Sentencia Civil 128/2025 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 1, Rec. 747/2023 de 21 de febrero del 2025

I.-La parte actora es propietaria del local comercial de planta baja que se integra en la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de esta ciudad, cuya descripción es "LOCAL EN PLANTA BAJA DE LA DIRECCION000 DE BURGOS. Tiene una superficie construida de DOSCIENTOS VEINTISÉIS METROS Y OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (226,80). Linda: Norte, en línea de 7,20 metros con DIRECCION000; Sur, en línea de 13,90 metros con DIRECCION001; Este, en línea quebrada de 9,60 metros, 2,70 metros y 8,40 metros con casa de Don Iván y patio; Oeste, con portal, local, escalera, patio y casa de Carlos Antonio. Tiene acceso desde la DIRECCION000 y la DIRECCION001, y además por el interior del portal. El local se ubica en un edificio construido hace más de 100 años. Alega la parte actora que en los estatutos comunitarios se recoge que los locales de las plantas bajas, por su propia naturaleza, están exentos de contribuir a los gastos de limpieza, portal y escaleras, y a los gastos de energía eléctrica de dichos elementos. Con motivo de la realización de una serie de obras de reforma instalación de ascensor en el edificio, el anterior propietario del local cedió la ocupación definitiva y permanente de una parte del mismo y acordó con la comunidad el 11 de septiembre de 2006 que a consecuencia de esta cesión, la cuota de participación del local pasaba de 17,903% a 16,861%.

Según refiere la parte actora, convocada Junta general Ordinaria el 25 de abril de 2023 se acordó la obligación del local de planta baja de contribuir a los gastos correspondientes a limpieza de portal, escaleras, luz escalera, modificando el coeficiente de participación de su propiedad, conforme a acuerdo de 11 de septiembre de 2006, pasando a ser de 16,861% a partir del presente ejercicio.

Impugn a la parte actora el acuerdo alcanzado, por contravenir los estatutos comunitarios y ser adoptado el acuerdo por mayoría sin especificar votos a favor y en contra impidiendo el cómputo, tratándose de una votación secreta que contraviene el art. 19.2 LPH. Por otro lado, en cuanto al coeficiente de participación refiere la parte actora que no se ha hecho la liquidación del ejercicio 2023, desde enero, conforme a la nueva cuota de participación.

La parte demandada se opone a la demanda y señala que aun en el caso de que los estatutos ya estuvieran en la previsión de que el local de que se trata, contara con puerta, se han ejecutado obras de construcción de almacén al tiempo de la instalación del ascensor, que ha supuesto la adopción del acuerdo que se impugna y que ajusta los términos de beneficios y cargas para las propiedades. Refiere la demandada que el local tiene acceso al portal con puerta independiente, lo que facilita y habilita el uso del mismo por sus titulares, como cualquier otro vecino, ese es el motivo de ser incluido en tales gastos.

En cuanto a la exoneración que vino dada a consecuencia de la cesión de terreno para instalación del ascensor, refiere que el edificio tiene al menos cien años y no contaba con ascensor, que fue instalado a raíz de la decisión comunitaria tomada al efecto (2003) momento a partir del cual también se pactó y finalmente acordó con el anterior propietario los términos de cesión de superficie para tal fin, acuerdo que se hizo exclusivamente en consideración a su persona (intuitu personae), por lo que el sucesor en la propiedad ya no está amparado por tal beneficio.

Por lo que se refiere al coeficiente, cuya actualización aprobada reclama de modo inmediato la parte actora, se ha de decir que el acuerdo no perjudica al demandante, y que siguiendo lo establecido en el mismo se regularizará oportunamente en el plazo acordado por la junta.

II.-El artículo 18 de la LPH señala "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

III.-La parte actora pretende, en primer lugar, la nulidad del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios del edificio DIRECCION000 de esta ciudad adoptado en junta general ordinaria celebrada el día 25 de abril de 2023, bajo el punto de orden del día 3º, en concreto el acuerdo de "mayoría" de incluir al local propiedad de la actora en los gastos de mantenimiento de portal y de ascensor.

Este acuerdo recoge "Primero solicita la exclusión de participación de su propiedad en los gastos inherentes al mantenimiento del portal, alegando que no hace uso de ellos. Se indica que, aunque no se haga uso de ellos, el hecho de tener puerta de acceso al portal le adhiere a unos derechos y a unas obligaciones de mantenimiento del mismo. Por ello y tras un amplio debate entre los vecinos asistentes, se acuerda por mayoría que el local participe en los gastos de mantenimiento del portal, incluido el mantenimiento del ascensor; por tener acceso al portal y redundando en el acuerdo firmado en fecha 24 de mayo de 2006 entre la comunidad de propietarios, D. Jesús María y Dª. Blanca, en el cual se detalla la implicación del local en los gastos de ascensor, según clausula "Segunda, 2º"; siendo este acuerdo explicado a los asistentes. El propietario del local muestra su disconformidad con el acuerdo adoptado.

