Sentencia Civil 194/2024 Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Xinzo de Limia Único, Rec. 216/2022 de 31 de octubre del 2024

PRELIMINAR . -Objeto de la controversia

Por la actora se ejercita una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas y de desagüe. Fundamenta que la demandante, doña Belinda es propietaria de una casa-vivienda en Guntimil, que colinda con un almacén de los demandados. Que las referencias catastrales de los inmuebles de la demandante son NUM000 y NUM001.

Se alega que los demandados excediendo los límites de su propiedad y sin derecho alguno, han abierto un hueco y vierten aguas hacia el inmueble de la actora. Que las invasiones proceden de obras de rehabilitación recientes en la propiedad de los demandados, que desde ese momento se han causado inundaciones en el bajo de la vivienda de doña Belinda por falta de recogida de aguas pluviales que caen en el terreno de esta.

Que se ha intentado conciliación en el procedimiento 260/2020, terminado sin avenencia en el acto de 26 de noviembre de 2020.

Por la parte demandada se alega falta de legitimación activa de la actora por no aportar título de propiedad alguno, siendo la documental aportada meramente informativa, que tampoco consta delimitación ni medición a efectos de comprobación en la pericial aportada que permitan la comprobación de la invasión alegada.

Inicialmente se alegaba falta de legitimación pasiva, si bien posteriormente la demanda fue ampliada frente al padre de doña Debora, don Torcuato.

En cuanto a la supuesta invasión alegada, sobre el inmueble con referencia catastral NUM000, la certificación refleja superficie de 61 m2, alegando la demandada que dispone de documento de compraventa de 2 de junio de 1965 del inmueble NUM002, previo a la compraventa de los padres de la demandante, por el cual la compradora adquiría un pajar en estado de ruina y era de majar al frente de 60 m2. Y que este pajar al que se hace referencia en tal documento obedecería a la parte del inmueble con referencia catastral NUM002, propiedad de los padres de la demandada, y en consecuencia la era de majar frente al mismo de sesenta metros cuadrados según este contrato de compraventa correspondería al inmueble con referencia catastral NUM000 (del que la demandante dice ser propietaria).

Alega así que siendo este inmueble una copropiedad no existe perturbación en el goce de la propiedad.

También se refiere al inmueble con referencia catastral NUM002 indicando que la estructura y disposición del inmueble, y por tanto luces, vistas y desagüe, se mantiene intacta desde la construcción del mismo, el cual data en catastro del año 1900, y tras la venta del inmueble a distinto propietario. Por lo que ambas servidumbres se habrían adquirido por prescripción de 20 años.

PRIMERO-Hechos controvertidos

- Determinar si existe o no legitimación activa

- Si debe prosperar o no la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas y de desagüe.

SEGUNDO-Normas aplicables

"Para que la acción negatoria de servidumbre tenga éxito debe por un lado el actor acreditar el derecho de propiedad respecto al inmueble sobre el que se supone indebidamente impuesto el gravamen y que el demandado no justifique la existencia de la servidumbre, para lo cual hay que partir de que entre las clases de servidumbre que prevé el Código Civil ( artículo 532), la de luces y vistas se califica como continua y aparente, sólo susceptible de adquisición por título o por prescripción de 20 años, conforme a lo previsto en los artículos 537 y 538 del mismo texto legal.

Hay que partir de la doctrina del TS, que entiende que los artículos 580 y siguientes del Código Civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de tal forma que, cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo caben los tragaluces a que se refiere el artículo 581 del mismo texto, según las condiciones de altura y características que detalla, prohibiendo la apertura de huecos, balcones o voladizos semejantes a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua, sobre la finca del vecino (circunstancias que no se dan en el presente caso, como se desprende no sólo de los informes presentados sino de la simple contemplación de las fotografías aportadas a autos). Con estas limitaciones se pretende contribuir a la privacidad, y si se violan las prohibiciones establecidas en los preceptos el propietario del fundo colindante puede pretender legítimamente el cierre de los huecos o ventanas construidos al margen de la ley o fuera de su observancia, si bien dicho cerramiento se sustenta en una acción real, como tal sometida a una prescripción extintiva de 30 años ( artículo 1.963 Código Civil , STS 16/09/1997 ), transcurrido ese plazo el colindante no puede exigir el cierre, no obstante mantenga siempre el derecho a levantar pared contigua a la que tengan las ventanas o los "huecos de tolerancia".( Sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense de 24 de noviembre de 2023)

TERCERO. -Valoración probatoria.

