Sentencia Civil 278/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Palencia nº 6, Rec. 55/2023 de 27 de octubre del 2025

PRIMERO.- Objeto del pleito.

Por la representación de la parte actora se ejercita acción reivindicatoria de suelo y negatoria de servidumbre de paso de tuberías y canalizaciones (elementos privativos), y acción reivindicatoria de suelo y negatoria de servidumbre de paso de tuberías y canalizaciones y acción de eliminación de obras consentidas (elementos comunes) frente a la demandada e interesa que se dicte sentencia por la que:

1º.- Se declare que se ha producido una intrusión en la propiedad de los actores del garaje nº NUM000 de la CP DIRECCION001 de Palencia, en concreto en su vuelo, por las obras realizadas en el local sito en DIRECCION002 de Palencia, -finca registral Núm. NUM001, al Tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004, en el Registro de la Propiedad Nº 1

de Palencia; y finca registral Núm. NUM005, al Tomo NUM006, Libro NUM007, Folio NUM008, en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Palencia- de colocación de tuberías de abastecimiento y saneamiento; con una anchura medida de 14 cms y una longitud en las tuberías de abastecimiento de 5 metros y saneamiento de 9 metros, conforme se dispone en el informe pericial que se adjunta, o, se acredite en el momento procesal oportuno.

2º.- Se declare que no existe una servidumbre legal o carga que grave la propiedad de los actores, de soportar las tuberías de abastecimiento y saneamiento colgadas en el vuelo del garaje ni la reducción de altura útil del garaje para vehículos.

3º.- Se declare que se ha producido una intrusión en la propiedad de CP DIRECCION001 de Palencia, en concreto en su vuelo por las obras realizadas en el local sito en DIRECCION002 de Palencia --finca registral Núm. NUM001, al Tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004, en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Palencia; y finca registral Núm. NUM005, al Tomo NUM006, Libro NUM007, Folio NUM008, en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Palencia-, de colocación de tuberías de abastecimiento y saneamiento, con una anchura media de 14 cms. y una longitud en las tuberías de abastecimiento de 32 metros y en las de saneamiento, de 22 metros; conforme se dispone en el informe pericial que se adjunta, o, se acredite en el momento procesal oportuno.

4º.- Se declare que no existe una servidumbre legal o carga que grave la propiedad de la Comunidad de Propietarios o elementos comunes, de soportar las tuberías de abastecimiento y saneamiento colgadas en el vuelo ni la reducción de altura útil de las zonas comunes para vehículos desde la entrada hasta el garaje de los actores.

5º.- Se declare que se han realizado por la codemandada SAR

RESTAPAL, S.L., obras inconsentidas, que afectan a elementos comunes del edificio, forjado (perforaciones), y estructura, modificaciones del colector de saneamiento, limitación de la altura libre de paso de vehículos; y colocación de tuberías de abastecimiento y saneamiento, con limitación de altura y riesgo de vertidos.

6º.- Se condene solidariamente a los codemandados a devolver la propiedad del vuelo intrusado de los actores y Comunidad de Propietarios y a realizar todos los trabajos necesarios para dejar el garaje de mis representados, así como todos los elementos comunes, en el estado anterior y en perfecto estado, eliminando las perforaciones y las tuberías de abastecimiento y saneamiento colocadas, en el garaje de los actores y

en las zonas comunes desde la entrada hasta este garaje; así como a abonar, licencia de obras o tasa de declaración responsable, proyecto técnico o memoria valorada, dirección técnica y coordinación de seguridad, si fuera necesario; absteniéndose de realizar en el futuro ningún acto de intrusión o perturbación en la posesión de los bienes reivindicados.

La representación de la parte demandada alegó la excepción de falta de legitimación activa, y para el caso de no ser estimada dicha excepción, interesó la desestimación de la demanda al entender que, los estatutos de la Comunidad permiten la realización material de las obras para el uso y disfrute de los locales comerciales, no han afectado a elementos estructurales del edificio, la servidumbre de saneamiento existía sin que se trate de una red de saneamiento nueva, y habían sido autorizadas por la Junta de Propietarios autorizada con anterioridad como se recogía en el Acta de fecha 26 de abril de 2022.

