Sentencia Civil 55/2025 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Xinzo de Limia Único, Rec. 180/2021 de 20 de marzo del 2025

PRELIMINAR-Posición de las partes y hechos controvertidos

La parte actora ejercita una acción que pretende la reparación o corrección del origen de los daños para evitar sucesivas filtraciones y reponer a costa del demandado el estado inicial de la propiedad.

Para ello se funda en que los actores son propietarios del inmueble sito en DIRECCION000 Xinzo de Limia (Ourense), estando por encima la propiedad del causante de los daños, el DIRECCION001. Se alegaba que el siniestro tuvo lugar el 18/09/2020 según la pericial de ADDGESTION entendiendo que se produjeron varias inundaciones en la terraza superior, tratándose de zonas que poseen la doble condición de ser elementos comunes porque cubren el piso inferior y privativos porque son exclusivamente utilizados por los propietarios.

Que se pretende la indemnización de los daños causados y la reparación del origen del daño. Tras distintos requerimientos no se ha asumido la responsabilidad.

Por los demandados, titulares del DIRECCION001, alegan falta de legitimación pasiva oponiéndose a la causa que se alega es origen de los daños, estimando que las filtraciones se deben a la incorrecta ejecución de la impermeabilización de la terraza, excluyéndose el mal uso o falta de mantenimiento de los demandados. Que en la pericial practicada por esta parte se aprecia que existen innumerables fisuras en la terraza por falta de fibra en la impermeabilización. Que la terraza es parte integrante de la estructura del edificio, como techo que es del piso que tiene debajo es un elemento común y su reparación corresponde a la comunidad de propietarios.

Por la comunidad de propietarios demandada se alegó que el apartado 4 de las normas estatutarias dice: ""4.- Los propietarios de todas aquellas viviendas que tengan terraza, serán los únicos responsables de las mismas, pudiendo cerrarlas o cubrirlas con materiales que no produzcan ruido ni alteren la estética exterior del edificio. - Todo ello siempre y cuando no afecte directa o indirectamente a los demás inmuebles que integran el edificio·"

Que los gastos de mantenimiento, conservar en correcto estado de higiene, limpieza y conservación le corresponde a los propietarios de la misma. No considera a la vista del informe pericial de la actora que los daños por humedad y filtraciones existentes en varias estancias se puedan atribuir en su totalidad a filtraciones de agua procedentes de la terraza y que tampoco lo estima así la pericial aportada. Que Allianz visitó también la propiedad y realizó informe de 20 de agosto de 2020 en el que indica que la causa del daño es el deficiente estado de conservación del acabado superficial de la terraza y en concreto agrietamientos en el acabado superficial y reparaciones en los desagües de la misma. En definitiva, se alega que la responsabilidad es de ls propietarios demandados.

PRIMERO. -Los hechos controvertidos que se fijaron en el acto del juicio son los siguientes:

- Nexo causal de los daños y determinación de la responsabilidad.

- Cuantificación de la reparación. (y si procede o no el pago de reparaciones posteriores ocasionadas por daños no previstos en el suplico de la demanda).

SEGUNDO-Normativa aplicable

En los arts. 1902 y siguientes del Código Civil se regula la responsabilidad extracontractual. Dispone el art. 1902: "El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado."

Según doctrina y jurisprudencia de general aceptación, son tres los requisitos que deben concurrir para que pueda apreciarse la existencia de la responsabilidad extracontractual regulada en este precepto, cuales son:

A) Acción u omisión negligente o imprudente, entendida ésta de una interpretación de los artículos 1104 y 1105 CC. , como la omisión de la diligencia o deber objetivo de cuidado que fuere necesaria según las circunstancias del caso concreto para prevenir y evitar un resultado previsible y evitable.

B) La producción real y efectiva de un daño al perjudicado.

C) Existencia de una relación o nexo de causalidad entre la conducta imprudente y el resultado, de manera que sea posible atribuir la causación del segundo a la primera.

Estos requisitos han sido completados por la jurisprudencia que ha ido evolucionando hacia soluciones cuasiobjetivas, moderando el criterio subjetivista de la culpa. Ya sea por exigir una diligencia especifica o bien por presumir la conducta dolosa ante un determinado daño indemnizable.

Lo que comporta una inversión de la carga de la prueba, de forma que tendrá que ser el autor del daño quien demuestre haber procedido con la diligencia debida ( STS 24 de enero de 1986 , 14 de noviembre de 1994 )pues con ello se está evidenciando la insuficiencia del cuidado aplicado, de ahí que sea doctrina reiterada y constante la que declara que quien crea un riesgo debe responder de sus consecuencias ( STS 4 de junio de 1991 , 20 de enero de 1991 , 22 de noviembre 1993 )

Asimismo, el art. 1910 establece: "El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma."

