Sentencia Civil 434/2025 Juzgado de Primera Instancia de Santiago de Compostela nº 2, Rec. 652/2024 de 20 de octubre del 2025

PRIMERO.-En la demanda presentada la comunidad actora reclama de la demandada, en cuanto que propietaria de los locales comerciales 1 y 2 del edificio el importe que conforme a sus cuotas de participación le resulta debido por la ejecución de las obras de rehabilitación integral de la fachada en el importe en que resultó liquidada y aprobada la deuda en junta de 21/12/2023 por suma total de 62.682,02 euros.

Expone la actora que con fecha de 28/3/23 el Concello ordenó la ejecución de obras de rehabilitación integral de la fachada del edificio al presentar graves defectos que comprometían la seguridad de los viandantes, por lo cual la C.P. contrato a la entidad Construcciones C. Cancela S.L., a medio de contrato de ejecución de obra de 30/3/2022, siendo abonadas obras por importe total de 397.488,10 euros, habiéndose además abonado al Concello la tasa por expedición de licencia y el ICIO por suma total de 16.622,23 euros, y honorarios de proyecto y dirección de obra de arquitecto por suma de 677.60, 6050,2226 y 3074 euros, y factura por vallado perimetral de seguridad tras el requerimiento municipal por suma de 7617,50 euros.

De los indicados importes señala corresponde abonar a la demandada en razón de su cuota de participación en la división horizontal un total de 62.682,02 euros, que la misma se negó a abonar y se reclama en la demanda.

Expone así que en Junta de 12/4/2021 fue aprobada la rehabilitación integral de la fachada en la Junta de Propietarios, siendo que asistió la demandada votando a favor de la ejecución de las obras con el sistema SATE, siendo que a medida que se fueron conociendo los importes y presupuestos de las obras la misma comenzó a rehusar el pago de su cuota, bajo pretexto de la exención de los locales en tal intervención. Señala así se celebró junta el día 3/1/23 en la que se discutió la contribución de Plavimundo de contribuir a la financiación de la rehabilitación de la fachada y fue adoptado acuerdo por el que se dispuso tal contribución y la reclamación a la misma de las sumas correspondientes a sus locales, siendo celebrada Junta el 21/12/23 en la que se liquidaron las sumas debidas y se facultó al presidente para su reclamación, ascendiendo el importe total pendiente de pago a la suma de 62.682,02 euros que se reclama en la demanda. Dichos acuerdos se indica no fueron impugnados por la demandada, por lo que son consentidos e inatacables y por ello debe abonar la suma reclamada.

En todo caso se indica por la actora que no encajan las obras realizadas en la exención estatutariamente prevista, que lo es de los gastos de conservación y adecentamiento de las fachadas, siendo que la obra ejecutada corresponde a una sustitución completa o integral de las mismas, por necesidades de seguridad.

Se ha opuesto la demandada, reconoce la titularidad de los dos locales comerciales. Estima nada debe abonar porque las obras ejecutadas no incluyeron la parte de fachada correspondiente a los locales comerciales, y solo afectaron a la parte de las viviendas, y que según los Estatutos no está obligada a sufragar los gastos de conservación y adecentamiento de la parte de la fachada de las viviendas. Añade además que las obras realizadas fueron calificadas por el JPI nº 4 de Santiago en Sentencia de 16/6/22 dictada en ORD 560/21 como obra de conservación y mantenimiento sujetas a las previsiones del articulo 10 de al LPH y no como una obra de mejora, por lo que siendo ello así queda exenta por la previsión de los estatutos de contribuir a su abono.

Añade además que hasta la junta de 21 de diciembre de 2023 nunca fue requerida la demandada al pago de suma alguna, lo que estima implica que la C.P. reconocía no debía abonar la demandada suma alguna, y nunca le fueron emitidos recibos para su pago.

