Sentencia Civil 299/2025 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 1, Rec. 219/2024 de 23 de junio del 2025

PRIMERO.-Se ejercita por la actora una acción de impugnación de acuerdos comunitarios, basando su demandaen los hechosque se resumen seguidamente:

- La mercantil demandante es propietaria de dos locales colindantes situados en la planta del Bajo del DIRECCION000, de Vigo, finca NUM000 de la escritura de división horizontal con las cuotas de participación que le corresponden en dicha escritura (doc. 2 y 2 bis de la demanda, notas simples informativas expedidas por el Registro de la Propiedad nº Uno de Vigo).

La Comunidad de Propietarios se rige por los estatutos contenidos en la escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal, de fecha 17 de marzo de 1981, entre cuyas estipulaciones se expresa:

"b) Para atender a los gastos de portal, vestíbulo, escaleras, ascensores, intercomunicador, calefacción y agua caliente centrales,antena colectiva de televisión y demás servicios propios de los pisos,serán satisfechos por los titulares de éstos en la proporción siguiente:

Los locales de sótano y planta baja, están exentos de participar en dichos gastos, por no utilizar los referidos servicios,aún cuando sitúen sus contadores en los cuadros generales, a los que tendrán acceso, que se ubican en el portal. Los propietarios de la planta baja, y locales en que se divida, podrán utilizar el servicio de antena colectiva de televisión, pero en este supuesto, abonarán los gastos de conservación y mantenimiento de tal servicio, con una cuota equivalente a la de vivienda con mayor participación."

"b) Los titulares de la planta baja o locales en que se divida, podrán, en cualquier momento, realizar toda clase de obras, en su interior y fachadas, así como construir altillos y entresuelos...... Al realizar dichas operaciones, distribuirán la cuota de participación, entre las nuevas entidades, en la proporción correspondiente a su superficie."

"h) En lo demás, no previsto por esta escritura, se regirá por la Ley especial de 21 de julio de 1960 y disposiciones complementarias."(doc. 3 de la demanda, sobre copia de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal).

En el hecho tercero de la demanda, se hace referencia al acta de la Comunidad de Propietarios de la Junta celebrada el 11.07.2023,a la que no asistió la actora y en la que se aprobó por unanimidad de los presentes contratar los servicios de la empresa Jocar con un presupuesto total de 70.070 euros de los cuales 47.930 euros corresponden al coste del cambio de las tuberías de agua fría, caliente y contaje a satisfacer según las cuotas de participación del valor total del edificio y 22.140 euros restantes corresponde a la instalación de sistema de contaje de repartidores, cantidad a pagar únicamente por los propietarios de los pisos atendiendo a su cuota de participación y conforme al "cuadro de pagos"anexado al acta.. Se indica en la demanda que no se tuvo en cuenta por la Junta otros presupuestos en los que se excluye al local de la actora en los presupuestos de agua caliente sanitaria y calefacción, incluso uno de la adjudicataria Jocar, por no tener acceso a los suministros de agua caliente y calefacción. De acuerdo con el presupuesto aceptado por la Comunidad, le correspondería a la actora 1.758,78 euros. Se aporta copia de los citados presupuestos como doc. 4. Se aporta como doc. 5 el acta de la Junta General de la CP de 11.07.2023.

En la junta extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de fecha 26.10.2023,comunicada por el Administrador a la demandante en fecha 17.11.2023, se trató en su punto primero el "Estudio de reparto de consumos de calefacción, agua caliente y agua fría, efectuado por JOCAR-VIGO",acordando sin figurar en el orden del día, que el Local bajo "A" propiedad de la demandante, habría de abonar a partir de diciembre de 2023 una cuota comunitaria ordinaria de 88,43 euros, lo que considera la actora contrario a la escritura de PH y sin guardar relación alguna con los gastos objeto de estudio; y en su punto sexto, relativo a "Liquidación de deuda vencida y su reclamación judicial"se liquidó la deuda de la actora a fecha 26.10.2023 por importe de 3.511,80 euros (se aporta como doc. 6 de la demanda, la comunicación a la actora en fecha 17.11.2023 del acta de la Junta de Propietarios celebrada el 26.10.2023 y, como doc. 7 la diligencia de subsanación de 2.12.2023, recibida por la actora el 4.01.2024, por la que la deuda que debe hacerse constar en acta es de 4.592,30 euros.)

