Sentencia Civil 4/2026 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Salas de los Infantes Único, Rec. 262/2024 de 28 de enero del 2026

PRIMERO. -El Procurador de los Tribunales D. ANGEL MUÑOZ MUÑOZ, en nombre y representación de D. Ezequias ejercita acción de impugnación de acuerdos frente a la MUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL " DIRECCION000", sito en DIRECCION001, de Hontoria del Pinar (Burgos), a fin de que se dicte sentencia por la que se declare la anulación del acuerdo tomando en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada celebrada el 18 de mayo de 2024, por el que se concedió a autorización a Reysan Turismo y Restauración S.L. para el mantenimiento de la pérgola en el estado actual de forma temporal hasta el 31/12/227, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración, con expresa imposición a la misma de las costas del procedimiento.

SEGUNDO. -La acción trae causa, según manifiesta la parte actora, en la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el 18 de mayo de 2024 en la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL " DIRECCION000", sito en DIRECCION001, de Hontoria del Pinar (Burgos).

Alega la parte actora que en dicha junta se acordó el mantenimiento de la instalación de la pérgola instalada por el bar El Portillo en el estado actual de forma temporal hasta el 31 de enero de 2027, con el compromiso del solicitante de aportar a la Comunidad informe técnico, así como realizar limpieza de la cubierta de la pérgola las veces que sea necesario.

Argumenta el actor que el resultado de la votación fue de 10 votos a favor de la propuesta, que representaban un porcentaje del derecho a voto proporcional a las cuotas de participación del 56,49 %; 4 abstenciones de propietarios, que representaban un porcentaje del derecho a voto proporcional a las cuotas de participación del 34,33 %. Arguye el actor que dicho acuerdo debió ser adoptado por unanimidad, al suponer una alteración de los elementos comunes del edificio.

Por otro lado expone que habiendo sido notificado el acuerdo el día 29 de mayo de 2024, manifestó su oposición el día 20 de junio de 2024, por lo que considera que las argumentaciones contenidas en la circular de la comunidad de fecha 9 de julio de 2024 no son ajustadas a derecho al no computar en legal forma los plazos para formular oposición a los acuerdos de la comunidad de propietarios.

En base a su pretensión, el actor aporta informe pericial en el que se analiza la naturaleza y características de la pérgola, así como sus afecciones e influencias, al considerar que esta afecta a la configuración y aspecto exterior del edificio al que se ata o vincula solidariamente.También expone que siendo una instalación, inicialmente provisional, está anclada a la vía pública, que para su instalación debiera haberse realizado un proyecto técnico y que la instalación de la misma condiciona la seguridad de su vivienda causándole un perjuicio al verse privado de vistas exteriores desde la ventana del salón. Además alega que esta pérgola puede afectar a la seguridad contra incendios y a la estructura del edificio.

Se opone la parte demandada invocando que la comunidad no tiene potestad para retirar/eliminar la pérgola al no ser de su competencia, siendo que la pérgola permanecerá instalada en la ocupación de la vía pública conforme a la autorización otorgada por el Ayuntamiento de Hontoria del Pinar. Asimismo considera que retirar el anclaje de la fachada no varía el resultado pretendido impugnando el acuerdo de la comunidad, al considerar que la problemática persistirá.

También expone que el voto del actor, en caso de acogerse como voto en contra, único voto en este sentido, y teniendo en cuenta el resultado de la votación de la junta celebrada el día 18 de mayo de 2024, el porcentaje de derecho a voto resultante es del 56,39%; por ello, considerando que únicamente es necesario el voto mayoritario y el porcentaje mayoritario, considerando que incluso se da cumplimiento a una mayoría cualificada, muestra su disconformidad con que sea exigible para la aprobación del acuerdo voto unánime de la totalidad de los propietarios al considerar que el caso de autos se enmarca en los supuestos del art. 17.7 de la LPH, subsidiariamente 17.4 de la LPH, y no en el caso del art. 17.6 DE LA LPH.

TERCERO. -En el acto de la audiencia previa quedaron fijadas como cuestiones controvertidas: 1) si el acuerdo adoptado el 18 de mayo de 2024 es conforme a la LPH; 2) si la oposición del actor impugnando el acta se formalizó en el plazo del art. 17.8 de la LPH; 3) si el voto del actor en la junta debe computarse como válido; 4) si es preciso unanimidad para la adopción del acuerdo según la LHP y 5) si derivado de la adopción del acuerdo se derivan perjuicios para el actor.

En relación con los acuerdos adoptados en la comunidad de propietarios procede tomar en consideración que son meramente anulables los acuerdos que entrañan infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la Comunidad, mientras que la más grave calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención.

El art. 17 de la de la LPH dispone que "Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

(...)

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. (...)

4. (...) Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes. (...)

6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación. (...)

8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. (...)".

CUARTO.-Descendiend o al caso de autos, valorando la prueba documental obrante en actuaciones, y en relación con la primera cuestión controvertida, esto es la validez el acuerdo alcanzado en la junta general extraordinaria de 18 de mayo de 2024 celebrada en la comunidad de propietarios demandada, cabe concluir que el acuerdo relativo al mantenimiento de la instalación de la pérgola instalada por el bar El Portillo en el estado actual de forma temporal hasta el 31 de enero de 2027, con el compromiso del solicitante de aportar a la Comunidad informe técnico, así como realizar limpieza de la cubierta de la pérgola las veces que sea necesario, no cumple con las mayorías establecidas en el art. 17.6 de la LPH al haberse adoptado por mayoría pero no por unanimidad de los comuneros.

