Sentencia Civil 66/2026 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 2, Rec. 1742/2024 de 22 de febrero del 2026

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

La parte actora manifiesta que el demandado es propietario del DIRECCION001 de la comunidad de propietarios por herencia de su padre D. Ignacio, y que ha dejado de abonar los gastos de comunidad que ascienden a la cantidad de 4.169,45 €. Alega que se aprobó la liquidación de la deuda en la junta general de propietarios celebrada el 19 ordinaria de marzo de 2024, así como que se le ha notificado mediante carta la convocatoria a la misma, convocatoria que no ha sido recogida por el demandado. Indica que en el acta se recoge la aprobación de la liquidación de deuda y que se le remitió la misma con acuse de recibo, comunicación que no fue recogida por el demandado, por lo que se publicó en el tablón de la comunidad de propietarios.

El demandado reconoce ser propietario del piso indicado y alega que ha venido abonando todas las cuotas de comunidad a las que viene obligado, y que el importe reclamado deriva de las derramas devengadas por obras en la fachada del edificio, que fueron aprobadas en la de Junta general ordinaria de la comunidad de propietarios de 15 de marzo de 2021, en la que el demandado votó en contra por entender que las obras eran totalmente innecesarias para el mantenimiento del edificio. Alega que no hay ninguna reclamación de la comunidad al seguro, ni se ha reclamado por ningún propietario como consecuencia de goteras o humedades que provengan del mal estado de la fachada, por lo que su estado considera que era correcto, y que la valoración de la ITC del edificio fue favorable, sin exigir reparación ni sustitución de la fachada.

La parte actora impugnó la oposición manifestando que el demandado no impugnó el acuerdo adoptado en la Junta ordinaria de 15 de marzo de 2021, y que las alegaciones que realiza sobre el abono de las derramas extraordinarias son extemporáneas.

SEGUNDO.- Fondo del asunto.

La pretensión articulada en el escrito de demanda encuentra su apoyo legal en las normas que en nuestro ordenamiento jurídico regulan la propiedad horizontal, de las que emana la obligación del propietario de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización", según establece el arts. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, en relación con los arts. 393 y 395 del Código Civil. De acuerdo con lo dispuesto en el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obligaciones a que se refiere el precitado art. 9.1.e) deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta, resultando también aplicable el art. 10.1 de la misma Ley, que establece que "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Y el apartado 2 del mismo precepto, dispone que "2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."

En la junta general ordinaria celebrada con fecha 19 de marzo de 2024 (documento núm. 4 de la petición monitoria) se aprueba la liquidación de la deuda que se desglosa en el certificado de deuda acompañado como documento núm. 5 con la petición monitoria, en el que constan las cantidades abonadas por la parte demandada, que manifiesta que son los gastos ordinarios.

La oposición al pago se funda en la regla del apartado 4 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, alegando que la reforma de la fachada para la mejora de la eficiencia energética aprobada en la junta general ordinaria de 15 de marzo de 2021 es una nueva instalación, servicio o mejora no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, y que, por tanto, no exigibles y que como la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y el demandado fue disidente en su votación en la junta general ordinaria citada, no resulta obligado al pago.

Sin embargo, se aprecia que no es de aplicación la regla del apartado 4 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal invocado por la parte demandada, sino la regla del apartado 2 párrafo tercero del mismo precepto: "La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley ".

El art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que, ordinariamente, se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3 del mismo precepto, corresponde a los demandados en éstas la carga de la prueba de los hechos que impidan, extingan, o enerven, la eficacia de los primeros.

Es doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es de incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores, y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos, como lo proclaman, entre otras, las STS de 1 marzo de 1994 y 20 julio de 1995.

El art. 319 la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que la fuerza probatoria de los documentos administrativos no comprendidos en los números 5º y 6º del art. 317, a los que las leyes les otorguen el carácter de públicos, será la que establezcan las leyes que les reconozcan tal carácter, y en defecto de disposición expresa, los hechos, actos o estado de cosas que consten en los indicados documentos, se tendrán por ciertos, salvo que otros medios de prueba desvirtúen la certeza de lo documentado.