Por otro lado, se ejercita una obligación consistente en una obligación de hacer consistente en la reparación de la causa que da origen a los daños.

TERCERO-La existencia de los daños. Nexo causal y determinación de la responsabilidad.

En el presente procedimiento no se pone en duda la existencia de daños en la vivienda de los actores, cuya legitima propiedad consta en la escritura de compraventa y nota simple del Registro de la Propiedad (documentos nº2 y3 de la demanda), sino que la problemática inicial radica en quién debe responder de los mismos, si los propietarios del inmueble del DIRECCION001 que se encuentra en la parte superior de la vivienda afectada o bien la comunidad de propietarios, dependiendo de cual se determine que es el origen exacto de los daños.

En cuanto a la prueba practicada en el acto del juicio, declaró en primer lugar el presidente de la comunidad, don Aquilino, el cual manifestó que vive en el edificio desde hace cuatro años y conoce en que piso viven demandantes y demandados. Que los demandados suelen ir por temporadas al piso y él tiene llaves para revisar el estado de la terraza, que no ha visto charcos de agua y cuando ha entrado está todo correcto, al menos los últimos 4 años. Que esa terraza en particular no está cubierta si bien otras están semicerradas o cubiertas.

Por otro lado, el demandante, don Rogelio, incurrió en ciertas contradicciones en su declaración sobre el momento en el que empezaron los problemas y si siguen o no en la actualidad. Manifestando en términos generales que fue un perito del seguro OCASO y subieron a la terraza, que estaba llena de tierra y piedras. El piso lo compraron en los años 90 y que no recuerda acudir a la terraza con una perito llamada Irene, no recuerda que fuese una mujer. Alegó que la terraza limita con el dormitorio de matrimonio, otras dos habitaciones, el salón y cocina si bien esta última no presenta humedades. Que en la terraza pusieron sumideros nuevos hace unos 2-3 años manifestando que después hubo más humedades para después decir que los últimos años no las hubo y en otras ocasiones que han empeorado. Por lo cual es preciso acudir al resto de las pruebas y las periciales practicadas a este respecto, al no aportar mucho dichas declaraciones.

La testigo, doña Vicenta, es hija de los actores y por tanto tiene interés directo en la causa. Reiteró que hay una problemática continua especialmente a raíz de una inundación que hubo en la terraza y afectó a tres estancias del inmueble de sus padres, también al parqué debido a que se generaron goteras en el techo que terminaron repercutiendo el suelo. Que se hicieron reparaciones, pero ahora el seguro del hogar se niega a realizar más reparaciones hasta que se repare el problema de origen. Que los primeros daños fueron a causa de la inundación y cree que ahora se deben a la insuficiente impermeabilización de la terraza, que esto fue lo que le dijo también el último perito.

El testigo don Constancio manifestó que vio los daños en el año 2020 y había afectación en el parqué debido a goteras, que no recuerda exactamente el importe de reparación unos 1.600/1.700€, más tarde fue a ver la propiedad y estaba completamente reparado, no sabe si se pagó o no porque no hizo él el trabajo.

Por último, se practicaron las periciales, más relevantes a la hora de determinar el verdadero origen de los daños, pues a la vista de lo expuesto no se ponen en duda por esta juzgadora.

En cuanto al perito don Cayetano que presta servicios en Addgestion, solamente se tiene en cuenta el informe correspondiente a la visita de 29/05/2020 por ser el último informe presentado de forma extemporánea. En el mismo se describe el riesgo y se tasan los daños en 1.621,50€, se indica que la cusa son filtraciones de agua de lluvia, indica la siguiente naturaleza de los daños: "El siniestro que nos ocupa tiene su origen en las filtraciones de agua de lluvia que se produjeron a raíz de varias inundaciones de la terraza superior perteneciente al DIRECCION002.

Como consecuencia de ello se han producido daños en la pintura de techos y paredes de varias estancias, así como el pavimento de parquet de un salón."

Estimando que estamos ante una responsabilidad compartida de los demandados en el presente procedimiento, se acompaña reportaje fotográfico y la documental acreditativa de la propiedad.

