Sentencia Civil 105/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Segovia nº 6, Rec. 446/2019 de 28 de junio del 2024

PRIMERO.-Por la parte actora se ejercita, con fundamento en el artículos 9, 17, y 18.1 b), de la LPH, una acción en solicitud de nulidad del acuerdo tomado en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada de fecha 12 de Junio de 2019, alegando que su mandante es propietario del piso DIRECCION001 del edificio sito en DIRECCION000, al que corresponde un coeficiente de participación de 2,12 % como integrante de la Comunidad demandada; que la Comunidad de propietarios demandada tiene por legal representante a Dña. Ofelia, que ostenta el cargo de Presidenta, por su nombramiento vigente al ser elegida por sorteo, tal como consta en el acta de la Junta de Propietarios del edificio sito en DIRECCION000 números acta de la Junta de Propietarios celebrada el día 9 de mayo de 2019, cargo que se mantiene en la Junta de Propietarios celebrada el 12 de Junio de 2019, con fecha 9 de mayo de 2019, se celebró Junta General Ordinaria de Propietarios, en la que se tomó el acuerdo, en el punto de ruegos y preguntas sin que constase en el orden del día de la convocatoria a petición de Doña Leticia, del tenor que se recoge en el hecho tercero de la demanda; que tal obra fue anunciada por la Sra. Leticia, mediante la comunicación que se ha acompañado al documento número 4 y que se recoge en el hecho tercero de la demanda; que iniciada la obra, se observa con estupor por su mandante que realmente lo que se pretende realizar por la Sra. Leticia es el cerramiento por ésta de una parte del patio comunitario para incorporarlo a su piso y destinarlo a la construcción, parece ser, de un aseo con instalación de inodoro, para utilidad exclusiva de su vivienda; que su mandante comparece en las oficinas de la Administración poniendo en conocimiento su criterio a lo que se le hace caso omiso y se le responde con la carta fechada el 21 de mayo de 2019, que se acompaña como documento número 4 que se recoge en le hecho cuarto de la demanda; que queda meridianamente claro que en su título de propiedad no se describe ni refleja el espacio común perteneciente al patio que se ha incorporado al piso propiedad de la Sra. Leticia, tal como se acredita y justifica en el croquis que se recoge en el hecho tercero de la demanda; que de la descripción del título de la Sra. Leticia se indica que linda al frente patio de luces del inmueble -la zona ocupada y apropiada indebidamente- descansillo y vivienda número NUM000. Entrando, a otro aire, con patio de luces, es decir, la ubicación del inmueble se determina con claridad por tener en el mismo aire el descansillo y el patio de luces -zona litigiosa- ya que si fuera privativo no señalaría tal patio, sino que se limitaría solo a enumerar el descansillo y la vivienda nº NUM000; que además, existen otros elementos constructivos que definen claramente hasta donde llega el piso de la Sra. Leticia y dónde empieza el patio: 1.- El techo de la parte del patio ocupado tiene un techo más bajo que el piso de la Sra. Leticia, lo que impide que tal zona se considere vividera y por tanto integrante de la vivienda; 2.- Por esa zona transcurre la bajante general del inmueble; 3.- A esa zona no llegan el cableado y servicios de la vivienda de la Sra. Leticia; que es de observar que por encima del patio comunitario en las plantas superiores no existe ninguna terraza o elemento privativo que se corresponda con la zona ocupada que se pueda atribuir a los pisos ubicados en dichas plantas, sino un pasillo comunitario de acceso a tales viviendas igual que el de la planta inferior donde se encuentra la zona ocupada tal como se resulta de las fotos que se acompañan en el hecho tercero de la demanda; que, así las cosas, ya realizadas las obras sin permiso comunitario fue convocada Junta General Extraordinaria celebrada el pasado día 