Sentencia Civil 277/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Tomelloso nº 3, Rec. 767/2024 de 09 de diciembre del 2024

PRIME RO.- Objeto del pleito y de la controversia.Ejercita la parte actora una acción de resolución del contrato e indemnización de daños y perjuicios, fundada en el incumplimiento contractual por la demandada del contrato de mantenimiento de ascensores suscrito, sobre la base de los siguientes hechos, que se exponen de forma sucinta:

El día 1 de enero de 2023 las partes suscribieron un contrato por el que la actora se encargaría del mantenimiento de los aparatos elevadores de la comunidad de propietarios demandada, con entrada en vigor desde ese día (contrato nº NUM000); el contrato fue negociado por las partes, habiendo podido escoger la demandada entre varios productos contractuales y descartando ofertas de otras empresas; se pactó una duración de 3 años, con prórrogas sucesivas por iguales periodos; se impuso a las partes un preaviso de 30 días en caso de no querer renovar el contrato a su vencimiento; la comunidad celebró a través de su administrador D. Fulgencio; con posterioridad se produjo incumplimiento grave y culpable de la demandada, por cuanto el 4 de abril de 2024, antes del cumplimiento del plazo, la demandada remitió comunicación a la actora por la que notificaba su decisión de resolver el contrato, con cese desde el mismo día 4 de abril de 2024, por lo que se incumplió, asimismo, el plazo de preaviso; la actora ha cumplido con sus obligaciones contractuales; se le han ocasionado daños y perjuicios que deben ser indemnizados conforme a lo pactado en el contrato.

La parte demandada opuso, en síntesis: que no niega la celebración del contrato en plazo y condiciones estipuladas por la actora; que el contrato fue impuesto por la actora a la comunidad, no habiendo sido negociado individualmente; alega que resolvió el contrato al amparo del art. 1124 CC porque la actora había incumplido sus deberes contractuales prestando mal servicio de mantenimiento, con incidencias y problemas técnicos en los ascensores, causando perjuicios a la comunidad, hecho que fue comunicado a la actora antes del 4 de abril de forma verbal; las cláusulas del contrato han de considerarse nulas por abusivas, siendo la comunidad consumidora; en particular, es abusiva la cláusula que fija una duración de 3 años y prórroga automática por iguales periodos, así como la que fija una indemnización del 50% de las cantidades pendientes hasta el cumplimiento del contrato (cláusula penal). Interesa la declaración de nulidad de dichas cláusulas.

En definitiva, el objeto de la controversia recae sobre: si la cláusula relativa a la duración del contrato, preaviso y la penalización es de carácter abusivo, así como la existencia o no de incumplimiento grave y esencial del contrato por la demandada, o, en su caso, por la actora, así como el importe de la indemnización en caso de resultar procedente.

SEGUN DO.- Naturaleza del contrato.Son contratos de adhesión aquellos que contienen condiciones generales de la contratación. De conformidad con el art. 1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, son condiciones generales las estipulaciones que no han sido negociadas individualmente por las partes, sino que han sido predispuestas por una de ellas, el profesional, en contra de las exigencias de buena fe, con el fin de que se incorporen a una pluralidad de contratos. Con independencia de que algunas cláusulas del contrato hayan sido negociadas individualmente, de acuerdo con el art. 1.2, ello no significa que el contrato en su visión global deje de ser un contrato de adhesión. El contrato debe valorarse globalmente.

De lo antedicho resulta que nos encontramos ante un contrato de adhesión, dado que, por un lado, el contenido del contrato celebrado el pasado 1 de enero de 2023 (doc. 2 de la demanda), fue redactado previa y unilateralmente por Schindler s.a. con la finalidad de ser aplicado a una pluralidad de consumidores. Se trata de un contrato "estándar", en el que figuran los datos generales del contrato (número de contratación) y partes, remitiéndose a los anexos y condiciones generales en cuanto al alcance de los servicios, y fijando a continuación la remuneración, condiciones de pago, y una cláusula llamada "duración del contrato" como condiciones particulares al inicio del contrato. Todo ello es firmado de forma manuscrita y al pie por la entidad demandante y D. Fulgencio, administrador de la comunidad. Incorpora, acto seguido, nota resumen de los equipos a los que va referido el contrato de mantenimiento, anexo I sobre servicios incluidos en el contrato; anexo II sobre el alcance de los servicios SCHINDLER AHEAD; anexo III sobre términos y condiciones generales de mantenimiento; y por último documento de desistimiento, orden de domiciliación del adeudo, todos los documentos con firma manuscrita al pie.

