Sentencia Civil 401/2025 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 2, Rec. 838/2024 de 17 de julio del 2025

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

La parte actora manifiesta que es propietaria de una finca urbana, núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 4 de Burgos, sita entre las DIRECCION002, DIRECCION000 y DIRECCION001 de Burgos, y que dimana de una agrupación de dos fincas para la construcción de un edificio de viviendas, locales y garajes. Alega que los garajes y trasteros del edificio se encuentran en la planta de sótano, y que su cubierta o techo forma una plaza interior, y que linda por su fondo o interior de patio de manzana con una parcela interior, patio público, donde en la actualidad hay una instalación deportiva a la que se accede por unos pasajes existentes de la planta baja del edificio de la comunidad de propietarios actora. Indica que en el art. 18 de los Estatutos por los que se rige la comunidad demandante se recoge la reserva de la constructora Inmobiliaria Río Vena del derecho y facultad de ceder a título gratuito para uso público al Excelentísimo Ayuntamiento de Burgos, con aceptación del mismo, toda la parte del solar no construido en altura sobre rasante o techo del sótano, pero manifiesta que nunca se ha realizado esta cesión al Ayuntamiento, y que, por el contrario, en el Plan General de Ordenación Urbana se recoge como patio de propiedad privada. Afirma que el edificio de la actora se construyó en 1985, mientras que el inmueble colindante, sito en DIRECCION004, donde tiene su local la parte demandada lo fue en 1980, sin que en los 43 años desde la construcción de ambos inmuebles hubiera existido paso entre ambos inmuebles, que son independientes, hasta que el demandado, sin derecho ni autorización, en 2023 ha abierto una puerta en la fachada derecha de su local, según se entra en el mismo según su descripción registral, a través de la cual accede al patio interior de manzana propiedad de la actora, sin consentimiento de la demandante y con su expresa negativa. Aduce que los locales comerciales de la comunidad demandante sí tienen derecho de acceso a través del citado patio, tal como se recoge en el art. 8º de sus Estatutos, mientras que le inmueble colindante de DIRECCION004 (antes DIRECCION000 20) no cuenta con patio, colmatando su terreno toda la edificación en altura y sin derecho alguno de paso a través del patio de la demandante, con el que linda por su derecha entrando, como resulta de la nota registral. Alega que el demandado es propietario del local nº 3 de la planta baja de la casa en calle Barrio Gimeno nº 20, que Linda: al frente, local comercial nº1; al fondo, local destinado a aparcamiento en la misma planta; derecha entrando, propiedad particular Hermanos Maristas; izquierda entrando, local comercial nº 2, y está gravado con una servidumbre recíproca de luces y vistas, con la propiedad al fondo del edificio núm. 22, sobre la que tiene el edificio ventanas, pero en la pared que linda con la propiedad de la actora no existen ventanas ni huecos ni servidumbre de paso alguna. El art. 6 de los Estatutos de la comunidad de propietarios del edificio de DIRECCION004 establece que los locales de planta baja no tendrán acceso a las escaleras ni demás elementos comunes del inmueble, teniendo su entrada y salida por la misma planta baja directamente a la calle, por lo que el local del demandado tiene su entrada y salida por la DIRECCION000, pero no por el patio de la actora. Explica que el patio de manzana interior, si bien es propiedad de la comunidad de propietarios actora, tiene la condición impuesta en el PGOU de Burgos de espacio privado libre de edificación de propiedad privada pero de uso público, lo que no otorga un derecho de servidumbre de paso a favor del local del demandado, y que esta condición urbanística tiene una función social e interés común, de paso por unos pasajes para facilitar el acceso a una finca interior que linda con el patio de la comunidad de propietarios y que es una pista deportiva, y que esta condición podría cambiar a uso privativo. Afirma que adoptó un acuerdo de comunidad en Junta General Ordinaria de 3 de abril de 2023, según el cual, si requerido el demandado para cerrar la puerta que había abierto, se negara a ello, se ejercitarían las acciones judiciales, ejercitando la negatoria de servidumbre de paso entre la finca de la actora y la del demandado, para el cierre de la puerta.