Declaró en el acto del juicio que en la primera visita observó daños en tres estancias y la cocina por la entrada de agua de lluvia, viéndose afectada la pintura y el parqué por las goteras, inicialmente hubo una inundación. Considera que la responsabilidad es compartida, por falta de mantenimiento de sumideros y por defecto de impermeabilización al ser incorrecta su ejecución. Que en la primera ocasión había moho negro y cree que podía tener unos dos o tres meses de antigüedad, no le parecieron filtraciones antiguas. Certificó la reparación en 1.621€. Le consta que fueron necesarias más reparaciones y el problema de origen no se ha solucionado. Que hay más terrazas, pero están cubiertas, esta es la única que está a la intemperie. El no vio facturas ni pagos de los trabajos realizados, tiene claro que la impermeabilización no es correcta, la pintura estaba saltada, cree que es el origen de los daños que puede haber hoy.

Por su parte la pericial de don Carlos María, con la cualificación de arquitecto, elaboró informe firmado en septiembre de 2020 en el que indica que se realizó inspección el 26 de agosto de 2020 accediendo a la terraza con "impermeabilización a base de pinturas impermeabilizantes tipo epoxi, una pintura aplicada según parece sin la aplicación de ningún tipo de fibras, lo que ha provocado fisuras en la misma.

Este tipo de impermeabilizaciones son poco efectivas en espacios de tránsito peatonal ya que sufren punzonamientos a causa de la suciedad existente en estos elementos que se encuentran a la intemperie."

Se realiza una descripción del estado de la terraza y concluye que la causa de los daños: "filtraciones a la planta inferior del espacio analizado.

La solución que se plantea seria retirar esa impermeabilización que a fecha de la visita no cumple las exigencias solicitadas para el uso al que está sometida. Para aplicar esta impermeabilización se debe de colocar un acabado en la parte superior para evitar que el uso y las inclemencias atmosféricas dañen la impermeabilización.

Otra solución sería el empleo de otro tipo de impermeabilización que resista el uso de tráfico peatonal."Se acompaña reportaje fotográfico de la terraza.

En el acto de la vista se ratificó en su informe declarando que cree que la causa del daño son las gritas en la terraza superior y condensaciones. Que en las fotografías se ve una planta en el sumidero pero no obstaculizaba el 100% del mismo, además hay otros tres que estaban aptos. La humedad debe estar principalmente en el techo del piso de los actores por las filtraciones y goteras que no serían continuadas, que se evidencia falta de aislamiento de la terraza y seguramente también del piso, tratándose de defectos constructivos o estructurales. Que la pintura empleada en la zona de la terraza para impermeabilización no parece la más adecuada para una zona a la intemperie. Cuando hizo la visita el 26 de agosto de 2020 estaba limpio.

No puede obviarse la pericial aportada con la contestación a la demanda, realizada por doña Irene para Allianz Seguros con fecha 20/08/2020, que no ha podido ser ratificada en el acto del juicio por su baja de larga duración que consta acreditada en los antecedentes de hecho.

En dicho documento consta que las causas del siniestro se deben al estado de conservación del acabado superficial de la terraza del DIRECCION002. constata huella de condensaciones superficiales en los paramentos de cuatro habitaciones, salón y techo de cocina. Destacando que es un fenómeno generalizado sufrido en prácticamente todas las estancias. Se aportan fotografías de la terraza y de las humedades detectadas en la vivienda del DIRECCION003.

Quedando acreditada la existencia de los daños, hay que determinar cuál es su naturaleza, la STS núm. 80/2024, de 23 de enero, en la que admite que las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario. Pero añade la mencionada sentencia que, es cuestión distinta que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza.

En la misma línea la STS núm. 755/2015, de 30 de diciembre, que mantiene la responsabilidad de la comunidad de propietarios sobre una terraza de uso privativo que tiene la consideración de elemento común al servir de cubierta de otro inmueble. Concluye dicha sentencia que, obedeciendo los daños al mal estado de la tela asfáltica y al deficiente sistema de seguridad del desagüe a través de la bajante, la naturaleza común de esos elementos, por ser estructurales y esenciales en la comunidad de propietarios, conlleva necesariamente que su reparación no sea propia del titular de la terraza, elemento privativo por dominio o por uso.

Pero admitiría la responsabilidad del comunero que usa la terraza con carácter privativo, si la instalación defectuosa fuera decisión de aquel o su deterioro se acredite que tiene su origen en un deficiente mantenimiento y conservación por aquel, o se trate de daños por un uso inadecuado de la terraza o a obras realizadas en ella que puedan haber afectado a la impermeabilización.

Concluye la STS núm. 80/2024, de 23 de enero que: "En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación ( sentencias 114/1993, de 17 de febrero ; 716/1993, de 8 de julio ; 265/2011, de 8 de abril ; y 402/2012, de 18 de junio )."