Por tanto, las únicas cláusulas que resultarían negociadas son las relativas a la duración del contrato y precio, incluyéndose en la cláusula relativa a la duración, que también aparece redactada en términos de generalidad, con expresiones estándar como "el cliente", un párrafo en el que se indica que el cliente manifiesta haber negociado todas y cada una de las páginas del contrato, si bien el administrador de la finca, en declaración testifical ante este Juzgado declaró que las cláusulas del contrato se encontraban previamente redactadas, por lo que, en su conjunto, no se ha acreditado que el contrato haya sido el resultado de una negociación individualizada, por cuanto resulta de su propio contenido y de la indicada declaración testifical. A su vez, si Schindler s.a., alegó haber negociado individualmente las cláusulas, por lo que le correspondía íntegramente la carga probar que efectivamente fue así, y en ningún momento ha probado haber negociado individualmente el contrato en su globalidad y ni siquiera alguna cláusula especial. Por último, a mayor abundamiento, la cláusula penal por resolución anticipada aparece contenida en las condiciones generales, cláusula 10ª, a las que se remite el clausulado "particular". En segundo lugar, como se verá más adelante, la incorporación dentro de las condiciones generales de la cláusula penal en caso de resolución anticipada del contrato no se ha realizado de buena fe. Si tenemos en cuenta que las comunidades de propietarios están obligadas a concertar contratos de mantenimiento de los ascensores, el profesional se prevalece de ello para obtener un beneficio, a título de indemnización, cuando el consumidor ejercita la facultad legítima de poner fin al contrato.

Por último, sin perjuicio de que ello no resulta controvertido, conviene anticipar que las comunidades de propietarios, por disposición expresa del art. 3.1.II del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, son consumidores a los efectos de aplicación de esta norma, puesto que la indicada resolución dispone que "son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial".

TERCE RO.- Abusividad de la cláusula penal y de duración del contrato.Sentado que nos encontramos ante un contrato de adhesión con condiciones generales, el Texto Refundido de la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios RD-L 1/2007 en su artículo 80 establece que estas condiciones generales deben cumplir una serie de requisitos. Entre estos requisitos se encuentra la exclusión del empleo de cláusulas abusivas.

Por ello vamos a analizar el carácter abusivo de la cláusula penal en relación con la duración y prórroga automática del contrato, en defecto de preaviso, extremo discutido entre las partes, en primer término atendiendo a lo previsto en la legislación vigente.

Como cuestión previa, conviene clarificar que, si bien la demandada no ha formulado reconvención, interesa en la contestación la declaración de nulidad de las cláusulas que ahora se exponen, siendo esta pretensión factible, como recuerda la jurisprudencia (a título ejemplificativo la SAP de Ciudad Real 241/2024 de 4 de septiembre ( ROJ: SAP CR 888/2024 - ECLI:ES:APCR:2024:888)), por cuanto es admisible instar la nulidad de cláusulas contractuales por vía de excepción, sin formular reconvención cuando se trata de cláusulas en las que se fundamenten las peticiones de la actora.

Partiendo de esta premisa, según el Real-Decreto Legislativo 1/2007, son cláusulas abusivas, dentro de las estipulaciones no negociadas individualmente, aquellas que causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes (art. 82). En concreto, la ley considera abusivas: las cláusulas que limitan los derechos de los consumidores y usuarios, particularmente las que obstaculizan a los anteriores el ejercicio de la facultad de resolver el contrato ( art. 86.7 y 87.6 del R-DL 1/2007); y las cláusulas que imponen indemnizaciones excesivamente altas, o que no se corresponden con los daños efectivamente producidos ( art. 85.6 y 87.6 del R-DL 1/2007); en especial cuando nos encontramos ante contratos de prestación de servicios de trato sucesivo, como el presente, en que el art. 62.3 de la misma ley prohíbe las cláusulas de duración excesiva o las que limiten el derecho del consumidor a poner fin al contrato.

El contrato concertado entre Schindler s.a. y la Comunidad de Propietarios prevé en la cláusula relativa a la duración del presente contrato que sea de 3 años (párrafo segundo), renovándose automáticamente por 3 años, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con 30 días de antelación a la finalización de la duración. En el caso de que el cliente decidiese de forma unilateral resolver el contrato antes de su vencimiento, se establece en la cláusula 10 del Anexo III que deberá indemnizar a SCHINDLER S.A en concepto de daños y perjuicios en una cantidad igual al 50% de importe de mantenimiento pendiente de facturar desde la fecha de dicha resolución hasta la del vencimiento mismo. Asimismo se añade que esta cláusula será también aplicada a SCHINDLER en caso de que decidiera finalizar el contrato.