SEGUNDO.- Excepción procesal.

Se alega la falta de legitimación activade D. Jesús Manuel al no actuar en beneficio de la comunidad, constando el acta de la junta de Propietarios de fecha 26 de abril de 2022 en la que no se le autoriza para ejercicio de la presente acción. Dicho acuerdo, no fue impugnado por el hoy demandante.

En relación a esta cuestión, el STC núm. 115/1999 de 14 de julio otorga legitimación a los propietarios. Esta legitimación es para actuar en defensa de sus derechos en casos de pasividad u oposición de la comunidad. El Tribunal Constitucional entiende que la propiedad horizontal no es una situación de comunidad. Se trata de un régimen jurídico-real de «propiedad separada»que se aplica a los diferentes pisos o locales de un edificio. Este régimen genera derechos, cargas, obligaciones y responsabilidades, por lo que cada propietario debe estar facultado para defender sus derechos, con independencia respecto de los demás propietarios.

Sentada la doctrina expuesta, en el presente caso, no nos encontramos ante la impugnación de un acuerdoadoptado por la comunidad para la realización de las obras consistentes en la colocación de tuberías de abastecimientos y saneamiento que han afectado al forjado, estructura, colector de saneamiento y desagües pues, ni siquiera existía dicho acuerdo cuando se realizaron las obras 2006-2007, tal y como manifestaron los administradores de la comunidad D. Edemiro y Dª Angustia. La acción que parece ejercitarse es de carácter real conforme al art 1963 del CC ,dirigida a declarar la ilegalidad de dichas obras por afectar a elementos comunes como el forjado y estructura ( art 396 del CC y 7.1 y 9.1ª) de la LPH ),con la finalidad de reponer dichos elementos comunes a su estado original. Para la realización de dichas obras, se hubiera precisado el acuerdo por unanimidad de la Comunidad de Propietarios conforme al art 17 de la LPH ( STS 31-1-1985 , 14-5-2007 Y 17-1-2008 entre otras),algo que no tenía, sin que ello impida al resto de copropietarios, defender sus derechos. El actor intentó contar con el acuerdo de la comunidad, siendo acordado por mayoría el no ejercicio de la presente acción en virtud del Acta de la Junta de Propietarios de fecha 26 de abril de 2022, lo que no impide que pueda actuar individualmente en beneficio propio y de la comunidad, como está haciendo. En más, el art 18 de la LPH impide que la comunidad adopte acuerdos que directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad o de los derechos que le sean atribuidos en el título constitutivo (TS 18 de junio de 2020 y resolución DGRN 17 de enero de 2018),por lo que habiéndose ya realizado las obras en 2006-2007, sin el acuerdo de la Comunidad, no puede verse afectado el actor por la falta de apoyo de la comunidad acordada en el Acta de 26 de mayo de 2022, para ejercitar la acción real dentro del plazo que está ejercitando ( STS 8 de abril de 21992 , 31 de enero de 1995 , 6 de junio de 1997 entre otras muchas y la reciente STS 107/2024 de 30 de enero de 2024 ). Por todo lo expuesto, no la excepción invocada por la parte demandada no puede ser estimada.

TERCERO.- Legislación aplicable y fondo del asunto.

La acción reivindicatoriaes el cauce jurídico que permite a un propietario reclamar la restitución de un bien que se encuentra en poder de un tercero sin título que lo justifique. Mediante sentencia nº de fecha 18 de abril del 2024, la Sala de Casación Civil del TSJ, ratificó el criterio jurisprudencial, conforme al cual la acción reivindicatoria constituye un mecanismo jurisdiccional, fundamental para el derecho de propiedad, de orden público, dada la relevancia constitucional del derecho humano a la propiedad, consagrado en el artículo 115 de la Constitución. Para que esta acción prospere, se deben cumplir tres requisitos esenciales:

? Acreditación del derecho de propiedad por parte del demandante.

? Identificación clara y precisa del bien objeto de la reclamación.

