Sentencia Civil 175/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Totana nº 4, Rec. 715/2023 de 10 de noviembre del 2025

PRIMERO.-La parte actora, en su condición de compradora y actual propietaria de una parcela sobre la que estaba edificada una vivienda aislada con sótano para garaje y piscina de 3 plantas, sótano, baja y primera ejercita frente a los demandados, en su condición de vendedores y antiguos propietarios de la referida vivienda, una acción de saneamiento por vicios ocultos y de forma subsidiaria una acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual. Todo ello por importe de 182.022,51 euros.

Los hechos en los que funda su demanda son los siguientes:

"Mi representado D. Jorge suscribió como comprador escritura de compraventa ante Notario con residencia en Mazarrón D. Jose Mª Orozco Sáenz el día 6 de marzo de 2023. El objeto de la venta fue una parcela sobre la que estaba edificada una vivienda aislada con sótano para garaje y piscina de 3 plantas, sótano, baja y primera, con una superficie construida de 692,57 metros cuadrados y útil de 737,32 metros cuadrados. El precio de la compraventa fue el de 500.000 EUROS.

Las llaves y con ella la posesión efectiva de la vivienda se entregaron el día 24 de marzo de 2023.Lla vivienda se adquirió como cuerpo cierto. Afirma que el 22 de mayo de 2023, como consecuencia de fuertes lluvias, se inundaron diversa dependencia de la vivienda, penetrando el agua al interior de otras estancias habitaciones del inmueble a través de las ventanas, cubiertas, terrazas e incluso muros y paredes, afectando a la cimentación y a la estructura.

Entiende que las patologías, vicios y deficiencias son los siguientes, en base al informe pericial:

3.1. Falta de impermeabilización de muros bajo rasante.

3.2. Falta de aislamiento térmico en las fachadas de la vivienda.

3.3. Falta de aislamiento térmico en la cubierta de la vivienda.

3.4. Falta de aislamiento e impermeabilización de terrazas sobre zonas habitables.

3.5. Fisuras en el vaso de la piscina.

3.6. Filtraciones de agua desde la piscina.

3.7. Filtraciones de agua por paso de instalaciones en muro de contención de tierras de forjado sanitario.

3.8. Filtraciones de agua desde la cubierta.

3.9. Filtraciones de agua desde la carpintería exterior".

Es por ello por lo que interpone demanda de JUICIO ORDINARIO en ejercicio de Acción de saneamiento por vicios ocultos y alternativa o subsidiariamente de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, que dirijo contra DOÑA Carlota y DON Juan Antonio, cuyo domicilio y demás circunstancias expresadas en el encabezamiento del presente escrito, y en su día; previos los trámites legales oportunos, se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, cualquiera de las acciones que alternativa o subsidiariamente se ejercitan, se CONDENE A DOÑA Carlota Y DON Juan Antonio, SOLIDARIAMENTE AL PAGO DE CIENTO OCHENTA Y DOS MIL

VEINTIDÓS EUROS CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (182.022,51€) MÁS LOS INTERESES LEGALES DE DICHA SUMA Y LAS COSTAS DE ESTE PROCEDIMIENTO".

La parte demandada presenta escrito de contestación en el que se opone a la demanda e interesa su desestimación con expresa condena en costas al actor.

Alega como motivos de oposición los siguientes: ", durante varios meses antes se llevaron a cabo conversaciones y visitas de la parte compradora a la vivienda objeto de venta, donde el ahora demandante se hacía acompañar por un compatriota suyo que se hacía llamar " Carlos Manuel" (), gerente de una empresa constructora llamada FOMP CONSTRUCTORA, FOMENTO DE OBRAS, MANTENIMIENTOS Y PROYECTOS, S.L.U., constructor e ingeniero de - profesión, que inspeccionó minuciosamente la vivienda antes de formalizar la compraventa·. También se obvia decir de contrario que la vivienda estaba puesta a la venta en la cantidad de 889.000 euros, siendo ese su valor de mercado, y la cantidad de 615.945,67 euros su valor catastral de referencia, cantidades muy superiores a los 500.000 euros en que se llevó a cabo la compraventa. Afirma que se les entregó toda la documentación previamente y pudieron visitar con su técnico la vivienda cuantas veces creyeron necesarias, fruto de lo cual, y reflejando una serie de "anomalías" detectadas en dicho estudio, obtuvieron un muy importante descuento final en la compraventa, que, de 889.000 euros, quedó en la cantidad de 500.000 euros. Sostiene que los defectos se han producido por caso fortuito o fuerza mayor o por causa imputable a la actora y que las lluvias fueron torrenciales y afectaron a numerosos vecinos".

