Sentencia Civil 315/2024 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 1, Rec. 1340/2022 de 12 de septiembre del 2024

PRIMERO.La comunidad de propietarios demandada adoptó varios acuerdos en Junta Extraordinaria de fecha 20 de septiembre de 2022, que en síntesis aprueban la ejecución de obras en fachada (reforma energética y arreglos varios), solicitud de subvenciones para su ejecución, aprobación del presupuesto de obra y honorarios técnicos relacionados.

Todos ellos fueron aprobados por mayoría de propietarios presentes, que representaban el 44'90% de las cuotas de participación; con el voto en contra de los propietarios de los locales sótano y bajo del edificio, que suman un porcentaje de 29'80%.

Los demandantes ejercitan acción de impugnación de los acuerdos, por ser "contrarios a derecho"; solicitando además que se declare que están exentos del abono de las derramas de obra, porque se incluyen obras de diferente naturaleza (en elemento comunes y privativos), según el título constitutivo están exentos de contribuir a los gastos de servicios de las viviendas superiores, no son obras necesarias y suponen un mejora de prestaciones, que no reúnen las mayorías cualificadas exigidas, y en todo caso, no vendrían obligados a satisfacerlas por superar la derrama el importe de doce cuotas mensuales o superar el 50% de valor de las propiedades.

La parte demandada se opone a la demanda. Sostiene que las obras acordadas son necesarias para la adecuada conservación del edificio y garantizar la estanqueidad de fachadas, a la vez que mejoran su eficiencia energética, y deben ser abonadas por todos los propietarios sin excepción; salvo el cambio de ventanas, que como se indicó en el acta solo será satisfecha por los propietarios que opten por su sustitución.

No se cuestiona la legitimación de los demandantes, ni el plazo de ejercicio de la acción de impugnación.

SEGUNDO.Un correcto abordaje de la cuestión pasa por determinar que, en contra de lo afirmado su defensa en sus conclusiones orales, la acción ejercitada en demanda es la acción de impugnación de acuerdos, según indica expresamente la demanda en su encabezamiento, fundamentos jurídicos sobre legitimación, objeto de la acción (acuerdos impugnados), motivos y plazos de impugnación; culminados con el suplico, que solicita se establezca que los acuerdos de 20 de septiembre de 2020 son contrarios a derecho.

En la demanda se pide, adicionalmente, que se declare de forma principal la exoneración de los propietarios de bajo y local en las derramas correspondientes, y subsidiariamente, que su participación se ciña a los conceptos e importe que se determinarán en el informe pericial de parte que pretende aportar; en todo caso, con el límite de 12 mensualidades del gasto ordinario de sus propiedades; y en total, el 50% del valor del suelo.

La tutela pretendida no puede desvincularse del contenido y objeto de los acuerdos adoptados.

Como resulta del acta de la Junta impugnada, en el punto nº 1 se aprueba la ejecución de las obras propuestas en informe de Técnicos Tree S.C., que consiste fundamentalmente en ejecutar un sistema SATE en fachadas y el cambio de ventanas. Se hace constar que aquellos propietarios que no cambien las ventanas, por no ser necesario, no se les cobraría el coste de dichas ventanas. La realización de estas obras está condicionada a la obtención de la subvención y en el caso de que no se obtuviese la misma o esta fuese inferior a la prevista, se volvería a tratar que obras realizar en función de las necesidades más urgentes.

Los puntos 2º, 3º y 5º aprueban la solicitud de subvenciones para su ejecución, el nombramiento de un representante encargado de su gestión y los honorarios técnicos para confección de proyecto y elaboración del libro del edificio.

En el punto 4º, se aprueba el presupuesto de Prohemi09 S.L., por importe de 299.607'56 euros, indicándose sufre un incremento del presentado inicialmente ya que se han incluido trabajos adicionales necesarios.

