Sentencia Civil 159/2025 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 11, Rec. 931/2024 de 10 de abril del 2025

Primero.- Planteamiento.

Ramigón, SL interpone demanda de impugnación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios del DIRECCION000 de Vigo, celebrada el 5 de marzo de 2024 -punto 1 del orden del día en su extremo relativo a la derrama aprobada para los locales propiedad de RAMIGÓN, SL (local PB-1 y local)-, para que se dicte sentencia por la que se declare la nulidad del acuerdo, al haber sido adoptado en infracción de las normas estatutarias de la Comunidad establecidas en el título constitutivo, y con expresa condena en costas a la Comunidad de Propietarios demandada para el caso de oposición.

Comunidad de Propietarios DIRECCION000, Vigo solicita la completa desestimación de la demanda y la condena en costas a la parte demandante alegando, en síntesis, que la cláusula exoneratoria de gastos de las fachadas del inmueble para los titulares de los locales comerciales había sido impuesta de forma unilateral por la demandante, promotora de la edificación. Dicha cláusula resulta inaplicable por incurrir en vicio de nulidad radical, al tratarse de una cláusula no negociada individualmente que ocasiona un desequilibrio importante para los consumidores y usuarios adherentes que ingresaron en el régimen de la propiedad horizontal, y ser contraria a las normas imperativas contenidas en los artículos 9.1.e) y 9.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. En vía reconvencional interesó la declaración expresa de nulidad. De forma subsidiaria alegó que no se trataba de obras de carácter meramente estético, sino de tipo estructural, ajenas al supuesto regulado por la citada cláusula estatutaria.

Ramigón, SL, se opuso a la demanda reconvencional alegando, en síntesis, falta de legitimación activa del presidente de la comunidad actora por no haber sido adoptado el preceptivo acuerdo para demandar en Junta ( artículo 13 LPH) ; el carácter de obras de mantenimiento y de reparación de la fachada, no estructurales, y la afectación de sólo la fachada superior.

Para fundar sus peticiones las partes expresan hechos y fundamentos de derecho que se dan por reproducidos.

Segundo.- Excepción de falta de acuerdo de la Junta de propietarios para reconvenir.

Procede estimar la excepción.

Resulta irrelevante que el poder de representación a favor de procurador fuera otorgado por presidente de la Comunidad de propietarios que ya haya cesado. La STS 19/11/1993 declara:

[...] es el Presidente quien tiene que otorgar los poderes a procuradores, que serán válidos aunque la persona del Presidente cambie con posterioridad, como también serán válidas las actuaciones procesales aunque durante el proceso cambie el Presidente (S. 16-7-1990).

Lo que sí es relevante es que en la Junta de propietarios de 25 de junio de 2024, punto 5, solamente se acordó "que se realice una consulta al respecto", esto es, sobre si la cláusula de exoneración de gastos de reparación de fachada a favor del local comercial era abusiva, y "para la contratación de profesionales si fuera necesario". No fue objeto de acuerdo la interposición de demanda reconvencional.

El artículo 7.7 de la LEC declara que por las entidades sin personalidad comparecerán en juicio las personas que, de hecho o en virtud de pactos de la entidad, actúen en su nombre frente a terceros.

En el ámbito de la propiedad horizontal, el artículo 13.3 LPH atribuye al presidente la representación legal de la Comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

La STS de 19/2/2014 perfila el ámbito de la representación procesal del presidente señalando que no puede instar por sí mismo acciones judiciales en defensa de la Comunidad:

La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias. La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21LPH ), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad. ( STS 10/10/11 , 27/03/12 ).

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario. ( SSTS 27/03/12 , 12/12/12 entre otras).

Esta exigencia se amplía a los supuestos en que, siendo una comunidad demandada por un propietario, el presidente sin estar autorizado por la Junta aprovecha para, además de contestar, presentar una demanda contra el copropietario (reconvención). La STS de 10/10/11 señala al respecto:

[...] cosa distinta es que en casos de necesidad urgente(el presidente) pueda velar unilateralmente por intereses de la comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la junta para que adopte decisiones pertinentes, lo que no ocurre en el presente caso en el que se actúa contra uno de los propietarios que forma parte de la comunidad, utilizando el procedimiento iniciado por éste, no solo para contestar y oponerse a la demanda, sino para reconvenir interesando la nulidad de una cláusula estatutaria huérfana de acuerdo previo de la junta.

Tercero.- Examen sobre la nulidad de la cláusula de exoneración de gastos de pintura, conservación y adecentamiento de las fachadas de las plantas altas a favor de los locales comerciales.

La Comunidad de propietarios funda dicha alegación en las infracciones de los artículos 80.1, letra c, y 82.1 del RDL 1/2007, así como 9.1, letra e, y 9.2 de la LPH.

El propio escrito de contestación a la demanda presentado por la Comunidad de propietarios reconoce de forma implícita que, de acuerdo con la literalidad del artículo 9.1, letra e (con arreglo "a lo especialmente establecido"), de la LPH -en congruencia con el artículo 5.III-, la exoneración de la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble puede ser válida, pero ha de ser interpretada de forma restrictiva, y cita abundante jurisprudencia en tal sentido (página 10, final). Exige, además, que respete un justo equilibrio de los derechos y obligaciones de la partes.

En el mismo escrito, página 11, transcribe la SAP de Pontevedra, Sección 1ª, de 15/11/17, en la que se da por válida una exoneración de gastos que se circunscribe a los gastos de reparación o limpieza, sin extenderse a cualesquiera otros y, en particular, a los de reposición o reconstrucción.La sentencia diferencia dichos gastos de reparación o limpieza de otros de reposición o reconstrucción por la detección de disfunciones o patologías de carácter estructural que afecten al conjunto de la fachada. La misma sentencia es invocada por Ramigón en el escrito de contestación a la reconvención, página 11.