SEGUNDO.-Lo que se viene a reclamar por la actora es el cumplimiento por la demandada de la obligación que para todo propietario se establece en el articulo 9.1 e) de la LPH, esto es, la de contribuir con arreglo a la cuota de participación que fija el titulo o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En este caso resulta probado, y ello ni siquiera se discuten los hechos en los que se basa la demanda, que por lo demás resultan de la documental adjuntada a la misma que no ha sido impugnada. Ha de darse por tanto por acreditado que:

-La demandada, Plavimundo S.A. es propietaria de los locales comerciales 1 y 2 sitos en el bajo del edificio de la C.P. actora, con cuotas de participación en la división horizontal respectivamente de 13.741% y 0.701%, consta por lo demás en las escrituras aportadas como docs 1 a 7 de la demanda.

-En el marco del expediente de disciplina urbanística 021/00051033Pincoado por el Concello de Santiago de Compostela se dirigió a la Comunidad demandante una resolución que ordenó la ejecución de trabajos consistentes en la rehabilitación integral de la fachada del edificio al presentar ésta graves defectos que comprometían la seguridad de los viandantes, se aporta como doc.8 tal resolución.

-En junta de propietarios celebrada en fecha de 12 de abril de 2021, con asistencia de la entidad demandada, se aprobó ejecutar la rehabilitación de la fachada mediante el sistema SATE, votando a favor la demandada. En esta junta ya se acuerda la realización de la obra, y una cuota extraordinaria a cargo de las viviendas por suma de 200 euros, y siendo cierto nada se dispone respecto a la demandada, consta que con relación a la misma se acuerda solicitar un informe jurídico para comprobar si el local comercial tiene que participar en las obras de rehabilitación junto con las viviendas y plazas de garaje.

-En la junta de propietarios celebrada en fecha de 3 de enero de 2023, previa remisión a los propietarios de informe jurídico sobre la obligación de los locales comerciales de participar según su cuota de participación en los gastos de las obras de la fachada aprobadas en la junta de 12 de abril de 2021, se aprobó con el voto a favor de los propietarios de las viviendas presentes y el voto en contra de Plavimundo, su contribución a las obras y su reclamación a Plavimundo. Consta igualmente esta presente la demandada en dicha junta debidamente representada.

-Finalmente en la junta de Propietarios de 21 de diciembre de 2023 se liquidaron las cantidades pendientes de pago por la demandada por mor de la señalada obra en importe de 62.682.02 euros, habilitando al Presidente para reclamar dichas cantidades. En la junta se hace constar que Plavimundo mediante correo electrónico previo ha manifestado su disconformidad y voto negativo al considerar que no están obligados al pago de las obras de la fachada.

Se aportan como documentos 19 a 22 de la demanda copia de las referidas actas y el mail de la entidad demandada por el que expresa su negativa a la liquidación realizada.

Los anteriores acuerdos no discute la demandada le fueran debidamente notificados y no han sido impugnados ni cuestionados por la misma, que simplemente se opone a la reclamación sobre la base de la exención dispuesta en los Estatutos de la C.P. en cuanto a los gastos de conservación de la fachada en la parte relativa a las viviendas.

Partiendo de la documental referida es de concluir que la parte demandada ha probado con la presentación del acuerdo de liquidación y los acuerdos previos, la realidad, liquidez e importe de la deuda reclamada a la demandada, y probado resulta igualmente la titularidad por la misma de los dos bajos comerciales ya referidos. Hemos de partir por tanto de la existencia de un acuerdo firme y ejecutivo en el que se liquida la deuda de la demandada, y que va a condicionar los motivos de oposición que la misma puede articular y con ello la resolución de la cuestión litigiosa, pues el único motivo que se alega para oponerse al pago del importe reclamado es que no tiene obligación de contribuir a los gastos de rehabilitación de la fachada conforme a lo previsto en los estatutos de la C.P., resultando que tal discusión, no impugnados los acuerdos que aprobaron la obra y su contribución a la misma, ni el acuerdo por el que se liquida la deuda aquí reclamada no cabe sea realizada en el presente procedimiento. Tenemos un acuerdo de liquidación firme y ejecutivo, comunicado a la demandada (pues no lo ha cuestionado) y no impugnado, como tampoco lo fue el acuerdo previo por el que la junta votó había de contribuir la demandada al pago de las obras de la fachada tras ser recabado informe jurídico, y pese a considerar ahora la demandada que no debe la suma liquidada, no impugnación judicial formal del acuerdo de la C.P., ni en lo tocante a la aprobación de su participación en la derrama en la junta de 3/1/2023, ni en cuanto a la liquidación posteriormente practicada, que fue debidamente aprobada en junta de 21/12/23.