Esta imputación de gastos comenzará a ejecutarse a partir del presente ejercicio.

Por otro lado, solicita que se modifique el coeficiente de participación de su propiedad, según acuerdo comunitario de fecha 11 de septiembre de 2006. Se expone el acuerdo a los vecinos asistentes y se aprueba por unanimidad que el coeficiente de imputación de gastos del local sea de 16,861 % a partir del presente ejercicio".

La STS de 13 de noviembre de 2012( ROJ: STS 7511/2012 ) había dicho que: "el principio de autonomía de la voluntad permite que la voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos de la comunidad autorice en determinadas circunstancias exonerar de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales comerciales. Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la STS de 20 de octubre de 2010 [RC n.º 2218/2006 ], en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

La STS de 21 de junio de 2018 ,señala: "1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).

Y añade: Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014 , que cita la de 10 de abril del mismo año, señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello, se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala:

(i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre, y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre, en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor ".

Con carácter más reciente y en la misma línea, en STS nº 216/2019, de 05.04.19 ,ante un acuerdo comunitario por el que se acordó bajar a cota 0 el ascensor y una norma estatutaria por virtud de la cual "los gastos de conservación y reparación que se originen en cada escalera, en el tramo que existe entre el portal y el desván y los que se originen en cada ascensor serán satisfechos por los respectivos propietarios de las viviendas a partes iguales ", se entendió que la bajada a cota 0 se encontraba comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento"

Se deduce de todas ellas que las obras ejecutadas para la eliminación de barreras arquitectónicas, en la medida en que verdaderamente sirvan a dicho fin, necesariamente son de cuenta de todos los propietarios de los distintos departamentos, tengan o no acceso al portal y que, por el contrario, el gasto realizado en obras de conservación o sustitución de los servicios preexistentes serán abordadas en función de lo establecido en las normas estatutarias.

En este caso, los estatutos de la CP inscritos en el Registro de la Propiedad Nº 1 de Burgos, cuyo artículo 2º establece que "Los locales de las plantas bajas, por su propia naturaleza, están exentos de contribuir a los gastos de limpieza, portal y escaleras, y a los gastos de energía eléctrica de dichos elementos.

Si en el inmueble se estableciese empleado de la finca o portero residencial, las plantas bajas, no contribuirán al mismo más que en la tercera parte de su respectivo porcentaje".

Sin embargo, tal como reconoce la demanda, la instalación del ascensor en el edificio se produce "ex novo", por lo que, de acuerdo con la jurisprudencia expuesta, el local comercial ha de contribuir a los costes de la instalación, y ello, tal como recoge la sentencia de abril de 2019, tengan o no tengan acceso al portal.

Ahora bien, el acuerdo impugnado, no hace referencia a los gastos de instalación del ascensor sino a los gastos de mantenimiento del portal incluido el mantenimiento del ascensor.

A este respecto, la parte actora alega en su demanda que los estatutos le excluyen de contribuir a los gastos de limpieza, portal y escaleras, sin embargo, por un lado, nada se especifica respecto a los gastos de mantenimiento del ascensor, al no prever los estatutos esta posible instalación.

Lo cierto es que la CP ha adoptado un acuerdo en fecha 25 de abril de 2023, por el que obliga al local comercial a hacer frente a los gastos de mantenimiento de portal y ascensor, alegando que el local tiene acceso al portal y atendiendo al acuerdo alcanzado con don Jesús María.

En cuanto al primer de los argumentos es preciso señalar que ya en la Junta General Extraordinaria de 15 de febrero de 2002, documento 6 de la demanda, se recoge en la propuesta de reforma del portal y recuperación del hueco de escalera, que el proyecto se desarrolla ejecutando un almacén en el interior del local, de características similares al existente, modificando la posición de la puerta de acceso al local desde el portal, es decir, ya en 2001 se reconoce la existencia de puerta de acceso al local, como también se hace en la escritura de compraventa documento 1 de la demanda, sin que conste en modo alguno, que el local haya abonado hasta el acuerdo adoptado, cantidad alguna por este concepto.

En segundo lugar, invoca la CP demandada en la Junta general el acuerdo alcanzado con el entonces propietario del local de planta baja y su ocupante como arrendatario, firmando un documento de fecha 11 de septiembre de 2006 en el que, entre otros extremos, acuerdan como contraprestación por la cesión permanente de la superficie de terreno en el plano (Anexo I), una modificación de la cuota de participación del local comercial respecto del total del edificio que pasará del 17,903% actual al 16,861% (documento 3 de la demanda).