Esto es así por cuanto la instalación de la pérgola objeto de autos supone un anclaje a la fachada del edificio, al estar fijada a la estructura del edificio tal y como queda acreditado con el informe pericial obrante en autos (doc. N. º 17 de la demanda).

Dña. Martina, Arquitecto Superior, adscrito al COACYLE, en el informe pericial de fecha 13 de agosto de 2024, concluye que la pérgola instalada por el bar el Portillo "Se halla solidariamente unida a la estructura del inmueble (en concreto a un punto débil de la estructura como es el voladizo). Con esta unión, los esfuerzos producidos por peso propio, viento, nieve, labores de acondicionamiento y limpieza son contrarrestados por el edificio, como elemento rígido, que no lo son los pilares a la calle de la instalación".

En concreto la Sra. Martina detalla, en relación con la pérgola, que "Se trata de una construcción de unos 44 M2, apoyada en un lateral al firme de la vía pública con tres pilares y con chapas y tornillería, y por otro lado se ata a la cara del forjado del voladizo del edificio (un edificio de más de 50 años, en cuyo cálculo no se previó este esfuerzo adicional), con numerosos anclajes"(...) y "La estructura de la cubierta de la marquesina se ata al forjado con el durmiente, sobre éste apoya el entramado de vigas y correas que dan directamente contra el cerramiento de la edificación de ladrillo caravista blanco, durmiente y entramado transmiten esfuerzos, tanto al forjado como al cerramiento"

La Sra. Martina ratificó su informe en el acto de la vista y aclaró cuantas cuestiones le fueron preguntadas. En particular reiteró que el anclaje de la pérgola se encuentra en la fachada del edificio y describió los perjuicios que la instalación de la pérgola genera al actor en relación con la seguridad de su vivienda y las vistas desde la misma.

La configuración, anclaje y estado de la pérgola queda acreditada con las imágenes aportadas en autos obrantes en el escrito de demanda y en el informe pericial aportado por el actor.

Tomando en consideración que la pérgola instalada por el bar el Portillo se encuentra unida al forjado del voladizo del edificio, uniéndose a la estructura del inmueble, que la misma es una instalación fija que se une a la vía pública a través de tres pilares, y valorando que supone una alteración de la fachada del edificio, elemento común de conformidad con el art. 396 del Código Civil, se concluye que para la adopción del acuerdo objeto de autos es preciso unanimidad de los comuneros por mor del art. 17.6 de la LPH.

No resulta de aplicación la sentencia del Tribunal Supremo N. º 445/2020 invocada por la parte demandada toda vez que esta tiene por objeto la división de local comercial en dos viviendas de uso individualizado y el régimen de mayorías aplicable en dicho supuesto, cuestión que no es objeto de debate en el caso de autos.

Por otro lado, la instalación de la pérgola supone una afectación para el actor, toda vez que desde que la misma se instaló, este se ha visto privado del campo de visión que disfrutaba desde su inmueble. El actor tiene derecho a seguir disfrutando de su vivienda en las mismas condiciones que lo hacía antes de la decisión de instalación de la pérgola.

La existencia del perjuicio queda acreditada no solo con la declaración del actor en el acto de la vista, sino también con la documental y pericial obrante en autos donde se colige que la pérgola se encuentra debajo de la ventana del salón del actor, estando fijada a unos 60 cms. de la misma.

Respecto de los perjuicios relativos a la seguridad de la vivienda del actor no obra en autos prueba alguna de conformidad con el art. 217 de la LEC que acredite que este se ha visto inquietado en su propiedad, ni tampoco obra en autos estudio de mercado que acredite una depreciación en el valor de su inmueble.

Finalmente, en relación con la impugnación del acuerdo de la comunidad de propietarios realizado por el actor cabe considerar que, habiendo recibido este notificación del acta de 18 de mayo de 2024 el día 29 de mayo de 2024, y habiendo este impugnado el acta el día 20 de junio de 2020 (doc. N.º 10 de la demanda), se considera que la oposición del actor se realizó dentro del plazo previsto en el art. 17.8 de la LPH, por lo que no cabe computar el voto del mismo como favorable.

A este respecto cabe considerar que, si bien no obra en autos prueba alguna relativa a la fecha en la que se depositó en el buzón del actor el acta de la junta de fecha 18 de mayo de 2024, cabe considerar que en esta (doc. N.º 9 de la demanda) obra firma del presidente en fecha 28 de mayo de 2024, por lo que se colige que esta no pudo ser notificada a los comuneros sino hasta después de su firma. Los plazos previstos en el art. 17.8 de la LPH se computan una vez que los propietarios son "informados del acuerdo adoptado por los presentes".

En virtud de cuanto antecede, estimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. ANGEL MUÑOZ MUÑOZ, en nombre y representación de D. Ezequias, y en su mérito se declara la anulación del acuerdo tomando en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada celebrada el 18 de mayo de 2024, por el que se concedió a autorización a Reysan Turismo y Restauración S.L. para el mantenimiento de la pérgola en el estado actual de forma temporal hasta el 31/12/227, condenando a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL " DIRECCION000", sito en DIRECCION001, de Hontoria del Pinar (Burgos) a estar y pasar por tal declaración.

QUINTO. -De conformidad con lo regulado en el artículo 394 de la LEC, procede la imposición de costas a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás, de general y pertinente aplicación,