En cuanto a la titularidad de los bienes de la actora, aporta ésta en el documento nº1 de la demanda informe del Concello de Xinzo de Limia de 12 de julio de 2021 que establece a título meramente informativo que Belinda es titular en el padrón de las fincas NUM000 y NUM001.

En el documento siguientes se aporta igualmente consulta catastral de dichas fincas, así como de la finca de la demandada, acompañando además un plano que indica la disposición del lugar.

Los testigos que han depuesto en el acto del juicio, vecinos del lugar, han reconocido a la demandante como posible propietaria, en tanto se trata de una de las hijas del conocido por todos como titular, ya fallecido, no obstante no ha quedado a la luz de los documentos aportados por ambas partes la titularidad de la actora sobre la finca indicada, sin perjuicio de que esté haciendo uso de ella, siendo este un presupuesto imprescindible como se prevé en el fundamento jurídico anterior para que puedan prosperar las acciones ejercitadas.

Es indiscutido que una de las vías legales para obtener la constitución de una servidumbre de luces y vistas es la usucapión o prescripción adquisitiva, esto es, la persistencia de signos aparentes de servidumbre poseídos en concepto de dueño ininterrumpidamente durante los plazos de tiempo determinados legalmente. Para ello debemos tener en cuenta la prueba practicada en el acto del juicio, en primer lugar, en relación a los testigos propuestos por la parte actora que manifestaron lo siguiente:

- Don Leoncio declaró que es primo de la demandante y conoce a todas las partes por ser vecinos, su casa está en medio. Exhibida la foto nº10 del informe pericial manifiesta que el hueco da a un camino, que no pasa por ahí habitualmente, pero nunca vio esa ventana abierta. La casa de Belinda está en frente. El terreno que está delante de la ventana no sabe de donde es, no da al camino público y no se ve desde el camino público. Exhibida fotografía del tejado manifestó que la casa de Debora se ha modificado, ha realizado el tejado con un pequeño voladizo que antes no era así, tiene teja nueva pero no cambió. La casa de Debora tiene acceso por el camino público al terreno, pero por la parte trasera no tiene terreno.

En cuanto a la foto que figura en el proyecto básico es una ventana que está igual, en el solar delantero que aparece en la foto es una zona utilizada conjuntamente por ambas casas. No sabe si su prima aceptó la herencia.

- Don Tomás manifestó que no tiene problemas con las partes. Que la casa que aparece en el proyecto es de Debora, indica en las fotografías cual es la casa de Belinda. Reconoce la foto 10 del informe pericial, manifestando posteriormente que estaba igual. Nunca vio la ventana abierta y no hay huecos, da a un paso hacia fincas y es anejo a casa de Belinda. Que la casa de la demandante era del padre de ella, don Pedro Antonio que ya falleció. Que el sepa el terreno delante de la ventana no es de Debora, esa casa por el otro lado tiene entrada y está cerrado. La casa de los demandados estaba en ruinas y se reformó hace 6-7 años, el tejado es nuevo y lo adelantaron hacia el camino.

La zona de la foto nº14 no era de uso indistinto. Recuerda a Yolanda, pero no sabe si en la zona había o no una eira de mallar.

- Elvira, manifestó que es vecina y no tiene problemas con ninguna de las partes. Que la foto nº10 es la parte de atrás, que pasaba por esa zona porque detrás tiene un huerto, nunca vio ese huevo. Que el tejado de los demandados se rehabilitó hace unos 10 años más o menos y ahora tiene una cornisa que no tenía, no pusieron canalón. La casa de Belinda era de los padres.

