Sentencia Civil 600/2025 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 2, Rec. 1047/2025 de 15 de diciembre del 2025

PRIMERO:Según las alegaciones de las partes es objeto de debate la crítica a los documentos necesarios para poder iniciar este monitorio, art. 21 de la LPH; la labor del administrador en la liquidación de la deuda y en lo relativo a las comunicaciones entre las partes; y los pagos efectuados, a qué deuda se imputan.

No se discute la cuantificación o cálculo de la deuda, sino solo si se ha seguido o no la forma y qué relevancia tiene esto al respecto. Por otro lado, no se discute el título por el que se reclama la deuda, pues las demandadas son copropietarias del piso antes reseñado.

SEGUNDO:La deuda reclamada es de 1. 115, 15 euros. Para entender a qué ejercicio o qué deudas se reclaman, es preciso estar al correo electrónico o documento dos de la demanda inicial: en ese documento se parte de la deuda del acta de junta de propietarios, acompañada también con la demanda de monitorio, de 1.947, 15 euros y como se dice en la misma, se han producido antes de la presente demanda los siguientes abonos: 860 euros el día 2 de octubre de 2024, 850 el día 14 de noviembre de 2024 y 850 euros el día 19 de noviembre de ese año (estos son abonos anteriores a la solicitud de monitorio y que se han deducido de la reclamación). No todos estos abonos se han imputado a la deuda de 1.947, 15, sino solo el último, reduciendo la deuda a los 1. 115, 15 euros. Es decir, es claro que en la demanda solo se reclama la deuda del acta aportada, correspondiente al ejercicio de 2023.

La parte demandante aporta una certificación de deuda que no lo es, pues es un correo electrónico.

Además, aporta un acta de junta de propietarios en que se liquida la deuda de las demandadas (documentos dentro del acto de conciliación que se intentó y que se ha aportado con la solicitud de monitorio que ahora nos ocupa). Esta junta es de 14 de abril de 2024 y liquida las deudas del ejercicio de 2023, no las de 2024 y, mucho menos, las de 2025. Esas deudas de 2023 son 1. 947, 15 euros.

La demanda de monitorio del art. 21 de la LPH exige rigurosos requisitos de forma en cuanto que da por buena la liquidación de la junta. Con base en el art. 18 de la LPH ni siquiera el demandado puede discutirla, sino que debe impugnar el acuerdo en juicio ordinario. De ahí que se exijan esos requisitos formales, máxime cuando, además, tiene especiales reglas en materia de costas.

Esos requisitos formales son:

1º.- Acuerdo de la junta de propietarios liquidando la deuda: aquí se reclama lo liquidado, es decir, la deuda de 2023, si bien reducida por un pago parcial. Se cumple ese requisito de previa liquidación y no consta impugnación del acuerdo.

2º.- Certificado del administrador: este certificado no exige la firma del presidente, cuando quien es administrador también es secretario de la junta, como suele suceder cuando el administrador es profesional, no un vecino de la comunidad. Ese certificado es del acuerdo de la junta, no del saldo vigente. No obstante, en este caso se suple su ausencia con la aportación de la copia literal del acta de la junta, donde consta claramente la deuda de 2023.

3º.- Notificación de ese acuerdo bien en el domicilio del art. 9 o bien en tablón de anuncios. No existe esta notificación, si bien puede suplirse, a efectos de impugnación de acuerdos sociales, en el acto de conciliación previo, pues en ese momento sí se notificó el acta de liquidación, que pudo impugnarse desde ese instante en el plazo legal ( art. 18 de la LPH) .

TERCERO:Por tanto, se cumplen los requisitos, pero en el caso de que se entendiera que no se cumplen, no por ello debe rechazarse la demanda.

La duda es qué debe hacerse si, pese a los incumplimientos de los requisitos del art. 21 de la LPH, se admite a trámite la reclamación. En este caso, si los deudores se oponen, se abre la plena cognición del juez, el monitorio se convierte en un juicio verbal "normal" y el juez puede revisar la deuda reclamada en todos sus términos. Es decir, no puede limitarse a desestimar la demanda y archivar el asunto para que se presente correctamente. Esto es lo que dijo la AP de Salamanca en su sentencia 492/ 2022 de 30 de junio. Por ello, una vez admitida a trámite la solicitud, si el deudor se opone, el juez deberá examinar la deuda y si se considera probada, deberá examinar el pago, si este se ha producido.

CUARTO:Según el acta de junta de propietarios y el correo electrónico de la demanda, que se llama certificación, aunque no lo sea, se inicia 2024 con una deuda de 1. 947, 15 euros. Es decir, esta es la deuda de 2023, aprobada en junta. Como no se acredita la impugnación de ese acuerdo, no cabe discutirlo ahora. Es lo que se llama la regla de la indisputabilidad del crédito, que recoge el art. 18 en su último párrafo, de la LPH.

Frente a esta deuda ha habido dos tipos de pagos: unos, los de 2024, antes de la demanda de monitorio; los otros, una vez presentada.

Esos primeros pagos los ha admitido la comunidad y los ha deducido de la reclamación que ahora nos ocupa. Revisado el expediente, no se encuentra recibos de esos pagos, pero se dan por buenos, al admitirse por la propia comunidad acreedora. Según ese correo, llamado certificación, lo que hace el administrador de la comunidad es imputarlo a 2024, no a 2023. Y luego, el administrador, el tercer pago de 850 euros previo a la demanda que nos ocupa ahora los imputa a la deuda que se liquidó en el acto de la junta de propietarios.