Hemos de recordar que existiendo acuerdo aprobado por la C.p. liquidando la deuda, debidamente notificado al propietario moroso, y adoptado en junta a la que éste haya sido oportunamente convocado, el hecho de que no haya sido impugnado, como firme y ejecutivo que es, condiciona los motivos que puede invocar el demandado para discutir la procedencia de la deuda reclamada en base a la ya acuñada doctrina jurisprudencial de la indisputabilidad del crédito.

En efecto, partiendo de la obligación de los propietarios de contribuir al sostenimiento de los gastos generales y extraordinarios, ex artículo 9 de la LPH, hemos de partir de la base de que la única manera de evitar la efectividad de la misma es la impugnación de los acuerdos que hayan aprobado esas deudas, e incluso que se haya obtenido la medida cautelar de suspensión de dicho acuerdo. Ello impide por tanto al copropietario que haya sido declarado deudor y liquidada su deuda en una junta, aprovechar la reclamación de la misma para impugnar tanto la existencia de la deuda como su liquidación acordada en Junta, una vez transcurridos los plazos de caducidad del art. 18.3 de la LPH, debiendo tenerse en cuenta la diferencia entre los acuerdos viciados de nulidad radical por infringir norma imperativa o prohibitiva, en cuyo caso basta su alegación, de aquellos otros susceptibles de anulación y que se sanan por el transcurso del tiempo ( tres meses ) sin impugnación y los contrarios a la ley o a los Estatutos anulables en el plazo de un año. De no ser así quedaría vacío de contenido el artículo 16 y se incurriría en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica. Por ello en un procedimiento ordinario de reclamación de cuotas ordinarias o extraordinarias derivadas de acuerdos ejecutivos ( art. 18.4 LPH ) al no aparecer impugnada la Junta, en la que la Junta de Propietarios, como órgano supremo de la comunidad, emitió acuerdo de liquidación frente al comunero moroso que le fue debidamente notificado, no cabe ahora discutir el contenido del acuerdo o las mayorías utilizadas para su adopción . En estos supuestos la defensa del deudor se limitará a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago y la compensación o a hechos impeditivos como la prescripción, pluspetición, o pacto de no pedir.

Como señala la S.A.P. Vizcaya, Sección 1ª, de 26 de marzo de 2015, cuando señala: "Dispone el art. 18 LPH , al regular la impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios, que se presume su validez puesto que el apartado 4 señala que la impugnación no afecta a su ejecutividad salvo que el juez lo disponga como medida cautelar. Los acuerdos de la comunidad no se han visto afectados por medida cautelar ni han sido impugnados. Son válidos y eficaces, y no sólo por haber acordado que cada portal haría frente por su cuenta a las respectivas obras, sino también por haberse aprobado la liquidación de los importes que corresponden a cada comunero, notificada a D. Torcuato mediante carta certificada con acuse de recibo (doc. nº 2 de la demanda, folio 11 de los autos), sin que mediara tampoco cuestionamiento de dicha decisión ante los tribunales.

