Sentencia Civil 376/2025 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 14, Rec. 1470/2024 de 18 de junio del 2025

PRIMERO.- Alegaciones de la parte actora.

Solicita la parte actora:

A llevar a cabo en el inmueble las obras de reparación

necesarias para poner fin a la causa de los daños en el plazo de un mes a contar desde la fecha de firmeza de la sentencia o, subsidiariamente, en el plazo que por SSª se estime más adecuado.

2.- A indemnizar a la demandante en la suma de 617,71 euros con los intereses correspondientes.

3.- Al pago de las costas del Juicio.

Todo ello conforme la legislación que piensa aplicable y conforme a los siguientes hechos:

La vivienda de la actora sufre daños en su interior como consecuencia de las filtraciones de agua que se producen a través de la terraza comunitaria de uso privativo a la que

únicamente se puede acceder a través de la vivienda propiedad de los Srs. Agustín y Natividad sita en el piso inmediatamente superior ( DIRECCION001) de la misma edificación. La entrada de agua coincide siempre con periodos lluviosos y se produce debido al inadecuado estado de conservación en el que se encuentra el aislamiento impermeabilizador de la solera y los cerramientos de la terraza, que forma parte de la cubierta de la edificación.

SEGUNDO.- Alegaciones de la demandada.

Alegaciones de los demandados Natividad y Don. Agustín

La demandada se opone a las pretensiones esgrimidas de contrario solicitando la desestimación de la demanda e imposición de costas a la parte actora con base en los siguientes hechos:

Falta de legitimación pasiva de la comunidad demandada.

Reclama la demandante una serie de daños producidos en su vivienda, a consecuencia de filtraciones que se producirían a través de una terraza comunitaria de uso privativo a la que se accede desde la vivienda superior, titularidad de Natividad y Agustín. Nada se acredita sin embargo respecto al carácter comunitario de dicha terraza, la cual, al contrario de lo que se señala en la demanda, no constituye cubierta del inmueble, sino exclusivamente cubierta de la vivienda de la demandante, dada la forma escalonada de dicho inmueble. Por ello, y de producirse filtraciones a través de dicha terraza, (lo cual, en absoluto se acredita), y como en cualquier supuesto de filtraciones de una vivienda superior a una inferior, se trata de una cuestión particular entre los propietarios de ambas viviendas, ajena por completo a las obligaciones de la Comunidad. En la nota registral de la vivienda DIRECCION001 se "tiene una terraza por el oeste", es que dicha terraza pertenece privativamente a dicha vivienda de Natividad y Agustín, y no a la Comunidad demandada, la cual, por ello, no resulta pasivamente legitimada para soportar la presente demanda. Se opone a la responsabilidad de la Comunidad en los daños reclamados basados los mismos exclusivamente en la propia negligencia de la actora. Además las filtraciones no provienen de la terraza sino de unas obras no consentidas que la actora realizo en el año 2023.

Una obra de elevación de la pared común exterior del inmueble en la zona lindante con su patio. A la elevación de dicha pared siguió la colocación sobre la misma de un tejado, convirtiendo así el patio en un porche.

Alegaciones de los demandados Argimiro y Noemi.

La demandada se opone a las pretensiones esgrimidas de contrario solicitando la desestimación de la demanda e imposición de costas a la parte actora con base en los siguientes hechos:

Falta de legitimación pasiva de la comunidad demandada.

Reclama la demandante una serie de daños producidos en su vivienda, a consecuencia de filtraciones que se producirían a través de una terraza comunitaria de uso privativo a la que se accede desde la vivienda superior, titularidad de Natividad y Agustín. Nada se acredita sin embargo respecto al carácter comunitario de dicha terraza, la cual, al contrario de lo que se señala en la demanda, no constituye cubierta del inmueble, sino exclusivamente cubierta de la vivienda de la demandante, dada la forma escalonada de dicho inmueble. Por ello, y de producirse filtraciones a través de dicha terraza, (lo cual, en absoluto se acredita), y como en cualquier supuesto de filtraciones de una vivienda superior a una inferior, se trata de una cuestión particular entre los propietarios de ambas viviendas, ajena por completo a las obligaciones de la Comunidad. En la nota registral de la vivienda DIRECCION001 se "tiene una terraza por el oeste", es que dicha terraza pertenece privativamente a dicha vivienda de Natividad y Agustín, y no a la Comunidad demandada, la cual, por ello, no resulta pasivamente legitimada para soportar la presente demanda. Se opone a la responsabilidad de la Comunidad en los daños reclamados basados los mismos exclusivamente en la propia negligencia de la actora. Además las filtraciones no provienen de la terraza sino de unas obras no consentidas que la actora realizo en el año 2023.

Una obra de elevación de la pared común exterior del inmueble en la zona lindante con su patio. A la elevación de dicha pared siguió la colocación sobre la misma de un tejado, convirtiendo así el patio en un porche.

Alegaciones de los demandados Carmelo y Amparo.

La demandada se opone a las pretensiones esgrimidas de contrario solicitando la desestimación de la demanda e imposición de costas a la parte actora con base en los siguientes hechos:

La vivienda de estos demandados no se encuentra en la vertical, encima, de la zona de la vivienda de los actores en la que según manifiestan vienen sufriendo los daños por filtraciones, que según expone y expresamente reconoce la parte actora, provendrían de un deficiente mantenimiento de la cubierta de la terraza privativa de la vivienda- DIRECCION001, situada encima en su vertical y perteneciente a otros codemandados, don Agustín y doña Natividad.

Dicha terraza tal y como consta en la información registral acompañada a la demanda pertenece a la vivienda del DIRECCION001, teniendo carácter de elemento privativo, lo que se desprende de su inscripción en el Registro de la Propiedad. ante un supuesto de falta de mantenimiento por parte del propietario exclusivo de la terraza, no acreditándose de ninguna forma por la parte actora la existencia de defecto estructural que contradigan tal convicción de esta parte.

A mayor abundamiento, debemos exponer que los propietarios de dicha vivienda, hace unos cinco años ejecutaron unas importantes obras de reforma que transformaron de forma radical el inmueble, modificando y afectando sustancialmente a la terraza de dicha vivienda.

TERCERO.-Falta de legitimación pasiva de la comunidad demandada.

Se alega una falta de legitimación pasiva de la Comunidad demandada, al entender que nada se acredita del carácter comunitario de dicha terraza, la cual no constituye cubierta del inmueble, sino exclusivamente cubierta de la vivienda de la demandante, dada la forma escalonada de dicho inmueble.

Sobre la falta de legitimación pasiva la jurisprudencia indica: STS nº 1619/2024, de 3 de diciembre , con cita de la nº 303/2020, de 15 de junio) que:

«La legitimación ad causam es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

»La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

»(...). La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimadas, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación pasiva habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión».

Se discute el carácter de elemento común de la terraza de la que se imputan derivan las filtraciones a la vivienda de la actora.

La Jurisprudencia en casos similares como el que aquí nos ocupa indica:

( STS de fecha 8 de mayo del 2024 )"La jurisprudencia ha hecho uso de esta distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y, por el contrario, considerar que para las terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad.

Así, citando jurisprudencia anterior, se dice la sentencia 402/2012, de 18 de junio :

"Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011, RC 620/2007 )".

El mismo criterio se sigue en la sentencia 273/2013, de 24 de abril , según la cual:

"Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa ( SSTS 17 de febrero 1993, 8 de abril de 2011; 18 de junio 2012, entre otras)".

Más recientemente, la sentencia 80/2024, de 23 de enero , al afirmar que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales, recuerda que el art. 396 CC no es imperativo en su totalidad:

"La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 CC no es en su totalidad de ius cogens,sino de ius dispositivum( sentencia 265/2011, de 8 de abril , y las que en ella se citan). Lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.".

( SAP de Pontevedra de fecha 1 de marzo del 2024 ) "SEGUNDO.- La primera crítica que se realiza a la sentencia carece de fundamento. La sentencia examina con detenimiento y claridad los elementos de hecho y de derecho relevantes para fundamentar la decisión. La valoración de la prueba y la aplicación del derecho no resultan contradictorios. La sentencia examina la calificación jurídica del bien o elemento del que proceden los daños que sufre la parte actora, a quién corresponde su cuidado, conservación y mantenimiento, y qué acciones u omisiones se atribuye a cada codemandado respecto de dicho elemento que determinan la causación de un daño a la parte actora. Que se califique la terraza como elemento común, no significa que el apelante no haya contribuido a la causación de un daño del que deba responder por serle imputable.

La sentencia de instancia no hace más que seguir una constante jurisprudencia, también de este Tribunal Provincial, que recientemente recoge la STS núm. 80/2024, de 23 de enero , en la que admite que las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Pero añade la mencionada sentencia que, es cuestión distinta que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza.

En la misma línea la STS núm. 755/2015, de 30 de diciembre , que mantiene la responsabilidad de la comunidad de propietarios sobre una terraza de uso privativo que tiene la consideración de elemento común al servir de cubierta de otro inmueble. Concluye dicha sentencia que, obedeciendo los daños al mal estado de la tela asfáltica y al deficiente sistema de seguridad del desagüe a través de la bajante, la naturaleza común de esos elementos, por ser estructurales y esenciales en la comunidad de propietarios, conlleva necesariamente que su reparación no sea propia del titular de la terraza, elemento privativo por dominio o por uso.

Pero admitiría la responsabilidad del comunero que usa la terraza con carácter privativo, si la instalación defectuosa fuera decisión de aquel o su deterioro se acredite que tiene su origen en un deficiente mantenimiento y conservación por aquel, o se trate de daños por un uso inadecuado de la terraza o a obras realizadas en ella que puedan haber afectado a la impermeabilización.

Concluye la STS núm. 80/2024, de 23 de enero que:

En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación ( sentencias 114/1993, de 17 de febrero ; 716/1993, de 8 de julio ; 265/2011, de 8 de abril ; y 402/2012, de 18 de junio )."

De la prueba practicada, pericial aportado a autos y documental adjunta se indica que la terraza forma parte de la vivienda del DIRECCION001.

En el presente caso, en la escritura de compraventa de la Vivienda DIRECCION001 de la vivienda se incluye la existencia de una terraza por el oeste.

En relación con el carácter privativo o común de una terraza debemos señalar que en el informe del perito de la demandante aportado a autos se indica que " La vivienda de la cliente se encuentra en un edificio formado de 4 alturas de viviendas por lo que al estar la comunidad horizontalmente dividida, y al formar esta terraza parte de la cubierta de la vivienda del cliente, se entiende que la terraza del DIRECCION001 puede tratarse de un terraza comunitaria, de uso y disfrute de dicha vivienda DIRECCION001.; por lo que la responsable de los daños podría ser la comunidad de propietarios, aunque se encuentre sin constituir, y no los propietarios de la vivienda DIRECCION001."

El artículo 396 CC dispone que los elementos comunes del edificio "son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas;...".

La terraza del DIRECCION001 es al mismo tiempo cubierta del piso propiedad de la actora. En relación con el carácter privativo o común de una terraza objetos de litis, que es lo que se discute en esta litis, se debe de calificar la misma como elemento común, la terraza aunque sea privativa, sirve como cubierta de impermeabilización del edificio.

No existe duda que la cubierta (ya sean terrazas o tejados) tienen el carácter de elemento común del inmueble aun cuando su uso se pueda atribuir de forma exclusiva a los propietarios de una determinada vivienda.

Por lo tanto, hay que afirmar el carácter de elemento común de la cubierta-terraza objeto de litis, salvo que otra cosa se haya dispuesto en el título constitutivo del edificio, lo cual en modo alguno se ha acreditado.

Por ello debe de desestimarse la excepción de falta de legitimación pasiva alegada.

CUARTO.-valoración de la prueba sobre la responsabilidad y origen de las filtraciones e indemnización de los daños reclamados.

No se discuten la existencia ni el alcance de los daños que padece la actora en su inmueble, lo que se discute es el origen de estos.

Sobre esta cuestión contamos exclusivamente con el informe pericial aportado con la demanda elaborado por el Sr. Pedro Antonio, este perito en su informe de forma clara indica "las comprobaciones realizadas en la visita pericial tanto en la vivienda de la cliente como en la vivienda superior DIRECCION001, se entiende que las filtraciones se producen a través de la solera y cerramientos de la terraza de la vivienda superior DIRECCION001 de dicho DIRECCION000, presumiblemente debido a un problema de aislamiento de esta."

En la vista el perito, Sr. Argimiro, se afirma y ratifica en su informe, indicando de forma clara y coherente que las filtraciones que se observan en la vivienda de la actora traen causa de un defecto de impermeabilización de la solera de la terraza o del cerramiento de esta. El perito afirma que la Comunidad debería de hacer una prueba de estanqueidad para determinar concretamente el motivo, e impermeabilizar la terraza o sus cerramientos.

Este perito sitúa, sin género de dudas, el origen de los daños en la terraza del piso superior al de la actora "Todas estas humedades se encuentran en la vertical de la terraza exterior de la vivienda DIRECCION001 del DIRECCION000, superior a la del cliente, por lo que, como las filtraciones se producen en tiempo lluvioso y se manifiestan en la vertical de la terraza de la vivienda superior e incluso algunas en la parte baja del cuarto de la lavadora de dicha vivienda DIRECCION001, que se van extendiendo a través del forjado, se entiende que las mismas proceden de dicha vivienda."

El perito examina los daños del inmueble afectado y visita la terraza del piso DIRECCION001, de forma coherente, razonable y lógica, con los especiales conocimientos de la materia, analizando los daños y su ubicación determina la causa y origen de estos.

Sin que, las alegaciones vertidas por los demandados de la existencia de unas obras realizadas por la actora en el verano del año 2023, se haya acreditado que puedan ser la causa u origen de los daños que sufre la vivienda de la demandante. Nada se ha acreditado sobre dicha cuestión, basándose en hipótesis y sospechas que en modo alguno se han despejado, ninguna prueba se ha propuesto o practicado sobre dicho extremo, siendo carga de la prueba de la demandada art 217.3 de la LEC.

Por ende, conforme a lo razonado y manifestado, debe de estimarse la demanda presentada.

QUINTO.-En materia de costas procesales se aplica lo establecido en el Art 394 de la LEC, en el presente caso habiéndose estimado la demanda se imponen las costas a la parte demandada.