En el hecho quinto de la demanda, se desarrolla los motivos por los que considera la actora que los acuerdos son nulos, así el primer acuerdo es contrario a los Estatutos y únicamente estaría obligado el titular del local a abonar los gastos derivados de las tuberías de agua fría, excluyéndose las de agua caliente y calefacción, ya que el local bajo desde siempre, solo dispone de servicio de agua fría. En relación al segundo acuerdo, establece una cuota similar a la que se atribuye al resto de las fincas destinadas a vivienda letra A), B), C) y D) del edificio, pese a que estatutariamente, el local bajo queda exento de hacer frente a los gastos de portal, vestíbulo, escaleras, ascensores, intercomunicados, calefacción y agua caliente centrales, antena colectiva de televisión y demás servicios propios de los pisos que serán satisfechos en exclusiva por los titulares de estos en la proporción señalada en los estatutos; respecto a esta Junta General de 26.10.2023, CIP, S.L., se alega que la actora no asistió a la misma representada, por lo que no se puede considerar el coeficiente de asistencia a la junta del 69,34%, computando el 14,09% que corresponde a CIP, S.L., que no asistió a la misma el Secretario de la Comunidad; que desde el año 1994 hasta la actualidad la comunidad de propietarios nunca adoptó acuerdo ni giró cuota alguna en razón de gastos generales u ordinarios ni de consumos de calefacción, agua caliente y agua fría respecto del local propiedad de la actora y que el orden del día de la convocatoria de la Junta de propietarios celebrada no hace constar que se vaya a imponer al local una cuota ordinaria. En lo referido a la liquidación de la deuda vencida y reclamación judicial por importe de 3.511,80 euros así como las vencidas por cuotas de derrama extraordinaria y ordinarias devengadas hasta la fecha de presentación de la demanda, se alega que se consignará su importe en la cuenta del Juzgado al que se turne la demanda. Se añade que a fecha de presentación de la demanda, no se ha comenzado la sustitución de las conducciones de agua fría correspondientes al Local bajo (doc. 8 y 9 de la demanda).

En cuanto al fondo del asunto se cita los artículos 5, 9.1 e) y 18.1.a) de la LPH y sentencias del TS sobre la materia.

Por la parte demandada se opone a la demanda alegando como motivos de oposición formales o procesales, el no estar la demandante al corriente del pago de las deudas de la comunidad y/o falta de legitimación activa del demandante, por incumplimiento del art. 18.2 de la LPH, como requisito de procedibilidad, señalando que los acuerdos adoptados que se impugnan no alteran la forma de contribución a los gastos comunes, pues están todos ellos calculados partiendo de la cuota de participación fijada en los Estatutos de la Comunidad y la demandante sigue adeudando a la Comunidad la suma de 4.592,30 euros aprobada en la junta general de 26.10.2023.

Excepción de caducidad de la acción, en aplicación del art. 18.3 de la LPH, en lo que se refiere al acuerdo adoptado en Junta extraordinaria el día 11.07.2023, comunicado al demandante ausente de la junta el 7.08.2023, por lo que no tratándose de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, habría transcurrido el plazo de 3 meses desde su adopción para impugnar el acuerdo (doc. 1 de la contestación, sobre entrega de burofax enviado a la demandante con el acta de la junta extraordinaria de 11.07.2023.

Sobre los hechos relativos al fondo, se hace mención a los acuerdos que han sido impugnados por la actora, aportando como doc. 2 del escrito de contestación, la convocatoria de la Junta General Extraordinaria de fecha 11.07.2023 cuyo punto 4 era la elección de la forma y los plazos de pago para afrontar los costes de la obra que ejecutará JOCAR aprobada en el acta de 3 de noviembre de 2022 (colocación de repartidores de coste y cambio de tuberías de agua caliente y fría), acordándose en el punto 4, por unanimidad de los presentes, el acuerdo que ha sido impugnado judicialmente por la demandada: "4. Se acuerda, por unanimidad de los presentes, contratar los servicios de la empresa Jocar con un presupuesto total de obra de 70.070 euros. Esta cantidad se divide en 47.930 euros correspondiente al coste del cambio de tuberías de agua fría, agua caliente y contaje. Esta cuantía será satisfecha según las cuotas de participación del valor total del edificio. Los 22.140 euros restantes, corresponden a la instalación del sistema de contaje de repartidores. Esta última cantidad será pagada por los propietarios de los pisos atendiendo a su cuota de participación.

