Sentencia Civil 290/2025 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 2, Rec. 1273/2022 de 26 de junio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión. Antecedentes fácticos. Posiciones de las partes.-

La parte actora, D. Serafin, como copropietario de los locales comerciales 43, 61, 72 y 74, pertenecientes a la comunidad demandada, impugna el acuerdo adoptado por esta, en la junta de propietarios celebrada el día 24 de noviembre de 2021, respecto al horario de apertura y cierre del Centro Comercial.

Los motivos de nulidad de los acuerdos alegados por el demandante son los siguientes:

- El acuerdo impugnado incumple lo previsto en el artículo 19.2.f) pues no hace constar en la misma de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos.

- El acuerdo impugnado es nulo por ser discriminatorio en la limitación del uso de zonas, instalaciones, servicios o pertenencias comunitarias.

- El acuerdo impugnado perjudica gravemente al actor.

Como antecedentes de hecho más relevantes, de la cuestión objeto del procedimiento, deben ponerse de manifiesto los siguientes, según se exponen en el escrito de demanda:

- El local número 72 propiedad del actor, se dedica a hostelería, café-bar, y se encuentra alquilado.

- El 24 de noviembre de 2021 se celebró una Junta de Propietarios de la Comunidad, en que se acordó la reducción del horario de apertura del Centro Comercial, con cierre a las 22:00 horas.

- Otros locales del centro comercial que dedicados a hostelería/restauración y que dan a fachada/terraza exterior comunitaria pueden abrir más allá de las 22:00 horas, lo cual supone discriminación al actor y generando una competencia desleal entre los negocios.

- No existen motivos objetivos que justifiquen el cambio de horario, siendo la única motivación, perjudicar al demandante, que había solicitado una ampliación del horario existente.

- Mala fe de la demandada.

- La reducción del horario perjudica al actor, a la propia comunidad y supone un detrimento del valor de los locales.

- En el acta de la Junta donde se incluye el acuerdo impugnado, no se hace constar los nombres de los propietarios que votaron a favor y en contra.

La parte demandada se oponía a la demanda, alegando en síntesis, lo siguiente:

- No existe discriminación, ni animadversión alguna.

- El Local 72 del demandado no es una cafetería, sino una cantina que da un servicio auxiliar a la actividad del mercado de alimentos, por lo cual, una vez cierren los puestos de alimentación, deberá cerrar también la cantina.

- El 6 de marzo de 2023 se celebró una Junta Extraordinaria en la que se acordó mantener el anterior horario de cierre de las 00:00 para aquellos locales que tengan licencia de actividad que permita abrir hasta dicha hora.

- Si el Local 72 es una verdadera cafetería, basta con que presente una licencia como para seguir abriendo hasta las 00:00.

- No existe perjuicio para el actor.

- El inquilino o empleado del Local 72, es un vecino molesto, insolidario y conflictivo, con transgresiones del ordenamiento jurídico tanto en la esfera administrativa, como civil y penal, y de ahí la justificación y necesidad de que se le imponga la hora de cierre a las 22:00.

- Niega el alquiler del local, que parece en su caso, simulado.

- Defecto formal del acta, no genera indefensión ni perjuicio alguno, y ha siso subsanado.

- El acuerdo puede aprobarse por mayoría simple.

SEGUNDO.- Cuestiones previas.-

Con carácter previo al examen del fondo de la cuestión (nulidad o no del acuerdo impugnado), procede efectuar algunas consideraciones sobre determinadas cuestiones planteadas por las partes, y que pueden resultan relevantes.

- Acuerdo impugnado.-

El concreto acuerdo impugnado, es el adoptado en la Junta de 24 de noviembre de 2021, y que consta en el punto Primero del orden del día y del Acta (doc.30 de la contestación), que dice lo siguiente:

"Regulación de horarios de apertura y cierre.

Tras diversas quejas de los copropietarios sobre la situación en la galería, se propone el cambio de horario al público que pasaría a ser de 07:30 a 22:00 h. Tras un arduo debate, se procede a la votación: superado la mayoría absoluta con 24 votos a favor que representan 50 propiedades y el 58,82% del total de la finca presentes; 4 votos en contra que representan 7 propiedades y el 8,28% del total de las fincas presentes, una sin derecho a voto que representa el 0,97% del total de la finca. Por lo cual, se aprueba la apertura de puertas de la galería en horario de 07:30 a 22:00 h. Las puertas de la galería permanecerán cerradas al público fuera de este horario. Para el uso de aseos fuera de este horario, son los propietarios que faciliten la llave quienes se responsabilizan del acceso a los mismos".

