Sentencia Civil 287/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 6, Rec. 421/2019 de 28 de noviembre del 2025

PRIMERO.-La parte actora ejercita acciones negatorias de servidumbres sobre la base de los siguientes hechos: que Dº Bernardo es dueño de una casa sita en DIRECCION000 del municipio de Navafría; que las demandadas son dueñas de las fincas colindantes, de la DIRECCION001 y DIRECCION002, y han procedido a la apertura de ventanas en la pared de cerramiento que linda con la finca del actor, sin previa autorización de éste, y además Dª Claudia, Dª Palmira y Dª Estela han abierto ventanas en las fachadas a la colindante las cuales no respetan la distancia (además de las tres que lindan directamente) y han ubicado rejas que sobresalen de la ventana e invaden el patio del demandante y por tanto, debe proceder a su retirada; que Dª Zulima ha procedido a establecer sumideros y desagües mediante perforaciones justo debajo de las ventanas, y caídas de aguas a través de las tejas sin canalón y que van a dar a la finca del demandante; que no ha sido posible alcanzar una acuerdo extrajudicial.

La parte demandada Dª Claudia, Dª Palmira, y Dª Estela se oponen a la demanda en esencia alegando que ellas no han procedido a la apertura de ventanas o rejas en el inmueble de su propiedad sino que existen desde el año 1920 cuando se construyó la vivienda y lo que había era una calleja de uso público que separaba ambas propiedades.

La demandada Dª Zulima no contestó a la demanda siendo por ello declarada en situación de rebeldía procesal, lo que no implica allanamiento, ni reconocimiento de hechos. No obstante, en trámite de conclusiones, apeló al acuerdo que ha alcanzado con el actor, solicitando la no imposición de costas.

SEGUNDO.-Expuestos los argumentos de cada uno de los litigantes, las pretensiones ejercitadas por el demandante son acciones negatorias de servidumbres, que son de carácter real y que competen a los dueños de la finca libre sobre la cual otros pretenden disfrutar de una servidumbre, para que se declare libre el predio y, en su caso, se condene al perturbador a la indemnización de daños y perjuicios causados y se le aperciba de que, en lo sucesivo, se abstenga de perturbar el derecho del dueño con el uso de esa servidumbre que no existe, se trata pues de acciones vinculadas íntimamente con la defensa del derecho de propiedad y de corte reivindicativo.

En primer lugar, en relación a la codemandada Dª Zulima obra un acuerdo suscrito entre ella y el demandante [Acontecimiento 28] y por aplicación del principio dispositivo que rige en el proceso civil, procede la estimación de la pretensión relativa a la declaración de que no existe servidumbre de aguas o desagües por los huecos abiertos en la pared de cerramiento de las finca propiedad de la demandada y colindante con la de Dº Bernardo; condenando a Dª Zulima a clausurar a su costa los huecos que establecen sumideros y desagües en el plazo de un mes desde la firmeza de la sentencia, con ejecución forzosa a cargo del demandante si la demandada no lo verificase.

En segundo lugar, respecto las otras codemandadas Dª Claudia, Dª Palmira y Dª Estela la litis se centra en la existencia o inexistencia de una servidumbre de luces y vistas.

El artículo 581 del Código Civil dispone que "El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana."

El artículo 582 del Código Civil establece que " No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad."

En base a estos dos artículos, el demandante solicita se niegue la servidumbre de vistas y se cierren los huecos abiertos en la pared de la vivienda de las demandadas que tienen vistas directas a su propiedad y consiguiente retirada de las rejas existentes. La parte demandada se opone indicando que esos huecos llevan abiertos desde el año 1920, esto es, más de cien años y que en aquella fecha había una calleja de uso público que separaba ambas viviendas y que, en todo caso, concurre el instituto de la prescripción adquisitiva de la servidumbre.

Pues bien, la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2025 [Roj: STS 1353/2025] resume el régimen de servidumbres de luces y vistas en el Código Civil "la existencia de una servidumbre de luces y vistas permite al titular del dueño de la finca dominante abrir huecos para la recepción de luces y la proyección sobre la finca colindante de propiedad ajena sin necesidad de respetar las distancias del art. 582 CC , con el consiguiente deber del dueño del predio sirviente de soportarlos. La servidumbre también impide al dueño del predio sirviente edificar a menos de tres metros de distancia de los huecos ( art. 585 CC , salvo otra previsión en el título que constituyó la servidumbre o de lo que resulte de la posesión en caso de adquisición por usucapión). El art. 585 CC se refiere al derecho adquirido a tener vistas «por cualquier título», y la jurisprudencia ha admitido cualquier negocio o acto jurídico creador de la servidumbre, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, en virtud del cual se establezca la limitación del derecho de propiedad, sin necesidad de que aquel negocio o acto quede plasmado documentalmente (ampliamente, con cita de doctrina y jurisprudencia, la sentencia 317/2016, de 13 de mayo ).