La demandada alega que el patio es público y que no aparece relacionado entre los elementos comunes del edificio de la actora, recogiéndose que "los pasos de comunicación entre la DIRECCION000 y patio público y DIRECCION002 a patio público", y que, sea el patio de titularidad pública o privada, su uso es público, lo que otorga el derecho a cualquier persona a transitar por el mismo y a utilizar las instalaciones ubicadas en el mismo, como el espacio deportivo existente, que es utilizado por cualquier persona sin limitación a los miembros de la comunidad de propietarios. Aduce que presentó declaración responsable ante el Ayuntamiento de Burgos, que dictó resolución de 15 de julio de 2022 y contó con la autorización de su propia comunidad de propietarios, así como que, además de tener derecho, es la única salida que tiene a vía pública, pues el local nº 1 estaba hipotecado y fue objeto de ejecución hipotecaria, adjudicándose a MELF ORDESA PROPCO S.L. con fecha 24 de marzo de 2022, y que, una vez que se produjo la adjudicación, y donación, D. Torcuato, primitivo propietario de este local y el colindante nº 1, comunicó al Catastro que la realidad registral y catastral debía coincidir, y la empresa propietaria del primer local realizó una división entre ambos locales, tapiando la linde entre ambos y dejando el local del demandado sin salida a vía pública y sin opción a uso alguno sin la apertura de la puerta, que se abrió únicamente para uso del local sin causar perjuicio a la comunidad demandante. Alega que, según los Estatutos de la comunidad en la que se encuentra el local de la parte demandada, el local no tiene acceso a las escaleras ni demás elementos comunes del inmueble, teniendo su entrada y salida por la planta baja directamente a la calle, por lo que entiende que existe una servidumbre legal de paso a su favor. Afirma que intentó que los locales 1 y 2 le dieran salida, pero la empresa propietaria del local nº 2 no recogió el burofax y la propiedad del local nº 1 no contestó. Manifiesta que el Ayuntamiento en 2023 asumió los costes de mantenimiento de los espacios privados de uso público, incluyendo la limpieza, conservación del alumbrado, mantenimiento y conservación y sustitución del mobiliario urbano y mantenimiento de los espacios ajardinados, y que la acción ejercitada es un abuso de derecho.

SEGUNDO.- Fondo del asunto.

La acción ejercitada en la demanda se funda en el art.

Es doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es de incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores, y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos, como lo proclaman, entre otras, las STS de 1 marzo de 1994 y 20 julio de 1995.

Respecto de los documentos públicos, el art. 318 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se remite al art. 319 de la misma Ley, sobre su fuerza probatoria, indicando que los comprendidos en los números 1º a 6º del art. 317 harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella.

El art. 319 la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que la fuerza probatoria de los documentos administrativos no comprendidos en los números 5º y 6º del art. 317, a los que las leyes les otorguen el carácter de públicos, será la que establezcan las leyes que les reconozcan tal carácter, y en defecto de disposición expresa, los hechos, actos o estado de cosas que consten en los indicados documentos, se tendrán por ciertos, salvo que otros medios de prueba desvirtúen la certeza de lo documentado.

En cuanto a los documentos privados, el art. 326 de la citada Ley de Enjuiciar, regula su fuerza probatoria: "1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica."

Por su parte, el art. 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

El art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el tribunal los valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica.

Respecto de los dictámenes de parte, la STS de 21 de julio de 2016 señala que la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga naturaleza de prueba pericial a los llamados dictámenes periciales extrajudiciales, obtenidos fuera del proceso, facultando a las partes para que los aporten con sus escritos de alegaciones e, incluso, permitiéndoles aportarlos posteriormente, aunque siempre con anterioridad al juicio o vista.

La parte actora se funda en el art. 348 del Código Civil, que le da derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, y ejercita una acción negatoria de servidumbre para que la parte demandada cierre la puerta que ha abierto sobre un terreno de su propiedad.

