Sentencia Civil 612/2025 Juzgado de Primera Instancia de Ourense nº 1, Rec. 1628/2024 de 04 de diciembre del 2025

Primero.-En este proceso Doña Sacramento acciona contra Dña. Candida y solicitó que se declarara la existencia de vicios ocultos en el inmueble adquirido por la actora y se la condenara a al abono de la cantidad de 37.000 euros intereses y costas alegando que ambas partes celebraron un contrato de compraventa por el que la actora adquirió de la demandada el inmueble sito en DIRECCION000, Orense, en fecha 29 de mayo de 2024 por un valor de 370.000 euros . La actora refiere que cuando compró el piso , éste estaba en perfectas condiciones y que realizó obras de acondicionamiento del mismo , surgiendo al poco de acabarlas, manchas de humedad en paredes, en el mobiliario nuevo y en los techos. El problema fue agravándose a medida que pasaba el tiempo. Algunas manchas de humedad se convirtieron en grietas, por lo que ala vista de estos hechos, la actora se puso en contacto con la administración de fincas de la Comunidad de Propietarios para saber si existían problemas de humedades. Esta ultima informo de que los problemas de humedades en la cubierta del edificio se remontaban ya al año 2019, fecha en la que habían comenzado a hacer pequeñas obras para solventar puntualmente la situación. La actora fruto de esos problemas no pudo habitar la vivienda , por lo que ejercita una acción por vicios ocultos contra la demandada , con rebaja de la cantidad a pagar y devolución del 10 % del precio abonado , en base al informe pericial presentado , que establece que el origen de las humedades se encuentra en una cubierta defectuosa que provocan las filtraciones en el piso de la demandante, extremos que sabía la demandada y que silenció a la hora de realizar el contrato de compraventa .

Dña. Candida se opuso alegando que previa a la escritura de compraventa la actora examinó el piso en distintas ocasiones y que éste estaba en perfectas condiciones , sin que aparecieran manchas de humedad , por lo que no existía ningún vicio oculto que afectara al inmueble . Refiere que la ejecución de obras por la actora supone que no existía humedad que afectara a la finca , ya que quedaría constancia de ello al pintar las habitaciones . Refiere que en relación al problema de humedades que afecta a la actora , tiene origen en defectos de la cubierta , que es un elemento comunitario y del que es responsable la Comunidad de Propietarios , no ella como particular , que vivió muchos años en ese piso , sin afección alguna , salvo un problema puntual en 2019 que fue reparado . También se opone a la valoración del perjuicio en un 10% del valor total del precio pagado .

Segundo .-En relación al caso concreto cada parte aportó documental y fueron oídas las siguientes personas :

- D. Felix, testigo , que refirió que pertenece a la inmobiliaria que se encargo de intermediar en la venta del iso y que hizo dos visitas con la actora , en abril de 2023 y abril de 2024 . Refiere que hizo las fotos donde se expone la vivienda y que ésta estaba en perfectas condiciones, tanto en la visita realizada en abril de 2023 , como la segunda visita realizada 1 año después con la actora . Declara que no existían problemas de humedad en esa vivienda y que 2 años antes , la demandada vendió otro piso en la misma finca , sin mayores problemas .

- Dña. Esther , testigo , refiere que es amiga de la actora y que la acompañó en una visita en 2024 y que el piso estaba en buenas condiciones y que no observó problemas de humedad . Refiere que la actora compró el piso para utilizarla como vivienda y que no pudo vivir allí por el problema de las humedades . Refiere que cree que la vendedora vivía en esa finca cuando la vendió .

- D. Rodolfo , perito de la actora , refirió que las humedades que afectan al piso son anteriores a 2024 . Declara que el origen de la humedades se encuentra en la cubierta comunitaria , en la que se han colocado algunos parches , persistiendo el problema . Refiere que hablo con un tal Felix ,que trabajaba para una de las empresas reparadoras que ejecutaron trabajos en la cubierta, que le dijo que la cubierta estaba mal y que requería de una intervención integral , vendiendo la demandada el piso porque tenía que afrontar una derrama muy cara para poder llevar a cabo la reparación que se había aprobado por la Junta de Propietarios , con un presupuesto exorbitante . Refiere que existe un problema de corrosión generalizada de la cubierta y que hasta que ésta no se repare , persistirá el problema . Declara que se basa en la Orden 20/2021 del Concello de Ourense para calcular la reducción del 10 % en lo que se refiere a la perdida de utilidad de la vivienda , aunque no incorporara la Orden en su dictamen pericial . Refiere que las filtraciones se producen cuando hay lluvias copiosas .