Asimismo, se aprueba por unanimidad, el cuadro de pagos anexado al acta...."(doc. 3 Acta de la Junta de 11.07.2023 y cuadro de pagos y, como doc. 4 el certificado de Burofax enviado con acta de la junta y cuadro de pagos).

Se refiere igualmente que el 29.08.2023 la Junta de Propietarios se reunió dando conformidad a los acuerdos de la anterior Junta Extraordinaria de 11.07.2023 (doc. 5), comunicada al demandante que no asistió a la junta el 12.09.2023 (doc. 6), acta que no ha sido impugnada por la demandante, por lo que vincula a las partes la aprobación de la junta anterior ahora impugnada.

La Junta de Propietarios se reunió el 26.10.2023 previa convocatoria de su presidente, y entre los puntos del orden del día figuraban los siguientes: (1). "Estudio de reparto de consumos: calefacción, agua caliente y agua fría, aportado por Jocar Vigo. Acuerdos a adoptar (4) seguro del edificio. Acuerdos a adoptar... (6) Liquidación de deuda vencida y su reclamación judicial, siendo el acuerdo adoptado (1) "Por parte de la Administración se informa que se ha realizado un cálculo estimativo de cuáles serían las nuevas cuotas comunitarias en base al informe realizado por la empresa Jocar y los gastos de los últimos doce meses. Aun así, dichas cuotas deberán revisarse una vez cerrado el período de calefacción y revisado el actual ejercicio económico.

Se detallan a continuación las correspondientes cuotas comunitarias y el importe fijo de ACS y calefacción,atribuyendo al Bajo A la cuota ordinaria de 88,43 euros. Haciendo constar que los propietarios asistentes acuerdan por mayoría, que las nuevas cuotas comunitarias, la cuota fija y los nuevos precios de consumos de agua caliente, agua fría y calefacción entren en vigor el próximo mes de diciembre.

Se aprueba igualmente por unanimidad de los presentes la liquidación de la deuda del propietario del Bajo A en la fecha del citado acuerdo comunitario, 26/10/2023.

Se indica que posteriormente se detectó un error material sobre la deuda que fue subsanado, fijando su cuantía en 4.592,30 euros, por cuotas extraordinarias aprobadas en la junta general de 11.07.2023, sin perjuicio de las cuotas ordinarias pendientes de abono (doc. 8 de la contestación a la demanda).

Sobre la impugnación del acuerdo comunitario 4º de la Junta de fecha 11.07.2023, se estima por la Comunidad que no es contrario a la ley ni a los estatutos, manteniendo que los presupuestos a los que se refiere la actora eran estimaciones informativas no vinculantes para las partes, cerrándose el contrato definitivo con Jocar como empresa adjudicataria de la obra y se aprueba por ello la derrama correspondiente.

Se alega el carácter comunitario de las tuberías de agua fría y caliente y el valor definitivo de la obra y que como una de las partidas (instalación de sistema de contaje por repartidores) no es un elemento común, su abono únicamente se aplicó a los pisos, de forma que la derrama aplicada al bajo propiedad de la demandante corresponde con la parte de obra comunitaria (canalizaciones generales agua fría y caliente) que ascendía a 42.400 euros más IVA y es a este importe al que se le aplica la cuota de participación de todos los propietarios, incluidos el local en sótano y local de planta baja. La renovación de conductos de suministro de agua caliente y fría supone una mejora de los conductos originales de la que se beneficia todo el inmueble y el propio seguro de la comunidad condicionó la renovación del seguro a la realización de dichas obras. La demandante ha contribuido a otras derramas extraordinarias (doc. 9 y 10), y se sostiene que en las normas estatutarias de la Comunidad de Propietarios no se exonera a los propietarios de la planta baja y locales de contribuir a los gastos de mantenimiento, reparación ni sustitución de los elementos comunes del inmueble, que por su naturaleza han de contribuir todos los propietarios en función de su respectiva cuota de participación, resultando que la derrama aprobada en junta de 11.07.2023 corresponde con obras de cambio de tuberías generales de agua fría y caliente, tratándose de una obra necesaria y justificada por el mal estado de las conducciones y tuberías que estaban ocasionando numerosas filtraciones en el inmueble; en definitiva, alega la demandada que las obras cuya derrama es impugnada corresponden con la sustitución de las tuberías generales de agua fría, caliente y calefacción, en tramos comunitarios y ha de aplicarse la regla general de contribución del art. 9.1 e) de la LPH.

