Sentencia Civil 142/2025 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 10, Rec. 1036/2023 de 20 de marzo del 2025

PRIMERO:El Sr. Tomás, en su condición de titular del local señalado con la DIRECCION001 sito en el edificio de la DIRECCION000 de Vigo, ejercita una acción de impugnación del acuerdo 1º adoptado en la junta celebrada 22 de junio de 2023 por la comunidad demandada, mediante el que se desestima su petición de cubrir la fachada o paramento exterior de su finca sita en la DIRECCION002, con el mismo sistema de fachada ventilada que en la totalidad de viviendas de los edificios que conforma la comunidad; solicita su nulidad y que se declare en consecuencia la obligación de la comunidad de instalar el sistema de fachada ventilada en la fachada o paramento exterior de su propiedad.

Alega que ha procedido al cambio de uso del local en vivienda, para lo cual dispone de la preceptiva licencia municipal; que las obras en la fachada se están llevando a cabo contribuyendo el demandante a las mismas mediante la correspondiente derrama en función de su cuota de participación, por lo que solicitó que la fachada transventilada cubra también la fachada del local de su propiedad, que se va a convertir en vivienda, lo que se trató en la junta de 22 de junio de 2023, no siendo aceptada su petición según consta en el punto 1º, "ya que los propietarios de los locales pueden obrar con libertad con sus fachadas, haciendo y deshaciendo como consideren, no compete a la comunidad su acometida con fondos comunitarios", decidiendo en consecuencia que "la comunidad no aprueba la petición del propietario", lo cual le supone un grave perjuicio pues se le priva de los beneficios de la fachada ventilada, a diferencia del resto de las viviendas, por lo tanto, un claro abuso de derecho.

La comunidad demandada se opone a la pretensión ejercitada de adverso alegando en primer lugar la caducidad de la acción, toda vez que en la junta de 17 de junio de 202 se acordó, con asistencia del demandante, que la fachada iría a partir del primer piso hacia arriba, que los bajos no están contemplados que se haga nada, porque para eso tienen potestad para modificar las paredes exteriores que configuran su local; que el demandante votó en contra de la fachada ventilada, pues lo hizo a favor del SATE y sin objeción alguna sobre la no inclusión de los locales en la obra.

Alega también que en la junta de 1 de julio de 2022 se acordó en el primer punto del orden del día, "que en las plantas bajas no se hace nada", sin que dicho acuerdo fuera impugnado por el demandante.

Finalmente sostiene que en la junta de 3 de febrero de 2023 en relación con la "elección del presupuesto para la ejecución de la fachada ventilada elegida en la reunión del pasado 17 de junio de 2022" (primer punto del Orden del día), se acordó, con el voto en contra, entre otros propietarios, del demandante, que asistió personalmente, "seguir con el orden del día y por lo tanto de lo que ya se había aprobado", así como que "cuando salgan las subvenciones se solicitará a las empresas (Impermeba y Caver) que actualicen sus presupuestos, con el fin de elegir uno de ellos".

Que en ninguno de dichos presupuestos se contemplaba instalar el sistema de fachada ventilada en la fachada o paramento exterior de la finca del demandante y sin que conste que ni éste ni cualquier otro propietario hubiera impugnado dicho acuerdo dentro de los tres meses de haberse adoptado, y ello pese a que ya había solicitado la licencia el 22 de noviembre de 2022 y que le fue concedida mediante resolución del Ayuntamiento de 10 de mayo de 2023.

Por lo tanto, el acuerdo impugnado supone la ratificación de los anteriores, que no habían sido impugnados y en los que se había acordado la no cubrición o no acondicionamiento por la comunidad de propietarios de las fachadas de los locales, entre ellos el del actor, habiendo caducado la acción.

Niega por otro lado que el acuerdo suponga un perjuicio o discriminación, pues el demandante como titular de un local, puede actuar y modificar la fachada.