SEGUNDO.-La parte actora, con carácter principal, ejercita la acción prevista en el art. 1484 CC que dispone lo siguiente:

"El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. El art. 1486 CC reza que En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos".

De forma subsidiaria o alternativa, ejercita una acción de indemnización de daños y perjuicios.

El art. 1124 CC dispone lo siguiente:

"La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible".

Por su parte, el art. 1101 CC dispone lo siguiente:

"Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas".

Finalmente, dispone el art. 217 LEC lo siguiente:

"1. Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.

3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior".

La parte actora, como prueba de su pretensión, aporta escritura de compraventa de la referida vivienda cuya estipulación segunda un prevé un precio de 500.000 euros (doc.1 de la demanda).

Asimismo, aporta informe pericial elaborado por el Arquitecto Técnico Eulogio, colegiado nº NUM000 en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Alicante a fin de analizar las patologías constructivas de una vivienda unifamiliar situada en la DIRECCION000, Mazarrón (Murcia).

Para la elaboración del informe se realizó una inspección presencial el 3 de agosto de 2023, complementada con el análisis de la documentación técnica del proyecto original y sus modificaciones, visadas por el Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia. Se revisaron planos, memorias, certificaciones de obra y presupuestos, contrastando lo proyectado con lo realmente ejecutado.

La metodología empleada consistió en la toma de datos mediante inspección visual, realización de catas en distintos elementos constructivos, análisis comparativo con la normativa vigente (especialmente el Código Técnico de la Edificación), y simulaciones térmicas con software CE3 para evaluar la eficiencia energética de las cubiertas.

Las conclusiones del informe son contundentes. Se detectaron múltiples deficiencias constructivas que afectan a la habitabilidad, salubridad y durabilidad de la vivienda. Entre ellas destacan:

? Ausencia de impermeabilización en muros bajo rasante, provocando filtraciones y daños estructurales.

? Deficiencias en el aislamiento térmico de fachadas y cubiertas, con espesores inferiores a los proyectados o inexistentes.

? Falta de aislamiento e impermeabilización en terrazas sobre zonas habitables.

? Fisuras y filtraciones en el vaso de la piscina, atribuibles a un diseño incorrecto y ejecución deficiente.

? Filtraciones de agua desde la piscina hacia el forjado sanitario, generando condensación, oxidación de armaduras y lixiviación del hormigón.

? Filtraciones por paso de instalaciones en muros de contención, agravadas por la falta de impermeabilización exterior.

? Filtraciones desde la cubierta no transitable y desde carpinterías exteriores mal selladas.

El informe concluye que muchas de estas patologías son consecuencia directa de la falta de concordancia entre el proyecto y la ejecución. El presupuesto estimado para la reparación integral de todas las deficiencias asciende a 182.022,51 € IVA incluido, desglosado en partidas específicas para cada tipo de intervención.

Dicho informe pericial fue ratificado el día de la vista por su autor, quien manifestó que las catas estaban hechas cuando él llegó pero que las revisó y que los daños no eran visibles sin catas, particularmente que la falta de impermeabilización no era visible sin cata. Por otro lado, declaró en relación al aislamiento (foto 14) que era el único punto de la vivienda donde se podría apreciar la falta con operaciones de medición, pero no a simple vista. Que la insuficiencia o suficiencia del aislamiento determinaba la habitabilidad de una vivienda.