La parte demandada discute la legitimación de la actora para ejercitar la acción negatoria de servidumbre de paso, fundándose en que el uso del patio es público y que ello otorga el derecho a cualquier persona a transitar por el mismo y a utilizar las instalaciones ubicadas en el mismo, como el espacio deportivo existente, que es utilizado por cualquier persona sin limitación a los miembros de la comunidad de propietarios, con independencia de si el patio es de titularidad pública o privada.

Por tanto, la demandada no discute la propiedad del terreno sino que alega que es de uso público.

A este efecto, hay que tener en cuenta que en la inscripción 4ª, régimen de propiedad horizontal, se relacionan como ELEMENTOS COMUNES aquellos que no se han individualizado anteriormente como elementos privativos, y de manera específica, se consideran elementos comunes los pasos de comunicación existentes entre la DIRECCION000 y patio público y DIRECCION002 a patio público, por lo que, si son elementos comunes los accesos al desacertadamente llamado "patio público", mal puede ser el patio de titularidad pública, pues sería una "isla" de titularidad pública" ya que no tiene más accesos que los indicados, que son de titularidad privada, en concreto, de la comunidad actora.

Del mismo modo, se remite a los elementos comunes los enumerados en el art. 396 del Código Civil, entre los que se encuentran las cubiertas, e igualmente se citan las cubiertas entre los elementos comunes, resultando que el espacio libre en litigio es a la vez cubierta de parte de la planta de sótano de la comunidad de propietarios demandante, destinada a plazas de garaje, trasteros y almacenillos, y los locales, según los Estatutos, tienen luces y vistas y acceso al patio en cuestión.

En el informe pericial aportado con la contestación a la demanda como documento núm. 9, emitido por el arquitecto D. Fabio, se considera el terreno litigioso como un espacio público de propiedad privada, perteneciente a la comunidad de propietarios de DIRECCION001. La comunidad de propietarios aporta como documento núm. 3 la consulta descriptiva y gráfica del edificio, que aparece grafiado en color verde, y que incluye el espacio libre litigioso.

A ello hay que añadir que no se ha probado que se haya hecho la cesión a título gratuito a favor del Ayuntamiento de Burgos por constructora Inmobiliaria Río Vena al Excmo. Ayuntamiento de Burgos, con aceptación de éste, para uso público, de toda la parte del solar no construida en altura sobre rasante, o techo del sótano, facultad que se reservaba dicha constructora en el art. 18 de los Estatutos.

Por tanto, considero acreditado que el patio contencioso es propiedad de la comunidad de propietarios demandante, por lo que ésta sí tiene legitimación para el ejercicio de la acción negatoria de servidumbre de paso frente al demandado, y se encuentra correctamente constituida la relación jurídico-procesal.

La cuestión que nos ocupa ya ha sido resuelta en la sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Burgos, núm. 270/2014, de 14 de noviembre ,(Roj: SAP BU 903/2014-ECLI:ES:APBU:2014:903), en el recurso de apelación núm. 89/2014, Ponente: ILMA. SRª. Dª. ARABELA CARMEN GARCÍA ESPINA,que analiza un supuesto muy similar, también respecto de un espacio exterior accesible, calificación urbanística que le da en su informe el perito de la parte demandada, D. Fabio, documento núm. 9 de la contestación a la demanda, y que, por su interés, transcribo dos de sus fundamentos de derecho:

"SEGUNDO: Frente a la acción negatoria de servidumbre ejercitada por la parte actora Comunidad de Propietarios de la DIRECCION005 nº NUM001- NUM002- NUM003 de Burgos, con la que se pretende se declare la inexistencia de servidumbre de paso entre el soportal o paso existente entre los edificios nº NUM002 y NUM003 propiedad de la Comunidad demandante como fundo sirviente y la parcela colindante propiedad de la parte destinada a garajes propiedad de la Comunidad demandada como predio dominante, la Comunidad de Propietarios de Garajes demandada opone que la legislación Urbanística, concretamente el Planeamiento Urbanístico, Plan Delta Sur, establece una servidumbre legal de paso por el soportal.