En cuanto a los documentos privados, el art. 326 de la citada Ley de Enjuiciar, regula su fuerza probatoria: "1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica."

Y dado que los hechos obstativos al pago han de ser probados por el demandado, al mismo incumbía la prueba de que las obras para la envolvente energética eficiente no eran necesarias sino un mero capricho de los propietarios que votaron a favor, cuyos votos sumaron más de la mitad simple de número de propietarios y de cuotas de participación, como es de ver en el acta no impugnada por la parte demandada de 15 de marzo de 2021.

Por el contrario, a requerimiento de la parte demandada se ha aportado un estudio básico de seguridad y salud del proyecto de rehabilitación de envolvente térmica de fachadas del edificio de la comunidad actora, visado el 29 de noviembre de 2019, en cuyo apartado 2, memoria, subapartado 2.1, descripción de la obra, se expresa lo siguiente: "El objeto de este proyecto comprende las fachadas de las 16 viviendas del edificio situado en la DIRECCION000 de Burgos. Se trata de un edificio de viviendasconstruido en los años 80, que debido al paso del tiempo y tipología constructivade su época de construcción, carente de aislamiento térmico, hace necesaria una actuación para mantener unas condiciones adecuadas de habitabilidad, confort y ornato./.../ Las obras objeto de este documento comprenden la mejora de la envolvente térmica de las fachadas exteriores, ejecutando una fachada ventilada con incorporación de aislamiento térmico que además renueve el aspecto estético del inmueble".

Ninguna pericia se ha practicado a instancias de la parte demandada que contradiga estas afirmaciones sobre la necesidad de actuaciones en la fachada para mantener las condiciones de habitabilidad, confort y ornato del inmueble recogidas en el documento citado, por lo que considero acreditado que no se trata de unas mejoras no necesarias, sino todo lo contrario, resultando, además, que en el acta de la comunidad de propietarios de la junta general ordinaria de 20 de marzo de 2019 (acontecimiento 45 del juicio verbal) se hace alusión, no sólo a la necesidad de aislamiento térmico por haber perdido la fachada parte de sus propiedades originales ocasionando abundantes pérdidas de calor y transmitiendo el frío exterior, sino también al estado de los ladrillos en varias partes del edificio en las que incluso ha habido algún desprendimiento.

Por tanto, nos encontramos ante una obra encuadrada en la regla 2 párrafo 3º del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el demandado, propietario disidente, no tiene el derecho reconocido en el apartado 4, resultando que el coste de las obras o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin tienen la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que han dejado de ser derramas extraordinarias, a diferencia de lo argüido por la parte demandada.

A ello hay que añadir que el demandado, a pesar de estar presente y votar en contra del acuerdo, entró a formar parte de la comisión de obras, sin impugnar en tiempo y forma el acuerdo, que devino firme, y que tampoco ha solicitado a la comunidad de propietarios que aportase la documentación necesaria para acreditar si se cumplía el requisito de no exceder de 12 mensualidad por anualidad las cuotas que acrecían a las ordinarias por las obras que nos ocupan, hecho también obstativo al pago cuya carga de prueba compete a la parte demandada y que no ha sido opuesto.

Y el hecho de que no se recoja como defecto en la inspección técnica del edificio es una cuestión que debe analizarse de acuerdo con las normas de carácter administrativo, pues la fachada podía cumplir la normativa vigente en el momento de la construcción del edificio, años 80, y, por tanto, no ser exigible para pasar dicha inspección, aunque nuevamente nada se ha probado al respecto, pero sí ha quedado probado, como ya se ha dicho, que la obra era necesaria para mantener unas condiciones adecuadas de habitabilidad. Hay edificios que carecen de ascensor, lo que no impide que pasen la inspección técnica, pero también es cierto que para tener unas condiciones adecuadas de habitabilidad los propietarios de dichos inmuebles pueden acordar su instalación.

En consecuencia, la demanda ha de prosperar.

TERCERO.- Intereses.La cantidad objeto de reclamación, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil, devenga el interés legal del dinero desde la interpelación judicial, que, desde la presente resolución, será el de mora procesal previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, el interés legal incrementado en dos puntos.

CUARTO.- Costas.En virtud del criterio del vencimiento objetivo en costas del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada.