12 de junio de 2019 con el único fin que se recoge en el hecho cuarto de la demanda; que en dicha Junta de Propietarios se leyeron escritos presentados por su mandante que han sido transcritos literalmente en el documento numero 4 adjunto; que sometido el asunto a votación fue adoptado el acuerdo que se recoge en el hecho cuarto de la demanda; que en dicha Junta su representado salvó su voto, hizo constar su disconformidad y anunció su intención de impugnar el contenido del precitado acuerdo, lo que hace por medio de la presente demanda, manifestando su total oposición al mismo; y que el Sr. Serafin se encuentra al corriente de pago de las deudas vencidas de la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de Propietarios codemandada, se opuso a la misma alegando que se pretende en la presente demanda, según se indica, la impugnación de los acuerdos sociales adoptados en la Junta General de Propietarios celebrada por la Comunidad el día 12 de junio de 2019, en cuanto entiende el impugnante que se lesionan gravemente los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y, en concreto, la votación realizada por la que resultó que la terraza previa al patio interior de la Comunidad, es privada o común, con el resultado de 13 votos que indican que es privado, 2 abstenciones y 2 votos en contra; que con independencia de la votación realizada, y por la propia documentación que aporta a la demanda la actora, la terraza de la Sra. Leticia siempre ha tenido una verja que delimitaba su propiedad con el patio común de la Comunidad, verja existente a la compra del piso en noviembre de 1984, es decir, más de 35 años, pero es más, al final del fundamento de derecho VI, se indica ( folio nº 16 de la demanda), textualmente lo siguiente: "... sin que ello implique ni se pretenda que se tire la verja preexistente ... "; que se reconoce por tanto que la terraza de la vivienda de la Sra. Leticia la ha usado, de forma privativa, dicha persona y que nunca ha pertenecido al patio de la Comunidad de Propietarios; que ¿ Que ha hecho la codemandada Sra. Leticia según el acuerdo de 9 de mayo de 2019, al cual no se opuso el Sr. Serafin, según consta en el acta adjuntado al efecto a la demanda, pues con el fin de que no penetrase polvo, hojas, pelusa, etc., en la terraza de la misma, cerrar y poner una ventana, es decir, sustituir la verja por un cerramiento en el que no penetre la suciedad; que ¿ Qué diferencias existen en las escrituras públicas de propiedad de los pisos del actor y de la codemandada Sra. Leticia?; que en la escritura del Sr. Serafin se observa que al frente, linda con descansillo de la escalera número NUM001 por dando tiene la entrada, hueco del ascensor, patio de luces del inmueble y finca número NUM002 de esta planta, en la escritura de Dª. Leticia, tiene como linderos, al frente, patio de luces del inmueble, ..., pero es más, el patio de luces tiene una entrada independiente desde un pasillo del inmueble, no siendo cierto que con el cerramiento, que ya estaba por verja, de construcción, se modifique o altere la escritura de división horizontal, ni las cuotas comunitarias, ni por tanto los estatutos de la Comunidad; que por último manifestar que por la prueba documental, aportada por la actora, cual son las fotografías donde se observa el patio y la verja existente, se puede comprobar que, la propia configuración de la puerta de entrada a la terraza del piso de la Sra. Leticia, no tendría nunca la consideración de comunitaria dicha terraza; y que la actora no acredita lo que viene a manifestar de la apropiación de un bien común, es más, la Junta de la Comunidad de Propietarios, como soberanos que son, en Junta legalmente constituida, votan y deciden lo que siempre ha existido, es decir, declarar que la terraza de la vivienda de la Sra. Leticia es privada suya, por lo que debe rechazarse la demanda con imposición de costas a la actora.