La servidumbre de paso de una finca en beneficio de otra implica la posibilidad de pasar por la finca gravada para acceder a la finca beneficiaria de la servidumbre.

La servidumbre de paso puede ser voluntaria o forzosa.

La servidumbre voluntaria de paso, al ser discontinua, solo puede adquirirse en virtud de título ( art. 539 del Código Civil ) y, a falta del mismo, por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, por sentencia firme, ( art. 540 del Código Civil ) o por destino del padre de familia ( art. 541 del Código Civil ).

Las servidumbres legal o forzosa, son las que se establecen por Ley y se rigen por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y en su defecto por las disposiciones del Código Civil.

Ahora bien, no toda situación de sujeción es un derecho de servidumbre. La doctrina es unánime en cuanto a la diferenciación entre las servidumbres de las limitaciones legales de la propiedad.

Se da una limitación legal cuando esta afecta a todos los predios que se hayan en determinadas condiciones, que han de guardar las prescripciones legales; por el contrario la servidumbre constituye un gravamen que impone una sujeción parcial de un predio (predio sirviente) a la utilización y uso o en beneficio de otro predio, el predio dominante.

La demandada, que no cuestiona que el soportal por el que accede a las plantas de garajes que integran la Comunidad de Propietarios demandada, se ubica en terreno perteneciente a la Comunidad de Propietarios actora, la antigua parcela NUM004 NUM005 " DIRECCION006"; no fundamenta su oposición a la pretensión de la parte actora en documento público o privado alguno en el que se recoja el acto o negocio en el que se limita el derecho de propiedad de la finca de la actora, tampoco en la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, ni en sentencia firme.

La demandada alega la existencia a su favor de una servidumbre legal establecida por la normativa urbanística, concretamente en el Plan General de Ordenación Urbana, Plan Delta-Sur.

Como declara la STS de 15 de Diciembre de 1993 . "Los derechos reales de servidumbre no se agotan en los que contempla el Código Civil y así su artículo 550 lo da a entender, acentuándose su carácter de norma de remisión, en cuanto a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal, las que se rigen por las leyes y reglamentos especiales y en, su defecto, es decir en todo caso, por la normativa civil de las servidumbres legales".

Como declaró el Tribunal Constitucional en su Sentencia 37/1987, de 26 de Marzo "La Constitución reconoce un derecho a la propiedad privada que se configura y protege, ciertamente como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también y al mismo tiempo como un conjunto de derechos y obligaciones establecidos, de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la Comunidad, es decir a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir". "Utilidad individual y función social definen por tanto, inescindiblemente, el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes". "Corresponde al legislador delimitar el contenido del derecho de propiedad en relación con cada tipo de bienes, respetando siempre el contenido esencial del derecho, entendido como reconognoscibilidad de cada tipo de derecho dominical en el momento histórico de que se trate y como practicabilidad o posibilidad efectiva de realización del derecho, sin que las limitaciones y deberes que se impongan al propietario deban ir más allá de lo razonable".

Esta declaración es reiterada en las SSTC 170/1989, de 19 de Octubre , 89/1994, de 17 de Marzo y en la STC Pleno 204/2004 de 18 de Noviembre .

Con arreglo a los principios expuestos, debe admitirse como realidad legal innegable la vinculación de la propiedad privada por los planes y actos administrativos, principalmente en el campo urbanístico, con la modificación consiguiente del tradicional concepto y contenido del dominio, así como la índole instrumental de las limitaciones establecidas por el ordenamiento.

Ahora bien, no puede olvidarse que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 348 del Código Civil , "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes", limitaciones" de acuerdo con las leyes" a que se refiere igualmente el artículo 33 de la Constitución Española .

La función social de la propiedad privada prevista en el párrafo segundo del art. 33.1º de la Constitución Española , entendida como delimitación del contenido de este derecho, supone que la propiedad privada puede ser sometida a un régimen jurídico tendente a solucionar el conflicto entre el interés particular del propietario y el interés de las colectividad.