- D. Tomás , perito de la demandada , refirió que hizo una visita en abril de 2025 y que coincide con el otro perito en lo que se refiere a las habitaciones en que aparecen las humedades . Declara que el piso se puso a la venta en 2022 y que hasta 2024 , fecha en que se produjo la compraventa , no apareció ninguna humedad , por lo que éstas no existían , pudiendo surgir las mismas como consecuencia de filtraciones en la cubierta a posteriori de celebrarse la compraventa . Declara que el origen de las filtraciones se encuentra en el mal estado de la cubierta comunitaria , pero que la afección a la finca de la actora se produjo después de realizar el contrato, ya que el pintado del piso que llevó a cabo la actora , no podría haberse realizado si hubieran aparecido humedades , lo que no ocurrió . Refiere que no está de acuerdo en asignar un 10 % como valor total del perjuicio causado , ya que tiene que fijarse por valores de mercado de la finca . Refiere que las filtraciones no pueden permanecer ocultas más de 1 año , como defiende la otra parte y que la vendedora vivió en ese piso muchos años y no tuvo ningún problema de humedades como refiere la demandante .

Tercero .-La actora reclama en virtud de lo previsto en el Código Civil para la acción de saneamiento por vicios ocultos, prevista en el art. 1484 y siguientes , ya que considera que los defectos que presenta la finca le impiden que pueda habitar la misma , por lo que reclama una reducción del precio a pagar , con devolución de cantidades a la actora , extremos a los que se opone la demandada .

En cuanto a los requisitos de la acción vienen establecidos por la jurisprudencia que vienen expuestos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 30 de septiembre de 2020 que establece lo siguiente :

"- la acción ejercitada en la demanda es la de saneamientopor vicios ocultosdel artículo 1484 del Código civil ,conforme al cual: "el vendedor estará obligado al saneamientopor los defectos ocultosque tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocerlos".

El fundamento del saneamientodel código civil no se halla en un incumplimiento contractual o en una falta de conformidad del vehículo, ni tampoco en el incumplimiento de un deber de información por parte del vendedor. El saneamientoofrece soluciones a una insatisfacción del interés del comprador consecuencia de la existencia de vicios,entendidos desde un punto de vista funcional, pues el viciotiene que hacer a la cosa "impropia para el uso al que se le destina" o disminuir ese uso. El defecto ha de ser anterior o simultáneo al momento de celebración del contrato según resulta de los artículos 1468 y 1497 del Código civil y tiene que estar oculto,es decir, que no pueda ser conocido por el comprador utilizando una diligencia media según los usos del tráfico.

La finalidad del saneamientono es resarcir un daño, por lo que resulta irrelevante que el actor no hubiese experimentado una pérdida patrimonial y/o se hubiese lucrado en la reventa del vehículo. Lo que se pide en la demanda no es la indemnización de un perjuicio sino una rebaja en el precio, aun cuando ésta se fije en un importe idéntico al coste de sustitución o reparación de los defectos. "

Atendiendo a cuál es el criterio a seguir y las pruebas practicadas , este Juzgador considera que la acción emprendida por la actora no puede prosperar ya que no ha quedado acreditado que la vivienda este afecta por un problema de filtraciones previo a la realización del contrato de compraventa entre las partes y que fuera conocido por la demandada .

Partimos en que ambos peritos reconocen que el origen del problema de las humedades que sufre la finca de la actora se encuentra en el mal estado de la cubierta comunitaria , lo que supone que cualquier tipo de intervención sobre la misma deba ser acordado por la Junta de Propietarios .

Donde ambos peritos difieren es en situar el problema antes o después de la compraventa . El Sr Rodolfo refiere lo siguiente en sus conclusiones :

" 1º Que la citada vivienda acusa daños en techo, paredes, pavimentos y

carpinterías de las dependencias de cocina, lavadero, dormitorio 2, baño y

vestidor de dormitorio principal, con arreglo a las fotos incluidas en el

apartado 3 de este informe, derivados de las filtraciones de aguas pluviales

vertidas sobre su forjado de techo y producidas con toda probabilidad por el

deterioro de los elementos que conforman las limahoyas de recogida de las

aguas pluviales de los faldones de su cubierta de chapa de acero lacado

hacia el canalón del patio de luces de la vivienda y por degradación de

éste y de sus elementos de chapa metálica adyacentes.

2º Que por el volumen y la importancia de las filtraciones verificadas en la

citada vivienda a juicio del que suscribe son el resultado de un proceso

iniciado mucho antes de su compraventa y desconocidas entonces por su

actual propietaria, pues no resulta verosímil que tuviera constancia de dichas

deficiencias y decidiese acometer la reforma y renovación realizada en ella.

3º Que para subsanar los referidos daños de la vivienda se deberían acometer

los trabajos de reparación consignados en el epígrafe 4 de este informe, que

no deberán acometerse sin la previa reparación de los elementos que

conforman las limahoyas y el canalón de recogida de las aguas pluviales de

los faldones de la cubierta del edificio hacia el patio de luces de la vivienda,

a realizar según el criterio expresado en dicho epígrafe, siendo ésta una

estricta responsabilidad de la comunidad de propietarios del edificio por su

condición de elementos comunes del inmueble.