En ningún punto de los acuerdos se aprueban derramas, o se distribuye el gasto total entre los propietarios, de forma que pueda cuestionarse su adecuación a las exoneraciones previstas en el título constitutivo, o a las limitaciones que la Ley de Propiedad Horizontal establece para los disidentes en algunos casos.

De este modo, las pretensiones declarativas de exoneración o limitación del gasto para los actores se formulan de forma preventiva o cautelar, pues no guardan relación con el contenido del acuerdo que es objeto de la acción impugnatoria; y vienen a obviar la competencia de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos de distribución del gasto conforme a los coeficientes generales previstos en el título constitutivo o de forma diferente. Cuestiones que, como se dirá, inciden de forma relevante en el éxito de la tutela solicitada.

TERCERO.Con carácter general, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el régimen de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, limitado a los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La "contrariedad del derecho" viene sustentada en la demanda en diversas infracciones legales y estatutarias, de modo que la acción sería la prevista en el apartado a).

De modo poco estructurado, se cuestionan posibles defectos de convocatoria y cómputo del voto de los ausentes, de forma genérica y sin un relato fáctico que los apoye; y de las mayorías exigidas para los distintos tipos de obras aprobadas; y fundamentalmente se cuestiona el contenido del gasto o presupuesto aprobado, en cuanto repercutible a todos los comuneros, por contener partidas privativas de las viviendas y/o que exceden de la obligación de la comunidad de mantener los elementos comunes en adecuado estado de conservación, por referirse a obras de mejora de eficiencia energética y elevar su coste por encima del límite previsto en el art. 17.2 LPH.

La Ley de Propiedad Horizontal regula el régimen de acuerdos en materia de obras de conservación del edificio, y específicamente las obras de modificación de la envolvente para obtención de mejora energética; éstas últimas espacialidades han sido introducidas de forma relativamente reciente, y se exponen a continuación en su redacción vigente a fecha de adopción del acuerdo, haciendo mención a las reformas producidas con posterioridad por considerarse de interés.

El art. 10.1, apartado a/ de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Por tratarse de obras necesarias u obligatorias, serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono (art. 10.2.a/).

El art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal somete al régimen de doble mayoría simple (propietarios y cuotas de participación) la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, "sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b)". Adoptado el acuerdo, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, introdujo un nuevo apartado a este precepto; cuya redacción definitiva se realiza mediante por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (en vigor desde 15 de junio de 2022), y es la siguiente:

"La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley".

La única modificación que introduce la Ley 10/2022 respecto a la realizada por el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, es el añadido de la frase "incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio".

El texto del artículo 10.3.b/ de la Ley de Propiedad Horizontal ,en redacción vigente cuando se adoptó el acuerdo impugnado, indicaba la exigencia de autorización administrativa, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,de determinadas actuaciones, entre ellas, división material de los pisos o locales y sus anejos; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y en general, cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética,o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (éste último relativos a constitución y modificación de complejos inmobiliarios).

Este precepto ha sido modificado por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, en el sentido de que el acuerdo previamente requerido a la solicitud de autorización administrativa es "la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley", entiendo que con el fin de adaptar el art. 10.3 apartado b/ a las modificaciones introducidas en el apartado 17.2.

Finalmente, el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal ,vigente cuando se adoptó el acuerdo combatido, decía:

"Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso".

Este precepto fue posteriormente modificado por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, que añade el siguiente párrafo:

"Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes".

De forma general, la jurisprudencia ha venido considerando que la rehabilitación de la fachada con sistemas de aislamiento térmico, para eliminación de humedades, constituyen obras de conservación y no de simple mejora, en el sentido de innovaciones útiles o de simple recreo; y así la STS de 3 de enero de 2007 establecía que "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes". y continúa diciendo que "El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas".

Por tanto, una comunidad no está limitada en sus facultades de reparación o rehabilitación por los materiales preexistentes, y dentro de estas actuaciones puede cambiar los materiales, el formato, su composición e incluso su estética.