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

La parte actora manifiesta que el demandado es propietario del DIRECCION001 de la comunidad de propietarios por herencia de su padre D. Ignacio, y que ha dejado de abonar los gastos de comunidad que ascienden a la cantidad de 4.169,45 €. Alega que se aprobó la liquidación de la deuda en la junta general de propietarios celebrada el 19 ordinaria de marzo de 2024, así como que se le ha notificado mediante carta la convocatoria a la misma, convocatoria que no ha sido recogida por el demandado. Indica que en el acta se recoge la aprobación de la liquidación de deuda y que se le remitió la misma con acuse de recibo, comunicación que no fue recogida por el demandado, por lo que se publicó en el tablón de la comunidad de propietarios.

El demandado reconoce ser propietario del piso indicado y alega que ha venido abonando todas las cuotas de comunidad a las que viene obligado, y que el importe reclamado deriva de las derramas devengadas por obras en la fachada del edificio, que fueron aprobadas en la de Junta general ordinaria de la comunidad de propietarios de 15 de marzo de 2021, en la que el demandado votó en contra por entender que las obras eran totalmente innecesarias para el mantenimiento del edificio. Alega que no hay ninguna reclamación de la comunidad al seguro, ni se ha reclamado por ningún propietario como consecuencia de goteras o humedades que provengan del mal estado de la fachada, por lo que su estado considera que era correcto, y que la valoración de la ITC del edificio fue favorable, sin exigir reparación ni sustitución de la fachada.

La parte actora impugnó la oposición manifestando que el demandado no impugnó el acuerdo adoptado en la Junta ordinaria de 15 de marzo de 2021, y que las alegaciones que realiza sobre el abono de las derramas extraordinarias son extemporáneas.

SEGUNDO.- Fondo del asunto.

La pretensión articulada en el escrito de demanda encuentra su apoyo legal en las normas que en nuestro ordenamiento jurídico regulan la propiedad horizontal, de las que emana la obligación del propietario de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización", según establece el arts. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, en relación con los arts. 393 y 395 del Código Civil. De acuerdo con lo dispuesto en el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obligaciones a que se refiere el precitado art. 9.1.e) deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta, resultando también aplicable el art. 10.1 de la misma Ley, que establece que "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Y el apartado 2 del mismo precepto, dispone que "2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."

En la junta general ordinaria celebrada con fecha 19 de marzo de 2024 (documento núm. 4 de la petición monitoria) se aprueba la liquidación de la deuda que se desglosa en el certificado de deuda acompañado como documento núm. 5 con la petición monitoria, en el que constan las cantidades abonadas por la parte demandada, que manifiesta que son los gastos ordinarios.

La oposición al pago se funda en la regla del apartado 4 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, alegando que la reforma de la fachada para la mejora de la eficiencia energética aprobada en la junta general ordinaria de 15 de marzo de 2021 es una nueva instalación, servicio o mejora no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, y que, por tanto, no exigibles y que como la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y el demandado fue disidente en su votación en la junta general ordinaria citada, no resulta obligado al pago.

Sin embargo, se aprecia que no es de aplicación la regla del apartado 4 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal invocado por la parte demandada, sino la regla del apartado 2 párrafo tercero del mismo precepto: "La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley ".

El art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que, ordinariamente, se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3 del mismo precepto, corresponde a los demandados en éstas la carga de la prueba de los hechos que impidan, extingan, o enerven, la eficacia de los primeros.

Es doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es de incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores, y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos, como lo proclaman, entre otras, las STS de 1 marzo de 1994 y 20 julio de 1995.

El art. 319 la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que la fuerza probatoria de los documentos administrativos no comprendidos en los números 5º y 6º del art. 317, a los que las leyes les otorguen el carácter de públicos, será la que establezcan las leyes que les reconozcan tal carácter, y en defecto de disposición expresa, los hechos, actos o estado de cosas que consten en los indicados documentos, se tendrán por ciertos, salvo que otros medios de prueba desvirtúen la certeza de lo documentado.

En cuanto a los documentos privados, el art. 326 de la citada Ley de Enjuiciar, regula su fuerza probatoria: "1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica."

