Sentencia Civil 599/2024 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 14, Rec. 190/2024 de 17 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Alegaciones de la parte actora.

Solicita la parte demandante:

Se declare a la demandada responsable de los daños en la vivienda de mi mandante.

Se condene a la demandada a reparar la causa origen del daño en su totalidad.

Se condene a la demandada a reparar los daños de la vivienda de mi mandante acorde con el informe pericial que aportamos, realizando todas las reparaciones que en él se mencionan.

Todo ello con imposición de costas a las partes demandantes, conforme la legislación que considera aplicable y atendiendo a los siguientes hechos:

El local arrendado por la actora lleva sufriendo humedades desde el mes de marzo de 2023, existiendo daños en varios puntos del establecimiento. Los daños provienen de filtraciones de una terraza comunitaria de la NUM000 planta. Estas filtraciones originan desperfectos en las placas Armstrong del techo y en la tarima del suelo.

SEGUNDO. -Alegaciones de la parte demandada.

Se opone a las pretensiones esgrimidas de contrario solicitando la desestimación de la demanda e imposición de costas a la parte actora, conforme a los siguientes motivos:

Falta de legitimación activa por parte de la inquilina-perjudicada para reclamar se proceda a reparar el origen del daño. La demandante como arrendataria no es la dueña del local y por tanto no forma parte de la Comunidad de Propietarios para exigir obras en elementos comunes. El artículo 10 de la LPH que se invoca por parte de la demandante en cuanto a realizar obras necesarias establece una obligación legal de la Comunidad frente a los comuneros que forman parte de esta, que sólo es ejercitable por los comuneros, no por un tercero, que sólo dispone de la acción del artículo 1902 cuando esos elementos llegaren a causarle daño.

Se niega la realidad de los daños reclamados y el origen de estos.

TERCERO. - Alegaciones sobre la falta de legitimación activa alegada.

En el presente supuesto, se basa la demanda en su derecho a exigir la realización de las obras de conservación y reparación en virtud del artícu lo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , y en la acción del Art 1.902 del C.c de reparar daños y perjuicios causados.

Con relación a la acción ejercitada con base en el Art 10 LPH se está reclamado la realización de obras en elementos comunes por parte de la arrendataria del bajo comercial a la Comunidad de propietarios donde se ubica el Inmueble, dicha acción su ejercicio le correspondería al propietario y no al arrendatario.

Hay que tener en cuenta que el artículo 10 regula las obras obligatorias para la comunidad de propietarios y para las que, por lo tanto, no es necesario el acuerdo previo de la junta. De tal manera que es el comunero el que tiene acción para reclamar el cumplimiento de dicha obligación, pero ello sin perjuicio de que el arrendatario tenga derecho a pedir indemnización como perjudicado ex artículo. 1902 del Código Civil, e legitima para reclamar a todo aquel que haya sufrido un daño o perjuicio, sin que para ello sea necesario acreditar un título de dominio ( STS 22 de septiembre de 1989 , SAP Pontevedra de fecha 16 de abril de 2.002 (Sección 6 ª), SAP de Sevilla de fecha 14 de septiembre de 2.004 y SAP Valencia de fecha 5 de diciembre de 2.006 ). En consecuencia, la arrendataria está plenamente legitimada para reclamar a la comunidad el siniestro objeto de litis.

En este caso se han ejercitado ambas acciones de modo que, si bien la parte demandante que es arrendataria carece legitimación para entablar la acción del Art 10 LPH, si tiene legitimación para entablar la acción del Art 1902 del C.c como perjudicado.

CUARTO. - Valoración de la prueba practicada.

Se aporta a autos informe pericial elaborado por el Sr. Teodosio, perito de la actora, en dicho informe se concluye:

4.- DETERMINACIÓN DE LAS CAUSAS Y CIRCUNSTANCIAS

Nos presentamos al riesgo asegurado donde nos recibe una empleada de la asegurada para mostrarnos los daños.

Los daños consisten en daños en placa Armstrong 5 unidades por donde el agua las atravesó hasta llegar al solado donde podemos ver que la tarima se esta levantando.

El origen del siniestro fecha desde Marzo, se trata de una filtración de agua por la terraza comunitaria en el patio interior.

Nos indica la tomadora que el origen se encuentra en el sellado de la terraza, y la empleada nos indica que intenta tapar el suelo con cartones los fines de semana pero que

al llegar el lunes los cartones están muy mojados, nos indica también que el agua cae los días de lluvia, por lo cual descartamos el origen de una tubería ya que caería de forma continua.

Intentamos contactar con el piso superior para poder revisar la terraza sin embargo no hemos podido acceder. Nuestra asegurada nos indica que pedirá a la propietaria del piso superior unas fotos de la terraza que nos facilitará.

La asegurada nos facilita un burofax de la letrada de la comunidad informando y reconociendo la filtración de la terraza comunitaria, sin embargo no pueden intervenir ya que esta ocupada por uno de los propietarios de la NUM000 planta. Dicho lo anterior el siniestro se puede reclamar a la comunidad de propietarios ya que la

terraza es comunitaria y que la responsabilidad de que sea ocupada no nos incumbe"

En la vista el perito afirma que visitó el local siniestrado en el mes de septiembre octubre del 2023, se le deniega el acceso a la vivienda superior donde se ubica la terraza que refiere origen de las filtraciones, de modo que desconoce su estado. El Sr. Teodosio refiere que la causa origen de los daños la obtuvo de la carta de la comunidad de ahí extrajo que las filtraciones provienen de la terraza superior por falta de impermeabilización. El perito afirma que desconoce la existencia de siniestros previos y antiguos, el observó agua reciente y que los cartones que tapaban el suelo estaban mojados. El perito afirma que debe de repararse la totalidad de la tarima ya que la misma es antigua y se encuentra descatalogada valorándose los daños directos y los estéticos.el Sr. Teodosio manifiesta que en sus valoraciones c uando se refiere a la reparación de la causa en el importe de 2.000 euros se trata de una valoración genérica obtenida de mediciones y planos de internet, se refiere a las actuaciones generales que se suelen hacer para impermeabilizar.

Se aporta a autos informe pericial del Sr. Arturo en dicho informe se concluye:

"- Hemos de hacer constar que debido al hecho de que haya siniestros anteriores

cuyos daños aun no han sido reparados y que en este siniestro se nos esté reclamando

la sustitución de la totalidad del suelo de tarima del local, podría ser de interés verificar si

en esos siniestros anteriores también se ha reclamado la sustitución de toda la tarima o

únicamente en este último siniestro.

2 - Aplicamos depreciación a la tarima del suelo del local en base a su antigüedad y deterioro por uso, al ser un local abierto al público."

Este perito en la vista aclara que su informe se centra en elementos dañados y valoración de estos. El perito afirma que le enseñaron los daños del bajo por donde caía agua. Posteriormente comprobó otras zonas dañadas por humedades y que se encontraban alejadas de las anteriores sin solución de continuidad, se le manifestó que esos daños era de siniestros anterior sin reparar.

Del conjunto de la prueba practicada no queda debidamente acreditada el origen de la causa de los daños reclamados ni que la totalidad de estos provengan de este siniestro que se refiere del año 2023.

En este sentido el informe aportado por el Sr. Teodosio goza de menor valor probatorio siendo más vago e impreciso tanto en su informe como en sus declaraciones en la vista.

Este perito afirma el origen de los daños en lo manifestado por la tomadora de la póliza y en una carta que refiere que la comunidad envió a la asegurada, sin efectuar comprobación alguna técnica o específica para determinar que efectivamente el daño proviene de la terraza superior por defecto de impermeabilización y cual sea este.

Asimismo, este perito desconoce la existencia de siniestros previos que afectaron a los mismos elementos que ahora se dice dañados y aporta una valoración de reparar genérica a tanto alzado, sin comprobar el estado de la terraza del piso superior al que achaca las filtraciones.

Sin que existen elementos que corroboren de forma objetiva y sin dudas que los daños reclamados tengan su causa y origen en el defecto apuntado en el informe del Sr. Teodosio.

El Sr. Rosendo que es corredor de Seguros de la Comunidad desde hace 14 años, corrobora lo manifestado por el perito Sr. Teodosio. El testigo afirma que, en dicho bajo anteriormente, con otros propietarios, ya existieron daños en las mismas zonas que ahora se refiere como afectadas por las filtraciones. El testigo manifiesta que en ese momento la causa era una bajante y se reparó. Es conocedor que se indemnizó al bajo por esos daños, pero no sabe si efectuaron reparación alguna. El testigo de forma clara y rotunda afirma que los daños que observo en el primer siniestro antiguo eran los mismos que se podían ver ahora en la actualidad. Es más, incluso refiere que no observó que se produjeran más daños que la caída de gotas de agua del falso techo al igual que la primera vez que acudió a ese local por el siniestro anterior.

Lo que evidencia la existencia de daños previos similares a los ahora reclamados y de los cuales el perito de la actora ninguna mención hace al respecto. Siniestros previos que sí valora el perito de la demandada Sr. Arturo

Asimismo, el Sr. Luis María, administrador de la Comunidad, refiere que esta ante las quejas de la humedad de Carlin que decía que provenían de la terraza superior en la cual la propietario hizo un añadido, que esta demandada ante los tribunales por el mismo. Esta vecina cerró la terraza efectuando una ampliación de la cocina. El cerramiento se hizo con tabique y con techo dejando solo una tira de la terraza sin cubrir donde tiene un pilón y un sumidero que cree que puede estar parcialmente tapado. La comunidad impermeabilizó a finales del año 2021 y principios del año 2022 la terraza, unió las juntas, limpió el tramo vista y por seguridad se colocó caucho. Es decir, que la comunidad realiza tareas de reparación y mantenimiento de dicha terraza en el año previo a que se indique que existen defectos de impermeabilización de la misma causante de los daños que se reclaman.

Por ende, conforme a lo razonado y manifestado, en aras de la carga de la prueba en virtud del Art 217 de la LEC, procede la desestimación de la demanda presentada. La prueba practicada en autos no acredita la realidad del origen de los daños causados, así como no evidencia de forma suficiente la extensión y existencia concreta de estos daños y que los mismos deriven del siniestro que se refiere.

CUARTO.-Costas procesales.

En materia de costas procesales es de aplicación lo establecido en el Art 394 de la Lec desestimándose la demanda se imponen las costas a la parte demandante que ha visto desatendidas sus pretensiones.