Respecto de la cláusula que fija una duración del contrato por 3 años, dispone la STS 469/2019 de 17 de septiembre ( ROJ: STS 2795/2019 - ECLI:ES:TS:2019:2795), referida a contratos como el que nos ocupa, que:

"La interdicción de las cláusulas de duración excesivas en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado no resulta solamente de la previsión del art. 87.6 TRLCU (ubicado en el capítulo II sobre "cláusulas abusivas", en el título II sobre "condiciones generales y cláusulas abusivas", del libro II), que considera abusivas las estipulaciones no negociadas individualmente en que se contenga "la imposición de plazos de duración excesiva". El art. 62.3 TRLCU (ubicado en el capítulo I, de "disposiciones generales", del título I, sobre "contratos con los consumidores y usuarios", del libro II), refiriéndose a los "contratos con consumidores y usuarios" en general (art. 62.2 TRLCU), y no solo a los integrados por cláusulas no negociadas, establece:

"En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva" (...).

Además de las razones anteriores, mientras que en el art. 87.6 TRLCU se considera abusiva "la imposición de plazos de duración excesiva", en el art. 62.3 se prohíben "las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva" (énfasis de cursiva añadido), por lo que este último precepto no exige el requisito de la "imposición" propio de las condiciones generales.

En definitiva, con esta norma imperativa ("se prohíben") se introduce una limitación a la autonomía de la voluntad en este sector de la contratación, al excluir la validez de los plazos de duración excesiva de los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado celebrados con consumidores, "en coherencia" con la Directiva sobre prácticas comerciales desleales y sin necesidad de que el plazo excesivo se contenga en una condición general.

(...)

Resulta razonable que el empresario de mantenimiento de ascensores exija un tiempo mínimo de duración del contrato que le permita, de una parte, organizar los elementos materiales y humanos necesarios para la prestación del servicio y, de otra, recuperar, mediante la percepción de ingresos durante un periodo de tiempo, el gasto que le supone el desembolso que en un momento determinado tenga que realizar para afrontar una reparación de envergadura que le exija reponer piezas costosas. Esta duración mínima del contrato le permite, legítimamente, hacer frente a las consecuencias negativas que para el desarrollo de su actividad supone que los clientes se den de baja en un periodo muy breve desde el inicio de la contratación.

(...).

Es consustancial a toda empresa que presta servicios de forma continuada la sucesión de altas y bajas de clientes, circunstancia esta que el empresario ha de tomar en consideración en sus previsiones. La prestación de servicios de modo competitivo es la que debe traer como consecuencia que las altas superen a las bajas o, al menos, las compensen, de modo que este riesgo no ponga en peligro la supervivencia y rentabilidad de la empresa. Por tanto, en la contratación con consumidores de servicios que deban prestarse de modo continuado, este riesgo debe afrontarse por el empresario ofertando buenos servicios a un precio atractivo, no mediante la vinculación temporal excesiva de los clientes, a través de cláusulas que establezcan una duración desproporcionada del contrato. A este criterio responde la previsión de los arts. 62.3 y 87.6 TRLCU.

(...)

La empresa de mantenimiento de ascensores no ha justificado la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen una duración superior a tres años,que es el plazo máximo que, en concordancia con los criterios mantenidos por un sector importante de las Audiencias Provinciales, y en línea también con lo mantenido por la autoridad nacional de la competencia, se considera razonable para un contrato de esta naturaleza, habida cuenta que se trata de un contrato que incluye la obligación de la empresa de mantenimiento de sustituir, a su cargo, las piezas averiadas".

El plazo fijado por la indicada sentencia resulta cumplido en el caso que nos ocupa, por lo que, siendo que en el presente caso también compete a la empresa la sustitución de piezas averiadas, no puede reputarse abusivo en los términos dispuestos en el 62.3 y 87.6 del TRLGDCU, por entender que el plazo fijado es adecuado. En definitiva, el plazo resulta justificado por la naturaleza del servicio prestado y la necesidad de amortización, que se verá cubierta con el mismo. No podemos olvidar que el efecto de declarar la nulidad de la cláusula relativa a la duración del contrato supondría la eliminación del plazo de duración, deviniendo indefinido el contrato. Sin duda alguna, esta solución se apartaría totalmente de lo pretendido por las partes y del principio general de relatividad y temporalidad de los contratos.