Si no existe una servidumbre, el hueco abierto en pared propia y a menor distancia de la prevista en el art. 582 CC sería un acto meramente tolerado. En cuanto tal, no impide al propietario de la finca colindante construir una pared contigua a la pared en la que existan los huecos (lo que en la práctica equivale a eliminar los huecos e impedir obtener luces y vistas). El propietario de la finca colindante puede, además, exigir el cierre de los huecos o que se ajusten a las dimensiones y requisitos del art. 581 CC .

La apertura de huecos o ventanas en pared propia sin respetar las distancias del art. 582 CC , cuando no hay una servidumbre, en cuanto acto meramente tolerado, no es un acto apto para la adquisición de la servidumbre de luces y vistas por usucapión. De acuerdo con la jurisprudencia de la sala, solo a partir del momento en el que el dueño de la finca en la que se encuentran los huecos realiza algún tipo de «acto obstativo» dirigido a impedir al propietario colindante cualquier acto que le sería lícito de no existir una servidumbre (requerirle para que no levante una pared que le obstaculice la vista, o la construcción a menos de tres metros de los huecos) comenzaría la posesión apta para usucapir la servidumbre de luces y vistas sentencia 317/2016, de 13 de mayo , ya citada)"y continua "a la hora de interpretar los arts. 537 y 538 CC Como resume la sentencia 317/2016, de 13 de mayo (citada por la posterior sentencia 300/2019, de 26 de abril ):

«En pared propia, contigua a finca ajena, como afirma la recurrente ser la suya, para adquirir verdadera servidumbre de luces será necesario ganar esos huecos por prescripción, y como la servidumbre de luces y vistas en pared propia se reputa negativa (como establece reiteradísima jurisprudencia, de las que, por «clásicas», cabe citar las SSTS de 27 de mayo de 1986 , 9 de febrero de 1907 , 18 de octubre de 1909 , 15 de marzo de 1934 y 19 de junio de 1951 ), el tiempo necesario para adquirir por prescripción esta clase de servidumbres se cuenta desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido por un acto formal al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre, conforme al artículo 538 del Código Civil , por lo que el «dies a quo» para el cómputo del plazo de usucapión es aquél en que se produjo el denominado acto obstativo» El Tribunal Supremo, sin variar dicha tesis, la ha matizado aseverando que debe partirse del supuesto de que toda servidumbre de luces y vistas, al ser continua y aparente, es susceptible de ser adquirida por prescripción de veinte años, conforme a los artículos 537 y 538 del Código, teniendo dicha servidumbre carácter de negativa cuando los huecos están abiertos en pared propia del dueño del predio dominante y de positiva cuando tales huecos se hallan en pared medianera o propia del dueño del sirviente; en el caso de la servidumbre negativa, el cómputo del plazo prescriptivo no puede iniciarse sino a partir de la producción de un acto obstativo, por el que el dueño del que sería predio dominante prohíbe al del sirviente la ejecución de un hecho que le sería lícito sin la servidumbre (por ejemplo, requerimiento para no edificar, interdicto de obra nueva para suspender la construcción), mientras que en el supuesto de la positiva el «dies a quo» del citado plazo lo constituye 1 día mismo de la apertura de los huecos (por ejemplo, STS de 8 de octubre de 1988 )."

Al caso particular, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Segovia de 18 de mayo de 2001 [Roj: SAP SG 158/2001] señala "los artículos 580 y siguientes del Código Civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, y que está prohibida la apertura de huecos, balcones o voladizos semejantes a menos de dos metros de distancia en vista recta, o de sesenta centímetros en vista oblicua, sobre la finca del vecino.

Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privaticidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación.

Como afirma la actora, si se violan las prohibiciones establecidas en los preceptos señalados, el propietario del fundo colindante puede pretender legítimamente que se ordene el cierre o que se tapen los huecos o ventanas, construidos al margen de aquellos o fuera de su observancia; pero como bien afirma la recurrente demandada, de conformidad con la doctrina establecida en la STS 16-09-97 , dicho cerramiento se sustenta en virtud de "acción real" sometida a plazo, con prescripción extintiva de treinta años, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.963 del Código civil , de manera que, transcurrido dicho plazo el colindante no puede exigir el cierre, no obstante, mantenga siempre el derecho a levantar pared contigua a la que tengan las ventanas o los "huecos de tolerancia"."

TERCERO.-Sentado el marco normativo y jurisprudencial referido, el ejercicio de una acción negatoria de servidumbre requiere que el actor justifique su derecho de propiedad mediante la presentación del correspondiente título, que pruebe la perturbación que la parte demandada le haya causado en el goce de su propiedad y, por último, no es preciso que pruebe la inexistencia de la servidumbre o derecho real pretendido por el tercero, pues es, principio de derecho que la propiedad se presume libre y que el que sostiene la existencia de limitaciones a la misma es quien debe probarlas como una excepción del principio general de que la prueba incumbe al actor.

