Sentencia Civil 118/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 5, Rec. 770/2024 de 04 de abril del 2025

PRIMERO.-Por la representación procesal de la entidad mercantil Fernando María S.L se presenta demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de obligación de hacer contra la Comunidad de Propietarios de la Finca Sita en la DIRECCION000 de Segovia, fundada en los art. 1088 y ss del Código civil, el documento de salubridad HS aprobado por el Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo con las modificaciones correspondientes del mismo, art. 314 bis y siguientes del Decreto 22/2004 de 29 de enero.

SEGUNDO.-Para la resolución del presente caso debe de tenerse en cuenta los siguientes preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal:

El art. 7 LPH:

. "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.

3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.

10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

TERCERO.-Aplicando los preceptos mencionados al caso de autos, de la prueba practicada resulta probado:

-La parte demandante resulta ser propietaria de un local sito en la DIRECCION001 de la ciudad de Segovia, finca registral nº NUM000, al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, alta NUM004 del registro de la propiedad nº 1 de Segovia. Estando dicho local sometido al régimen de propiedad horizontal de la Comunidad de propietarios demandada.

-En fecha 31 de marzo de 2022 se celebró Junta General ordinaria en la meritada comunidad de propietarios. En cuyos puntos cuarto y quinto del acta se trató, respectivamente: "la segregación del local del ahora demandante en trasteros. Aprobándose por unanimidad la misma; la solicitud de instalación de los conductos de ventilación hasta cubierta por los patios comunes del edificio y realizar un acceso desde el portal a los trasteros. Aprobando por unanimidad siempre que los extractores que pongan en las chimeneas de ventilación no puedan causar ruidos, ni vibraciones ni olores que molesten. Por otra parte, las chimeneas deben de estar bien ancladas y los pasos por el forjado bien reforzados, ya que estos son de viguetas todos continuas.".

-Posteriormente, en fecha 27 de febrero de 2023 se celebró Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios que tuvo por objeto las cuestiones que son ahora objeto del presente procedimiento. En la que ratificaron el acuerdo sobre la segregación del local del demandante. Revocando la instalación de los conductos de ventilación hasta cubierta por las partes comunes del edificio.

-En fecha 27 de marzo de 2023 se solicita que la Junta de Propietarios reconsidere lo acordado en la anterior Junta de Propietarios de 27 de febrero en la que se autoriza la instalación de los tubos de ventilación por donde diga la comunidad y menos perjuicio tenga.

-El 20 de junio de 2023 se celebra Junta General Extraordinaria en la que solicitan al demandante una serie de aclaraciones sobre licencia de obras por parte del Ayuntamiento.

-En fecha 2 de abril de 2024 se celebra Junta General Ordinaria por la Comunidad de propietarios la Comunidad de Propietarios no autorizó ninguna de las solicitudes presentadas por los propietarios del local (parte ahora demandante).

-Resultando que durante el periodo de tiempo que se ha referido en los puntos anteriores fueron varios los correos, burofax y requerimientos que fueron cruzados entre las partes ahora intervinientes en aras de llegar a un acuerdo.

(doc. Nº 1-19 de la demanda).

-Así como posteriormente, también, fueron varios los correos, burofax y requerimientos que fueron cruzados entre las partes ahora intervinientes en aras de llegar a un acuerdo. (doc. Nº 20-25).

A la vista de lo anterior resulta que la controversia planteada por la parte demandante no le es de aplicación los art. 1088 y ss del CC, ni tampoco los Decretos o Reglamentos alegados por la parte demandante. Los preceptos del Código civil se hayan enmarcadas en las obligaciones y contratos. No existiendo título o contrato aportado ni acreditado por la parte demandante por el que se pueda obligar a la parte demandada a cumplir su obligación a la que se hubiera comprometido a través del presente procedimiento.

Por el contrario, la controversia está sometida al régimen especial de la LPH en la que las obras a realizar por la parte demandante deben de estar sometidas a la previa aprobación por la Junta de Propietarios, como así se llevó a cabo y se solicitó por la parte ahora demandante, dando lugar a las distintas Juntas de Propietarios que han sido referidas. Y lo cierto y verdad es que, la última Junta de Propietarios de fecha 2 de abril de 2024 no concede autorización a la parte demandante para la realización de las obras que pretende, en concreto, las obras de ventilación de los trasteros mediante la colocación de tubos hasta la cubierta del edificio.

Frente a dicho acta de Junta de 2 de abril de 2024, o cualquiera de las anteriores, la parte ahora demandante pudo ejercitar las correspondientes impugnaciones, conforme al art. 18 LPH, y hubiera sido en dicha impugnación donde se hubiera podido debatir la legalidad o ilegalidad de los acuerdos, y, para el caso de su ilegalidad ser revocados judicialmente, y obligar a la comunidad de propietarios a hacer o no hacer o a cumplir o no sus obligaciones de autorización de obras. Pero no a través del presente procedimiento.

Por lo demás, la parte demandante centra la controversia y la prueba practicada en un debate estéril, tal es el de la existencia o no de licencias de obras o autorizaciones preceptivas del ayuntamiento, o incluso si las obras afectan o no a la estructura del edificio. Puesto que todo ello, en el primer caso, sería posterior a la autorización de la comunidad de Propietarios de realización de las obras a través de la Junta correspondiente. Y, en el caso segundo, a debatir en el ámbito de dichas Juntas para obtener la autorización, o, posteriormente, en un juicio en ejercicio de acción de impugnación de acta, conforme al art. 18 LPH.

Por todo, procede la desestimación de la demanda presentada Por la Procuradora Sra. María Aranzazu Aprell Lasagabaster, en la representación mencionada de la entidad mercantil Fernando María S.L, contra la referida parte demandada, la Comunidad de Propietarios de la Finca Sita en la DIRECCION000 de Segovia.

CUARTO.-De conformidad con el art. 394.1 LEC procede la imposición de costas a la parte demandante.

En atención a lo expuesto,