Sentencia Civil 144/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 3, Rec. 645/2022 de 09 de septiembre del 2024

PRIMERO.-Por la parte actora se ejercita una acción de impugnación del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada en el Punto PRIMERO del Orden del día de la Junta General Extraordinaria de 3 de septiembre de 2022: "Acuerdo y votación para la retirada de las pérgolas.", en concreto el acuerdo adoptado de retirar las pérgolas de la parte trasera del edificio y que se corresponden con las pérgolas que forman parte de la fachada posterior del edificio y de las terrazas cuyo uso exclusivo y excluyente tienen las viviendas DIRECCION001 del demandante y DIRECCION002 de Dª Eufrasia.

A tal efecto, invoca esta parte el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a).- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b).- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c).- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La parte demandante pone de relieve los siguientes hechos, según literalidad de la demanda:

El demandante D. Eleuterio es propietario del DIRECCION001 y de la Cochera NUM000 de la DIRECCION003, ambos del edificio de la Comunidad de Propietarios demandada, correspondiéndole por estos inmuebles una cuota de participación en los elementos comunes de 7,4685% y 1,9048%, respectivamente.

Y el demandante se encuentra al corriente del pago de las cuotas de Comunidad, estando domiciliados los pagos en entidad bancaria en las que la Comunidad presenta sus recibos.

Se aporta por el hoy actor como documento núm. 1 la Escritura de propiedad y como documento núm. 2 justificantes de estar al corriente de pago.

El edificio de la Comunidad de Propietarios demandada fue construido durante los años 2006 a 2008 por la mercantil ANTIGUO EUROPEO, S.L. y consta de DIRECCION003 (con cocheras y trasteros), DIRECCION004 (con dos viviendas y plazas de garaje), DIRECCION005 y DIRECCION006 con cuatro viviendas por planta) y bajo cubierta (con 3 viviendas). Y, como elementos comunes del edificio, además de los propios de suelo, vuelo,

cimentaciones, cubiertas, etc..., la finca consta de terreno con piscina y dos terrazas situadas encima de la cubierta del garaje de la DIRECCION004, que dan a dicho terreno de la piscina, y a las que únicamente se accede desde la vivienda Piso DIRECCION001 del demandante y desde la vivienda DIRECCION002 propiedad de la hermana de este, Dª Eufrasia, de tal manera que solo estas viviendas Piso DIRECCION001 y DIRECCION002 tienen el uso y disfrute exclusivo de cada una de las citadas terrazas.

Así, en la descripción de la vivienda de D. Eleuterio que figura en la Escritura Pública de compraventa otorgada por la mercantil vendedora y promotora de la edificación ANTIGUO EUROPEO, S.L., consta, lo siguiente:

"(...) EN SAN ILDEFONSO O LA GRANJA (SEGOVIA), DIRECCION000:--------------------

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1.- VEINTIUNO.- DIRECCION001---------------------

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Situado en la DIRECCION005 del edificio sin contar

DIRECCION003. Ocupa una superficie (...)

(...)

Linda: al Frente, hueco del ascensor, rellano de escalera por donde tiene su entrada y piso DIRECCION007 de igual planta; Izquierda entrando, fachada lateral izquierda del edificio por donde tiene un hueco; Derecha, piso letra DIRECCION002 de igual planta y hueco del ascensor; Fondo, terraza a la que tiene cinco huecos, dos de acceso directo, por lo que le corresponde el uso y disfrute exclusivo de dicha terraza. Dicha terraza discurre a lo largo de la fachada posterior y en parte de la fachada lateral izquierda del edificio, con una superficie aproximada de 64,63 metros cuadrados.

(...)"

Por otra parte, sigue diciendo la demanda, en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se indica respecto a estas terrazas lo siguiente:

"Artículo 6º: (...) Las terrazas existentes sobre la cubierta del garaje de la DIRECCION004 , de las que disfrutan y usan los propietarios de los pisos de la planta DIRECCION005 según consta en sus respectivas descripciones, tienen el carácter de elemento común. Los gastos derivados de su limpieza y mantenimiento, a la que quedan obligados los titulares respectivos, serán satisfechos exclusivamente por ellos.

(...)"