Ambas partes están sustancialmente de acuerdo en que la cláusula controvertida (relativa a gastos de pintura, conservación y adecentamiento de la fachada) no se refiere a actuaciones sobre elementos estructurales. De lo que se trata es de determinar si las obras ejecutadas son de mera conservación o de rehabilitación estructural, así como si la exoneración resulta o no desproporcionada.

La sentencia de la AP de Las Palmas, Sección 3ª, de 18/6/18, invocada por la Comunidad de propietarios (página 8 del escrito de contestación), declaró abusiva una cláusula predispuesta por el promotor-vendedor porque resultaba desproporcionada, toda vez que eximía a los titulares de locales y sótanos de cualquier contribución al sostenimiento de los gastos comunes, salvo que afectasen a elementos estructurales del edificio y fachadas de calle, en vulneración del artículo 9.2 de la LPH. Sin contrapartidas.

El caso de autos no presenta tal desproporción porque se contemplan expresamente contrapartidas a la exoneración. Ciertamente, se desplaza a la Comunidad de propietarios cuantos gastos de pintura, conservación y adecentamiento se realicen en las fachadas del edificio. Pero, en correspondencia, impone a los propietarios de los locales comerciales los gastos de pintura, conservación, decoración y adecentamiento de sus fachadas. La cláusula exoneratoria no crea, por lo tanto, desequilibrio ni desproporción, aunque haya sido impuesta de forma no negociada. Y, en todo caso, se mantiene la obligación de los propietarios de locales comerciales de contribuir de acuerdo con su cuota de participación a las actuaciones de reposición o rehabilitación integral de la fachada que sean necesarias para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Por todo lo dicho, la cláusula controvertida no puede ser considerada contraria a la LPH ni abusiva y resulta válida.

Cuarto.- Carácter de las obras ejecutadas.

El informe pericial presentado por Ramigón evidencia que las ejecutadas son obras de conservación, sin incidencia estructural.

Como explica don Alfonso en su informe, las obras, consisten en el sellado de juntas de la piedra, previa apertura de la misma, y la aplicación de una membrana liquida hidrofugante.

Mediante el recurso al artículo 2 de la Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y regeneración y renovación urbanas de Galicia, y al artículo 2.2.b de la Ley 38/99 (LOE), justifica que no se trata de una intervención integral: El sellado de juntas entre piedras de fachada, bajo ningún concepto produce una variación esencial en la fachada, se limita a devolver la debida estanqueidad del cerramiento.

Y añade: Las obras de reparación de rejuntado de la piedra, aparecen recogidas en el libro del edificio dado a la Comunidad de Propietarios, y con una planificación periódica de revisión cada 5 años y reparación cuando sea necesaria. Teniendo en cuenta que el edificio es del 2007 y que estamos en el 2024, la CP de propietarios debería haber llevado a cabo 3 inspecciones del estado de las juntas de fachada y en 2024 procede realizar una reparación. Por tanto es una Obra de mantenimiento programada.

Sobre este particular hay que hacer hincapié en que en el acta de la Junta de 5/3/24 ya se reconocía que no se ha realizado ninguna labor de conservación en la mayor parte de la fachada desde la construcción del edificio.

Seguidamente, el perito indica que desde el punto de vista técnico la actuación tiene la consideración de obra menor (no constan honorarios de técnicos por redacción de proyecto ni dirección de trabajos).

En sus conclusiones reitera sustancialmente lo anterior:

Las obras, consisten en el sellado de juntas de la piedra, previa apertura de la misma, y la aplicación de una membrana liquida hidrofugaste. Actuación que se va a realizar en toda la fachada superior, excluyendo los pilares de los soportales.

Las obras de reparación del rejuntado de la piedra, aparecen recogidas en el libro del edificio dado a la Comunidad de Propietarios, con una planificación periódica de revisión cada 5 años y reparación cuando sea necesaria, por tanto es una Obra de mantenimiento programada.

La actuación prescita, cumple las condiciones del apartado e) de la ley 1/2019 al tratarse de obras que reparaciones programadas en el libro del edificio, que no producen alteración esencial de la configuración arquitectónica de la fachada, al no modificar la atenuación acústica, ni la transmitancia térmica del cerramiento, limitándose la actuación a conservar, la adecuada estanqueidad al cerramiento exterior. Resultando por tanto una obra menor que no precisa proyecto, constituyendo una obra de mantenimiento y reparación.

Los bajos se disponen retranqueados de la fachada principal, formando soportales continuos en rededor de todo el edificio, espacio en el que se dispone escaleras, rampa y zaguán de acceso a las torres y bajos. Por tanto, no resulta posible sostener que las obras de impermeabilización contratada, reporten algún beneficio, siquiera indirectamente a los bajos, cuando se ha excluido de la intervención los pilares de piedra de los soportales, actuación esta última, que sí reportaría un beneficio indirecto a los bajos al adecentar la fachada inmediata al viandante.

Por todo lo anterior, se considera acreditado que las actuaciones sobre la fachada consisten en un acto de mera conservación, previsto en el libro de mantenimiento ordinario del edificio, de cuyo pago se encuentran exentos los bajos comerciales por expresa previsión del título constitutivo, en correspondencia con la obligación de atender, por su propia cuenta, la conservación de las fachadas correspondientes a dichas bajos.

Quinto.- Costas.

El artículo 394, apartado primero, de la LEC establece que las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Por todo lo anterior, dicto el siguiente