La STS de 25 de febrero de 2020, al resolver la impugnación de un acuerdo de la Junta de Propietarios que acordaba la ejecución de obras en las fachadas del inmueble para evitar, entre otros problemas, la presencia de humedades por un deficiente aislamiento térmico, considera que la ejecución de una fachada trasventilada no es una obra de mejora:

"Se pretende que al tratarse de una modificación de la fachada como elemento común se habría precisado de la unanimidad para la aprobación de los acuerdos. Esta sala debe declarar, en cuanto al motivo analizado que en la sentencia de apelación no se infringe la doctrina jurisprudencial dado que:

1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH. ".

Por tanto, la obligación de conservación por parte de la comunidad, no puede entenderse limitada a las simples actuaciones de reparación de los materiales existentes, ni condicionada por éstos, sino que puede incluir otras soluciones constructivas, incluso su sustitución por otros, cuando las mismas respondan a la finalidad pretendida de conservación y mantenimiento.

En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sección 6ª, de fecha 2 de mayo de 2022, señala que "la obra de rehabilitación de las fachadas del edificio aprobada por la junta de propietarios de la comunidad demandada es necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad. Ha de recordarse que entre los requisitos básicos de un edificio que habrán de satisfacer también las obras de mantenimiento y conservación, se encuentran los relativos a la habitabilidad y que entre ellos se integran tanto las condiciones de salubridad y estanqueidad en su ambiente interior, como el ahorro de energía y aislamiento térmico, de forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio ( artículo 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)".

CUARTO.Resulta del informe confeccionado por Técnicos Tree S.C. que tiene por objeto recoger el estado actual de conservación del inmueble, con especial atención a las fachadas, cubierta e instalaciones, y realizar el estudio de viabilidad del inmueble, que evaluará el ahorro energético que puede suponer las medidas propuestas como solución a las patologías detectadas.

Indica que la construcción del inmueble data de 1960 y sigue la técnica constructiva de fachada con doble fábrica de ladrillo, sin aislamiento. La fachada principal presenta actualmente deficiencias de acabado con fisuras verticales, horizontales y diagonales; mientras en la fachada posterior y patios no se detectan irregularidades o desconchones. La patología predominante en las viviendas es la presencia general humedades por condensación, y solo en casos puntuales por entrada directa de agua, procedente de fachada, patios o canalones. La causa, según el informe, es la ausencia o escasez de aislamiento térmico en la cámara del cerramiento, con puente térmico, tanto en fachadas principal y trasera, patios y medianera, con efecto agravada por la incorporación a las viviendas de carpinterías más herméticas e instalación de calefacción. Para paliarlo, propone la instalación de un sistema SATE en todos los paramentos exteriores (fachadas, patio y medianera), previa reparación de las fisuras y grietas del soporte.

Hay también filtraciones a nivel de cubierta, que según el informe exigen revisar canalones y sus conexiones, y necesariamente reparar las ventanas velux cuyo deterioro provoca entrada directa de agua y deben ser sustituidas.

Existen patologías por deficiencias en acometidas, instalaciones y muro de cierre, con filtración de agua a los locales y sótano.

Sobre la necesidad de las obras, las técnicas informan en la página final de su informe que "se deben corregir al menos las patologías señaladas en cubierta, fachadas principal y trasera y medianera e instalación de saneamiento en el techo del bajo"; y que "un Informe de Evaluación del Edificio, obligatorio en el Concello de Vigo cada 10 años, tendría un resultado desfavorable si no se corrigieran dichas patologías".

Y además sería deseable la intervención en los patios de luces, medianera, instalación de saneamiento completa y garaje. Además de ser conveniente analizar aprovechar las obras para el cambio de las ventanas de los vecinos que así lo deseen, contribuyendo a la mejora de la eficiencia térmica global del inmueble.