SEGUNDO:Conforme a lo dispuesto en el artículo 18 LPH y la jurisprudencia sobre la eficacia de los acuerdos en relación a los plazos de ejercicio de las acciones de impugnación y su caducidad, cabe distinguir entre los acuerdos de la junta contrarios a preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la Comunidad (1 año), y los demás que sean gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de algún propietario o supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (3 meses). Constituyen la regla general y son anulables, y por lo tanto sanables o convalidables por el transcurso del plazo de caducidad. Los acuerdos nulos de pleno derecho (nulidad radical o absoluta), que no producirían efectos ni serían convalidables ni sujetos a tales plazos, únicamente se daría respecto de aquellos acuerdos que infringiesen cualquier otra ley imperativa o prohibitiva (siempre que no tenga señalado un efecto distinto), o los contrarios a la moral o al orden público o realizados en fraude de ley, incardinables en el artículo 6 del Código Civil ( STS de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 18 de abril de 2007, 17 de diciembre de 2009, 5 de marzo de 2014. Conforme destaca la STS de 6 de noviembre de 2013, los acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y les afectan y obligan ( STS de 19/11/1996, 28/2, 19/10 y 30/12/2005, 7/6/2006); y que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables ( STS 18/7/2011).

Con la contestación se aportan las actas de las juntas anteriores a la que es objeto de litis y en las que según sostiene la demandada, se adoptó el acuerdo de sustitución y reparación de la fachada, acordándose que no se incluiría la fachada de los locales.

En la junta de 3 de febrero de 2023 se trata el tema de elección de presupuesto, reflejando en el punto 1 del orden del día, que "algunos propietarios quieren volver a votar el tipo de obra, y dada la tensión que se está generando, se procederá a ello, pero se advierte que como esta opción no está incluida en el orden del día, cualquier vecino que se sienta perjudicado puede impugnar la votación"; el resultado de la votación fue 20 votos a favor de seguir con lo que se había aprobado, 14 en contra.

Por lo tanto se acordó seguir con el sistema de fachada transventilada.

Dicho acuerdo no ha sido impugnado por el demandante, pero viene a ratificar la obra que previamente había sido aprobada, según se desprende de la lectura de las actas aportadas.

En la junta de 1 de julio de 2022 se vota y aprueba el tipo de material para la fachada, en definitiva, fachada ventilada en fenólico.

En la junta de junio de 2022 se aprobó la obra consistente en fachada transventilada.

En la junta de 5 de noviembre de 2021 "se procede a debatir y el propietario del local A-P 28 pide que su fachada se arregle cuando se haga la obra. El propietario del local B-P 28 dice que los locales tienen fachada privativa y que es un fraude que paguen, que en algunas comunidades se les libera de pagar.

En la junta celebrada el 21 de febrero de 2019 se presenta el informe elaborado por el arquitecto contratado por la comunidad referente a posibles presupuestos para la reparación de la fachada del edificio, siendo éste el primer punto del orden del día junto con "decisiones a tomar".

Partiendo del análisis de la documental aportada,lo cierto es que la primera vez que se incluye de forma expresa como punto del orden del día, la petición del Sr. Tomás de incluir la fachada de su propiedad en la obra, instalando fachada transventilada, dado que ha solicitado el cambio de uso de local a vivienda, es en la junta de 23 de junio de 2023, pero no obstante, ya en junio de 2022 se había acordado ejecutar la obra , resultando la opción elegida.

También previamente se había debatido en la junta celebrada el 5 de noviembre de 2021, a instancia del propietario del local A-P 28, el arreglo de su fachada, recogiéndose en el acta, que "los locales tienen fachada privativa y que es un fraude que paguen, que en algunas comunidades se les libera de pagar".

Por lo tanto, la ejecución de la obra de rehabilitación de la fachada del edificio sin incluir locales y mediante el sistema denominado transventilado, había sido ya aprobada en la junta celebrada el 1 de junio de 2022, sin que tal acuerdo hubiese sido impugnado dentro de los plazos legales.

En base a todo lo anterior, considero que la acción de impugnación ha caducado al haber presentado la demanda transcurrido el plazo del artículo 18.3 LPH, pues el acuerdo de reforma sin incluir los locales se adoptó en junio de 2022 y dicho acuerdo, ni los posteriores, fueron impugnados, obedeciendo la solicitud del demandante a un interés personal posterior, cual es la obtención de licencia municipal autorizando el cambio de uso de su local a vivienda, mediante resolución de 3 de mayo de 2023, siendo su solicitud presentada en el registro de la Gerencia de Urbanismo, el 22 de noviembre de 2022.

TERCERO:Apreciando ciertas dudas de hecho y conforme lo dispuesto en el artículo 394 LEC, no se hace declaración de condena en costas.

En base a los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,