? Posesión injustificada del inmueble por parte del demandado.

En el presente supuesto se han acreditado conforme al art 217 de la LEC todos los requisitos para que la acción pueda prosperar pues, el actor es propietario de la plaza de garaje en el sótano nº NUM000 (documento nº 2 de la demanda); el objeto está bien delimitado pues, constituye las obras de forjado y estructura realizadas en el garaje comunitario por la demandada afectando a su propiedad, y la posesión injustificado o no, que se determinará a lo largo de la argumentación de la presente resolución.

Además de la acción reivindicatoria del suelo, se ejercita la negatoria de servidumbre de paso de tuberías y canalizaciones privativas o instaladas por la demandada.La acción negatoria de servidumbres, por tanto, se erige como una herramienta jurídica de vital importancia para la protección de la propiedad privada frente a imposiciones que no encuentran soporte en la ley o en la realidad de los hechos. Su correcta aplicación y entendimiento por parte de los operadores jurídicos garantizan la eficacia del sistema de derechos reales en España, promoviendo el respeto a la propiedad privada y contribuyendo al desarrollo de una sociedad basada en la seguridad jurídica y el respeto mutuo entre los particulares. El Tribunal Supremo 1024/2006, sentencia de 13.10.2006 indica que:"Esta acción tiene por objeto que se declare que la cosa no está sometida a un derecho real de servidumbre del demandado y que se haga cesar el mismo; presumiéndose que la propiedad es libre, será el demandado el que deberá probar la existencia de la servidumbre: todo ello lo recuerda la sentencia de 24 de marzo de 2.003 y no plantea la menor duda.

Pues bien, de declaración testifical de D. Pedro Miguel (anterior titular de garaje y presidente de la comunidad en el año 2016), de D. Celso (propietario del garaje nº NUM009), y de D. Marcelino(propietario del garaje nº NUM010) se constata que, los que tienen actualmente el Restaurante Nueva Balastera (y lo llevan desde entonces), en 2006 hacen una primera obra perforando los forjados del edificio, colocan todo el entramado de tuberías que cuelgan en el techo de las plazas de garaje, bastante pegados a éste; al tener problemas porque no tenía mucha caída, ocasionaron fugas, atranques y daños en la pintura de algunos vehículos por lo que, hicieron una segunda reforma, dando más caída y ocupando parte de la altura de las plazas de garaje y zonas comunes. Todas estas reformas se hicieron sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios. Por su parte, D. Edemiro, administrador de la comunidad entre los años 2008 a 2019, indicó que las obras ya estaban realizadas cuando comenzó como administrador, no constando autorización en las actas de la comunidad, y habiéndose producido atranques en esas tuberías en varias ocasiones. En el mismo sentido, Dª Angustia, actual administradora, manifestó que había una petición anterior a ocupar su cargo para tratase el tema de los daños, y posteriormente, tras la pandemia, se convocó una reunión para tratar estos temas.

Merece destacar, por su carácter ilustrativo, los informes periciales emitidos por D. Darío, tanto para la comunidad de propietarios de DIRECCION001 de marzo de 2021, como para D. Jesús Manuel de octubre de 2022 (acont. 7 y 20) donde se indica que" Se trata de unas tuberías de colectores del tipo pvc de diferentes diámetros, que previsiblemente dan servicio a los diferentes aparatos sanitarios de que dispone el local de DIRECCION003. Estas nuevas tuberías entroncan en la salida general del edificio,por lo que también se han visto alterada la instalación de saneamiento del conjunto edificatorio, teniendo que hacer un empalme en el entronque con esta nueva red y asumiendo un caudal nuevo del local. Estas tuberías atraviesan hasta en 17 ocasiones el elemento común y estructural del edificiocomo es el forjado de suelo de DIRECCION003 y se distribuyen a lo largo del techo del garaje, atravesando espacios comunes y por encima de plazas de garaje privadas, hasta conectar con una de las salidas generales de que dispone en edificio para las aguas fecales. También han sido instaladas tuberías de cobre que abastecen de agua a dicho local, que igualmente atraviesan el forjado de suelo de DIRECCION003 en cuatro ocasiones, discurriendo así mismo por el techo del garaje desde la plaza de garaje número NUM011 hasta la número NUM000, atravesando espacios comunes y plazas de garaje privadas. Este hecho también toma cierta importancia, ya que desde mi punto de vista como técnico, genera una serie de servidumbres que antes no existían, sobre los espacios comunes del garaje y sobre las plazas de garaje privadas así como también un menoscabo en el uso de estas cocheras, pues ven mermada su capacidad en volumen y en altura útil disponible".Estas conclusiones se evidencian claramente en las fotografías aportadas en el informe de marzo de 2022 (acont. 20)