4º Que el valor actual de la vivienda en el mercado inmobiliario debería cifrarse

con una depreciación no menor del 10% sobre su último valor de adquisición

en virtud de la sensible repercusión sobre la funcionalidad de la vivienda de

la patología existente en los elementos de recogida y evacuación de las

aguas pluviales de la cubierta del edificio y su incierta reparación. "

En cambio el Sr. Tomás refiere lo siguiente en sus conclusiones :

" 1. POR LO QUE SE REFIERE A LA RESPONSABILIDAD SOBRE LOS DAÑOS EXISTENTES:

Es evidente que son responsabilidad de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, por provenir de un elemento común del edificio como es la cubierta

En el supuesto caso de que el seguro de la COMUNIDAD de PROPIETARIOS, no se hiciese cargo del costo (3.350,00 €), la cantidad que correspondería aportar por parte del propietario/a de la vivienda, sería el correspondiente a la participación indivisa de la misma:

3.350,00 € X 0,0284 = 95,14 €

2. POR LO QUE SE REFIERE A LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS:

Que según el apartado II de la página 3, del contrato de compraventa firmado por Inmobiliaria Solaina y las partes, la compradora declara haber visto la vivienda cuantas veces ha necesitado

Que durante la visita realizada a la vivienda el día 29/04/2.025 se aprecia que la vivienda se ha pintado en su totalidad y se ha colocado tarima flotante como pavimento, lo cual hace pensar no hay síntomas de vicios ocultos, ya que en caso contrario, lo lógico sería no llevar a cabo esas obras

3. POR LO QUE SE REFIERE A LA REPERCUSIÓN QUE TENDRÍA SOBRE EL VALOR DE MERCADO LA APARICIÓN DE VICIOS OCULTOS:

Es absolutamente equivocado tratar de establecer la repercusión que tendría sobre el valor de mercado en un tanto por ciento de forma aleatoria (10% sobre el valor de mercado en el informe del arquitecto Rodolfo sin justificación), porque la única posibilidad de hacerlo sería basándose en la comparación con casos similares y esto prácticamente no existe o directamente no existe

Por otro lado, en el caso que nos ocupa, está claro, que el costo de las reparaciones en la vivienda serían por cuenta de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, por provenir los daños de un elemento común, y que por lo tanto, el único costo del que tendría hacerse cargo el propietario/a de la vivienda sería en el peor de los casos el de valor de reparación de la cubierta en función de la CUOTA DE PARTICIPACIÓN que le corresponda, en este caso DOS CENTÉSIMAS Y OCHENTA Y CUATRO DIEZ MILÉSIMAS

Como es realmente complicado determinar el costo de reparación de la zona de la cubierta originaría de los daños, no siendo además el objeto concreto de este informe, y con la intención de intentar aclarar un poco este punto, podríamos decir, que un cambio completo del material de cubrición de los tres portales de los que consta el edificio podría costar en torno a 120.000,00 €, y como consecuencia al propietario/a de la vivienda le correspondería pagar: 120.000,00 € X 0,0284 = 3.408,00 € "

Atendiendo a todas las pruebas practicadas , este Juzgador considera que no queda acreditado la existencia de unos vicios previos a la celebración del contrato de compraventa , ya que en primer lugar esas filtraciones son negadas por la demandada , que residió durante muchos años en la finca y que niega esos problemas generalizados de humedades como defiende la actora que se produjeron desde 2019 , ya que si así fuera , hubiera sido fácilmente percibible en las distintas visitas que realizó la demandante a la finca , refiriendo el Sr. Felix que acompañó a la actora en dos visitas a los largo de 1 año que no apreció ningún tipo de humedad en la finca , refiriendo el Sr. Tomás , que la finca estaba a la venta desde 2022 y la compraventa no se celebró hasta mayo de 2024 , por lo que no es razonable que en casi 2 años no aparezcan signos de humedad , todo y que el Sr. Rodolfo refirió que sólo aparecían las humedades cuando llovía mucho , pero no es razonable que en 2 años no se haya producido un día de lluvias copiosas que hubieran provocado la aparición de la humedades.

Este Juzgador considera más razonables las explicaciones ofrecidas por el Sr Tomás que refirió que en el momento de celebrar el contrato de compraventa no existían humedades en la finca que fue objeto de compraventa , ya que si así fuera , las filtraciones se hubieran producido con anterioridad , deduciéndose que las filtraciones surgieron a posteriori de la compraventa y de la ejecución de los trabajos de acondicionamiento encargados por la actora , ya que como indicó el Sr. Tomás no se habría podido pintar nuevamente el pis por la actora si existieren humedades , lo que no ocurrió , por lo que se considera que la filtraciones que afectaron a la finca objeto de compraventa se produjeron por un mal estado de de la cubierta , pero que éstas se produjeron a posteriori de la celebración de la compraventa , por lo que no puede prosperar la acción de vicios ocultos , ya que los posibles perjuicios que ya pudieren existir sobre la cubierta no tenían una afección directa sobre la finca objeto de compraventa , por tanto no hubo ocultación por parte de la demandada y esos pretendidos vicios no eran preexistentes a la firma del contrato , ya que no hay trazas de ello , por lo que atendiendo a todo ello debemos desestimar la demanda en todos sus puntos .

Cuarto .-Se imponen las costas a la demandante al desestimarse la demanda y en aplicación del art. 394.1 de la LEC.