El mero transcurso del tiempo no priva de eficacia a los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios, que no pueden ser cuestionados por una vía procesal incorrecta, como la contestación a la demanda de un juicio verbal. Si la parte recurrente considera que tales acuerdos, de los que tuvo conocimiento por haberlos recibido por burofax al menos desde el 9 de octubre de 2012 (doc. nº 2 de la demanda, folios 11 y ss de los autos), no se acomodaban a la ley o los estatutos por las razones que fueran, debió proceder a su impugnación en la forma que señala la ley, circunstancia que no se ha producido.

Ha dispuesto la STS de 4 de octubre de 2013, rec. 572/2011 , que los actos propios consistentes en la falta de impugnación de unos acuerdos de comunidad que se conocen desde hace al menos tres años (el primer acta es de septiembre de 2011, doc. nº 1 de la demanda, folios 7 y ss), son decisivos en tanto revelan que el comunero apelado se aquieta a la decisión de la comunidad , que no impugnó en su día.

En definitiva, adoptados los acuerdos sin impugnación, y liquidada la deuda sin cuestionamiento judicial, no cabe cuando se ha dejado de afrontar el pago oponer la pretendida invalidez de unas decisiones de la comunidad que no constan anuladas por los tribunales, y por tanto son ejecutivas mientras no lo sean".

En el mismo sentido SAP Coruña sección 6 del 11 de diciembre de 2018: " Se reclamaba en el proceso la cantidad fijada como deuda pendiente de la entidad demandada por gastos de comunidad en la liquidación aprobada en junta de 22/4/17. Ya hemos señalado en resoluciones anteriores que tal liquidación, como acto unilateral de la comunidad frente al comunero moroso, no constituye un acto jurídico que siente estado y que fuerce al comunero a su impugnación para evitar su hipotético valor vinculante, sino que es un mero requisito para su reclamación judicial. De igual modo hemos establecido que si las deudas que se reclaman derivan -como es el supuesto común- de acuerdos comunitarios que generan su devengo, es cada acuerdo comunitario del que derive cada deuda el acto jurídico que deberá ser impugnado por el deudor para evitar su exacción en vía judicial, de forma que no cabe auspiciar una postura de dejación en el ejercicio de las propias facultades impugnatorias y de cómoda instalación en la morosidad que permita a un propietario dejar de pagar las cantidades que con el debido apoyo en actos comunitarios se le vayan girando, para que sea en el juicio en el que se le reclame la suma resultante donde pueda exhumar sus discrepancias -reales o meramente aparentes- con tales actos comunitarios originadores de la deuda, que pueden datar de muchos años antes, convirtiendo así el proceso de reclamación en una revisión general de sus relaciones con la comunidad, lo que no puede ser aceptado, al oponerse a la ejecutividad de los acuerdos comunitarios ( arts. 17.9 y 18.4 LPH ) y a la seguridad jurídica (plazos impugnatorios del art. 18.3 LPH )."

Citar igualmente, la S.A.P. Alicante Sección 9 de 5 de abril de 2022, que recogiendo numerosas resoluciones, alude a la citada doctrina de la indisputabilidad del crédito, y concluye "Partiendo de dicha doctrina jurisprudencial, lo cierto es que la parte demandada ni antes del presente proceso, ni tampoco con ocasión del mismo, ha impugnado en forma, el acuerdo de la junta de propietarios de fecha 27 de octubre de 2015, lo que podía haber hecho, si como dice no ha recibido la notificación del mismo, al tiempo de contestar a la demandada, mediante una demanda reconvencional presentada en forma, lo que no ha efectuado, tal y como se ha dicho, por lo que no puede atacar, vía contestación a la demandada, dicho acuerdo, el cual habría devenido firme y ejecutable por la falta de impugnación en debida forma del mismo, según se ha expuesto, denunciando, defectos en la convocatoria de la junta, defectos en la notificación del acto, defectos en la distribución de gastos en función de las cuotas de participación, pues dichos defectos, además de no constar debidamente probados, se deben hacer valer mediante la concreta impugnación del acuerdo, lo que no ha efectuado, por lo que el mismos resulta firme en derecho, y por lo tanto vinculante para la parte. Doctrina esta de indisputabilidad del crédito que también ha resultado aplicada por la sección 5ª de la Ap de Alicante en su sentencia de 2 de febrero de 2021 ."