En cuanto a la foto que aparece en el proyecto es la zona del camino, no recuerda que fuera una eira, aunque les dejaban usarla para poner leña. En la foto nº7 de la pericial indica que los demandados entraban siempre por allí. De la herencia de la actora no sabe nada, es la que la usa, la familia va por allí.

- Don Emilio manifestó que es vecino del pueblo. Que la foto 10 la recuerda siempre así. Siguiendo el croquis la zona de alrededor ea una eira. Ahora tienen que saltar un muro para entrar en casa, los demandados. A la vista de las fotos del anteproyecto manifestó que en la casa ya no había canalón ante. En la casa de Debora y Torcuato entró un par de veces, reformaron el tejado hace unos 2 años. El muro es de la eira. En la foto nº10 el hueco dista del suelo unos 50-60 centímetros, hace tiempo que no pasa por allí.

- Don Carlos Jesús manifestó que vivió allí y no tiene problemas con ninguna de las partes. Que la foto nº10 recuerda que fue así toda la vida, cree que está como estaba, al igual que la foto del proyecto. A la vista del croquis en la finca NUM003 dice que tiene entrada por la puerta de atrás de la carretera, y en la zona del hueco tenían los cerdos. Que el tejado está en la misma dirección no sabe si da a un camino o no. La casa de Belinda está abierta el frente, por delante pasa, pero esa zona de atrás no se ve, el muro es propiedad de Torcuato y Debora.

- Doña Diana manifestó que son vecinos que no tienen problemas. La foto nº10 está igual que antes, que en la zona del croquis era una eira que recuerda que se mallaba. Que Yolanda vendió la casa al padre de la demandante, que ahora es de los hijos, pero no sabe de cual. Que a la vista del anteproyecto se ve la puerta principal esa zona de atrás es independiente. El tejado es igual, no cambió de dirección y no tenía canalón. Que Belinda viene de Alemania y va a casa de los padres.

En cuanto a la pericial propuesta por la actora, el informe aportado como documento nº5 de la demanda y fechado el 25 de enero de 2016, fue elaborado por el arquitecto técnico/ingeniero de edificación, don Elias. En dicho informa indica que ha visitado "in situ"el lugar. En el informe se concluye que se ha realizado una rehabilitación estructural partiendo de fotografías del estado anterior mostradas por la demandante, alega que el pandeo del muro invade la explanada propiedad de la actora llegando a ocupar unos 10 a 15 centímetros en la zona de más deformación.

En cuanto a la rehabilitación de la cubierta alega que se ha dotado de un alero que tiene un vuelo sobre la fachada de 50 centímetros en la parte norte y 30 en la esquina sureste, pasando por 12 centímetros en la parte central por la deformación del muro. Que de las fotos aportadas se muestra que no había ningún alero, por lo que se puede constatar que la rehabilitación se ha realizado invadiendo un terreno de otra propiedad sin su consentimiento, por lo que debe restituirse y colocarse sin aleros, que no tiene canalón de aguas, vertiendo directamente sobre la explanada. Se acompaña una fotografía del estado anterior y otra del estado posterior a la rehabilitación.

Por la parte demandada se aporta como documental, en primer lugar, imagen del proyecto básico de ejecución de reforma del inmueble que está fechado en el año 2015. El documento nº3 de la contestación es un contrato de compraventa en el que la adquirente es doña Yolanda, que delimita los términos de la adquisición de la propiedad que hoy tiene el demandado, y en el documento nº4 se aportan fotografías antiguas de la casa.

El informe pericial aportado por la parte demandada y suscrito por arquitecto técnico, realiza un estudio de la documental aportada en autos, manifiesta que los títulos aportados por la actora no son de propiedad, sino solo de identificación en catastro. El perito alega que a la vista del proyecto básico y de ejecución de reforma del inmueble de los demandados se corrobora que tanto el alero como los huecos discurren dentro de la verticalidad del inmueble, y por tanto, dentro de la propiedad del demandado, e igualmente tras su visita al lugar. Asimismo, alega que de acuerdo con el título de adquisición de don Torcuato el inmueble al que tiene salida es una era de pajar y no la propiedad cuya titularidad asevera doña Belinda. En atención a fotografías antiguas del inmueble asevera que la estructura se mantuvo intacta durante al menos 30 años. En estudio de las ortofotos alega que no se ha producido cambios ni en forma ni en dimensión.

- Don Cesar se ratificó en su informe de febrero de 2023, manifestando que la foto nº10 y las del anteproyecto se refieren a la zona del lateral, explicando la disposición del lugar a la vista de las fotografías. Que en las fotos 12, 13 y 14 de su informe se aprecia un tabique de ladrillo abriendo una puerta que no había antes, haciendo una comparativa con el aspecto que tiene el hueco al que se refiere la actora en el que no se aprecia un aspecto similar. En la foto nº10, sin embargo, se observa un muro de piedra tradicional con piedras antiguas y sin que se aprecien cortes recientes en la misma. Las cubiertas del techo también siguen la misma dirección que anteriormente.

En cuanto al hueco de la pared manifiesta que no lo midió, pero habrá unos 40 cm hasta que alcance el suelo, en esa pared no hay más huecos. La pavimentación está junto a la casa de Belinda, en la de los demandados no la hay, no sabe quién hormigonó la zona.

Más o menos los documentos se corresponden con el catastro aunque se observa a la vista del informe que aparecen movidas varias zonas como la eira y los navales.

Se estima adecuado el análisis que se realiza por este perito en tanto comprueba la documental, utiliza ortofotos y en el caso de la servidumbre de luces y vistas asevera de los estudios anteriores y también se puede comprobar de las fotografías 9 y 10 de su informe que se trata de un hueco de antigüedad, sin perjuicio de que las piedras correspondientes al nivel superior, a la vista parezcan posteriores, lo cierto es que dado el tipo de colocación irregular en la parte baja y en los laterales del hueco aparentan tener antigüedad, y en este mismo sentido declararon todos los testigos propuestos por la parte demandada.

Por otro lado, se efectuó oficio al Concello de Xinzo de Limia, cuya contestación fue recibida el 30 de noviembre de 2023, en el que se hace constar con referencia al terreno con número NUM000 que en los archivos municipales consta expediente NUM004 de comunicación previa de retejado, sustitución de cumbrera y colocación de canalones y bajantes, que se declaró eficaz por acuerdo de Junta de Gobierno Local de 20/06/2018. Y, posteriormente, expediente NUM005 constando solicitud de licencia para muro de cierre, constando que se requirió subsanación que no consta cumplimentada.

Se adjunta como más documental e el informe de urbanismo del concello. Se recibió también contestación de catastro sobre los titulares de los inmuebles objeto del procedimiento.

En atención a la totalidad de la prueba practicada podemos decir que no ha quedado suficientemente acreditada la titularidad o propiedad de la actora de la documental aportada, si bien no se pone en duda y así se pone de manifiesto por los testigos que sus padres eran los propietarios anteriores, no se han aportado en este procedimiento respecto de la actora más que las certificaciones catastrales como medio de acreditación, no constituyendo este título de propiedad y no aportando documento alguno en este sentido más que el de catastro que no puede constituir más que un indicio, al no acompañarse de ningún otro título.

Por otro lado, a la vista tanto de periciales como de testificales en cuanto al hueco abierto en la pared no ha quedado suficientemente determinado el momento desde el que existe el mismo, si bien se aprecia la antigüedad por la disposición de las piedras que rodean el hueco.

En cuanto al tejado, se da mayor credibilidad al perito de la demandada, pues el perito de la actora no ha concretado de forma precisa los centímetros que estima se han añadido de vuelo, y tampoco queda suficientemente claro a la vista de las piedras de la parte más cercana al suelo de la propiedad, que ese vuelo exceda del grosor de las piedras en determinados puntos. No obstante, toda vez que no se estima justificada suficientemente la propiedad de la actora, procede la desestimación íntegra de la demanda.

CUARTO. -Costas

Desestimada íntegramente la demanda, por el principio de vencimiento objetivo que deriva del art. 394 LEC corresponde imponer las costas a la demandada.