La codemandada Dña. Leticia se opuso a la demanda alegando que se plantea básicamente en el presente procedimiento la siguiente controversia judicial: la propiedad, sea cual sea el título habilitante, del espacio controvertido; que lo que esa parte mantiene es que en la compraventa del piso en cuestión, 10 marzo 1981, es decir hace 39 años, dicho espacio ya integraba el bien adquirido, y en todo caso, desde aquélla fecha la demandada viene poseyendo a título de dueño, sin signo aparente alguno de ser elemento común; que en primer lugar deben precisar que esa demanda obedece, a la luz de los propios actos del Sr. Serafin, a la voluntad de revancha para con la demandada por no apoyar ésta las pretensiones de aquél en la Junta General de 9 de mayo 2019 respecto del Sr. Amadeo; que si se revisa dicho Acta aportado con la demanda deja entrever la personalidad de este vecino, y así se lo dijo a ésta días después de e la Junta de 9 de mayo 2019: "como no me apoyaste en la junta de mayo voy a tratar de fastidiarte con el patio, te vas a enterar", por ello el demandante solicitó convocar una nueva Junta para, sorprendentemente revisar su propio voto, y efectivamente nos enteramos tanto en dicha Junta de 12 de junio 2019, como con esta demanda; así son las cosas, porque, y como vamos a explicar, lo que ahora se pretende choca frontalmente con la realidad asumida por los propietarios demandantes y con la actitud del Sr. Serafin en la Junta 9 de mayo; que el Edificio de la Comunidad se ejecutó al amparo de la Licencia Municipal de Obras otorgada por el Ayuntamiento de Segovia el día 19 septiembre 1978; que los planos iniciales preveían los planos de planta en la que se ubican las dos viviendas, demandante y demandada, con un patio cerrado por un pasillo quebrado desde el que se tenía una ventana al referido patio y las dos viviendas; que la vivienda de la demandada, " NUM003", cerraba su cocina en línea vertical sobre el patio, sin ningún acceso desde ella ni al rellano común ni al patio; que así mismo dicha cocina tenía una única ventana sobre el patio; que conviene decir que dicho patio no tenía acceso desde las viviendas, durante la Obra, se introdujeron las siguientes modificaciones: el pasillo o zona común dejó de ser quebrado en el cerramiento del patio y de la vivienda de la demandada, cerrando ahora con una línea recta desde el vértice del patio a la puerta de la vivienda de la demandada; que dicha pared de cerramiento no tuvo ni tiene ventana alguna sobre el espacio discutido, no así sobre el patio no discutido; que igualmente se abrió el cerramiento de la cocina que antes era el cerramiento de la vivienda sobre el pasillo, para darle acceso directo mediante puerta a dicho espacio controvertido, y por fin se puso un cerramiento fijo a través de una verja, aparece en el reportaje fotográfico de la demanda, a lo largo del espacio discutido que se desarrollaba en toda la altura, es decir, dicho espacio quedó incorporado a la vivienda de la demandada sin posibilidad alguna de función a favor de la Comunidad por cuanto ni tenía acceso al mismo ni tenía luces desde el pasillo en el nuevo cerramiento a dicho espacio; que así mismo, decir que el espacio discutido nunca fue patio inicialmente sino que recaía debajo del pasillo de la NUM004 planta, y recae en la actualidad; que huelga decir que durante estos más de 39 años dicho espacio sólo ha sido ocupado por la demandada, que, incluso ha puesto cortinas para impedir la visión, todo ello con el aquietamiento de la Comunidad y, en especial del Sr. Serafin que vive en frente ; que como sucedía en aquélla época no existía declaración de obra nueva terminada y por ello no se trasladaron al registro los datos de la nueva conformación de la vivienda; que tampoco se recogieron en los Planos Fin de Obra dada la escasa relevancia de la modificación; que ello es así se puede deducir claramente del siguiente extremo: el edificio en las plantas superiores no mantienen este espacio cerrado de forma paralelepípeda y respeta las previsiones de los planos, lo cual deja sin sentido cualquier otra explicación a este extremo que no sea que dicho espacio es propiedad de la demandada; que