Y dado que los hechos obstativos al pago han de ser probados por el demandado, al mismo incumbía la prueba de que las obras para la envolvente energética eficiente no eran necesarias sino un mero capricho de los propietarios que votaron a favor, cuyos votos sumaron más de la mitad simple de número de propietarios y de cuotas de participación, como es de ver en el acta no impugnada por la parte demandada de 15 de marzo de 2021.

Por el contrario, a requerimiento de la parte demandada se ha aportado un estudio básico de seguridad y salud del proyecto de rehabilitación de envolvente térmica de fachadas del edificio de la comunidad actora, visado el 29 de noviembre de 2019, en cuyo apartado 2, memoria, subapartado 2.1, descripción de la obra, se expresa lo siguiente: "El objeto de este proyecto comprende las fachadas de las 16 viviendas del edificio situado en la DIRECCION000 de Burgos. Se trata de un edificio de viviendasconstruido en los años 80, que debido al paso del tiempo y tipología constructivade su época de construcción, carente de aislamiento térmico, hace necesaria una actuación para mantener unas condiciones adecuadas de habitabilidad, confort y ornato./.../ Las obras objeto de este documento comprenden la mejora de la envolvente térmica de las fachadas exteriores, ejecutando una fachada ventilada con incorporación de aislamiento térmico que además renueve el aspecto estético del inmueble".

Ninguna pericia se ha practicado a instancias de la parte demandada que contradiga estas afirmaciones sobre la necesidad de actuaciones en la fachada para mantener las condiciones de habitabilidad, confort y ornato del inmueble recogidas en el documento citado, por lo que considero acreditado que no se trata de unas mejoras no necesarias, sino todo lo contrario, resultando, además, que en el acta de la comunidad de propietarios de la junta general ordinaria de 20 de marzo de 2019 (acontecimiento 45 del juicio verbal) se hace alusión, no sólo a la necesidad de aislamiento térmico por haber perdido la fachada parte de sus propiedades originales ocasionando abundantes pérdidas de calor y transmitiendo el frío exterior, sino también al estado de los ladrillos en varias partes del edificio en las que incluso ha habido algún desprendimiento.

Por tanto, nos encontramos ante una obra encuadrada en la regla 2 párrafo 3º del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el demandado, propietario disidente, no tiene el derecho reconocido en el apartado 4, resultando que el coste de las obras o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin tienen la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que han dejado de ser derramas extraordinarias, a diferencia de lo argüido por la parte demandada.

A ello hay que añadir que el demandado, a pesar de estar presente y votar en contra del acuerdo, entró a formar parte de la comisión de obras, sin impugnar en tiempo y forma el acuerdo, que devino firme, y que tampoco ha solicitado a la comunidad de propietarios que aportase la documentación necesaria para acreditar si se cumplía el requisito de no exceder de 12 mensualidad por anualidad las cuotas que acrecían a las ordinarias por las obras que nos ocupan, hecho también obstativo al pago cuya carga de prueba compete a la parte demandada y que no ha sido opuesto.

Y el hecho de que no se recoja como defecto en la inspección técnica del edificio es una cuestión que debe analizarse de acuerdo con las normas de carácter administrativo, pues la fachada podía cumplir la normativa vigente en el momento de la construcción del edificio, años 80, y, por tanto, no ser exigible para pasar dicha inspección, aunque nuevamente nada se ha probado al respecto, pero sí ha quedado probado, como ya se ha dicho, que la obra era necesaria para mantener unas condiciones adecuadas de habitabilidad. Hay edificios que carecen de ascensor, lo que no impide que pasen la inspección técnica, pero también es cierto que para tener unas condiciones adecuadas de habitabilidad los propietarios de dichos inmuebles pueden acordar su instalación.

En consecuencia, la demanda ha de prosperar.

TERCERO.- Intereses.La cantidad objeto de reclamación, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil, devenga el interés legal del dinero desde la interpelación judicial, que, desde la presente resolución, será el de mora procesal previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, el interés legal incrementado en dos puntos.

CUARTO.- Costas.En virtud del criterio del vencimiento objetivo en costas del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada.