La exigencia constitucional de que ese contenido y sus limitaciones se determina "de acuerdo con las Leyes" "supone que el legislador constitucional ha declinado en el legislador ordinario el establecimiento de ese régimen a través de las Leyes reguladoras de cada tipo de propiedad, consecuencia de lo cual es que tal principio rector solo puede ser invocado a través de las leyes en que el mismo se encarna, sin que baste como aquí se hace, una alegación genérica a los preceptos constitucionales del art. 33 (de la Constitución Española ) ( STS de 5 de Marzo de 1991 )".

Por último debe recordarse, conforme han declarado reiteradamente los Tribunales, que "la propiedad se presume libre, lo que obliga a quien pretende alguna limitación sobre la misma, a la prueba de su existencia ( STS de 27 de Mayo de 1987 y 24 de Octubre de 2006 ).

Toda limitación a la propiedad individual ha de interpretarse de modo restrictivo ( SSTS de 7 de Febrero de 1989 , 13 de Diciembre de 1991 , 14 de Octubre de 1996 , 2 de Julio de 1997 y 30 de Mayo de 2001 ). En caso de duda debe operar la presunción de libertad del fundo ( SSTS de 18 de Noviembre de 2003 , 24 de Octubre de 2006 ).

TERCERO: Partiendo de las anteriores consideraciones procede analizar la pretensión de la parte demandada, esto es la existencia de una servidumbre legal, de paso por el soportal, que fundamenta en la normativa administrativa, concretamente en el planeamiento urbanístico, Plan General de Ordenación Urbana, Plan Delta Sur, y Estudio de detalle.

La parte recurrente no precisa que artículo de las Ordenanzas Urbanísticas establece la servidumbre legal de paso, de la que deriva su derecho a acceder al aparcamiento bajo rasante construido en la parcela NUM006 del NUM005 " DIRECCION006".

La Comunidad de Propietarios demandada deriva el derecho a acceder desde la vía pública al aparcamiento subterráneo construido en los sótanos NUM007 y NUM008 de la parcela NUM006, por el soportal existente entre los bloques o portales nº NUM002 y NUM003 de la C/ DIRECCION005, de la consideración del patio de Manzana como espacio exterior público accesible.

Conforme se ha declarado en las Sentencias dictadas en el Orden jurisdiccional contencioso- administrativo, Sentencia de 30 de Marzo de 2010 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Burgos , y Sentencia de 11 de Marzo de 2011 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Sección 1 ª, con ocasión del examen del recurso contra la Resolución administrativa del Ayuntamiento de Burgos que otorgaba licencia para proyecto básico y de ejecución para la construcción de dos garajes en la parcela NUM006, se califica como espacio libre privado la parcela NUM006; y que en el Estudio de Detalle del Área de Planeamiento Incorporado (API) 21.02 NUM005 DIRECCION006, la parcela NUM006 se configura como patio de Manzana, con la calificación de espacio exterior accesible.

Conforme a las Ordenanzas del PGOU Delta Sur, se caracteriza el espacio exterior accesible (artículo III, 12º), como aquel que cumple entre otras condiciones la de posibilitar el acceso peatonal y rodado al mismo desde otro espacio exterior accesible

Se ha de recordar que las Sentencias del orden jurisdiccional Contencioso-Administrativo tenía por objeto, exclusivamente, determinar si la licencia municipal que autorizaba la construcción del aparcamiento subterráneo en la parcela NUM006, infringía la normativa urbanística, y que en la misma se llegó a la conclusión de que la licencia administrativa impugnada no infringía la normativa urbanística aplicable.

Debe aceptarse que la parcela NUM006 conforme al Planeamiento de aplicación Plan Delta Sur está clasificada y calificada como suelo urbano consolidado, a la que se aplica la Ordenanza de dicho Plan que regula el uso del espacio libre privado.

Igualmente debe aceptarse que la parcela NUM006 está calificada en el Estudio de Detalle del Área de Actuación SP-4 como patio de manzana, con la calificación de espacio exterior accesible, que se caracteriza por la posibilidad de acceso a personas y vehículos.