Respecto de la cláusula 10 del Anexo III que fija la cláusula penal, imponiendo una indemnización para el caso de desistimiento unilateral antes del vencimiento pactado, la misma puede considerarse abusiva por cuanto:

- Se trata de una condición general que no ha sido negociada individualmente con el adherente, contenida en un contrato de trato sucesivo de adhesión.

- Impone un obstáculo al derecho del consumidor o usuario a poner fin al contrato, pues si quiere extinguir el contrato debe pagar o no le queda otra opción más que continuar forzosamente con la vigencia del mismo.

- La indemnización prevista en la cláusula penal, un 50 % de los importes pendientes hasta la finalización del contrato, es excesiva o cuanto menos injustificada. Ante la práctica de fijar indemnizaciones elevadas para el desistimiento en los contratos de mantenimiento de los ascensores, los tribunales vinieron a declarar la abusividad de este tipo de cláusulas y a moderar el importe. Así la Audiencia Provincial de Tarragona vino a aplicar el porcentaje del 25 por ciento y del 15 por ciento hasta fechas más recientes, en que ha dejado de moderarse el importe para eliminar sin más la cláusula abusiva. Ello significa que en ningún caso es proporcionado un porcentaje del 50 por ciento, que supera en más del doble al que en los últimos años se había venido considerando como no excesivo. En el mismo sentido, entre otras, la SAP de León 660/2022 de 28 de octubre ( ROJ: SAP LE 1422/2022 - ECLI:ES:APLE:2022:1422); SAP de Madrid 2/2019 de 14 de enero, con cita de múltiples resoluciones sobre este extremo ( ROJ: SAP M 67/2019 - ECLI:ES:APM:2019:67); o la SAP de Valencia 439/2021 de 18 de octubre ( ROJ: SAP V 3989/2021 - ECLI:ES:APV:2021:3989 ) que argumenta que: "se impone una indemnización que no puede justificarse con el argumento de que se hace por los medios técnicos y humanos que la empresa ha de tener para atender la conservación de los ascensores, pues ello supondría, obviamente, trasladar al consumidor el riesgo empresarial de la sociedad compeliendo a la parte a permanecer en el contrato para eludir la pena convencional estipulada. Ello implica un claro obstáculo al derecho del consumidor a poner fin al contrato de tracto sucesivo que genera un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes".

- Por otro lado, el importe de la indemnización que el contrato establece por daños tampoco está justificado. Con la cláusula penal se anticipa el importe de la indemnización en los términos del art. 1152 del Código Civil, obviando que el incumplimiento contractual también puede dar lugar a la resolución del contrato y la indemnización de daños y perjuicios por medio del art. 1124 del Código Civil. SCHINDLER S.A. fija la indemnización fundamentándose en la necesaria amortización de la inversión que realiza para prestar el servicio. Si bien el servicio de mantenimiento de ascensores puede requerir una inversión inicial a nivel personal y material, esta se amortiza con una cartera de clientes y con el paso del tiempo. En toda reclamación de indemnización corresponde la carga de probar la existencia del daño a quien reclama, y en el presente caso no se ha probado perjuicio alguno derivado de la resolución del contrato, más allá de la genérica alegación, ya rechazada por la indicada jurisprudencia, de que la celebración del contrato puede llevar a despidos de trabajadores de la empresa por las previsiones realizadas en atención a los contratos celebrados, pero sin que en este caso particular se haya acreditado perjuicio concreto alguno. Como ha declarado la Audiencia Provincial de Tarragona (SAP 16 de mayo de 2014, F.J 2º y STS 11 marzo 2014 F.J. 3º punto 5º), se debe exigir la acreditación de unos concretos perjuicios si queremos evitar un enriquecimiento injusto.

- El desequilibrio existe de origen por la situación de inferioridad en que se halla el consumidor frente al profesional en los contratos de adhesión cuyas cláusulas no han sido negociadas individualmente, prevaliéndose el profesional de la falta de la posibilidad de elección por parte del consumidor. Ciertamente existen otras empresas que prestan el mismo servicio de mantenimiento. Sin embargo, esta posibilidad no es real si se convierte en práctica habitual entre las empresas prestadoras de este servicio la fijación de una cláusula penal por la terminación anticipada del contrato, como ha venido sucediendo.

Por todo ello es procedente declarar la abusividad de la cláusula penal contenida en el punto 10 del Anexo III de las condiciones generales del contratosuscrito el pasado 1 de enero de 2023 entre las partes, en cuanto a la fijación de una indemnización del 50% en caso de resolución anticipada del contrato.