la demandada adquiere su vivienda en el año 1981, como Cuerpo Cierto; que el Sr. Serafin y su esposa adquieren el inmueble en el año 1983, y también lo hacen como cuerpo cierto, lo que le vincula a la situación privada de dicho espacio; que explicaban la verdadera motivación de los demandantes en el hecho primero de ese escrito, y ello es claro por cuanto en la Junta de 9 de mayo 2019, aportada por los demandantes, el Sr. Serafin que asistió a la Junta aceptó que se sometiera a la misma el punto CUARTO. b). a que era del siguiente tenor literal "sobre escrito de Dª Leticia para la realización de obra en su vivienda cerrando la puerta de acceso al patio y convertirla en ventana"; en la Junta se aclaró que lo que se pretendía realmente era lo que se decía en el escrito: quitar la verja y cerrar el espacio ejecutando una pared con ventana, nunca la puerta de acceso al patio, la cual se encuentra en otro lado ajenos a la propiedad de la demandada; que así se aprobó por unanimidad, y, por ello, el Sr. Serafin, que asistió, votó a favor tal petición sin objeción alguna, como consta en el Acta; y que luego, y viendo la actitud del Sr. Serafin se ha mantenido la verja para acreditar todos y cada uno de los hechos que ahora oponen, y ello no es una equivocación por cuanto el Sr. Serafin en la Junta de 12 junio 2019 solo solicita la subsanación de la anterior Acta " en lo que se refiere al buen nombre del ahora demandante", es decir, difícilmente o razonablemente puede someter a revisión aquello con lo que estaba de acuerdo, votando a favor y creando estado.

SEGUNDO.-En base a lo anterior, acreditado y/o admitido que el actor y su esposa son propietarios del DIRECCION001, al que corresponde un coeficiente de participación de 2,12 % que forma parte de la Comunidad de Propietarios codemandada%(documento número 1 de la demanda); que con fecha 12 de junio de 2019 se celebró una Junta General Extraordinaria de la referida Comunidad de Propietarios, cuyo punto único del orden del día era "Acuerdos a tomar respecto de la solicitud realizada por Dª Leticia y que se acompaña a la presente", y en la que se adoptó el siguiente acuerdo: "...Como quiera que en la anterior votación concurren las dos mayorías que se prevén en el art.17.7 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, para tomar un acuerdo de este tipo, es decir, mayoría de propietarios y coeficientes, se acuerda conforme a lo establecido en el citado artículo del mencionado texto legal, a autorizar, POR MAYORÍA DE VOTOS Y COEFICIENTES considerar el espacio sobre el que se debate, como ESPACIO PRIVATIVO...."( documento número 3 de la demanda); que con fecha 9 de mayo de 2019 se celebró una Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada en la que se tomó el siguiente acuerdo: "a. Sobre el escrito de Dª Leticia para la realización de obra en su vivienda cerrando la puerta de acceso al patio y convertirla en ventana se aprueba."(documento número de la demanda), acuerdo que no costa que fuera impugnado por ningún propietario; la cuestión a debatir se centra en determinar si es nulo o no el referido acuerdo, si bien con carácter previo habrá de resolverse sobre la falta de legitimación activa legitimación activa del demandante alegada por la codemandada Dña. Leticia.

En este sentido, y en relación con la falta de legitimación activa alegada, hemos de indicar que el artículo 18.2 LPH señala "2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".

Cabe señalar que salvar el voto en una junta de propietarios es una acción que permite a un propietario expresar su desacuerdo con una decisión tomada por la mayoría, sin ser considerado responsable de los efectos o consecuencias de dicha decisión. Al salvar el voto, el propietario está dejando constancia de su posición y protegiendo sus derechos en el marco de la ley de propiedad horizontal, pudiendo hacerlo bien expresando claramente la disconformidad con el acuerdo durante la junta, bien solicitando expresamente que su voto sea salvado, de forma que no se contabilizará en el resultado final o bien mediante declaración por escrito, detallando los motivos de su desacuerdo y dejando constancia de su posición.