Este documento recoge en la estipulación 2ª "Como contraprestación a dicha cesión, la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, realizará las siguientes exoneraciones:

1°.- Exonerará a D. Jesús María, en cuanto su cuota de participación en el edificio por ser propietario del citado local comercial, de contribuir a los gastos de instalación del citado ascensor, entendiéndose por tales la realización de la obra civil necesaria, así como el coste del propio ascensor y demás partidas con él relacionadas(...).

2º.- Del mismo modo, la Comunidad de Propietarios exonera a D. Jesús María, en cuanto a su participación en la Comunidad por el local comercial referido, del pago de todo tipo de gastos que dicho ascensor pueda derivar, tales como mantenimiento, suministros, reparaciones e, incluso, sustitución parcial o total del aparato o sus instalaciones.

Igualm ente, tales gastos serán asumidos por el resto de elementos privativos

confor me a sus respectivas participaciones en la Comunidad.

Esta exoneración se realiza intuito persona, esto es, en atención a D. Jesús María, de tal forma que si en el futuro el local comercial fuese transmitido, vía onerosa, a terceras personas ajenas al ámbito familiar del Sr. Jesús María, los nuevos propietarios del local vendrían obligados a satisfacer tales gastos conforme a su cuota de participación.".

Por aplicación del principio "in claris non fit interpretatio", resulta de la mera lectura del acuerdo aportado como documento 3 de la demanda, que la exoneración en los gastos que del ascensor se puedan derivar se realiza "in tuito persona", esto es, en atención a D. Jesús María, de tal forma que si en el futuro el local comercial fuese transmitido, vía onerosa, a terceras personas ajenas al ámbito familiar del Sr. Jesús María, los nuevos propietarios del local vendrían obligados a satisfacer tales gastos conforme a su cuota de participación".

Por lo que, si bien es cierto que la CP exoneró al propietario del local ahora de la actora, lo hizo por la cesión de terreno necesaria para la instalación del ascensor, y sólo y únicamente para la persona de don Jesús María, finalizando esta exoneración en caso de transmisión del local, como así ha acontecido.

Este acuerdo afecta a las partes firmantes del mismo, pero no puede servir de base a un acuerdo de la CP que suponga una contravención de los estatutos, salvo que resulte de aplicación el artículo 17.6 LPH "Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación".

En este caso, el acuerdo alcanzado recoge únicamente que se acuerda "por mayoría" sin especificar quien ha votado a favor ni sus coeficientes de participación, pero en cualquier caso, no por unanimidad, por lo que, teniendo en cuenta que el acuerdo contraviene los estatutos, en su artículo 2, y habiéndose adoptado dicho acuerdo por mayoría y no por unanimidad como exige la Ley, procede declarar la nulidad del acuerdo al resultar el mismo contrario a los estatutos de la comunidad.

IV.-En segundo lugar, reclama la parte actora la modificación de la cuota o coeficiente de participación del local de la actora al 16,861% con efectos de 1 de enero de 2023 y, en consecuencia, se condene a efectuar la oportuna liquidación de los gastos que le sean imputables conforme a dicha cuota y, en su caso, proceder a la devolución si resultare saldo a favor de la actora.

En primer lugar, decir que esta pretensión excede del ámbito del procedimiento de impugnación de acuerdos comunitarios, puesto que no se trata de determinar la nulidad del mismo, sino únicamente interesar su correcta aplicación, pero en cualquier caso, si atendemos al tenor del acuerdo "solicita que se modifique el coeficiente de participación de su propiedad, según acuerdo comunitario de fecha 11 de septiembre de 2006. Se expone el acuerdo a los vecinos asistentes y se aprueba por unanimidad que el coeficiente de imputación de gastos del local sea de 16,861 % a partir del presente ejercicio". Tal como manifestó doña Piedad, administradora de fincas, presente el día de la Junta cuya validez se impugna, se acordó modificar el coeficiente de participación a partir de ese ejercicio, puesto que en esa Junta se aprobaron las cuentas anuales del ejercicio 2022-2023, por lo que se ha procedido al cambio a partir del nueve ejercicio, es decir, a partir del 2023-2024, debiendo declarar que la CP ha dado, por tanto, debido cumplimiento al acuerdo alcanzado y por ello, procede la desestimación de esta segunda pretensión.

V.-Estimada parcialmente la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( artículo 394.2 de la LEC) .

En atención a todo lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general aplicación, y ejercitando la potestad jurisdiccional que me confieren la Constitución y las leyes