A tal efecto, la parte actora aporta como documento núm. 3 Certificación literal del Registro de la Propiedad, donde consta la inscripción de obra nueva y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del edificio.

Las terrazasde la Comunidad de Propietarios, siendo esta una cuestión no litigiosa, que se han indicado en el hecho anterior y sobre las que tienen el uso y disfrute exclusivo las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002, cuentan cada una de ellas desde su construcción con unas marquesinas o pérgolas de vigas y columnas de madera que cubren gran parte de la superficie de las terrazas de ambas viviendas.También desde su construcción, la mayor parte de la superficie de estas pérgolas está acristaladas en su parte superior (por encima de las vigas), a modo de tejadillo y protegiendo las vigas, de tal forma que las pérgolas o marquesinas no sólo tienen una función estética respecto a la fisionomía del edificio, sino que también sirven de cubierta de las terrazas y de protección frente a las inclemencias del tiempo.

Sostienen la parte actora que puesto que desde un principio estas pérgolas o marquesinas fueron proyectadas como elementos del edificioy se sitúan en la fachada y dentro de las terrazas que se han indicado, son también elementos comunes del edificio y forman parte de las terrazas,si bien, al igual que las terrazas su limpieza y mantenimiento también corresponde respectivamente a los propietarios de las viviendas de la planta DIRECCION001 y DIRECCION002, por tener estos el uso y disfrute exclusivo.

Se aporta con la demanda como documento núm. 4 el Proyecto de Ejecución donde constan las marquesinas o pérgolas y como documento núm. 5 fotografías de las marquesinas.

Es por ello, por lo que el actor entiende que, al tratarse de un elemento común, existente desde la construcción del edificio, la reparación y sustitución, que no la limpieza y conservación, corresponde a la comunidad demandada.

Fue a raíz de que en el año 2018, cuando algunas vigas de la estructura de las marquesinas o pérgolas presentaban daños que precisaban ser reparadas o sustituidas y de que por la Comunidad de Propietarios se planteara su reparación, surgió controversia porque varios propietarios consideraban que la Comunidad de Propietarios no tenía que hacerse cargo de ningún gasto de las pérgolas. Para tratar de zanjar dicha controversia, la Comunidad de Propietarios acordó en Junta de Propietarios de fecha 3 de agosto de 2018 solicitó un Informe Jurídico respecto a la titularidad y responsables de mantenimiento de las pérgolas, lo que se encargó al abogado D. Ismael, quien el 5 de octubre de 2018, quien emitió un informe en el que se indica:

"Las referidas marquesinas (pérgolas), se sitúan dentro de las terrazas de las viviendas DIRECCION001 Y DIRECCION002, que de acuerdo a la División Horizontal "tienen acceso directo, por lo que corresponde el uso y disfrute exclusivo de dicha

terraza". entendiendo que la titularidad es de la Comunidad de Propietarios, entre otras cosas por ser la "techumbre o cubierta" de la DIRECCION003 situada por debajo (garaje), entendiendo que es un elemento estructural dado que consta

desde la construcción del edificio y afecta a la fisonomía del mismo.

(...)"

Refiriéndose al artículo 6 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que se ha indicado, también se indicaba en el informe:

"A la vista de tan clara reacción, y no habiendo lugar a dudas que se trata de un elemento constructivo ejecutado junto al propio edificio formando un elemento intrínseco al mismo siendo parte de la configuración del edificio, este

Letrado manifiesta la indubitada situación de propiedad de la marquesina (pérgola) a favor de la Comunidad dePropietarios.....La (pérgola},entendemos que sería necesario la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, y además deberá contar con el consentimiento de los titulares afectados."

Por su parte, como más documental de la demanda, los propietarios de los Pisos DIRECCION001 y DIRECCION002, encargaron igualmente un informe Jurídico a la abogada Dª Guillerma, quien llega a las siguientes conclusiones:

- "Las terrazas de los pisos DIRECCION001 y DIRECCION002 del edificio sito en San Ildefonso, DIRECCION000 , según su proyecto de edificación y ejecución, SON ELEMENTOS COMUNES DEL EDIFICIO, sujetos al régimen de Propiedad horizontal.