El presupuesto aprobado la comunidad, emitidos por Prohemi09, se ciñe a las actuaciones propuestas en el informe de Técnicos Tree, según declara su emisor. Explica el testigo que la fachada está construida con ladrillo sencillo, con un revestimiento arenoso, de mala calidad; tiene fisuras y filtraciones, y que la instalación del SATE es el sistema más eficiente para paliar las filtraciones y los defectos de aislamiento. Señala que su presupuesto incluye tareas accesorias, como el movimiento de acometidas privativas para posibilitar la continuidad requerida por la instalación del SATE; o la sustitución del tejadillo de policarbonato, colocación de andamiaje y retirada de tendederos. Para cumplir con otras patologías, incluye la reparación de canalones y sustitución de bajantes, otros arreglos en instalaciones comunes dañadas, como viguetas o muro de sótano.

La parte demandada ha aportado informe pericial emitido por el Sr. Luis Miguel que, sin cuestionar las patologías que presenta en el edificio según el informe de Técnicos Tree S.C., distribuye los trabajos incluidos en el presupuesto de obra en cuatro categorías:

- obras de reparación necesaria comunitaria: canalones, bajantes, muro sótano y viguetas sótano.

- obras de reparación privativa: juntas entre velux y cubiertas, acometidas de fontanería y cambio de ventanas en viviendas.

- Obras de reparación y mejora de eficiencia energética: sistema SATE y partidas accesorias, vierteaguas y albardilla.

- Obras de mejora no necesaria: sustitución de tejadillo de policarbonato.

Declara oralmente que existen problemas de condensación en viviendas, que atribuye a hábitos de uso y defecto de ventilación por los usuarios; que antes de la ejecución del SATE ya hay que reparar el soporte, y que el SATE lo que hace en mejorar las prestaciones del edificio. En algunas partes de su declaración oral ha indicado que sería suficiente con sellar las grietas existentes y pintar fachadas, que obviamente son soluciones temporales para la entrada de agua, pero no de la condensación por falta de aislamiento térmico. El perito ha sido preguntado por esta juzgadora sobre la solución constructiva para paliar ese problema de condensación, que no ofrece en su informe; indicando que podría corregirse, bien con la ejecución del SATE, bien con la ejecución de trasdosados en cada una de las unidades privativas afectadas.

Partiendo de lo expuesto, las obras aprobadas por la comunidad en los acuerdos combatidos se enmarcan en el cumplimiento de sus obligaciones de adecuado mantenimiento y del deber de conservación del inmueble, que deben ser satisfechos por todos los propietarios sin excepción.

Solo serían ajenas a dicha obligación la sustitución de las ventanas de las viviendas, sobre las que el acuerdo deja indicado expresamente que corre a cargo de los propietarios que las sustituyan en sus viviendas, y por tanto no será repercutido a los demandantes.

La actuación inicial propuesta en los veluxes de cubierta es de "sustitución de las juntas entre la ventana y la cubierta", si bien se presupuesta la sustitución de las propias ventanas si no fuera posible subsanar con ello la entrada de agua. Como señala la doctrina, resumida en la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña, sección 6ª, de 6 de junio de 2021 y las que en ella se citan, las ventanas de cubierta son elementos comunes, que forman parte integrante del cierre del edificio, cuyo mantenimiento y conservación corresponde en la comunidad ( artículo 10.1 a de la LPH) , salvo si la necesidad de sustitución es consecuencia de un inadecuado uso del elemento por parte del propietario, deber de uso diligente que incluye el de realizar actos de conservación para evitar daños o desperfectos ( artículo 9.1 a) de la LPH) . Por tanto, son actuaciones a cargo de la comunidad.

La renovación de una fachada, mediante la ejecución de un sistema de aislamiento térmico en edificios que carecen de él y presentan patologías asociadas a este defecto, no es una mejora y entra de lleno en el ámbito de la obligación de mantener el edificio en debidas condiciones de habitabilidad, que debe ser interpretado de acuerdo con las posibilidades técnicas actuales, y no circunscrito a meros repasos.