Partiendo de la existencia del indicado acuerdo y conforme la adoctrina arriba expuesta es claro que si la demandada no impugnó el mismo, ya fuera por via de acción o a medio de reconvención, solo puede discutir ahora la procedencia de la deuda invocando como se señalaba la existencia de prescripción, pago, o pacto o promesa de no pedir, pero no puede cuestionar, mas allá de meros errores aritméticos, la existencia de la deuda o su corrección por motivos tales como incluir en su cálculo gastos a los que estima no está obligada a contribuir, pues son motivos todos ellos que debe hacer valer, conforme se indicaba, a medio de impugnación del mentado acuerdo.

Segun la doctrina de la " indisputabilidad del crédito" expuesta, la misma se traduce en que cuando lo que se discute no es un mero error de cálculo numérico sino los propios conceptos y la correspondiente cuota, como ocurre en este caso, el demandado no podrá oponerse válidamente a la reclamación de una deuda vencida, líquida y exigible, pues lo contrario supondría tanto como pretender lograr por una vía indirecta la modificación de aquel acuerdo, posibilidad que ya ha quedado precluida al haber caducado por el paso del tiempo el ejercicio de la acción impugnatoria" ( SSAP Asturias 1ª 103/2017, 10.4 y Guadalajara 1ª 177/2017, 14.9 ).

En tal sentido señala la Sentencia de la A.P. Coruña Sección Sexta de 26 de marzo de 2021 , de la que depende este juzgado, y que aplicando igualmente la mentada doctrina, rechaza pueda el demandado entrar a discutir la validez de los acuerdos de la C.P. demandante liquidando la deuda fundada en su falta de asistencia a las juntas y en que no está obligada a pagar una derrama por insonorización de la caldera al estar así dispuesto en los estatutos de la C.P., señalando debió bien impugnar el acuerdo o formular reconvención, si estuviera en plazo. Señala esta sentencia:

"1.- Es evidente que la reclamación que efectúa la actora lo es en ejecución del acuerdo liquidatorio de la junta de propietarios. No es posible que, en este procedimiento, se entre a discutir la procedencia y validez de los acuerdos de la comunidad de propietarios demandante, de fechas 7 de agosto y 4 de diciembre de 2018, en los que se funda la demanda al no haberse impugnado por la apelante, en legal forma. No formuló demanda reconvencional ni tampoco consta el ejercicio de acción de impugnación judicial.

El fundamento de la impugnación se basa en que la demandada no asistió a las correspondientes juntas ni se le notificaron los acuerdos adoptados. Además, opone que no está obligada a asumir la derrama correspondiente a la insonorización del cuarto de calderas, de acuerdo a los estatutos de la comunidad. Frente a tales supuestos hechos, debió formular reconvención y solicitar lo que estimase oportuno para fundamentar dicha impugnación.

En definitiva, es evidente que la reclamación que efectúa la actora, lo es en ejecución del acuerdo liquidatario de una deuda comunitaria, adoptado el 4 de diciembre de 2018, y, sin embargo, la demandada no ha impugnado correctamente en ningún momento dicho acuerdo, que es ejecutivo y plenamente válido y eficaz, al no haberlo sido por vía de acción o de reconvención, ni haber sido alegada siquiera su nulidad por vía de excepción, posibilidad ésta que sólo viene jurisprudencialmente admitida con carácter general para los más graves supuestos de nulidad radical o absoluta, cuando se trata de acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva (no la Ley de Propiedad Horizontal) que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravención, o por ser contrarios a la moral o al orden público, o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6-3 º del Código Civil , y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo. No habiendo sido impugnado, por tanto, el acuerdo en cuestión, no cabe entrar en el análisis de los motivos por los que la demandada se opone al pago de las cantidades que se reclaman, pues tales motivos debieron articularse, según se ha expuesto, mediante el ejercicio de las correspondientes acciones de impugnación. La oposición a la demanda, sin formular reconvención, no suple a la decisión judicial ("impugnables ante los tribunales"), que, como exige el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , es la única que puede enjuiciar la legalidad, formal e intrínseca, del acuerdo aprobado.