Se alega por la parte demandada que los estatutos de la Comunidad permiten la realización material de las obras objeto del presente procedimiento. En los estatutos se hace constar expresamente"2.- Reservas. La Cooperativa se reserva para sí o futuros propietarios de los locales comerciales en DIRECCION004 y DIRECCION003, en atención a que están en estructura, el derecho a subdividirlos en los locales que estime convenientes, practicando una o más veces las oportunas operaciones materiales o jurídicas para ello necesarias, así como a repartir entre los nuevos locales que se forman, la correspondiente cuota o módulo sin alterar la cuota de los restantes locales o viviendas. -". El derecho a subdividir los locales no implica la realización de obras, ni otras actividades que afecten a los elementos comunes. A mayor abundamiento, resulta acreditado que, con anterioridad al año 2006, había habido otros locales como uno de "autoservicio de alimentación" constando el expediente administrativo con la solicitud, el proyecto técnico, y los planos (documentos nº 2.1, 2.2, 2.3 y 2.4 de la audiencia previa) donde se constata que no se alteran dichos elementos comunes. Igualmente, consta el expediente administrativo del año 1996 para "un restaurante chino" (documentos nº 3.1 y 3.2,3.5 y 3.6 de la audiencia previa) en el cual, tampoco se dice nada sobre estas obras. Es más, este último negocio se dedicaba a la misma actividad, y no hizo ninguna de las modificaciones que ahora se han hecho. Pero es que merece resaltar que, en el expediente que se presenta en el Ayuntamiento de Palencia por los demandados, para obtener la licencia para realizar esta actividad, tampoco constan estas obras que posteriormente se efectúan (documento nº 4- Anejo II de la audiencia previa). Todo ello, sin olvidar que, aunque se transmite la licencia de "Hermanas Villameriel S.L." a "SAR RESTAPAL S.L." en el año 2010, los administradores y socios son los mismos (Hermanas Villameriel) tal y como se deduce de las notas simples del registro mercantil (documento nº 5, 6 y 7 de la Audiencia Previa).

Así, pues, queda acreditada la posesión injustificada del inmueble por la parte demandada, al realizar "obras privadas"afectando al forjado de suelo de DIRECCION003, con distribución a lo largo del techo del garaje, atravesando espacios comunes y por encima de plazas de garaje privadas, hasta conectar con una de las salidas generales de que dispone en edificio para las aguas fecales. Dichas obras han afectado a los elementos comunes ( art 396 del CC y art 7.1 y 9.1ª) de la LPH ),sobrecargándolos, produciendo atranques, daños en vehículos y afectando al uso de los zonas comunes y cocheras, pues ven mermada su capacidad en volumen y en altura útil disponible. Por todo lo expuesto, y dado que conforme al art 543 del CC ,"el dueño del predio dominante tendrá que hacer, a su costa, las obras necesarias para su uso y conservación, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa"siendo esto lo que se ha hecho por la parte demandada("SAR RESTAPAL S.L."), sin justificación alguna, y sin contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios ( STS 107/2024 de 30 de enero de 2024 ),es por lo que procede estimar la demanda en los términos peticionados.

CUARTO. -En cuanto a las costas procesales, dada la estimación de la demanda, se imponen las costas a la parte demandada conforme al art 394 del LEC .

Vistoslos preceptos legales citados y las demás disposiciones de general y pertinente aplicación.