Así lo ha venido entendiendo la jurisprudencia citada, que entiendo de aplicación en la actualidad, aunque las sentencias citadas vienen referidas a acuerdos adoptados con anterioridad a la introducción en el art. 17.2 LPH del apartado que regula la aprobación obras o actuaciones "que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio". Sigue vigente el art. 10.1.a), y el art. 17.2 parece orientado a supuestos de mejora energética, y no a actuaciones de conservación de una fachada obsoleta, al límite de su vida útil y causante de patologías generalizadas en el edificio.

Si así no se entendiera, el acuerdo sería válido igualmente pues ha sido adoptado por la mayoría requerida en el art. 17.2 LPH; en cuanto los demandantes no han demostrado, como les incumbe, "que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

El informe pericial de los impugnantes incluye el coste total de la obra denominada de mejora energética y el cálculo de la cuota total que les corresponde abonar; pero el límite de doce mensualidades ordinarias debe valorarse sobre el importe repercutido anualmente, para lo que habría de calcularse la derrama total que corresponde a cada uno de sus inmuebles, los plazos de pago y su importe anual, extremo que el acuerdo impugnado no contiene y los demandantes no calculan; además de que no descuentan las subvenciones o ayudas públicas y aplican la financiación, como exige el precepto, que según ha declarado el administrador de la comunidad alcanzan el 80% del coste total de la obra.

Por el mismo motivo debe desestimarse la limitación al pago por los actores del límite de doce mensualidades, solicitada subsidiariamente en demanda.

QUINTO.Sentada la validez del acuerdo, corresponde ahora analizar las exoneraciones o limitaciones al reparto del gasto propuestas por los demandantes, con base en las previsiones del título constitutivo o acuerdos anteriores de la Junta.

El art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece como obligación de cada propietario la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

La jurisprudencia de desarrollo de este artículo se basa en cuatro principios:

A/ La forma en que los comuneros contribuyen a los gastos comunes debe ser la que haya quedado establecida en el título constitutivo, en los estatutos de la comunidad, o en los acuerdos que la junta adopte con las formalidades legales.

B/ Los comuneros no pueden considerarse excluidos de su contribución a determinados gastos por el mero hecho de la no utilización de una zona o de un servicio; es decir, los gastos no dejan de ser comunes por el hecho de que determinados propietarios no disfruten de alguno de los elementos o servicios que se prestan.

C/ El título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad pueden establecer cláusulas de exención o de exoneración del pago de ciertos gastos a ciertas clases de propietarios; que suponen una excepción a la regla general de contribución, por lo que deben ser interpretadas en sus propios términos y de forma restrictiva. Así resulta de las STS 691/2012, de 13 de noviembre, 257/2000, de 14 de marzo y 335/2009, de 29 de mayo. Particularmente extensa es la doctrina en materia de instalación de ascensores, que deben sufragar todos los propietarios, en cuanto redundan en el incremento del valor de la finca en su conjunto, con independencia de que no todos hagan uso del mismo ( STS 20 de octubre de 2010).

D/ La Junta de Propietarios puede establecer puntualmente acuerdos con un sistema singular de contribución a determinadas partidas de gastos o mantenimiento, pero dicha práctica no supone una modificación de las reglas estatutarias, que exige acuerdo unánime; ni su tolerancia constituye acto propio ( artículo 7.1 CC) que obligue a la comunidad a proceder de igual manera para gastos futuros, o impida al disidente cuestionar futuras distribuciones del gasto que le perjudiquen por apartarse de la regla general de contribución. En este sentido, STS de 6 de febrero de 2014 y 25 de febrero de 2020.

De acuerdo con estas premisas, deben desestimarse los motivos esgrimidos por la actora para solicitar su exoneración o limitación en la contribución al gasto:

1/ La cláusula prevista en la escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, de 13 de septiembre de 1993. apartado de "Cuotas de Participación" en la letra B), dice: "Los gastos que cause el portal, portería en su caso, escaleras, antena colectiva y demás servicios de las plantas superiores, serán sufragados, en cuotas iguales entre las dieciséis viviendas del edifico, o sea una deiciséis avas parte cada una de ella.