En este caso, la parte actora impugna un acuerdo en el que la Comunidad de propietarios a "autorizar, POR MAYORÍA DE VOTOS Y COEFICIENTES considerar el espacio sobre el que se debate, como ESPACIO PRIVATIVO...", manifestando el demandante su disconformidad con dicho acuerdo e hizo constar que salvaba su voto al no estar conforme con el acuerdo adoptado, por lo que se debe considerar que la parte demandante, votando en contra del acuerdo alcanzado, está debidamente legitimado para el ejercicio de la acción, debiendo por ello desestimar la excepción de falta de legitimación invocada de contrario, sin que con la impugnación de dicho acuerdo se pueda impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios de 9 de mayo de 2019, los cuales son firmes al no constar que los mismos fueran impugnados por los propietarios.

TERCERO.-Planteada en estos términos la controversia, del conjunto de la prueba practicada, especialmente del informe pericial judicial elaborado por la Arquitecto Técnico Dña. Dulce, y la documental que acompaña al mismo, en el que se ratificó en el acto del juicio, tal como se indica en el mismo, resulta la zona objeto del litigio, se trata de una zona cerrada con reja a la que se accede desde la vivienda NUM003, propiedad de la demandante que se puede considerar como terraza o tendedero, y no figura en los planos iniciales del proyecto pero, según confirman ambas partes, esta zona de terraza o tendedero con acceso exclusivo desde la cocina de la vivienda r NUM003 y con reja fija a patio, y que es así desde que se entregaron los viviendas; que analizada la documentación del proyecto original existente (Anexo 2 del informe pericial), y la realidad de la zona afectada (obra efectivamente realizada) se aprecian algunas diferencias con respecto a proyecto que se hicieron durante el transcurso de la obra del edificio y que afectan al patio, descansillo de escolero y vivienda NUM003, estas diferencias se reflejan en el croquis que se adjunta como Anexo 4 del informe pericial; que existen diferencias entre los del proyecto inicial y la obra efectivamente realizada de cómo se entregaron las viviendas, que serían: - El descansillo de la planta de la vivienda demandada no coincide con los planos iniciales del proyecto; - No aparece reflejado en los planos del proyecto, como tal, la zona dónde se han efectuado las obras, en los planos del proyecto esta zona formaba parte del descansillo de la escalera; - En los planos de proyecto no aparecía el acceso directo al patio interior de la comunidad con una puerta desde el descansillo, sólo había ventanas; - En los planos del proyecto tampoco aparece la chimenea de ventilación; que en la escritura de compraventa de la vivienda demandada (Anexo 1 del informe pericial) se describe la vivienda sin hacer mención expresa a terraza o tendedero; que indicios de como de entregó en su momento la parte que nos ocupa es clara, ya que todas las partes coinciden en que no se ha modificado la configuración del descansillo de la escalera y que la parte de la terraza con acceso desde la vivienda NUM003 existía desde que se entregaron las viviendas, así como como el acceso al patio desde el descansillo de la escalera y la chimenea de ventilación de locales o garajes; que la referida zona, no aparece reflejada en los planos encontrados del proyecto original, por las fotografías que obran en autos, y las facilitadas por lo propietaria de la vivienda, de la parte demandante y la inspección del descansillo del portal de la planta, se trata de lo que podría denominarse tendedero o terraza de uso privativo de la vivienda; que esta zona aparece tras modificación realizada desde el origen de la obra, modificando la configuración del descansillo de esta planta y tiene acceso directo desde la cocina de la vivienda demandada y una reja no practicable al patio de la comunidad; que La configuración de esta zona, que no aparece en los planos del proyecto, y antes de la obra ejecutada, está claro que era así desde que se terminó el edificio, como lo confirman las partes implicadas y los inicios observados en lo inspección; que en las fotografías antiguas, aportadas por las partes se aprecia que es una zona sin acceso al patio interior, con acceso exclusivo desde la vivienda NUM003, que se seca con modificaciones en obra en descansillo de la escalera; que esta terraza o tendedero, tenía en origen el mismo tipo de suelo y acabado de paredes de la fachada del patio interior por ser una zona exterior; que se puede afirmar que la terraza que corresponde vivienda NUM003, propiedad de Dña. Leticia, pues esta terrazo no figura en los planos iniciales del proyecto y no ha sido recogida con posterioridad en plano alguno, o al menos, no ha sido localizado; que esta terraza es de origen, es decir, se ejecutó el inmueble con esta terraza; y que aunque no esté recogida en documentación alguna, al ser de origen, tendría la misma aplicación que se establece en el TITULO II, Art. 6 de la Escritura de División Horizontal y Estatutos, es decir, no es un elemento común, por las razones que se exponen en el informe pericial y que se dan aquí por reproducidas, de lo que resulta que la zona objeto del litigio, se trata de una zona cerrada con reja a la que se accede desde la vivienda NUM003 y es un elemento privativo de dicha vivienda.