Subsidiariamente, de excluirse al local del coste correspondiente a agua caliente y calefacción conforme al informe de la empresa que ejecutó la obra JOCAR INSTALACIONES (doc. 11), que certifica que la obra está finalizada y la parte correspondiente al agua fría asciende a la suma de 15.620 euros (IVA incluido), en aplicación de la cuota de participación del inmueble de la demandante le correspondería la suma de 2.200,85 euros (IVA incluido) y no los 1758,78 euros alegados de adverso que no se corresponde con el coste real de la obra y que no incluye la partida de obra civil.

Sobre el acuerdo 1º de la Junta de fecha 26.10.2023, se mantiene que se aprobó una cuota ordinaria para sufragar gastos generales no susceptibles de individualización (seguro de edificio, comisiones bancarias, fondo de reserva y administración) a cuyo abono resulta obligado todos los propietarios del inmueble con arreglo a la cuota de participación fijada en el título de acuerdo con lo establecido en el art. 9 de la LPH, distinguiendo entre gastos generales y gastos comunes y en los gastos generales entran todos los propietarios, sin embargo, en los gastos comunes (limpieza, mantenimiento ascensores, sistema antiincendios, suministro luz, mancomunidad garaje, mantenimiento puerta garaje, reparaciones varias, gastos extraordinarios y varios) se excluye al bajo y al local sótano por no utilizar dichos servicios comunes, aportando cuadro desglosado de estos gastos generales y comunes y de los gastos fijos por uso de agua caliente y calefacción cuya obligación corresponde solo a los propietarios que usan los servicios. Se reconoce que la actora siempre ha contribuido a los gastos generales del edificio, pero solo venía abonando el importe del seguro del edificio, pero que no significa que no tenga la obligación de abonar estos gastos generales conforme al art. 9 de la LPH y que el acuerdo se adoptó con la mayoría de cuotas, estando representada en la Junta la entidad demandante por medio de la representante del grupo empresarial Dª. Piedad (doc. 12 y 13), así como se sostiene que la ausencia del Administrador de la finca no implica invalidez del acuerdo. Se afirma que no existen defectos ni en la convocatoria ni en la celebración de la junta citada.

SEGUNDO.-Expuestas las posiciones de las partes, ejercitada una acción de impugnación de acuerdos comunitarios,el artículo 18 de la LPH ,en su apartado 1, establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b)Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c)Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución..."

El artículo 9.1 de la LPH, dispone que son obligaciones de cada propietario(apartado e) contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y en el apartado f), a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Apartado 2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4."

Pues bien, de conformidad con esta normativa de aplicación al caso de autos y sobre las cuestiones controvertidas, debiendo dar respuesta primeramente a las de naturaleza procedimental opuestas por la demandada, relativas a la alegada falta de legitimación activa de la propietaria demandante, por no encontrarse al corriente del pago de las deudas de la comunidad por las derramas extraordinarias aprobadas en la junta de propietarios impugnada, así como las ordinarias fijadas en el otro acuerdo comunitario que son objeto de impugnación por la mercantil propietaria del bajo A del inmueble, así como sobre la caducidad de la acción de impugnación, en cuanto al primer acuerdo cuya nulidad demanda la actora, al transcurrir más de tres meses desde la adopción del acuerdo desde su notificación a la interesada para su impugnación por la propietaria del Bajo A ( art. 18.3 de la LPH) , y a este respecto, comenzando por la cuestión de inadmisión por razones procedimentales, de falta de consignación de la deuda comunitaria, la sentencia nº 287/2924 de la Sala de lo Civil del TS de fecha 28/02/2024, sobre el alcance de la exención del pago o consignación de cuotas para impugnar acuerdos comunitarios, señala que sobre la cuestión litigiosa se pronuncia la sentencia nº 154/2022, que sintetiza la jurisprudencia de la sala, señalando que: "En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH , entre los propietarios.

En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre , en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2 LPH , que:

""" Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar ..., no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si la morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el art. 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el art. 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad."