Los locales de sótano y planta baja, no contribuyen a estos gastos, aun cuando sitúen sus contadores en los cuadros generales."

La exoneración no resulta de aplicación a actuaciones en la fachada del edificio, que es un elemento común por antonomasia del edificio, no individualizable por unidades privativas, ni limitado su servicio a las viviendas. De hecho, los actores asumen su obligación de contribuir a la reparación de la fachada mediante reparación de grietas y pintado, pero no a la colocación del nuevo recubrimiento.

2/ La previsión contenida en la Escritura de División Horizontal, letra "F)" del Régimen de la Comunidad, contempla la facultad de los propietarios de locales de realizar obras de acondicionamiento en la fachada, incluso abriendo y cerrando huecos y entradas, sin dañar los elementos comunes; lo que no equivale a decir que la decisión de actuar sobre la fachada en el perímetro del local le corresponde en exclusiva a su propietario y pueda impedir con ello la actuación integral sobre el elemento que pretende realizar la comunidad.

3/ Los demandantes forman parte de la Comunidad de Propietarios, asisten a sus Juntas y ejercen sus derechos como propietarios; de modo que el argumento que no participaron en la Junta Constituyente y pudieran formar parte de una comunidad o subcomunidad distinta a la demandada, carece de cualquier fundamento.

4/ En la Junta de 30 de septiembre de 2010 se acordó por unanimidad que la instalación de las ventanas de cubierta fuera satisfecha por los propietarios interesados.

Ello no las convierte en elementos privativos, en cuanto integrados en el cierre superior del edificio; sin perjuicio de los acuerdos especiales que al efecto pueda tomar la comunidad para costear su sustitución o mantenimiento.

5/ La distribución de gastos por cuotas iguales para todos los propietarios establecida en el Acta de 12 de septiembre de 1996, para obras de reparación de la fachada, no modifica el título constitutivo ni constituye acto propio que obligue a la comunidad a proceder de idéntica manera en obras venideras.

6/ En todo caso, como se ha dicho, no consta que la comunidad haya adoptado acuerdo alguno para la fijación de las derramas de esta obra, de forma que no puede alegarse perjuicio por ruina económica, que únicamente tendría cabida al amparo del art. 18.1.c/ de la LPH.

Las STS de 23 diciembre de 2014 y de 9 de diciembre de 2015 han venido a admitir la facultad de las Juntas de propietarios de establecer modulaciones a las derramas fijadas para nuevas instalaciones, de acuerdo con el emplazamiento de las mismas y la propiedad privativa, el uso razonable o presumible que vaya a hacerse de los servicios comunes y el beneficio que cada unidad privativa obtiene de la mejora; y que en principio, la distribución del gasto conforme a las cuotas de participación ordinarias no es en sí mismo desproporcionado, o que cause un perjuicio al propietario, puesto que los acuerdos de este tipo "nunca podrán lesionar gravemente a ningún propietario" ( SSTS 13 de septiembre de 2010, y especialmente la posterior aclaración introducida por la de 23.12.2014).

Aprobada la ejecución de la obra, a cuya contribución se encuentran obligados todos los propietarios, nada impide a los actores someter a la junta una forma de distribución del gasto de instalación más "racional", atendiendo a los criterios anteriores. Mientras no lo hagan, no cabe alegar perjuicio o ruina para su propiedad por la distribución del gasto acorde a derecho y a la cuota del título constitutivo.

SEXTO.Consecuencia de lo expuesto es la desestimación de la demanda.

En materia de costas, es de aplicación el criterio del vencimiento objetivo previsto en el art. 394.1 LEC, por no apreciarse dudas de hecho o derecho que permitan exceptuarlo.

Vistos los preceptos invocados y demás de general y pertinente aplicación