El día de la vista se practicó la declaración en calidad de testigo de Roque, administrador único de " DIRECCION001", quien declaró que Carlos Manuel intervino como traductor y que no recordaba si el precio que se fijó estuvo condicionado al estado de la vivienda. Asimismo, declaró que Jorge hizo propuesta y se lo traslado a los propietarios y que el precio inicial fue mucho mayor. Finalmente, manifestó que el precio le pareció correcto al estado de la vivienda.

Por otro lado, declaró Eleuterio, trabajador de la anterior inmobiliaria, quien manifestó que se encargó de enseñar la vivienda y relacionarse directamente con las partes, que enseñó la vivienda varias veces y que Carlos Manuel intervino como interprete. Por otro lado, declaró que Jorge ofreció un precio y que los propietarios lo aceptaron y que no le constaba que fuese por la existencia de daños. Por otro lado, declaró que cuando fue a visitar la vivienda no existían catas, que la vivienda se compró sin catas y que existían numerosos desperfectos después de la compra. Finalmente, manifestó que el precio inicial era de 800 o 900 mil euros.

Asimismo, declaró Carlos Manuel, amigo del actor, quien manifestó que este necesitaba a alguien para que le tradujera, que era ingeniero de caminos, canales y puertos y que no tenía competencia sobre viviendas, sino que era ingeniero de obra pública. Que intervino como interprete y no como experto. Que no existían catas sobre la vivienda y que estas se hicieron después de la compra.

Finalmente, presto declaración como testigo Daniela, perito judicial experta en urbanismo, quien manifestó que visito la vivienda antes de la compra y no vio humedades ni grietas y que accedió al sótano debajo de la piscina y había alguna humedad. Asimismo, manifestó que se vendió a ese precio porque los demandados necesitaban el dinero.

TERCERO.-Según la doctrina jurisprudencial para que surja la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos ex art. 1484 CC han de concurrir los siguientes requisitos:1o) el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos; 2o) el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato( art. 1468 CC) ; de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3o) el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella( art. 1484 CC) ; y 4o) la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal( art. 1490 CC) .

Valorando la anterior prueba, la actora ha probado todos los requisitos para que prospere la acción.

En primer lugar, ha probado que el vicio es oculto lo que se deriva, en primer lugar, del informe pericial ratificado por Eulogio quien manifiesta que los defectos no eran visibles a simple vista y que la falta de imperbealizacion y de aislamiento no es apreciable sin realización de catas. Estas catas no estaban hechas en el momento de la compra de la vivienda, pues todos los testigos coinciden en señalar que en el momento de la visita las catas no estaban hechas. Así lo manifestó la testigo propuesta por la parte demandada, Daniela, que declaro que parecía una vivienda "bien cuidada" y que no había en el momento de la visita ni grietas ni fisuras. En todo caso, el hecho de que uno de los testigos manifestara que debajo de la piscina había una mancha de humedad no implica-dado el lugar de la mancha- que el actor debería haber conocido que la vivienda carecía de impermeabilización y de aislamiento.

No se exime de responsabilidad al vendedor en el presente caso por el hecho de que el comprador fuera acompañado de Carlos Manuel. En primer lugar, porque como el mismo manifestó, no tenía competencia en materia de viviendas, por más que sea ingeniero. Por otro lado, porque su intervención fue en calidad de intérprete. Este extremo no solo lo manifestó él, sino también Roque y Eleuterio, administrador y trabajadores de la inmobiliaria de cuya imparcialidad no cabe dudar. La parte demandada no ha desplegado activad probatoria alguna para acreditar que el comprador tuviera conocimiento de los vicios o defectos o que debería haber tenido conocimiento de ellos por el hecho de ir acompañado de Carlos Manuel y ello porque como manifestó el perito sin la realización de catas los defectos no podían apreciarse.

Cabe destacar que los mensajes de WhatsApp insertados en la contestación a la demanda no constituyen prueba. Ello, por un lado, porque para que así fuera deberían haberse propuesto como prueba en el acto de la audiencia previa. En segundo lugar, aun en el caso de que así hubiera sido, carecen de valor probatorio a la vista de que no aparecen ni fechados.