- Los propietarios de las viviendas han realizado regularmente las tareas de limpieza de terrazas y su mantenimiento, mediante el barnizado de vigas y las

tareas necesarias para la conservación .

- Los daños que sufren las vigas de estructura de las pérgolas son de importante entidad y ajenos a los propietarios, por lo que LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

DEBE ASUMIR EL COSTE DE LA REPARACIÓN O REPOSICIÓN DE LAS VIGAS."

Ambos informes jurídicos coincidían en el carácter de elemento común de las marquesinas o pérgolas de ambas terrazas y en que los propietarios de los pisos DIRECCION001 y DIRECCION002 tenían la obligación de su limpieza y mantenimiento y la Comunidad de Propietarios debía asumir la reparación y sustitución de los elementos dañados en las mismas.

Es por todo lo hasta ahora expuesto, por lo que necesariamente debe concluirse que las referidas pérgolas efectivamente son elementos comunes. Y es así, como también lo entendió la comunidad demandada que celebro un entramado de reuniones a tal fin, a saber, y según literalidad de la demanda por razones de economía procesal;

En la Junta General Extraordinaria de 3 de agosto de 2018 se rató, en el Punto Dos del Orden del día, sobre las distintas opciones de intervención en la pérgola, acordándose pedir informe a experto para que la Comunidad de Propietarios decidiera qué actuaciones debía asumir en la reparación de la pérgola, así como también solicitar presupuesto de reparación o sustitución de la estructura en madera.

En la Junta General Extraordinaria celebrada el 20 de octubre de 2018 se trató, como único Punto del Orden del día si se procedía a la reparación o sustitución a nuevo de las pérgolas, acordándose por la Comunidad de Propietarios que los presupuestos que en esa Junta se presentaban no eran suficientemente detallados y que se iban a solicitar nuevos presupuestos para tomar una decisión de cuál elegir. Se comentó también la posibilidad de que por la Comunidad de Propietarios se aumentara la zona acristalada de las pérgolas para proteger la madera de la exposición directa.

En la Junta General Ordinaria celebrada el 25 de mayo de 2019 se trató, en el Punto Tres del Orden del día, decisiones a adoptar sobre las pérgolas, acordándose por unanimidad proceder a la sustitución total de las pérgolas por otras nuevas de madera. También se acordó, primero, que se iba a pedir otro presupuesto y, si fuera más barato que otro que ya tenían con la empresa "Valsaín Porche y Jardín" se hacía con ellos y si no, con esta empresa conforme al presupuesto que ya disponían y, segundo, que por los propietarios de las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002 se contratara el mantenimiento de las pérgolas con una empresa especializada y entregaran al administrador los justificantes de su realización.

En la Junta General Extraordinaria celebrada el 31 de octubre de 2019 se volvió a tratar el tema de las pérgolas. Como así se refleja en el Acta, se informó de que se había acordado que la empresa "Valsaín Porche y Jardín" ejecutara los trabajos de sustitución de las pérgolas, lo que ya habían ejecutado por encargo de la Comunidad de Propietarios, pero había surgido un problema con ellos porque el importe del presupuesto aceptado era por cada pérgola y no por la obra total. Además, una vez acabada la obra (al mes y medio), se comprobó que muchos de los maderos que se habían colocado en la pérgola presentaban unas grietas muy importantes, por lo que la Junta de Propietarios acordó por unanimidad pagar a la empresa que había realizado los trabajos sólo de un tanto por ciento del importe de su factura.

En la Junta General Extraordinaria celebrada el 15 de junio de 2021 nuevamente se trataron problemas de las pérgolas. Se informó de que la empresa que había sustituido las pérgolas no se hacía cargo de las reparaciones si no se le abonaba el importe total o, al menos el 80% de la factura. También se informó que se habían pedido presupuestos para reparar los daños que presentaban maderos de las pérgolas y para

el recubrimiento de los maderos de las pérgolas, pero como no estaba en el Orden del Día las decisiones a adoptar sobre ello, se acordó "decidirlo más adelante pero lo antes posible para poder además hacer el tratamiento de mantenimiento de las pérgolas por parte de los propietarios de las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002".