Y en el caso de autos, la actora en su escrito de demanda señala que consignará las cantidades objeto de los acuerdos impugnados, relativos a cuotas de la comunidad por derramas extraordinarias y ordinarias relacionadas con la obra de sustitución de tuberías comunitarias de agua fría y caliente, así como fijación de cuota general a cargo de la propietaria demandante en el segundo acuerdo impugnado y ambos acuerdos impugnados guardarían relación con lo establecido en la escritura de división horizontal que determinó las cuotas de participación en los elementos comunes del inmueble de cada propietario de los diferentes pisos y locales y garajes, excluyendo a los locales del bajo frente a las viviendas del edificio de los gastos relacionados con las conducciones del agua caliente y calefacción, por tratarse de servicios de los que no se sirve el local en planta baja (finca registral NUM000 de la división horizontal), según se dispone en la escritura de división horizontal de 1981, que refiere que para atender a los gastos de portal, vestíbulo, escaleras, ascensores, intercomunicador, calefacción y agua calientes centrales, antenas colectivas de televisión y demás servicios propios de los pisos, serán satisfechos por los titulares de éstos, en la proporción asignada en la escritura, mientras que los locales de sótano y planta baja están exentos de participar en dichos gastos, por no utilizar los referidos servicios....;pues bien, los acuerdos comunitarios que se impugnan por la mercantil propietaria del local del Bajo guardan relación con las cuotas de participación en el inmueble que corresponde al local de la planta baja en los elementos comunes, al estar exento en los gastos relacionados con la calefacción y agua caliente que es objeto de los acuerdos de renovación de tuberías comunitarias de las que derivan las deudas que la comunidad aprobó en los citados acuerdos a cargo de la propietaria del local bajo, y en este sentido, afecta a la forma de distribución de los gastos generales y por ello a la cuota de participación de la entidad demandante en los elementos comunes del inmueble y de lo anterior se desprende su legitimación activa para impugnar los presentes acuerdos comunitarios, que suponen una modificación en lo referente a la contribución de la actora en los gastos generales establecidos en el título constitutivo de la propiedad horizontal y afecta por ello a su cuota de participación, por lo que no prospera la cuestión procesal de falta de legitimación activa de la actora relativa al requisito de procedibilidad por no abonar la deuda comunitaria, en igual sentido se pronuncia la sentencia del TS nº 584/2019, de 5/11/2019, que recuerda que la Sala tiene establecido en su sentencia nº 613/2013, de 22 de octubre, cuya doctrina se ratifica en la STS 604/2014, que "se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la LPH sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera genera o bien sea para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión",por no constar abonada por la demandante la deuda aprobada objeto de impugnación a través de la solicitud de nulidad de acuerdos comunitarios referidos por la forma de distribución de estos gastos generales impugnados.

En el mismo sentido, sobre la Caducidad de la acción en relación al primer acuerdo impugnado de la Junta de Propietarios celebrada el 11.07.2023, por transcurso del plazo de 3 meses desde su aprobación desde su notificación a la parte actora, tampoco procede estimar la caducidad de la acción de impugnación, dado que la acción ejercitada por la actora es la de nulidad del acuerdo comunitario por tratarse de un acto que pudiera ser contrario a los estatutos, que caduca al año desde su comunicación al propietario ausente ( art. 18.3 de la LPH) .