La cuestión que se plantea en este ámbito judicial Civil es determinar si la posibilidad de acceso a personas y vehículos que caracteriza la calificación de espacio exterior urbano accesible, conlleva un derecho de paso indiscriminado de personas y vehículos por la parcela de propiedad privada a través de la que, de conformidad con los instrumentos de planeamiento urbanístico, se posibilita el acceso.

Para resolver esta cuestión se debe recordar cual es el fin del planeamiento urbanístico, que justifica la potestad de planeamiento, que no es otro que la mejor consecución del interés general. Con claridad la STS de 26 de Octubre de 2011 de la Sala de Contencioso Administrativo, lo señala: "Como dijimos en la reciente STS de 14 de Junio de 2011 < artículos 103.1 , 9.3 y 14 de la Constitución . Así entre otras, Sentencias de 26 de Julio de 2006 , 30 de Octubre de 2007 y 24 de Marzo de 2009 . En la primera de ellas se insiste precisamente en que las potestades de planeamiento urbanístico se atribuyen por el ordenamiento jurídico con la finalidad de que la ordenación resultante, en el diseño de los espacios habitables, de sus uso y de sus equipamientos, y de las perspectivas de su desarrollo, ampliación o expansión sirva con objetividad los intereses generales, no los intereses de uno o de unos propietarios; ni tan siquiera los intereses de la propia Corporación Municipal>>".

La posibilidad de acceso de personas y vehículos al patio de manzana, carácter de la parcela NUM006, tiene como finalidad garantizar a la edificación el acceso de personas a bienes o fachadas (artículo III, 4ª, apartado 7 a), y esta es la razón de su calificación en el Estudio de Detalle como de espacio exterior urbano accesible.

La calificación del patio de manzana con espacio urbano exterior accesible, responde "a la necesidad de realizar una ordenación de los espacios habitables, sus usos y equipamientos que sirva con objetividad a los intereses generales".

Consecuente a la finalidad de interés público que justifica las limitaciones urbanísticas, el acceso previsto de la parcela NUM006 a través del soportal de la Parcela NUM004, que permite que aquella cumpla con la condición de accesibilidad a personas y vehículos que exige la calificación de espacio urbano exterior accesible que tiene en el Estudio de Detalle; finalidad que no es otra que la necesidad de cumplimiento de las Condiciones de Seguridad de los edificios que se determinan en la Ordenanza del Planeamiento de aplicación artículo III, 12º, en modo alguno conlleva un acceso rodado indiscriminado a través de la parcela NUM004, sobre la que se han construido los edificios de la Comunidad de Propietarios actora, para satisfacer intereses exclusivamente privados.

La accesibilidad peatonal y rodada que caracteriza el espacio exterior urbano accesible según la normativa del planeamiento, ha de entenderse referido a ese espacio exterior urbano destinado a los usos, que las Ordenanzas del uso de espacios libres privados, prevén, entre los que no está, desde luego, la construcción en el subsuelo.

Que no sea incompatible con la normativa y con los usos asignados a los espacios libres privados, la construcción en el subsuelo, conforme han entendido las Sentencias del orden jurisdiccional contencioso-administrativo citadas, y que ha permitido la construcción de dos plantas de sótano destinadas a garaje de propiedad privada, en modo alguno permite entender que la parcela NUM004, por razón de la normativa urbanística de aplicación, esté obligada a permitir otra accesibilidad peatonal o rodada que la que se justifica en un interés público y que es la razón de ser de la accesibilidad peatonal y rodada que define; en ningún caso cabe inferir que esté obligada a permitir un acceso rodado que responde a un interés estrictamente privado, al que sólo estaría obligada la Comunidad de Propietarios demandante de encontrarse su propiedad gravada con una servidumbre legal o voluntaria de paso debidamente constituida a favor de la parcela NUM006, que no es el caso."