Por último tampoco se puede acoger la indemnización por lo que se califica como beneficio industrial, porque supone una moderación de una cláusula abusiva, prohibida por la jurisprudencia del TJUE, que declaró que la facultad de moderación prevista originariamente en el artículo 83.2 del TRLCU era contraria a la Directiva 93/13/CEE ( STJUE, Sala 1.ª, de 14 de junio de 2012; C-618/10).Esta decisión fue asumida por la Sala 1 .ª del Tribunal Supremo, así, por ejemplo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013 y otras muchas. Además, pretende la actora aplicar un criterio indemnizatorio que no responde al perjuicio real causado. Si el 15% de beneficio industrial viene a suponer algo así como el beneficio obtenido con el servicio prestado, es obvio que no se puede plantear en relación con el coste correspondiente al periodo pendiente de vencimiento, como así se calcula en la demanda, a partir del precio dejado de percibir; si así fuera, la apelante recibiría el total de beneficio esperado hasta la finalización del contrato. En este sentido se han pronunciado, entre otras muchas, la SAP de León 660/2022 de 28 de octubre ( ROJ: SAP LE 1422/2022 - ECLI:ES:APLE:2022:1422).

CUARTO.- Resolución del contrato por incumplimiento de la demandada.

De acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil, tratándose de obligaciones recíprocas cualquiera de las partes puede instar a la resolución del contrato ante el incumplimiento de la otra.

Alegaba la actora en su demandada que la demandada ha incumplido el contrato por no haber respetado la duración mínima del contrato, ni el preaviso pactado, interesando en el suplico de la demanda la resolución por este motivo.

Tal y como se ha anticipado, no siendo nula la cláusula que fija la duración del contrato, procede la estimación de la pretensión resolutoria.

La demandada opone el incumplimiento por la actora del deber de mantenimiento, considerando que el mismo resulta grave y esencial, justificando así que diera por concluido el contrato en abril de 2024. No obstante, la única prueba practicada a este respecto, no aportándose documental alguna sobre este extremo, además de la aseveración de la contestación de que se comunicó a la empresa verbalmente, es la declaración de la presidenta de la comunidad como testigo en el acto del juicio que manifestó que, cuando había fallos en el ascensor la entidad no acudía, habiendo descontento entre los vecinos, pero sin concretar fechas específicas de incumplimientos, resultando ambigua en la concreción de estas supuestas vulneraciones. Tampoco hizo mención a que, como aduce la contestación, la entidad no cumpliera con las revisiones periódicas, hecho que se ha acreditado por la actora por medio del documento número 4 de la demanda (certificado de servicios de inspección y revisión), así como de la declaración testifical de D. Faustino Juez, jefe de zona comercial, que dijo desconocer la existencia de quejas por el desempeño del servicio. Por último, tampoco el administrador de la comunidad dijo tener conocimiento de incidencia alguna en la prestación del servicio durante el tiempo que ocupó su cargo. Por todo ello, no existe prueba de cargo suficiente para considerar que por la actora se ha incumplido de forma grave su obligación de prestar servicios de mantenimiento, siendo que, a mayor abundamiento, no bastaría una mera ejecución deficiente para acordar la resolución, sino un incumplimiento grave y culpable que, en ningún caso, puede entenderse probado.

Procede, en conclusión, declarar resuelto el contrato por incumplimiento grave y esencial del plazo pactado por parte de la comunidad demandada, por disposición del art. 1124 CC, habiéndose rescindido unilateralmente en fecha 4 de abril de 2024, cuando estaba vigente hasta el 1 de enero de 2026.

No obstante, siendo nulas las cláusulas que fijan la indemnización por resolución anticipada, no procede la aplicación de las mismas para la fijación de la indemnización pro los daños causados, ni tampoco la indemnización por beneficio industrial en los términos ya expuestos en el Fundamento anterior. Por último, tampoco ha lugar a la fijación como indemnización del importe de una mensualidad o cuota, planteada por la actora como petición subsidiaria segunda, toda vez que no se ha acreditado de forma alguna por la actora el perjuicio indicado, y tomando en cuenta que la facultad moderadora de la indemnización por el juez, si no se han probado los perjuicios causados, resulta vedada, como expone la Sentencia de 11 de Marzo de 2.014, que establece como doctrina jurisprudencial que: "(...) la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada".

QUINT O.- Costas. De acuerdo con el artículo 394 del Código Civil, al haberse al haberse estimado parcialmente la demanda, cada parte deberá satisfacer las costas generadas a su instancia y las comunes por mitad.

Habiéndose observado los preceptos legales y demás de pertinente aplicación