- Cafetería-bar o cantina.-

En primer lugar, la parte demandada plantea como cuestión esencial, que el local 72 del demandado, no es una cafetería, sino que es una cantina que da un servicio auxiliar a la actividad del mercado de alimentos.

Si bien la demandada plantea esta cuestión como decisiva, lo cierto es que no se considera fundamental, en cuanto el local lleva desarrollando su actividad desde hace ya tiempo, sin que se le haya requerido en modo alguno por la parte demandada, el cumplimiento de un horario concreto por razón de su actividad. Tampoco el acuerdo ahora impugnado, en que se cambia el horario de cierre del local comercial se adopta (o al menos nada se menciona al respecto en el acta ni en ningún otro documento), atendiendo a la calificación de la concreta actividad del local del actor. Esto es, no consta en modo alguno, que con anterioridad al acuerdo ahora impugnado, por parte de la Comunidad demandada se haya hecho referencia al local 72 del actor como cantina, ni como local accesorio o de servicio auxiliar de los demás locales o establecimientos.

La denominación de cantina, bar o cafetería, no tiene relevancia a los efectos pretendidos por la demandada, puesto que lo relevante en este momento, es la actividad desarrollada en el mismo.

Doc.7 de la demanda, consistente en la licencia de actividad del local, otorgada en noviembre de 2002, se otorgó para la actividad de café bar sin música. Consta en la documentación del expediente que la actividad solicitada y para la que se solicita la licencia es de bar sin música. En ningún momento se hace referencia en la documentación administrativa a que se trata de una actividad limitada y /o vinculada a la actividad de los restantes locales del centro comercial.

No es la parte demandada quien puede calificar la actividad del local del actor, sino que dicha actividad viene calificada administrativamente por la licencia otorgada. La Comunidad afirma que esa licencia (doc.7 de la demanda) está caducada, si bien ello no ha quedado acreditado, de hecho, si bien la Comunidad demandada presentó denuncia ante el Ayuntamiento solicitando la inspección, comprobación de local y declaración de caducidad de la licencia de actividad (doc.5 de la contestación), no consta la resolución del Concello. En cualquier caso, la caducidad de la licencia se trataría de una cuestión administrativa que no afectaría a este procedimiento, ya que no consta ninguna otra documentación de la que pueda deducirse una actividad distinta del local, de la establecida en la licencia aportada.

Tampoco consta que en las normas de régimen interno o estatutos de la Comunidad el local 72, propiedad del actor, tenga asignada una finalidad o actividad específica, como por ejemplo, la de cantina para servicio de los demás locales.

En definitiva, no existe ninguna prueba de que el local del actor nº72, sea "una cantina que da un servicio auxiliar a la actividad del mercado de alimentos", tal y como afirmaba la parte demandada, y por lo tanto, no cabe exigir que por ese motivo, debe cerrar una vez cierren los puestos de alimentación. Además no cabe vincular, sin más, el horario del bar establecido en el local del actor, al horario de los puestos de alimentación, no existiendo norma ni acuerdo que lo ampare.

-Carencia sobrevenida de objeto.-

Planteaba la parte demandada que si se considera que el Local 72 es una cafetería, habría desaparecido el interés legítimo del actor, a partir de la junta de 6 de marzo de 2023, ya que en la misma se aclara el acuerdo de 24 de noviembre de 2021, en el sentido mantener el anterior horario de cierre de las 00:00 para aquellos locales que tengan licencia de actividad que permita abrir hasta dicha hora. De ese modo, según la demandada, tanto el Local 72 como el resto de locales que pudieran tener consolidado algún derecho, podrán seguir abiertos hasta las 00:00, tan sólo haciendo una solicitud a la Comunidad. Se aportó el acta de esta junta de 6 de marzo de 2023, en la audiencia previa (doc.2 de los aportados por la actora y doc.3.1 de los aportados por la demandada).