Respecto de la prueba testifical, el testigo propuesto por la parte demandada, D. Baltasar, presidente de la comunidad de propietarios de la DIRECCION004, ha manifestado que conoce que el local del demandado se ha quedado sin acceso y que solicitó permiso para abrir una puerta en la fachada de la comunidad, y que lo concedió y se ratificó en la Junta. Del mismo modo, conoce que solicitó autorización al Ayuntamiento de Burgos, y que conoce la plaza que es privada de la otra comunidad, y que transitan personas, y allí jugaban sus hijos con los hijos de los vecinos, y que hay gente que es de la comunidad aunque cualquiera tiene acceso para entrar y que hay una instalación deportiva instalada por el Ayuntamiento, y que se entra por dos pasajes, sin que exista un cartel en la entrada que prohíba el paso a personas que no sean de la comunidad o el uso de la pista.

En cuanto a las preguntas relacionadas con el informe pericial aportado por la parte actora realizadas a citado testigo, no se van a valorar, al estimarse que el testigo no ha sido propuesto como testigo perito y no consta que tenga conocimientos acerca de las características de la pared ni sobre la grafía de los planos.

El perito de la demandada, Sr. Fabio, ha indicado en la vista que el acceso peatonal al local del demandado no causa perjuicio ni daño, y que es una puerta peatonal, nada más, y que conoce el informe pericial aportado por la parte actora que propone como solución abrir una puerta que dé a la comunidad de garaje, pero que esta posibilidad convertiría el local en un trastero, ya no sería un local al uso, produciéndose una importante devaluación. Manifiesta que siempre había tenido su acceso a través de otro local, y que son dos locales independientes y tributan como locales comerciales. Reconoce que sería factible que donde hay una puerta peatonal se podría abrir una puerta de garaje, aunque entiende que no es lo que se pretende, pero sí existe esta posibilidad. Aclara que si tuviera el acceso por el garaje, ya no sería un local destinado a almacenaje, sino un trastero.

Pues bien, en el presente supuesto, se plantea como en el caso estudiado en la sentencia más arriba citada si la posibilidad de acceso a personas y vehículos que caracteriza la calificación de espacio exterior urbano accesible conlleva un derecho de paso indiscriminado de personas y vehículos por la parcela de propiedad privada de la parte actora, a través de la que, en la actualidad, se permite el acceso público, teniendo en cuenta que el fin del planeamiento urbanístico es el interés general, resultando, además, a diferencia del caso analizado en la sentencia citada, que el acceso al espacio es únicamente peatonal, pues así se han calificado los pasajes en el título de propiedad según consta en la certificación registral aportada como documento núm. 2 con la demanda, de accesos peatonales, sin perjuicio de que, dado el caso, puedan acceder puntualmente vehículos especiales como los vehículos de bomberos, en el supuesto de existir una emergencia.

A ello hay que añadir que la parte demandada no ha justificado que el terreno propiedad de la comunidad de propietarios actora se encuentre gravado por una servidumbre legal o voluntaria de paso constituida a favor de su finca, es decir, no ha probado que su local sea el predio dominante y el terreno de la demandada, el sirviente, así como tampoco ha reconvenido para que se declare la existencia de la servidumbre de paso a su favor.

Respecto de la prueba testifical, el testigo propuesto por la parte demandada, D. Baltasar, presidente de la comunidad de propietarios de la DIRECCION004, ha manifestado que conoce que el local del demandado se ha quedado sin acceso y que solicitó permiso para abrir una puerta en la fachada de la comunidad, y que lo concedió y se ratificó en la Junta. Del mismo modo, conoce que solicitó autorización al Ayuntamiento de Burgos, y que conoce la plaza que es privada de la otra comunidad, y que transitan personas, y allí jugaban sus hijos con los hijos de los vecinos, y que hay gente que es de la comunidad aunque cualquiera tiene acceso para entrar y que hay una instalación deportiva instalada por el Ayuntamiento, y que se entra por dos pasajes, sin que exista un cartel en la entrada que prohíba el paso a personas que no sean de la comunidad o el uso de la pista. También conoce que el local nº 3 propiedad del demandado siempre ha tenido su acceso a la vía pública a través del local nº 2.

En cuanto a las preguntas relacionadas con el informe pericial aportado por la parte actora realizadas a citado testigo, no se van a valorar, al estimarse que el testigo no ha sido propuesto como testigo perito y no consta que tenga conocimientos acerca de las características de la pared ni sobre la grafía de los planos.

