Sentencia Civil 15/2026 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 1, Rec. 1059/2025 de 19 de enero del 2026

PRIMERO: La parte actora reclama a la demandada la cantidad de 5.818,26 euros. Fundamenta su reclamación en que la demandada es propietaria de una vivienda en el edificio de la comunidad de propietarios demandante. Alega que en fecha 10 de julio de 2024 se reunió la junta general, que aprobó las cuentas comunales fijando un saldo deudor de 4.304,88 euros, y que en fecha 23 de julio de 2025 se reunió nuevamente la junta general, que aprobó las cuentas y la autorización para la reclamación de los saldos deudores derivados de la liquidación, habiendo devengado la finca de la demandada en el ejercicio de 1 de junio de 2024 a 31 de mayo de 2025 nuevas cantidades, alcanzando conjuntamente con las anteriores la suma de 7.336,74 euros, habiendo abonado la cantidad de 460 euros el día 22 de abril de 2025, adeudando la cantidad de 5.665,70 euros, saldo que fue aprobado en la junta, cantidad a la que hay que sumar las cuotas de los meses de junio y julio (a razón de 76,28 euros al mes), adeudando por ello la cantidad de 5.818,26 euros que es la que se reclama.

La parte demandada no ha comparecido en el procedimiento.

SEGUNDO: Entendemos que procede la estimación sustancial de la demanda.

El documento 2 acredita la titularidad de la demandada de una vivienda en el edificio de la comunidad de propietarios actora, hecho que no se discute.

Se ha aportado como documento 3 el acta de la junta de propietarios de fecha 10 de julio de 2024, en la que figura la aprobación de saldos finales de cierre de ejercicio, figurando un saldo deudor respecto de Dª. Graciela de 4.304,88 euros.

Se ha aportado también como documento 5 el acta de junta de propietarios de fecha 23 de julio de 2025, en la que figura la aprobación de saldos finales de cierre de ejercicio, figurando un saldo deudor respecto de Dª. Graciela de 5.665,70 euros.

No consta -ni se alega- que estos acuerdos hayan sido impugnados.

Entendemos que hemos de condenar a la demandada al abono de esta cantidad. La falta de impugnación en el plazo establecido produce la convalidación del acuerdo, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, salvo que se trate de acuerdos nulos de pleno derecho por infracción de normas imperativas. Así lo recoge la STS 1050/2005 de 30 de diciembre (recurso 1786/1999) y lo explica la posterior SAP Barcelona, sección 11, de 4 de septiembre de 2008 (recurso 969/2007) en los siguientes términos: "Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, seguida por esta Audiencia Provincial -sentencias de 25 de octubre de 1996 , 20 de marzo de 1997 , 30 de enero y 9 de febrero de 198 o 27 de enero de 1999 , entre otras muchas- ha estimado que los acuerdos contrarios a la ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos, al quedar sometidos a este régimen especial, no se pueden conceptuar como nulos de pleno derecho, sino como meramente anulables, de modo que la falta de impugnación en el indicado plazo supone la convalidación y, por tanto, la exigibilidad inatacable del acuerdo frente a todos los propietarios. En consecuencia, sólo serán nulos de pleno derecho los acuerdos que contravengan una norma prohibitiva o imperativa, ser contrarios a la moral o al orden público, o implicar fraude de ley o abuso de derecho, como se recoge en las sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 24 de julio y 19 de noviembre de 1996 o de 7 de abril y 28 de junio de 1997 ".

Así también lo recogen sentencias más recientes del Tribunal Supremo. Mencionamos a estos efectos la STS 795/2009 de 17 de diciembre (recurso 1550/2005), que se pronuncia en los siguientes términos:

"En el supuesto debatido, si bien se considera el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios como anulable, se ha acreditado que no fue impugnado judicialmente en plazo legal ni fuera de él, y, por tanto, ha sido convalidado, por lo que tiene eficacia y obliga a todos, debido a que, por el transcurso del tiempo, ha quedado subsanado.

La apreciación de la existencia de la comunicación del acuerdo y de su conocimiento es una "cuestión de hecho", correspondiente a la función soberana del Juzgador de instancia, por lo que no es susceptible de revisión en casación, salvo por la vía del recurso extraordinario por infracción procesal, que no ha sido planteada.

Ha quedado probado que los recurrentes tuvieron conocimiento del acuerdo adoptado, y, por tanto, queda asegurado lo determinado en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que los propietarios posean conocimiento completo y detallado de los acuerdos adoptados, lo cual fue sabido por los recurrentes al haber solicitado la utilización del ascensor, que se instaló con base a un único acuerdo, donde se declaraba, además de su establecimiento, la forma de pago de los copropietarios y la exención de pago por los propietarios de los locales.

El hecho de solicitar la utilización y realizar el ingreso de su cuota de participación con exclusión a los locales, pone de manifiesto que la parte recurrente estaba perfectamente informada de los acuerdos adoptados, y que únicamente pretende beneficiarse de una interpretación de los mismos que a ella sirve, sin embargo no cabe considerar un mismo acuerdo como válido en la parte que favorece a uno de los comuneros, y nulo en aquéllo que estima perjudicial".

Esta misma sentencia añade lo siguiente:" El criterio de la mayoría ha de ser considerado, en principio, como el acertado, pues, en la coyuntura contraria, significaría otorgar el derecho de veto a cualquier disidente, para que imponga su propia posición a los demás.

El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas: la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados al pago de los gastos acordados en la Junta.

Todo ello conduce a la conclusión de que, en este caso, no existiría seguridad jurídica con relación a los acuerdos adoptados, no impugnados por la vía judicial dentro de los plazos establecidos, por lo que debe aplicarse la doctrina del consentimiento tácito y de los actos propios".

No procede, sin embargo, estimar la cantidad que se reclama en relación a las cuotas de junio y julio a razón de 76,28 euros al mes, ya que el acta de la junta general de 23 de julio de 2025 hace referencia a una cuota fija de 57,76 euros al mes, y no se ha aportado a las actuaciones ningún documento en que figure que la demandada deba abonar una cuota superior, ni que las cuotas de estos meses no hayan sido abonadas. Aun cuando se incluye esta cantidad en el certificado del documento 1, ni consta su aprobación (como decimos, consta la aprobación de la cantidad de 57,76 euros al mes), ni consta la notificación de dicho certificado a la demandada a que se refiere el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, ni consta a qué se puede deber la cantidad que supera los 57,76 euros aprobados en junta.

Procede así condenar a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 5.665,70 euros. Al haber sido solicitado, a esta cantidad habrá de incrementarse el interés legal devengado desde la fecha de interposición de la demanda (24 de septiembre de 2025), de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1100, 1108 y 1109 del Código Civil y la jurisprudencia aplicable (entre ellas, STS -Sala 1ª- 1018/2000 de 8 de noviembre).

TERCERO: Respecto de las costas procesales, procede que sean impuestas a la parte demandada, al haberse producido una estimación sustancial (se estima el 97,37% de lo solicitado) que se equipara jurisprudencialmente a la estimación total, que conlleva la imposición de costas a la parte demandada al amparo del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por todo lo cual