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

La parte actora manifiesta que el demandado es propietario del DIRECCION001 de la comunidad de propietarios por herencia de su padre D. Ignacio, y que ha dejado de abonar los gastos de comunidad que ascienden a la cantidad de 4.169,45 €. Alega que se aprobó la liquidación de la deuda en la junta general de propietarios celebrada el 19 ordinaria de marzo de 2024, así como que se le ha notificado mediante carta la convocatoria a la misma, convocatoria que no ha sido recogida por el demandado. Indica que en el acta se recoge la aprobación de la liquidación de deuda y que se le remitió la misma con acuse de recibo, comunicación que no fue recogida por el demandado, por lo que se publicó en el tablón de la comunidad de propietarios.

El demandado reconoce ser propietario del piso indicado y alega que ha venido abonando todas las cuotas de comunidad a las que viene obligado, y que el importe reclamado deriva de las derramas devengadas por obras en la fachada del edificio, que fueron aprobadas en la de Junta general ordinaria de la comunidad de propietarios de 15 de marzo de 2021, en la que el demandado votó en contra por entender que las obras eran totalmente innecesarias para el mantenimiento del edificio. Alega que no hay ninguna reclamación de la comunidad al seguro, ni se ha reclamado por ningún propietario como consecuencia de goteras o humedades que provengan del mal estado de la fachada, por lo que su estado considera que era correcto, y que la valoración de la ITC del edificio fue favorable, sin exigir reparación ni sustitución de la fachada.

La parte actora impugnó la oposición manifestando que el demandado no impugnó el acuerdo adoptado en la Junta ordinaria de 15 de marzo de 2021, y que las alegaciones que realiza sobre el abono de las derramas extraordinarias son extemporáneas.

SEGUNDO.- Fondo del asunto.

La pretensión articulada en el escrito de demanda encuentra su apoyo legal en las normas que en nuestro ordenamiento jurídico regulan la propiedad horizontal, de las que emana la obligación del propietario de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización", según establece el arts. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, en relación con los arts. 393 y 395 del Código Civil. De acuerdo con lo dispuesto en el art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obligaciones a que se refiere el precitado art. 9.1.e) deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta, resultando también aplicable el art. 10.1 de la misma Ley, que establece que "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Y el apartado 2 del mismo precepto, dispone que "2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."

En la junta general ordinaria celebrada con fecha 19 de marzo de 2024 (documento núm. 4 de la petición monitoria) se aprueba la liquidación de la deuda que se desglosa en el certificado de deuda acompañado como documento núm. 5 con la petición monitoria, en el que constan las cantidades abonadas por la parte demandada, que manifiesta que son los gastos ordinarios.

La oposición al pago se funda en la regla del apartado 4 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, alegando que la reforma de la fachada para la mejora de la eficiencia energética aprobada en la junta general ordinaria de 15 de marzo de 2021 es una nueva instalación, servicio o mejora no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, y que, por tanto, no exigibles y que como la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y el demandado fue disidente en su votación en la junta general ordinaria citada, no resulta obligado al pago.

Sin embargo, se aprecia que no es de aplicación la regla del apartado 4 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal invocado por la parte demandada, sino la regla del apartado 2 párrafo tercero del mismo precepto: "La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley ".

El art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil atribuye al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que, ordinariamente, se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3 del mismo precepto, corresponde a los demandados en éstas la carga de la prueba de los hechos que impidan, extingan, o enerven, la eficacia de los primeros.

Es doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es de incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores, y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos, como lo proclaman, entre otras, las STS de 1 marzo de 1994 y 20 julio de 1995.

El art. 319 la Ley de Enjuiciamiento Civil establece en su apartado 2 que la fuerza probatoria de los documentos administrativos no comprendidos en los números 5º y 6º del art. 317, a los que las leyes les otorguen el carácter de públicos, será la que establezcan las leyes que les reconozcan tal carácter, y en defecto de disposición expresa, los hechos, actos o estado de cosas que consten en los indicados documentos, se tendrán por ciertos, salvo que otros medios de prueba desvirtúen la certeza de lo documentado.

En cuanto a los documentos privados, el art. 326 de la citada Ley de Enjuiciar, regula su fuerza probatoria: "1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica."