Por tanto, la Comunidad de Propietarios ahora demandada tiene claro que las marquesinas o pérgolas de las terrazas de los Pisos DIRECCION001 y DIRECCION002 son elementos comunes del edificio y, como tales, su reparación y sustitución les corresponde a ellos, tomando en consecuencia y por ello los acuerdos para proceder a su sustitución y reparación y, l lógicamente, abonando a su costa el importe de los mismos.

Se aporta por la actora como documento núm. 6 carta del administrador de fincas de fecha 17 de octubre de 2011, como documento núm. 7 los Informes Jurídicos, como documento núm. 8 Actas de la Comunidad de Propietarios y como documento 9 las facturas abonadas por la Comunidad de Propietarios por la sustitución y reparación de las Pérgolas.

No obstante lo anterior, la demandada cambio de criterioy en fecha 11 de diciembre de 2021 se celebró Junta General de Propietarios en la que nuevamente se trató el tema de las pérgolas en el Punto Primero

del Orden del día, informándose de que por parte de la Presidenta la Comunidad de Propietarios y el administrador se había ordenado realizar determinados trabajos de reparación de las pérgolas sin convocar Junta General de Propietarios, basándose en que eran necesarias para evitar su rápido deterioro.

Y, ante la petición de los propietarios de las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002 de que se reparara también una parte de los maderos de las pérgolas que no estaban protegidos por los cristales, se sometió a votación y se acordó por mayoría de los asistentes "que la comunidad no haga frente a estas actuaciones de la pérgola por ser algo que corresponde afrontar a los propietarios de las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002." Acuerdo este que ya fue impugnado judicialmente por la parte actora.Esta demanda ha correspondido al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Segovia, Procedimiento Ordinario 140/2022, y en la actualidad está suspendido porque las partes pretendían llegar a un acuerdo, pero hasta la fecha no ha habido ninguna comunicación por la representación de la Comunidad de Propietarios.

Se aporta por la actora como documento núm. 10 el Acta de 11 de diciembre de 2021 y como

documento núm. 11 la justificación de presentación de la demanda, Decreto de Admisión a Trámite y el Decreto que acuerda la suspensión.

Finalmente, siendo este acuerdo el que nos ocupa, el día 3 de septiembre de 2022 y previa convocatoria al efecto, se celebró Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de la calle, incluyéndose en el Orden del día el siguiente punto: 1º.- Acuerdo y votación para la retirada de las pérgolas.

Esta Junta de Propietarios se celebró con la asistencia del Secretario Administrador D. Sebastián y de los propietarios que figuran en el Acta, los que suponían 16 propietarios entre asistentes y representados con una cuota de participación de 87,347 %. A esta Junta de propietarios también asistía D. Eleuterio en su calidad de propietario de la vivienda DIRECCION001 y de la cochera NUM000.

Y en este Punto Primero del Orden del día, antes de proceder a la votación, el actor hizo contar expresamente su disconformidad;

"1.- No estoy conforme con el régimen de mayoría adoptado puesto que considero que se trata de la eliminación de un elemento común y para ello se exige la unanimidad del total de propietarios conforme al art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal .

2.- Que como propietario afectado, no consiento la retirada de la pérgola.

3.- Que el acuerdo me causa un grave perjuicio y no tengo obligación jurídica de soportarlo, además que supone un abuso de derecho.

4.- Una de las razones de comprar la vivienda en su momento fue el patio de uso privativo y la pérgola que

tenía, lo que supuso un incremento en el precio con respecto al precio que se pagó por los pisos superiores. Si se suprime la pérgola, el valor de la vivienda disminuye por lo que me reservo el derecho a solicitar una Indemnización que se cuantificará en su momento.

5.- Me reservo el derecho a impugnar el acta por las razones indicadas."

Lo mismo hizo Dª Eufrasia, propietaria de la vivienda DIRECCION002, también afectada por el acuerdo

Conforme obra en el Acta de esta Junta de Propietarios, se sometió a votación el acuerdo con el resultado de 14 votos a favor de retirar las pérgolas (70,4963%) frente a 2 votos en contra (16,8507%) de no retirar las pérgolas de la parte trasera del edificio, siendo estos dos votos en contra del acuerdo el del demandante D. Eleuterio y el de la propietaria de la vivienda DIRECCION002 Dª Eufrasia.