Por otro lado, la demandada afirma que el actor conocía los defectos alegados y que por eso se redujo el precio a 500.000 euros. Ninguna prueba ha practicado la demandada sobre este extremo. Daniela, testigo propuesto por la demandada, manifestó que el preció se fijó en 500mil porque los demandados tenían prisa en vender el inmueble.

Por otro lado, la mera naturaleza de los defectos determina que estos sean preexistentes a la venta y que no se trate de defectos sobrevenidos. Ello no es contradictorio con el hecho de que se manifestaran con ocasión de las lluvias intensas acaecidas en la Dana, pero es evidente, palmario y un hecho notorio por su mera naturaleza que los defectos de impermeabilización y de aislamiento existían en el momento de la venta.

En cuanto a la gravedad del daño, el mismo se deriva del informe pericial y de las explicaciones vertidas por el perito el día de la vista, quien manifestó que la impermeabilización influía en la habitabilidad de la vivienda y que los defectos apreciados reducían su habitabilidad. Esa misma conclusión se alcanza si se considera el importe necesario para corregir los defectos de que adolece el inmueble.

Finalmente, la acción se ha ejercitado dentro del plazo legal, pues la entrega de la posesión se produjo el día 24 de marzo de 2023 y la demanda se interpuso en fecha 5 de septiembre de 2023.

La parte demandada no ha probado que los supuestos defectos se hayan producido por caso fortuito o fuerza mayor, como alega en su escrito de contestación a la demanda.

CUARTO.-La actora solicita la condena al demandado al importe equivalente a la reparación de los vicios apreciados según presupuesto de reparación elaborado por el perito. La parte demandada no aporta prueba alguna para desvirtuar el importe de reparación ni se opone a la cuantía en el escrito de contestación a la demanda.

En relación a esta cuestión, se ha pronunciado la SAP de Murcia, sección 1ª núm.300/2018 en los siguientes términos: "No obstante, con carácter previo, es preciso dar respuesta a la queja formulada por la parte apelada sobre lo que, a su juicio, supone un defectuoso ejercicio de la acción quanti minoris,al reclamar el importe de la reparación de la embarcación como reducción del precio sin someterse al juicio de peritos al que se refiere el artículo 1486.1o CC. En cierto modo, hay que reconocer que esta queja tiene una base, al menos literal, en relación con las previsiones legales que claramente hacen referencia a "... rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos".La parte actora reclama el importe íntegro de la factura de reparación, en lo que, ciertamente más parece una acción de indemnización por incumplimiento contractual, que una acción de saneamiento por vicios ocultos, pues tal reclamación tiene más amparo en el artículo 1108 CC que en el artículo 1486. Ahora bien, lo cierto es que la jurisprudencia que en definitiva es la que ha venido interpretando el citado artículo 1486 CC, sí ha permitido que la reducción del precio de la compraventa sea equivalente al importe de la reparación. En tal sentido la STS de 25 de septiembre de 2003 se dice que "... En efecto, al haberse reparado las deficiencias que afectaban a la embarcación, y al haberse reducido el precio por el importe de dicha reparación, se ha dado efectivo cumplimiento al objeto de la acción "quanti minoris"... no se puede olvidar que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual". Una interpretación integradora de la expresión "juicio de peritos" del artículo 1486.1o CC no debe de llevar exclusivamente a que sean los peritos los que fijen el alcance de la rebaja del precio, sino que el importe en el finalmente se rebaje dicho precio haya sido discutido por peritos que hayan fijado los parámetros de valoración de los vicios ocultos".

Pues bien, sentado lo anterior y siendo que del único informe pericial obrante en autos se desprende que las labores de reparación ascienden a 182.022,51 euros, procede sin más trámite estimar íntegramente la demanda.

QUINTO.-En cuanto a los intereses, conforme al art. 576 LEC, en relación con el art. 1101, 1102, 1103 y 1108 CC, la cantidad principal devengará intereses desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago.

;

SEXTO.- Costas.

En cuanto a las costas, procede imponerlas a la parte demandada al haber sido estimada íntegramente la demanda formulada contra ella.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,