplimiento contractual (exceptio non adimpleti contractus), podrá ser alegada por el demandado siempre que concurran los siguientes requisitos:

1º) Existencia de obligaciones recíprocas.

Tal y como ya hemos adelantado, esta excepción nace en sede de las obligaciones de carácter recíproco, bilateral o sinalagmático. De manera que el acreedor y deudor o demandante y demandado, deben estar unidos por una relación en la que exista una pluralidad de vínculos, obligándose uno respecto de otro. Por lo que cada parte asume un deber de prestación como contrapartida de las obligaciones asumidas por la otra (ejemplo: contrato de compraventa).

2º) Obligaciones de cumplimiento voluntario y simultáneo.

El acreedor y el deudor deben cumplir con sus obligaciones de forma simultánea, no existiendo un término o plazo en favor de quien reclama el cumplimiento.

3º) Incumplimiento grave de una obligación principal.

El incumplimiento por parte del demandante/acreedor, debe resultar grave y debe tratarse de un incumplimiento de una obligación básica o esencial del contrato. Es decir, no prosperaría la excepción cuando la obligación no cumplida por el demandante haya sido de una obligación baladí, accesoria o complementaria.

4º) Exigencia del principio de buena fe".

A este respecto, los testigos Sr. Belarmino (jefe de zona de Schindler), como Sr. Alvaro (técnico de ascensores) y Sra. Noelia (Administradora del edificio) coincidieron en señalar que el ascensor de la Comunidad demandada no superó la inspección "OCA" verificada por la empresa "INTECA" en verano de 2023, otorgándose un plazo máximo de 6 meses para corregir una serie de defectos como fueron la falta de toma de tierra, fallos en una botonera, pérdida de aceite y acceso a la sala de máquinas.

Los expresados defectos, según explicaron los empleados de Schindler, se deben a "adaptaciones a normativa" sin que se haya acreditado por la mercantil demandante las razones por las que las expresadas adaptaciones no fueron realizadas durante los meses previos o posteriores a la inspección; máxime si se atiende a que el servicio se contrata con una denominación tan llamativa como "EXCELLENCE", y que el propio "responsable" del mantenimiento (Sr. Alvaro) admitió que en el plazo de una anualidad únicamente acudió en 3 ocasiones a revisar un ascensor en el que, como expresó la Administradora, existió un riego real de "precinto" por parte de la Administración al diltarse la solución a problemas de un mantenimiento mal realizado por Schindler, cuyos técnicos no fueron capaces de percatarse ni tan siquiera de algo tan visible como el mal estado del suelo, y que fue sustituido por la actual empresa de mantenimiento a coste cero, según expreso la Administradora de la Comunidad.

Así las cosas, considero que la resolución del contrato por la Comunidad encuentra su causa jurídica en el previo incumplimiento de sus obligaciones contractuales por Schindler, sin que por esta razón quepa acoger pretensión indemnizatoria o de resarcimiento alguna.

Todo cuanto antecede lleva a la íntegra desestimación de la demanda y sus pedimentos sin necesidad de examinar la alegada abusividad de la cláusula penal.

TERCERO.- Costas

En materia de costas, la desestimación de la demanda determina la imposición de costas a la parte demandante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,