Se adjunta como documento núm. 12 el acta de 3 de septiembre de 2022

Pues bien, según se deriva del relato factico de la demanda y obra acreditado con la documentación que se aporta por la actora, esta juzgadora llega las siguientes conclusiones:

1.- Las referidas terrazas y sus pérgolas son uso y disfrute exclusivo tienen los pisos DIRECCION001 y DIRECCION002, forman parte de la fachada posterior del edificio y de las terrazas y son, por tanto, elementos comunes del edificio, costa su existencia ya en el proyecto del edificio.

2.- La retirada de las Pérgolas supone un grave perjuiciono sólo para la Comunidad de Propietarios, que se ve afectada en la configuración y fisionomía del edificio, sino también y más concretamente para los propietarios de las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002, puesto que les limita su uso y disfrute y no tienen obligación jurídica de soportarlo, constituyendo dicho acuerdo un evidente abuso de derecho y una clara conculcación de la Ley de Propiedad Horizontal, pues modifican de facto y sin contar con el quórum necesario el título constitutivo y el derecho de uso y disfrute exclusivo que aquéllos tienen.

3.- Así, conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, para la aprobación de acuerdos que no estén expresamente regulados y que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, se requerirá para su validez la unanimidad del total de los propietariosque, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. Si bien, esto no se cumple en el presente supuesto, conforme así obra en el Acta impugnada, este acuerdo fue adoptado con el voto en contra tanto del ahora demandante como de la propietaria de la vivienda DIRECCION002, por lo que al tratarse de la supresión de un elemento común y, por tanto, modificar el título constitutivo, es nulo de pleno derecho por no adoptarse por unanimidad.Pero además, en caso de que se considerara que no es exigible la unanimidad para la adopción del acuerdo de la Junta de Propietarios que se impugna, en todo caso sería aplicable el régimen de mayorías que establecen los artículos 10. 3 b) y 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y contar con el

consentimiento expreso del propietario o propietarios afectados, y el acuerdo que se impugna se ha aprobado por mayoría de propietarios (se desconoce si ha sido por mayoría de 3/5) y por mayoría de las tres quintas partes de las cuotas de participación, pero con la negativa expresa de los propietarios que son afectadospor la decisión de retirar las pérgolas de las terrazas cuyo uso exclusivo y excluyente

tienen las viviendas DIRECCION001 del demandante y DIRECCION002, por lo que igualmente es NULO DE PLENO DERECHO.

4.- Por otro lado, se acredita que los propietarios afectados han cumplido con su obligación de limpieza y mantenimiento de las terrazas y sus pérgolas, de hecho, se acredita por el actor un gasto de casi 900 euros para barnizar las maderas de la pérgola.

5.- A modo de conclusión, debe tenerse en cuenta que la parte demandada va en contra de sus propios actos dado que ya desembolso determinadas cantidades para arreglar las pérgolas y ahora de repente, y en perjuicio de sus usuarios, decide eliminar dichos elementos sin el consentimiento de estos que serían los principalmente afectados.

Por la parte demanda meramente se dice que la pérgola es un elemento diferenciado de la terraza, y que los estatutos solo hacen referencia a estas últimas, por lo que sería fácil su retirada, que las pérgolas solo cumplen un fin ornamental o decorativo, reconociendo esta parte que las pérgolas fueron añadidas ya en el proyecto de ejecución del edificio. A tal fin se sirve la parte demandada de un informe pericial , que no es ratificado por su autor en el juicio, por lo que no se pudo cotejar o contrastar. Finalmente, apela esta parte a la fata de conservación de las pérgolas por parte de los dos propietarios afectados, el actor y su hermana, cuestión está que , a juicio de esta juzgadora, no logra probar.

Es por todo lo expuesto, y en base la normativa ya citada que resulta de aplicación, por lo que solo cabe estimar la demanda

SEGUNDO-De conformidad con lo dispuesto en el 394 LEC, dada la estimación íntegra de la demanda, el abono de las costas causadas corresponde a la parte demandada, en base al estricto y objetico criterio del vencimiento.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,