Y dado que los hechos obstativos al pago han de ser probados por el demandado, al mismo incumbía la prueba de que las obras para la envolvente energética eficiente no eran necesarias sino un mero capricho de los propietarios que votaron a favor, cuyos votos sumaron más de la mitad simple de número de propietarios y de cuotas de participación, como es de ver en el acta no impugnada por la parte demandada de 15 de marzo de 2021.

Por el contrario, a requerimiento de la parte demandada se ha aportado un estudio básico de seguridad y salud del proyecto de rehabilitación de envolvente térmica de fachadas del edificio de la comunidad actora, visado el 29 de noviembre de 2019, en cuyo apartado 2, memoria, subapartado 2.1, descripción de la obra, se expresa lo siguiente: "El objeto de este proyecto comprende las fachadas de las 16 viviendas del edificio situado en la DIRECCION000 de Burgos. Se trata de un edificio de viviendasconstruido en los años 80, que debido al paso del tiempo y tipología constructivade su época de construcción, carente de aislamiento térmico, hace necesaria una actuación para mantener unas condiciones adecuadas de habitabilidad, confort y ornato./.../ Las obras objeto de este documento comprenden la mejora de la envolvente térmica de las fachadas exteriores, ejecutando una fachada ventilada con incorporación de aislamiento térmico que además renueve el aspecto estético del inmueble".

Ninguna pericia se ha practicado a instancias de la parte demandada que contradiga estas afirmaciones sobre la necesidad de actuaciones en la fachada para mantener las condiciones de habitabilidad, confort y ornato del inmueble recogidas en el documento citado, por lo que considero acreditado que no se trata de unas mejoras no necesarias, sino todo lo contrario, resultando, además, que en el acta de la comunidad de propietarios de la junta general ordinaria de 20 de marzo de 2019 (acontecimiento 45 del juicio verbal) se hace alusión, no sólo a la necesidad de aislamiento térmico por haber perdido la fachada parte de sus propiedades originales ocasionando abundantes pérdidas de calor y transmitiendo el frío exterior, sino también al estado de los ladrillos en varias partes del edificio en las que incluso ha habido algún desprendimiento.

Por tanto, nos encontramos ante una obra encuadrada en la regla 2 párrafo 3º del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que el demandado, propietario disidente, no tiene el derecho reconocido en el apartado 4, resultando que el coste de las obras o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin tienen la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que han dejado de ser derramas extraordinarias, a diferencia de lo argüido por la parte demandada.

A ello hay que añadir que el demandado, a pesar de estar presente y votar en contra del acuerdo, entró a formar parte de la comisión de obras, sin impugnar en tiempo y forma el acuerdo, que devino firme, y que tampoco ha solicitado a la comunidad de propietarios que aportase la documentación necesaria para acreditar si se cumplía el requisito de no exceder de 12 mensualidad por anualidad las cuotas que acrecían a las ordinarias por las obras que nos ocupan, hecho también obstativo al pago cuya carga de prueba compete a la parte demandada y que no ha sido opuesto.

Y el hecho de que no se recoja como defecto en la inspección técnica del edificio es una cuestión que debe analizarse de acuerdo con las normas de carácter administrativo, pues la fachada podía cumplir la normativa vigente en el momento de la construcción del edificio, años 80, y, por tanto, no ser exigible para pasar dicha inspección, aunque nuevamente nada se ha probado al respecto, pero sí ha quedado probado, como ya se ha dicho, que la obra era necesaria para mantener unas condiciones adecuadas de habitabilidad. Hay edificios que carecen de ascensor, lo que no impide que pasen la inspección técnica, pero también es cierto que para tener unas condiciones adecuadas de habitabilidad los propietarios de dichos inmuebles pueden acordar su instalación.

En consecuencia, la demanda ha de prosperar.

TERCERO.- Intereses.La cantidad objeto de reclamación, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil, devenga el interés legal del dinero desde la interpelación judicial, que, desde la presente resolución, será el de mora procesal previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, el interés legal incrementado en dos puntos.

CUARTO.- Costas.En virtud del criterio del vencimiento objetivo en costas del art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada.