Sentencia Civil 302/2025 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 16, Rec. 1309/2023 de 27 de junio del 2025

PRIMERO. - Controversia.

El demandante, en su condición de propietario por herencia de sus padres de la vivienda sita en DIRECCION000 de esta ciudad, acciona contra los demás copropietarios del edificio, al amparo de los art. 1902 y 1907 CC y art. 10 LPH, y pretende que se les condene a:

1.- Realizar las obras urgentes en el tejado del edificio, falso techo, suelo, marcos de las puertas y grietas de las paredes de la vivienda del demandante.

2.- Abonar al demandante 10.200€ por los daños y perjuicios irrogados por el mal estado del tejado y por los problemas de salud producidos como consecuencia de la pasividad de los vecinos.

En su demanda el demandante explica, en síntesis:

1º) Su vivienda es la tercera DIRECCION000 de un edificio compuesto de bajo, dos pisos y una buhardilla. Su piso está separado del tejado por un falso techo. El tejado está formado por vigas de madera con tejas encima y el falso techo enganchado directamente al tejado. Es un tejado viejo, antiguo y sin placa, a base de puntales de madera.

2º) El demandante lleva sufriendo problemas de polillas desde el año 2005 y, a pesar de los avisos, los copropietarios no han tomado medidas para acabar con el problema. La situación se ha agravado y tanto el tejado como en la vivienda del demandante el falso techo, suelo y marcos de puertas están carcomidos. La carcoma ha desplazado tejas del lado norte del tejado y entra agua, frio y humedad a la vivienda.

3º) Los copropietarios han realizado obras por la entrada de agua, pero no han solventado el problema. En concreto, en el año 2019 cambiaron el falso techo de la cocina y suelo de la habitación del piso del actor y en el año 2023 colocaron tela asfáltica sobre las tejas.

4º) El demandante cobra una pensión no contributiva de 484,61€ y no tiene posibilidad de abandonar la vivienda. Como consecuencia del mal estado del tejado y los problemas con los demás copropietarios se le han causado daños y perjuicios: ha estado año y medio soportando frio y goteras y se le han reagudizado los rasgos de características disfuncionales -impulsividad, ánimo disfórico, ansiedad, hipersensibilidad ante contratiempos.

Los demandados se oponen sosteniendo, en síntesis:

1.- Concurre falta de legitimación activa. El demandante ocupa la vivienda DIRECCION000 del edificio, pero se ignora en virtud de qué título. No acredita ser propietario.

2.- El tejado no tiene problemas de apolillamiento. El demandante nunca ha comunicado esta circunstancia a los copropietarios ni al administrador, conforme establece el art. 7.1 párrafo segundo LHP.

3.- No existe nexo causal entre los daños que, en su caso, presenten los elementos privativos de la vivienda del demandante y el estado del tejado del edificio.

De existir daños en el tejado es el demandante el que los produce accediendo sin permiso de la comunidad al tejado, caminando sobre él y rompiendo las tejas. El acceso solo se realiza por su vivienda y nunca ha permitido a los copropietarios acceder a él para hacer revisiones de su estado y llevar a cabo las reparaciones que fuesen necesarias.

4.- Los copropietarios demandados han ejecutado obras de conservación, mantenimiento y reparación del inmueble, a las que nunca ha contribuido el demandante.

5.- El actor no acredita que los problemas de salud que alega padecer sean consecuencia de ninguna acción u omisión de los copropietarios demandados.

SEGUNDO. - Legitimacion activa.

En prueba de su condición de propietario del piso DIRECCION000 del edificio el demandante aporta (doc. 2 y 3 demanda):(i) recibo del IBI que - como él mismo alega- no está a su nombre sino al de su progenitor; (ii)certificado de defunción de su progenitor y de nacimiento del demandante; (iii) testamento, en el que se lega la vivienda a los padres del demandante; y (iv) volante de empadronamiento del actor en la vivienda.

Con esta prueba documental el actor prueba que, al menos, su padre fue propietario del piso, pero no acredita que él es propietario. No aporta un testamento en el que se justifique la transmisión patrimonial del inmueble o, de no haberse otorgado siendo el demandante heredero forzoso, certificado de actos de última voluntad acreditativo de haber fallecido su progenitor intestado. Ahora bien, dicho esto, en la audiencia previa la defensa letrada del demandante alegó que, por esas fechas, se había constituido la comunidad de propietarios y el demandante había sido nombrado vocal y aportó una factura expedida a su nombre por el demandado y copropietario, D. Constantino por el pago por el actor de 13,50€ en concepto de "libro de comunidad y tasas".Ni la parte demandada discutió la realidad de estos hechos alegados de adverso ni impugnó la autenticidad de la factura, que, por lo tanto, ha de ser valorada con los efectos previstos en el art. 319 y 326 LEC. Este documento lo que refleja es el pago de un gasto común de la comunidad de propietarios efectuado por un copropietario. Por lo tanto, con ello debe concluirse que el actor prueba su condición de copropietario en el inmueble y, en consecuencia, su legitimación activa para accionar. Además, es completamente contrario a los propios actos pretender negarle al actor la condición de propietario y pretender aportar documentación justificativa de reclamarle el pago de las cuotas comunitarias, como se pretendió al inicio del juicio.

TERCERO. - Realidad de los daños.

A instancia del demandante se ha designado perito judicial al arquitecto D. Roque, que visitó el edificio y el piso del actor el 17/09/2024 y elaboró el informe que ratificó en juicio.

En su informe el perito judicial deja constancia de que el inmueble del que son copropietarios las partes es un edificio de más de 60 años de antigüedad (data del año 1955), situado entre medianeras y compuesto de una planta baja destinada a local comercial y dos plantas y aprovechamiento bajo cubierta, destinadas a vivienda. Son un total de 3 viviendas y el actor reside en el bajo cubierta.

El perito judicial indica en su informe que en su visita al piso del actor comprobó que presentaba "una manifiesta falta de mantenimiento"y, con reportaje fotográfico adjunto, refleja los siguientes desperfectos:

Los techos en general de la vivienda presentan decoloraciones, manchas de humedad, abombamientos y deformaciones. De forma localizada existen signos de humedad en la subestructura de madera que sujeta el techo, rotura del acabado y barrotillo en el pasillo de la entrada del piso, agrietamientos en los encuentros de los paramentos verticales y zonas intermedias y fisuración generalizada en el baño.

Las paredes de la vivienda en general presentan decoloraciones y, de forma localizada, fisuración en los revestimientos.

En los suelos de los dormitorios y de la zona de estar-dormitorio 2 existen zonas con la tarima originaria y otras con tarima flotante colocada encima y en alguna zona separada del cerramiento de la medianera.

Pues bien, el demandante pretende que los copropietarios demandados le reparen, entre otros elementos privativos, los marcos de las puertas de la vivienda por tener carcoma proveniente de la cubierta. No obstante, de la prueba desarrollada no ha quedado la realidad de este daño, ya que el perito judicial no lo refleja en su informe. Por lo que, ya de inicio, debe desestimarse esta pretensión del demandante.

CUARTO. - Origen de los daños.

Alcanzada la anterior conclusión, de la prueba practicada en la litis debe también desestimarse la pretensión del actor de que los demandados le repare el suelo del piso y las fisuras de las paredes, ya que no se ha acreditado de la prueba desarrollada en la litis que estas patologías tengan su origen en ningún defecto de conservación de un elemento común que deba solucionar la comunidad de propietarios. En efecto, el perito no concluye en su informe cuál es la causa de que la tarima flotante está separada del cerramiento, y de lo que deja constancia es de que en la visita al piso el demandante le manifestó que se había producido con la realización de unas obras de reforma en el piso inferior. Y, respeto a las fisuras de las paredes, no las incluye entre las actuaciones reparadoras (pág. 27 y 28), por lo que, dado que de lo que si deja constancia es del mal estado de conservación de la vivienda no puede descartase que su origen sea otro y, en cualquier caso, no se prueba su causa en defectos de conservación de los elementos comunes.

Dicho esto, y centrándonos en los daños del techo de la vivienda (decoloraciones, abombamientos, humedades antiguas, para determinar que su origen se sitúa en el mal estado de la cubierta se cuenta con la testifical- pericial de la arquitecta- técnica Dª Marí Juana y con el informe del perito judicial. La realizó una ITE del edificio en el año 2022 tras visita efectuada al 01/02/2022 y coincide con el perito judicial en indicar que el edificio tiene una cubierta a dos aguas de tejas cerámicas planas apoyadas en listones de madera que, a su vez, apoyan en unas vigas de madera y no dispone de ningún tipo de aislamiento térmico. En lo que se refiere a su estado de conservación, la declaración de la testigo- perito resultó inútil, dado que, a pesar de que si informe de evaluación del edificio fue favorable y, por lo tanto, ello supone que, al menos a la fecha de su visita (año 2022) no precisaba de obras de rehabilitación, lo cierto es que en su declaración aclaró que se limitó a hacer una inspección visual del inmueble y que no accedió a la cubierta, por lo que realmente no comprobó su estado, al menos, no de forma mínimamente exhaustiva.

Dicho lo cual, de lo declarado en juicio por el perito judicial y las testificales de los operarios que ejecutaron trabajos de mantenimiento en el año 2022 y 2023 de la cubierta del edificio y de reparación del falso techo del piso del demandante, D. Elias y D. Eulogio, debe concluirse que no está probado que la cubierta del edificio tenga- como se afirma en la demanda- ningún tipo de apolillamiento y, menos aún que de existir( lo que no se prueba), aquella se hubiera extendido al piso del demandante. No existe dato objetivo alguno en el informe efectuado por el perito judicial que así lo avale. Ahora bien, lo que indica este técnico es que la cubierta presenta "un estado degradado por la antigüedad de sus elementos (tejas cerámicas), con signos de producir ocasionalmente filtraciones de agua a la vivienda inferior y a la zona común " yseñala que las filtraciones provenientes de esta cubierta "(...) han deteriorado los revestimientos de techos y paramentos, así como la subestructura de madera del falso techo"del piso del demandante así como que " Por el interior de la cubierta se ve la luz exterior; por el exterior se aprecian tejas sin encaje adecuado. Ambas circunstancias manifiestan huecos y rendijas por los que en determinadas situaciones de viento se pueden producir filtraciones".De este se pronunció el perito también en juicio, en el que explicó que, si bien el estado de conservación del edificio era en general bueno, había dos partes que no estaban correctamente conservadas: El canalón y la cubierta. En el primero se ejecutaron en el año 2021 obras de mantenimiento colocando una tela asfáltica porque, como concretaron las testigos inquilinas del DIRECCION000, Dª Leticia (desde 2010-2018) y Dª Clemencia (desde 2021- hasta la actualidad), sufrían entradas de agua y, en la cubierta- dijo el testigo Sr. Elias- se sustituyeron varias tejas rotas y rastreles de madera y se le cambió el falso techo de la cocina del demandante- explicó el albañil, Sr. Eulogio. Por lo tanto, de ello está probado que la cubierta del edificio está degrada debido a su antigüedad y que por sus huecos se producen entradas puntuales de agua que son las que ocasionan las humedades en el piso del actor.

No se obvia con esta conclusión que en juicio quedó demostrado que el único punto de acceso a la cubierta es una claraboya con una escalera existente en el piso del demandante( así lo concreta el perito judicial), así como que éste accede en ocasiones a colocar las tejas( así lo explicó una de las inquilinas en el inmueble), pero está sola circunstancia no es prueba suficiente de que sea el demandante quien con sus actos ocasione la rotura y separación de las tejas por las que filtre el agua, dado el estado de degradación por antigüedad que refleja el informe del perito judicial.

Por lo demás, explicó este técnico en juicio que, si bien se pueden realizar reparaciones puntuales de la cubierta, dada su sencillez la solución más adecuada para que cesen las filtraciones de agua hacia el interior del inmueble es su rehabilitación.

CUARTO. - Responsabilidad. Condena de hacer.

De conformidad con el art. 10.1, letra a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal( LPH) la comunidad de propietarios está obligada a ejecutar " (...) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

Por lo tanto, probado el origen de los daños en el techo de la vivienda del actor en el mal estado de conservación de la cubierta, debe condenarse a los copropietarios demandados a repararle el falso techo y a realizar los trabajos de rehabilitar la cubierta necesaria para el cese de las filtraciones de agua, lo que ha de ejecutarse conforme al apartado 5º "Valoración de las obras necesarias" del informe del perito judicial, al no haberse desarrollado ninguna otra prueba al respecto.

Para la ejecución de las obras cada copropietario debe contribuir para su pago función de sus cuotas de participación en la copropiedad y ello supone como oponen los demandados- y no lo discutió la actora en la audiencia previa- que el actor debe contribuir a sufragar su coste, tanto en elementos comunes como privativos en función de su cuota de participación en la propiedad del inmueble.

QUINTO. - Daños y perjuicios. Daños morales.

Además, el demandante reclama ser indemnizado en la cantidad de 10.200€ por los daños y perjuicios irrogados por el mal estado de la cubierta y por los problemas de salud que se le habrían agravado por la pasividad de los copropietarios y que, según se aclaró en la audiencia previa, se corresponde a 400€ mensuales por un año y medio sufrir frio y goteras (18 meses) ante la imposibilidad de alquilar otro inmueble y 3.000€ por daños morales.

La STS de 23 de diciembre 2021 establece: "(...)la jurisprudencia de esta sala viene manteniendo que la indemnización de daños y perjuicios, derivada tanto de la culpa contractual como de la extracontractual, supone el resarcimiento económico del menoscabo producido al perjudicado y, en consecuencia, la reparación tiene que ser en principio total, a fin de restablecer la situación patrimonial anterior a la causación del daño, de manera que el acreedor no sufra merma, pero tampoco enriquecimiento alguno, como consecuencia de la indemnización. Este carácter amplio que reviste la obligación de resarcimiento, en cuanto a la extensión del daño indemnizable, queda reflejada en los arts. 1.106 y 1.107 del CC (...)

Por su parte el daño moral se identifica por la jurisprudencia con las consecuencias no patrimoniales representadas por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en algunas personas pueden producir ciertas conductas, actividades e incluso resultados, con independencia de la naturaleza, patrimonial o no, del bien, derecho o interés que ha sido infringido, y se puede indemnizar junto al daño patrimonial mediante la aplicación de las reglas generales de responsabilidad contractual del art. 1101CC y concordantes( por todas, STS de 25 de junio de 1984, 22 de noviembre de 1997 o 26 de noviembre de 2021, entre otras).

Pues bien, teniendo en cuenta estos aspectos jurisprudenciales, debe concluirse del bagaje probatorio con la desestimación de la pretensión indemnizatoria del actor. En primer lugar, del mismo no se desprende que haya existido pasividad alguna de los copropietarios para buscar una solución a las filtraciones de agua sufridas por el demandante. No existe constancia de requerimiento formal alguno del actor a los demandados para conocer cuánto tiempo lleva con la situación y lo que consta es que en los años 2022 y 2023 se ejecutaron obras tanto en la cubierta, en el canalón como en el piso del demandante. En segundo lugar, no existe ningún elemento probatorio que acredite la existencia de inquietud, zozobra o desasosiego en el demandante como consecuencia de no acometer la reforma de la cubierta, pues el informe médico del médico psiquiatra de la U.A.D de Alborada, que se aporta a la demanda (doc. 6) no permite concluir que su estado de salud se haya visto agravado por esta situación, al basarse únicamente en manifestaciones del paciente.

SEXTO. - Costas procesales

La estimación parcial de la demanda conlleva, conforme al principio de vencimiento objetivo del art. 394.2 LEC, a no efectuar pronunciamiento en costas procesales.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,