A la vista de las periciales realizadas, sobre el estado de la terraza se realiza a juicio de esta juzgadora un examen más detallado por el perito don Carlos María, que parte de un defecto de impermeabilización, opinión que se comparte, pues en las demás terrazas cubiertas o semicubiertas no se han producido daños de este tipo o no constan en el procedimiento ni de las declaraciones. No se hace constar que se haya alterado el pavimento o impermeabilización por los propietarios de la terraza que además constituye techo de la vivienda inferior.

Asimismo, el perito de la actora comparte que la responsabilidad puede ser compartida, si bien se habla de un defecto en los sumideros que se ha concluido de la declaración de las partes y testificales, que han sido repuestos por los propietarios de la terraza, y sin embargo se manifiesta que los daños siguen produciéndose, dado lo cual no puede ser esta la causa de origen, pues de ser únicamente un defecto en los sumideros cesarían los problemas.

Ciertamente contribuyen diversas circunstancias que influyen en las filtraciones que el problema se produce por una circunstancia excepcional de inundación, por lo tanto, si se acumula agua hay que esperar a que el sumidero consiga evacuarlo. Asimismo, pueden existir otros defectos de construcción o aislamiento que aumenten los problemas de condensación tal y como las periciales también acreditan al ser problemas que se evidencian en toda la propiedad, no solo en las zonas colindantes con la terraza del DIRECCION001.

No se ha detectado una actitud omisiva por parte de los demandados que procedieron a la reparación de los sumideros y si bien no viven de manera habitual en el inmueble el presidente de la comunidad atestigua que la terraza está en perfecto estado, no constando que tenga enemistad con los demandantes. Todo parece indicar, a la vista de las declaraciones testificales y periciales, que la inundación inicial tuvo lugar por lluvia, no imputable a los demandados y dado que se han efectuado reparaciones que no han puesto fin a los daños, la obra de impermeabilización debe ser acometida por la comunidad de propietarios, pues no se ha demostrado un uso inadecuado de la terraza, ni obras o alteraciones en la misma y el origen del daño es un elemento común del edificio al constituir la cubierta del DIRECCION003.

CUARTO-Reparación y cuantía de la indemnización.

El suplico de la demanda interesa la condena a uno o ambos demandados "a la reparación del origen/causa de los daños descritos y a que indemnice a mi mandante con la cantidad 1.621,50 € (MIL SEISCIENTOS VEINTIÚN EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS) en concepto de indemnización por los daños causados, más los intereses que correspondan"

Se alegó por la actora al inicio de la vista la existencia de hechos nuevos, en cuanto a nuevos daños que pretenden ser reparados, se trata de elementos integrados en la causa petendi de la pretensión principal ejercitada y forman parte del debate jurídico, no supone una innovación decisiva. Por lo cual fue admitida la posibilidad de valoración de los mismos, no obstante, para llevarla a cabo se aportaban fotografías del estado actual en el que se evidencia que continúa el mal estado de la vivienda, que conforme a lo previsto en el fundamento jurídico anterior pueden derivarse de la falta de reparación de la causa de origen, además de otras causas como la condensación o mal aislamiento generalizado de la vivienda a lo que se ha hecho referencia por los peritos, dado que los daños aparecen en prácticamente todas las estancias, no solo las que lindan con la terraza.

No obstante, la principal fundamentación y valoración de esos daños es el informe pericial aportado al procedimiento el día anterior a la vista, y que por lo tanto ha sido inadmitido por extemporáneo, lo que implica que no pueda realizarse una nueva valoración de los daños. Siendo cierto también lo manifestado por los demandados, debiendo ser el suplico de la demanda previsor con lo que pueda acaecer en lo supuestos en que existen daños que provocan efectos continuados en el tiempo.

Por lo expuesto, no procede más que el pago de la indemnización por los daños inicialmente solicitados en la cuantía de la demanda y en los que se ha ratificado el perito de la actora en el acto de la vista, asimismo don Constancio también afirma que la reparación como tal existió, aunque no la hizo él mismo.

En cuanto a la obligación de hacer, consistente en la reparación recaerá únicamente sobre la comunidad de propietarios conforme a lo previsto en el fundamento anterior relativo a la determinación de responsabilidades.

QUINTO. -Costas

En el presente caso dada la ampliación de hechos admitida en la vista, nos encontramos ante una estimación sustancial de la demanda, dado lo cual no se prevé expresa imposición de costa, en aplicación del art. 394.2 LEC.