El perito de la demandada, Sr. Fabio, ha indicado en la vista que el acceso peatonal al local del demandado no causa perjuicio ni daño, y que es una puerta peatonal, nada más, y que conoce el informe pericial aportado por la parte actora que propone como solución abrir una puerta que dé a la comunidad de garaje, pero que esta posibilidad convertiría el local en un trastero, ya no sería un local al uso, produciéndose una importante devaluación. Manifiesta que siempre había tenido su acceso a través de otro local, y que son dos locales independientes y tributan como locales comerciales. Reconoce que sería factible que donde hay una puerta peatonal se podría abrir una puerta de garaje, aunque entiende que no es lo que se pretende, pero sí existe esta posibilidad. Aclara que si tuviera el acceso por el garaje, ya no sería un local destinado a almacenaje, sino un trastero.

No se ha tenido en cuenta por el perito que el acceso público es únicamente peatonal, lo que, en el mejor de los escenarios, de haberse desestimado la demanda, igualmente reduciría el local comercial del demandado a un mero trastero.

De la prueba practicada antes analizada, así como teniendo en cuenta los hechos reconocidos por ambas partes, ha quedado acreditado que el patio litigioso es de propiedad de la comunidad actora, aunque se viene haciendo un uso público limitado del mismo, en virtud del interés general y no particular, ya que era necesario para dar luces y vistas a las viviendas y locales de la comunidad demandante, así como permitir, en situaciones puntuales de emergencia, el acceso a dichos inmuebles. No obstante, se accede a través de dos pasajes peatonales que son elementos comunes del DIRECCION003, sin que se conozca si los forjados de la cubierta de los garajes que conforma dicho patio tienen la suficiente resistencia para acceder con vehículos cargados con mercancías para ser almacenadas en el local del demandado, resultando que el interés del mismo no es un interés público y general, sino privado.

Del mismo modo, el demandado no ha probado que el patio de la actora sea el predio dominante y su local el predio sirviente, no habiéndose acreditado que el patio en cuestión se encuentre gravado por servidumbre de paso alguna a su favor.

Asimismo, ha quedado acreditado que el local de la parte demandada durante casi 43 años ha tenido salida a la vía pública, concretamente a la DIRECCION000, a través del local núm. 1 del edificio de la DIRECCION004 y que, en la actualidad, al haber pasado a tener propietarios distintos los locales núm. 1 y 3, éste último, propiedad del demandado, ha quedado enclavado; y si bien esto es así, se ha probado que existen otras alternativas de acceso para dicho local ser viables para tener salida a la vía pública sin abrir la puerta sobre el patio de la parte actora: a través del local núm. 1, del local núm. 2, y, además, como se propone en el informe pericial de la parte actora, emitido por el arquitecto técnico D. Benedicto, acontecimiento nº 38 del expediente judicial, a través de un local en planta baja destinado a garaje, del edifico DIRECCION004, sin que haya quedado probado que exista doble pared que lo separe de dicho garaje, ni que esa circunstancia impida practicar una salida por el punto propuesto por citado perito, tal como resulta de las manifestaciones del mismo en la vista del juicio. Y habida cuenta de que los Estatutos de la comunidad de propietarios de dicho edificio permiten la agrupación horizontal y vertical de los locales, según resulta del documento núm. 9 de la demanda, podría existir una opción de salida a la escalera del citado edificio a través de la entreplanta.

El demandado no ha reconvenido solicitando la constitución de una servidumbre de paso a favor de su local, y no habiendo probado la existencia de un gravamen sobre el terreno propiedad de la parte actora como predio sirviente para darle paso, es decir, la existencia de una servidumbre de paso legal, ya sea constituida por título, usucapión o destino del padre de familia, o convencional, la demanda ha de ser estimada.

TERCERO.- Costas.Dada la estimación de la demanda, las costas deberán ser impuestas a la parte demandada, por aplicación del principio del vencimiento objetivo previsto en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,