En su escrito de oposición, las demandadas nada dicen al respecto y, como no consta documento alguno de esos ingresos, no se puede decidir a qué ejercicio se han imputado. Quien debe probar el pago de las deudas es el demandado, conforme con lo previsto en el art. 217 de la LEC. Por lo que, debe darse por buena la imputación de esos pagos que ha hecho la comunidad, a través de su administrador, a los ejercicios económicos que constan en ese correo.

En cuanto a los pagos tras la demanda de monitorio, es la comunidad la que ha aportado los recibos: un primer pago de 27 de junio de 2025 por importe de 550 euros se ha imputado a las cuotas del ejercicio de 2024; un segundo pago, en el 15 de julio de 2025, de 650 euros, se imputan en general a las cuotas de la comunidad.

Por ello, los 550 euros no satisfacen la deuda del ejercicio de 2023 al no haberse atribuido por el deudor a la misma.

La duda es si este segundo pago puede atribuirse al ejercicio de 2023, que se está reclamando. Pues bien, la comunidad de propietarios dice que las cuotas abonadas antes de la demanda, 1. 710 euros en total, se han imputado al ejercicio de 2024, pero que no cubre la totalidad del año, pues estas cuotas alcanzarían a los 144 euros por doce meses: 1. 728 euros (esta cuenta se obtiene del certificado que la comunidad aportó después, al contestar a la oposición de las demandadas). Y luego, esa deuda de 2023 se redujo por un tercer pago, como se ha dicho. Sin embargo, no se está de acuerdo con lo que dice la comunidad. Esos 650 euros (que sí los ha alegado la parte demandada y consta en su escrito de oposición), deben ser imputados al ejercicio de 2023, al ser los más antiguos y onerosos, ya que, en teoría, devengan intereses desde el mismo momento de su vencimiento. Por ello, la deuda reclamada debe recudirse en 650 euros: 465.15 euros.

Las razones jurídicas para adoptar esta decisión son: art. 1.100, 1.101 y 1108 del Código civil. La morosidad comienza a partir del día en que vencieron las deudas y sin líquidas, vencidas y exigibles, devengándose desde entonces el interés legal. Si no se acepta esta razón, al menos, desde la reclamación extrajudicial o conciliación.

Por ello, las deudas de 2023 son las más onerosas, y cuando el deudor hace un pago, sin especifica a qué deuda se refiere, este se debe imputar a las más onerosas, es decir, las más antiguas y que más cargas económicas producen, intereses legales: art. 1.174 del CC.

¿Por qué no se hace lo mismo con los pagos anteriores a la demanda, es decir, aquellos hechos en 2024? Porque no se han alegado en la oposición y nada se ha dicho sobre ellos, discutiéndose expresamente la atribución o imputación que ha hecho la comunidad. No se ha aportado documento alguno de pago que permita examinar los conceptos indicados por el deudor para aplicar las reglas de la imputación de pagos de los arts. 1.172 y ss del Código civil.

QUINTO:Por tanto, en conclusión, las alegaciones de las demandadas sobre la profesionalidad o la diligencia del administrador no pueden ser objeto de debate en este procedimiento, ya que solo se pueden discutir cuando se impugna el acuerdo que aprueba la deuda. La ley, para facilitar la buena marcha de las comunidades de propietarios y evitar impagos en las cuotas y la ruina de los elementos comunes por falta de financiación de su mantenimiento, lo que hace es dar por buena la liquidación y emplazar a quien la discuta a impugnarla ante los tribunales. Si no existe esa impugnación, no puede discutirse en el proceso de reclamación del pago de la deuda, de suerte que el juez partirá de la misma y es el demandado el que debe probar el pago o cualquier acto o hecho que lo impida, como compensación aceptada por la comunidad, prescripción, etc.

En segundo lugar, la comunidad redujo parcialmente la deuda por un pago parcial antes de la demanda. Ha habido otros pagos, pero como no se sabe en qué concepto se hicieron, ni las demandadas lo discuten expresamente, se da por válida la imputación de esos pagos a otros ejercicios.

Lo mismo sucede con el pago de 550 euros que consta en autos, ya posterior a la demanda.

Con lo que la comunidad ya no podría reclamar las deudas de otros ejercicios posteriores al de 2023, únicas que se reclaman en este procedimiento, en la medida que esos pagos las cubran.

Pero, como se invocó por las demandadas un segundo pago de 650 euros y este se tribuye a la deuda reclamada, la condena se reduce a los 465.15 euros que resultan de restar la cantidad reclamada de 1115, 15 euros los 650 euros. Con lo que, si las demandadas pagan 465, 15 euros, la deuda de 2023 estaría totalmente satisfecha.

Por otro lado, se aplica el art. 22 de la LEC respecto del pago de 650 euros. Es decir, carencia sobrevenida de objeto o satisfacción extraprocesal de la deuda, que supone reducir la cantidad objeto de condena.

SEXTO:En cuanto a las costas, es criterio de este juzgador, con base en los arts. 21 de la LPH y 22, 394 y 395 de la LEC, que cuando existe un requerimiento previo de pago o un acto de conciliación, como es el caso, y no se paga, sino solo después de la interposición de la demanda, como es el caso, esa conducta debe ser considerada de igual forma al allanamiento a la demanda antes de contestar con ese previo requerimiento. Es decir, antes de la demanda el acreedor dio la oportunidad de pagar y no se hizo. Se obligó a la parte demandante a pleitear e incurrir en gastos de procuradores y abogados, para que luego, durante el proceso, ya iniciado, se abone en parte la deuda, lo que no puede obtener el beneficio de no pagar las costas, que indemnizaría por completo al acreedor de los perjuicios que el incumplimiento del deudor ha provocado.

Lo que dice el art. 22 sobre no pagar costas si se paga durante el proceso es para los casos en que se ha satisfecho todo y no se discute por las partes nada, sino que piden ambas el archivo del procedimiento; pero esto no sucede en este caso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,