Por lo expuesto, entrando ya en las cuestiones de fondo planteadas, sobre la legalidad o no de los acuerdos comunitarios impugnados, se estima que de la valoración conjunta de la prueba practicada, consistente en interrogatorio de la Presidente de la Comunidad, testifical a instancia de las partes así como de la prueba documental no impugnada por las partes, se ha de estimar parcialmente la demanda, considerando que en relación al primer acuerdo impugnado, sobre la contribución a los gastos de sustitución de tuberías comunitarias de agua fría, caliente y contaje, partiendo de lo establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal, que es la ley que rige la Comunidad de Propietarios en régimen de PH, y que no ha sido objeto de modificación por la Junta de Propietarios en la forma señalada en la LPH ( art. 5 de la LPH) , se considera que en atención a lo establecido en la escritura de división horizontal de 17.03.1981 que excluye al local bajo (finca registral NUM000) de asumir los gastos generales que se refieran a los elementos comunitarios referidos en la escritura pública por no utilizar dichos servicios, entre los que se incluye la calefacción y agua caliente centrales, por lo que el acuerdo impugnado de 11 de julio de 2023 (punto 4), por el que se atribuye a la propietaria del Local Bajo conforme al cuadro de pagos anexado al acta el coste del cambio de tuberías de agua fría, agua caliente y contaje conforme a su cuota de participación en los elementos comunes del inmueble resulta contraria al título constitutivo de la PH y a los Estatutos comunitarios y por ello procede declarar su nulidad, dado que según la escritura de división horizontal no le corresponde asumir los gastos de calefacción y agua caliente, estando excluido el local bajo de dichos servicios y por tanto de su pago, sin que pueda distinguirse entre gastos generales y derramas extraordinarias relativas a estos elementos comunes del inmueble, por no hacer mención expresa a esta distinción en la escritura de división horizontal, así la sentencia del TS nº 531/2019, de la Sala de lo Civil, de fecha 10 de octubre de 2019, recuerda que es doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios ( sentencia 427/2011, de 7 de junio), por lo que el acuerdo comunitario que atribuye a la actora el coste de la obra que ejecutará la empresa JOCAR la cantidad fijada en el anexo del acuerdo, no es conforme a derecho, y debe declararse la nulidad del acuerdo por contravenir lo establecido en el título constitutivo de la PH, que distribuye este gasto de cambio de tuberías de agua caliente, agua fría y contaje incluyendo a la titular del local del bajo, que solo debe contribuir al gasto de sustitución de tuberías de agua fría y en su caso por obra civil conforme a lo establecido en la escritura de división horizontal y atendido el informe de finalización de la obra aportado por la empresa Jocar (doc. 11 de la contestación a la demanda), que refiere el desarrollo de la obra hasta su finalización, y que valora la parte correspondiente al cambio de tuberías de agua fría en el importe de 15.620 euros, y en atención a la cuota de participación en los elementos comunes del inmueble de la demandante se fija la derrama extraordinaria que debe abonar la actora en la cantidad de 2.200,85 euros, sin que el hecho de que finalmente no hubiese sido necesario pasar la instalación de tuberías de agua fría por los locales de la academia, le exima a la demandante de su contribución a los gastos de cambio de tuberías de agua fría, dado que el hecho de que la comunidad quede liberada de las instalaciones de agua que discurrían por el local como se indica en el informe de Jocar, no la excluye del pago de los gastos de tuberías de agua fría conforme a lo establecido en el título de la PH, por lo que la deuda de la actora relativa a la derrama extraordinaria por sustitución de tuberías comunitarias de agua fría, se fija en el importe indicado de 2.200,85 euros,sin que pueda estimarse la pretensión de convalidación del acuerdo que se declara nulo por la aprobación del acta de la Junta impugnada por la parte actora, mediante el acta de 29/08/2023, dado que no son convalidables legalmente los actos declarados nulos.

Sobre los acuerdos comunitario impugnados del acta de la Junta General de fecha 26.10.2023, referidos a la fijación de la cuota comunitaria ordinaria a cargo de la propietaria del local bajo de 88,43 euros mensuales, que según refiere la demandada distingue entre gastos generales y gastos comunes, entrando en los gastos generales todos los propietarios, y a su vez, de los gastos fijos de uso de agua caliente y calefacción de los que responden solo los propietarios de las viviendas, se estima que dicho acuerdo que aunque se afirma que responde a gastos generales de seguro de edificio, comisiones bancarias, fondo de reserva y administración, lo cierto es que resulta contrario a derecho, puesto que en el acta del orden del día no figuraba expresamente este asunto a tratar, por lo que genera indefensión para el propietario ausente, siendo un hecho no discutido que hasta la fecha del citado acuerdo, el propietario del local bajo solo contribuía a los gastos de seguro de la Comunidad que abonaba semestralmente, lo que no es controvertido, por lo que el acuerdo de asignación de cuotas ordinarias a la titular del Local Bajo no es conforme a derecho y procede declarar su nulidad, sin perjuicio de la obligación que corresponda a cada propietario de asumir el pago de los gastos generales conforme al art. 9.1 e) de la LPH, al igual que es nulo el acuerdo de fijación de la deuda aprobada en el acta de la JGE de 26.10.2023, atendida asimismo la declaración de nulidad del acuerdo impugnado de 11.07.2023, del que deriva la deuda fijada en fecha 26.10.2023, después aclarada, que resulta nula por lo expuesto.

Por todo lo expuesto, procede estimar la demanda en cuanto a la declaración de nulidad de los acuerdos comunitarios impugnados, que se dejan sin efecto, si bien, de conformidad con lo alegado por la demandada, sobre la petición subsidiaria en cuanto a la cuota que corresponde a la actora por cambio de tuberías comunitarias de agua fría, estableciendo que la demandante debe abonar en concepto de derrama extraordinaria por los gastos de sustitución de tuberías de agua fría de la Comunidad de Propietarios la cantidad de 2.200,85 euros, conforme a su cuota de participación en los elementos comunes del inmueble.

TERCERO.-En materia de costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, atendida la estimación parcial de las pretensiones de la actora, no ha lugar a expresa imposición de costas, por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás que sean de aplicación,