2.- Ante la falta de impugnación y no existiendo la posibilidad de entrar en el análisis de los motivos de oposición de la demandada, que en ningún caso suponen una nulidad radical, no cabe apreciar la existencia de incongruencia. Nos remitimos a lo razonado en la sentencia número 779/2005 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 19 de octubre de 2005 "

Partiendo de las anteriores consideraciones y no constando impugnado el acuerdo por el que se establece la contribución de la demandada a las obras, acuerdo de fecha de 3 de enero de 2023, ni aquél por el que se liquida el importe que le corresponde pagar en función de su cuota de participación, adoptado en fecha de 21/12/2023, siendo firme a la fecha de presentación de la demanda, ya que se presentó transcurrido el plazo de tres meses que para la impugnación de acuerdos anulables dispone la LPH, la demanda fue presentada el día 30/4/24, viene la demandada obligada al pago del importe reclamado, y no puede ahora dilucidarse si tiene que abonar o no los gastos en función de la exclusión estatutaria en la que pretende ampararse, sin necesidad por ello de analizar el carácter o naturaleza de las obras, la alegada prescripción estatutaria, ni por ende ninguna otra de las cuestiones que han sido planteadas en este proceso.

No cabe alegar tampoco que la C.P. no le hubiera pasado al cobro los recibos o una suerte de mora accipiendi en la reclamación, que no se le haya fraccionado la deuda a la demandada no significa que no se le haya pasado al cobro y en todo caso con el acuerdo de liquidación ya se le notifica el importe que debe por las obras de la fachada y se le requiere de pago, siendo que a la demandada incumbía probar su abono, resultando al contrario dirigió correo a la C.P. manifestando su voto contrario a la aprobación de la liquidación.

Los argumentos expuestos en las anteriores resoluciones jurisprudenciales son más que suficientes por si solos para desestimar la oposición que formula la parte demandada, pues no impugnados los acuerdos en los que se decidió por la C.P. que los bajos participaran en los gastos de la obra de la fachada y ni siquiera impugnado el acuerdo que liquida la deuda reclamada en este proceso, no resulta posible discutir ahora la realidad y existencia de tal deuda. Si pretende la demandada que no se atienda a la reclamación de la comunidad por entender no están obligados a pagar la derrama de la fachada en base a los estatutos de la C.P. e invocando por ello una posible causa de anulabilidad del acuerdo, debieron impugnar el acuerdo por la vía activa, esto es mediante la oportuna demanda, o reconvención, y no limitarse a una oposición pasiva, solicitando si estuviere en plazo la suspensión de la ejecutividad del acuerdo, pero al no hacerlo el acuerdo es firme y ejecutivo y ha de ser cumplido en sus propios términos.

Es por ello que probada la existencia de deuda liquida, vencida y exigible frente a la entidad demandada, la demanda ha de ser íntegramente estimada por el importe total reclamado de 62.682,02 euros.

Sobre este importe, y conforme se solicita en la demanda, de conformidad con los artículos 1.101 y 1.108 del CC, deberán además los demandados condenados abonar el correspondiente interés legal desde la fecha de presentación de la demanda, 30/4/24, hasta su completo pago a la demandante, con aplicación del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia.

TERCERO.-En cuanto a las costas del presente procedimiento, la demanda ha sido íntegramente estimada, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el articulo 394 de la LEC procede su imposición a la parte demandada.