Pues bien, de una valoración conjunta de la prueba practicada, documental, testifical y pericial, ha quedado acreditado:

a) La existencia de dos fincas o predios contiguos. No hay controversia en que el demandante es dueño de la vivienda sita en DIRECCION000 del municipio de Navafría que linda al lado derecho con la vivienda sita en DIRECCION001, propiedad de las codemandadas.

b) La existencia de varias ventanas, algunas con rejas, en la pared de la vivienda de las codemandadas y que linda con la propiedad del actor. Este hecho se corrobora con la simple vista de las fotografías acompañadas como documento nº 10 de la demanda y documentos nº 2,3 y 4 de la contestación de la demanda, respectivamente, pero cabe señalar que, por el contrario a lo que afirma el demandante en su relato de hechos de que han sido las propias codemandadas las que han abiertos tales huecos, lo cierto es que estos se remontan a una época muy remota probablemente a principios del siglo XX al tiempo que se construyó la vivienda. Así queda acreditado con la testigo Dª Zaida, familiar y conocida por todas las partes y sin que estas circunstancias reste credibilidad a su testimonio, quién manifestó que en el año 1948 allí vivieron sus padres y, posteriormente, ella misma y que siempre ha conocido esas ventanas con luces y vistas directas al exterior. Por su parte, Dª Adela se ratificó en su informe pericial de fecha 12 de diciembre de 2022 [Acontecimiento 268] indicando que tales ventanas son primitivas.

c) Las dos fincas no están separadas por una vía pública. En el presente caso, aunque la parte demandada ha pretendido probar que antiguamente ambas fincas estaban separadas por una calleja o callejón y así quiso acreditarlo por medio de las testificales practicadas, lo cierto es que en la realidad no existe dicha separación toda vez que esta cuestión quedó resuelta al haber tramitado el propio demandante un expediente de dominio ante el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 5 de Segovia y que fue resuelto a su favor por Auto de 19 de junio de 2018 (documento nº 7 de la demanda). La resolución judicial firme argumenta que "la finca se encuentra perfectamente delimitada y cerrada por todos sus vientos, y no consta que haya variado en cuanto a la descripción registral de sus linderos, que siguen siendo los mismos actualmente que lo eran cuando accedió al Registro. Es por ello que se considera plenamente justificado el exceso de cabida, porque en modo alguno se ha acreditado que tal exceso de cabida derive de la incorporación o anexión a la finca registral de una franja de terreno que antes fuera un callejón o calleja de uso público o de titularidad municipal, que es el principal motivo de oposición al expediente esgrimido por los colindantes. Esto no es así porque en la descripción registral de lindes de la finca en momento alguno se dice que linde con callejón o calleja, sino que se habla de las mismas fincas con las que linda actualmente y por el frente con calle pública. Además, el Ayuntamiento de Navafría ha emitido certificado que obra unido al expediente en el que se señala que dentro de la finca litigiosa, la numerada con el DIRECCION000, no está incorporado callejón o calleja alguna de uso público o de titularidad municipal".

d) Inexistencia de servidumbre o derecho real pretendido por el tercero. La parte demandada admite que no tiene título constitutivo que avale las servidumbres de luces y vistas que pretende pero es que tampoco presenta acto obstativo que determine el inicio del cómputo de la prescripción adquisitiva de las mismas y, en todo caso, sería la presente demanda, no habiendo transcurrido veinte años.

Por tanto, ha de estimarse la primera pretensión ejercitada en el suplico de la demanda relativa a declarar que la finca de Dº Bernardo no está gravada por servidumbres de luces y vistas a favor del inmueble propiedad de Dª Claudia, Dª Palmira y Dª Estela.

Cuestión distinta ha de ser la condena a las demandadas a cerrar los huecos indebidamente abiertos, con la consiguiente retirada de las rejas. De la prueba practicada y antes expuesta, se puede afirmar que la acción para el cierre de los huecos o incluso su reducción a las medidas establecidas en el artículo 581 del Código Civil ha prescrito por aplicación del artículo 1963 del Código Civil dado que los huecos tienen una antigüedad de más de 30 años.

En definitiva, y a modo de resumen:

a) En relación a la acción de servidumbre de aguas o desagües respecto al inmueble, propiedad de Dª Zulima, debe declararse que la finca del demandante sita en DIRECCION000 del municipio de Navafría no se encuentra gravada por dicha servidumbre, condenando a la propia demandada a clausurar a su costa los huecos que establecen sumideros y desagües con ejecución forzosa y subsidiaria si no lo verificase en el plazo de un mes a contar desde la firmeza de la sentencia.

b) En relación a la acción de servidumbre de luces y vistas respecto al inmueble, propiedad de Dª Claudia, Dª Palmira y Dª Estela, debe declararse que la finca del demandante sita en DIRECCION000 del municipio de Navafría no se encuentra gravada por dicha servidumbre, ahora bien ha prescrito la acción para pedir el cierre de los huecos y consiguiente retirada de las rejas existentes.

CUARTO.-De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la LEC, dado que la demanda es estimada sólo de forma parcial y en relación a Dª Zulima ha existido un acuerdo con ella, no procede hacer pronunciamiento sobre costas, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación;