Sentencia Civil 253/2024 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 1, Rec. 1257/2023 de 10 de julio del 2024

PRIMERO.Con carácter general, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el régimen de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, limitado a los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

El actor es propietario de la vivienda DIRECCION001 del edificio, e impugna dos de los acuerdos adoptados en la Junta de 13 de septiembre de 2013.

Por un lado, el acuerdo del punto cuarto sobre renovación del cargo de presidente, en la misma persona que lo viene ejerciendo en años anteriores, que considera nulo por infracción del art. 17 de los estatutos de la comunidad.

Igualmente impugna el acuerdo del punto quinto, que aprueba la liquidación de deuda correspondiente a su vivienda por importe total de 2.455'97 euros; siendo el objeto de la impugnación la inclusión del concepto "Cuota extra obras nuevas acta 27 abril 2021...1.513,94 euros"; por considerar el demandante que dicha imputación de deuda infringe el art. 17.4 LPH, al tratarse de obras de mejora y no necesarias, aprobadas en la Junta de 27 de abril de 2021 con su vota disidente, manifestado por correo electrónico remitido el día 1 de junio de 2021 a la administración de la comunidad (grupo documental nº 9 de la demanda), de modo que no está obligado a su pago

La comunidad demandada se opone a la acción impugnatoria.

Sostiene que la Junta de 27 de abril de 2021 aprobó la ejecución de las partidas que impugna el demandante y la derrama correspondiente; sin que el demandante ejercitase la correspondiente acción de impugnación, ni conste a la comunidad su voto disidente de forma fehaciente. Señala que son obras necesarias para rematar la obra de instalación de ascensor, y no son obras de mejora por mera sustitución de materiales prexistentes por otros de mejor calidad; y que el informe pericial aportado con la demanda se limita a indicar que existen otras alternativas constructivas, y no que se trate de partidas innecesarias.

No se cuestiona la legitimación del demandante, ni el plazo de ejercicio de la acción de impugnación; pasando a analizar cada uno de los acuerdos impugnados.

SEGUNDO.Acuerdo de renovación del presidente.

En el punto 4º de la Junta de Propietarios de 13 de septiembre de 2023 los propietarios asistentes acuerdan por unanimidad la renovación en el cargo de presidente de Roberto, vecino del DIRECCION002.

La actora alega la infracción del art. 17 de los estatutos de la comunidad (documento nº 6 de la demanda), que dispone que "Será presidente de la junta de condueños uno de los propietarios, durando su mandato una anualidad; y que se turnarán en la presidencia todos los condueños, siguiéndose para su nombramiento el orden establecido por los porcentajes del artículo segundo".

La parte demandada se opone a la acción impugnatoria, al considerar que el acuerdo respeta el sistema electivo que el art. 13.2 L.P.H. establece como preferente, en cuanto dispone que "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo"; que debe ser de aplicación prioritaria frente a los estatutos de la comunidad.

La previsión estatutaria del nombramiento sucesivo del presidente entre los propietarios, por turnos anuales, no debe interpretarse hasta el punto de eliminar el sistema electivo en Junta de Propietarios, cuyos acuerdos suponen la manifestación suprema de la voluntad de la comunidad.

Ya el texto originario del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, bajo cuya vigencia fueron redactados los estatutos, establecía que "Los propietarios elegiránde entre ellos un presidente, que representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecte...Salvo que en los estatutos se disponga otra cosa, estos nombramientos se harán por un año, prorrogable tácitamente por períodos iguales".

Debe recordarse además que el régimen de propiedad horizontal y su estatuto privativo se rigen en primer lugar por las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal, y en segundo lugar por la autonomía de la voluntad de las partes, plasmada en el título constitutivo y sus estatutos, pero en este segundo caso, solo en cuanto no se opongan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y sus normas imperativas, lo que no excluye que se permitan pactos o modificaciones estatutarias que no afecten a la estructura esencial del régimen de propiedad horizontal.

En este caso ese pacto estatutario existe, pero carece de valor suficiente para imponerlo frente a la normativa legal; debiendo tenerse en cuenta que, como indica la propia demanda, la Junta de Propietarios viene acudiendo a este sistema electivo de forma continuada y renovando en el cargo al actual presidente desde 2009 (documento nº 8 de la demanda), con aquiescencia del demandante, que no consta haya entablado acción de impugnación en tal sentido; lo que permite calificar la actual impugnación de un mero artificio carente de interés legítimo.

Por tanto se desestima la acción de impugnación en este punto.

TERCERO.Acuerdo de liquidación de deuda.

De la sucesión de actas de la comunidad aportadas con la contestación a la demanda, resulta que en Junta General Extraordinaria de 7 de marzo de 2018 la comunidad aprobó el presupuesto presentado por la empresa Thyssenkrupp para instalación de ascensor (importe de 133.100 euros IVA incluido), solicitado por personas mayores de 70 años, además de un anticipo para inicio de proyecto y solicitud de licencias.

En Junta Extraordinaria de 30 de julio de 2018, se aprueban las cantidades que corresponde abonar a cada unidad privativa del edificio, correspondiendo al demandante la cantidad total de 12.780 euros.

En la Junta Extraordinaria de 19 de junio de 2020 se somete a decisión de la Junta un nuevo presupuesto de la entidad instaladora, incrementado hasta 173.531'60 euros para cumplir exigencias de Patrimonio y del Concello, que resulta aprobado, procediéndose a fijar las cuotas adicionales a satisfacer por cada propiedad.

En el punto cuarto del orden del día de la Junta Ordinaria de 9 de marzo de 2021, se incluyó el debate sobre la ejecución de obras necesarias y no incluidas en el presupuesto de instalación del ascensor; que culminó con el requerimiento a la empresa instaladora para detallar por escrito esas obras, en partidas separadas y con mediciones.

Es en la Junta Extraordinaria de 27 de abril de 2021 donde se procede a detallar esas obras, cuya necesidad la mercantil Thyssenkrupp justifica en la ejecución previa de la demolición del tiro de escaleras y construcción de las nuevas. En el punto tercero, la Junta de Propietarios analiza cuatro presupuestos, relativos a tiro de escaleras y descansillo en plantas (apartado a); obras necesarias y obras de mejora en portal de acceso (apartado b); y obras en rodapié de escaleras (apartado c).

Se aprueban por unanimidad de asistentes cada uno de los presupuestos, salvo el relativo a obras de mejora en portal de acceso, que se aprueba por mayoría de asistentes.

A continuación, se procede a fijar la cuota extraordinaria para cada unidad privativa, que en el caso del DIRECCION001 del demandante asciende a 1.513'94 euros, como resultado de aplicar su cuota de participación sobre el importe de todos los presupuestos aprobados.

El demandante no asistió a la citada Junta; aportando como documento nº 9 el correo de fecha 4 de mayo de 2021, que le remite el entonces administrador de la comunidad (Liboreiro Abogados) para notificar el acta correspondiente, procediendo el demandante a remitir correo de fecha 1 de junio de 2021 para dejar constancia de su voto en contra. La parte demandada impugna este documento, manifestando no tener constancia de su recepción; sin perjuicio de lo cual no ha practicado prueba para desvirtuar su autenticidad y debe otorgarse al documento pleno valor probatorio ( art. 326.2 LEC) , porque los datos que incluye ofrecen suficientes garantías de su envío y recepción por el indicado administrador, cumpliendo con ello lo prevenido en el art. 17.8 L.P.H.

En el punto quinto de la Junta de 13 de septiembre de 2013 se procede a liquidar la deuda de la vivienda DIRECCION001, incluyendo la cuota extra aprobada en Junta de 27 de abril de 2021.

Existen por tanto dos acuerdos distintos.

Por un lado, el acuerdo de 27 abril de 2021 aprueba los presupuestos de la obra que falta por acometer para rematar las obras del portal y escaleras; determina la naturaleza (necesaria o no), alcance y cuantía de la obra; y fija la derrama que corresponde a cada propietario. Señala el art. 17.10 que "En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley". Resulta de ello que la decisión sobre la naturaleza de la obra es competencia exclusiva de la junta de propietarios, cuyo acuerdo es soberano al efecto, sin perjuicio pueda ser objeto de impugnación por las causas previstas en el art. 18 L.P.H.

El demandante no impugnó tal acuerdo, que por tanto es firme y ejecutivo.

Por su parte, el acuerdo de 13 de septiembre de 2023 realiza la liquidación de la deuda, incluyendo la derrama fijada en abril de 2021, que a la fecha no había sido abonada. Mediante la impugnación de este acuerdo, el demandante disidente puede cuestionar la repercusión de derramas por mejoras aprobadas como tales en Junta de Propietarios; pero no la naturaleza de la obra, su cuantía y las partidas que la componen, para lo que hubo de impugnar el acuerdo adoptado en Junta de 27 de abril de 2021.

Dispone el art. 17.4 LPH que "... cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja".

A efectos de la acción de impugnación entablada, debe tenerse en cuenta que en el acuerdo de 27 de abril de 2021 la propia comunidad consideró que parte de las obras del portal de acceso eran obras de mejora. Son las relativas al presupuesto aprobado por importe de 5.491'29 euros, comprensivo del panelado de madera, colocación de espejo y banco, e instalación de iluminación led en rodapié y zona alta del panelado; que se repercuten al demandante en cuantía de 632'60 euros. Efectivamente son innovaciones decorativas o de ornato, que no sustituyen partidas prexistentes que requieran sustitución; y así lo determinó la comunidad, asignándoles en el acuerdo el carácter de mejora, y sometiéndolas a un acuerdo diferenciado del resto de partidas, que consideró necesarias para culminar las obras de accesibilidad iniciadas.

Y aunque en la Junta de abril de 2021 se incluyeron estos conceptos dentro de la derrama correspondiente a la vivienda del demandante, hemos considerado probado que, con posterioridad, éste manifestó su oposición al acuerdo en la forma especificada en el art. 17.8 de la L.P.H; por tanto su voto no puede computarse como favorable, y en la medida en que la cuota asignada supera el límite de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (60 euros/mes), el demandante debió ser excluido del coste de las mejoras aprobadas.

En consecuencia, la acción de impugnación debe prosperar únicamente en cuanto la liquidación de deuda correspondiente a la vivienda DIRECCION001 incluye el importe de 632'60 euros, correspondiente a la derrama de obras de mejora en portal de acceso, que infringe el art. 17.4 LPH. No puede prosperar en cuanto a la derrama restante, porque el demandante no impugnó el acuerdo de 27 de abril de 2021 que procedió a determinar la naturaleza necesaria de las obras que analiza, calificación que no puede variarse mediante la impugnación de la liquidación de deuda.

Ello comporta la estimación parcial de la acción impugnatoria, en tales términos.

CUART O.En materia de costas, es aplicable el art. 394.2 LEC.

Vistos los preceptos invocados y demás de general y pertinente aplicación