Y en todo caso, si se considerara que dicho espacio es un elemento común, la demandada habría adquirido dicha zona por prescripción(usucapión), pues desde que adquirió su vivienda el 10 de marzo de 1981(documento número 5 de la contestación a la demanda de Dña. Leticia aportado con fecha 13 de octubre de 2020), la misma ha venido utilizando esa zona cerrada con reja a la que se accede desde su vivienda en exclusividad, y como propietaria, hecho en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, y por más de 30 años, tal como resulta de la prueba practicada, pues se admite la prescripción adquisitiva del dominio de elementos comunes por destino aún sin desafección previa. Así, dice la SAP A Coruña de 02/05/2013 que : "Asimismo es ajustada a Derecho la sentencia al seguir entre otras la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de A Coruña de 4/12/2006, cuya doctrina reiteramos ahora en la presente, en orden a que los elementos comunes no por naturaleza sino por destino, como el habitáculo de litis, son susceptibles de ser convertidos en privativos mediante su desafectación, ya inicialmente en el propio título constitutivo ("reserva de titularidad") ya por acuerdo unánime posterior de la Comunidad (desafectación strictu sensu), según admite la jurisprudencia ( STS de 29/7/1992 y 29/7/1995 , sobre terrazas, de 22/12/1994 , sobre patio, y las que en ellas se citan, entre otras), y en base a ello también de ser adquiridos por prescripción (usucapión) (incluso vía excepción u oposición frente a una demanda de la Comunidad de propietarios que se atribuyese su titularidad), como en el caso de la TS de 30/10/1998, o en el de las sentencias de la Audiencia Provincial de Castellón (3ª) de 4/12/2002, Segovia de 16/12/2002, Guipúzcoa (1ª) de 24/4/2004, o Madrid (19ª) de 10/12/2004, entre otras". En similares términos se pronuncia la SAP A Coruña de 18/10/2013 y la SAP Madrid de 01/06/2020 ( con cita de las sentencias de la misma Audiencia de fechas 24/07/2019, 17/01/2018, 28/03/2018, 29/04/2016 , 22/02/2013). Indica también la SAP Córdoba de 16/01/2020: "Es más, aunque en principio la doctrina de la Sala Primera no rechaza la posibilidad de que un miembro de una comunidad en propiedad horizontal pueda prescribir el dominio de un elemento común por destino (aunque sí lleva a cabo una interpretación restrictiva de este modo de adquisición del dominio, a fin de evitar que situaciones equívocas, o actuaciones abusivas en el uso de elementos comunes, puedan dar pie a ser consideradas como una posesión exclusiva a título de dueño, y con carácter excluyente para los demás copropietarios, así SSTS de 7 de marzo de 2011, 15 de junio de 2007 y 11 de mayo de 2006, entre otras)".

Por todo lo expuesto, no siendo el acuerdo adoptado por la Junta contrario a la Ley o a los estatutos, al recoger una situación existente, ni ser gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Procede la desestimación de la demanda.

CUARTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte actora las costas procesales causadas.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,