En relación con la carencia sobrevenida de objeto alegada, se estima que no procede, atendiendo a que lo que se ha interesado es la nulidad del acuerdo por diversos motivos, y procede el examen de los mismos, aun cuando el acuerdo impugnado, pueda entenderse completado con el acuerdo de 6 de marzo de 2023, según lo afirmado por la propia demandada.

TERCERO.- Defectos formales.-

En primer lugar, procede analizar la cuestión planteada por la parte actora, de la posible nulidad del acuerdo por defectos formales consistentes en que no se hacen constar en el acta los nombres de los propietarios que votaron a favor y en contra del acuerdo, entendiendo la parte demandante, que por ese motivo, el acuerdo impugnado incumple lo previsto en el artículo 19.2.f) LPH, además de que tenía que haberse adoptado por unanimidad, porque limita el acceso a elementos comunes.

- Mayoría o unanimidad.-

Sobre la cuestión de si el acuerdo impugnado debería haberse adoptado por mayoría o por unanimidad, cabe indicar lo siguiente:

El acuerdo impugnado, debe considerarse adoptado dentro de actos de administración sobre elementos comunes, y de la determinación y aprobación de las normas de régimen interior ( art.14 de la LPH) , competencia de la junta de propietarios y en cuanto a su naturaleza, según esa calificación, se puede adoptar por mayoría ( art.17.7 de la LPH) . Por tanto, la Comunidad actúa dentro del marco de las competencias que le confiere tanto el art.14 apartados d) y e) de la Ley de Propiedad Horizontal al acordar una medida de régimen interior y en interés general de la comunidad, para cuya adopción no era necesaria la unanimidad al no implicar modificación alguna de los Estatutos.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado ya, en diversas ocasiones, sobre impugnaciones por parte de propietarios de locales, de acuerdos de cerramientos adoptados por mayoría en comunidades de propietarios.

Así, en la sentencia de 6 de marzo de 2019 , declaró el Alto Tribunal, que de acuerdo con la jurisprudencia no es precisa la unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia (sentencia 416/2009, de 3 de junio , con cita de las sentencias de 15 de febrero de 1988 , de 19 de noviembre de 1996 y 3 de marzo de 2003). Con posterioridad, se han pronunciado sobre este problema las sentencias 924/2011, de 13 de diciembre, y 971/2011, de 10 de enero de 2012, en las que se ha confirmado el mismo criterio, al mismo tiempo que se ha insistido en la relevancia de la base fáctica de cada supuesto litigioso.

Por tanto, de conformidad con lo expuesto, no era necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad, bastando la doble mayoría de votos que supongan mayoría porcentual, lo que en este caso, se ha cumplido. Cuestión diferente será el fondo del asunto, esto es, si el acuerdo cumple los presupuestos para su validez en relación con su contenido y justificación, según lo alegado por la parte actora.

- Nombres de los que votaron a favor y contra.-

El art.19 LPH, invocado por la demandada como infringido, dispone.

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongay se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación".

Por tanto, a la vista del precepto los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de un acuerdo, deben consignarse, únicamente en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo. En el presente caso, no se indica en la demanda cual es la relevancia de que consten los nombres de quienes votaron a favor y en contra. El acuerdo fue adoptado por mayoría, indicándose en el acta los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que suponían. Se desconoce el motivo por el cual es relevante conocer los nombres de las personas que votaron a favor y en contra, no suponiendo ninguna indefensión o limitación para el actor a la hora de ejercitar sus derechos. Además de que el propio actor, presente en la Junta donde se adoptó el acuerdo impugnado, declaró en su interrogatorio en el juicio, que votaron en contra del acuerdo él y los propietarios de los locales 43, 44 y 45, por lo cual conocía quienes había votado en contra. No se alega ni se argumenta por el actor, que la falta de esos datos (nombres de las personas que votaron en uno u otro sentido), pudiera suponer que los porcentajes no fuesen correctos, o que pudiera afectar de algún otro modo a alguna cuestión.

En consecuencia, no cabe exigir rigorismos excesivos que no sean relevantes para el ejercicio de los derechos. En ese sentido lo dice la propia ley, exigiendo la indicación en el acta, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra, solo cuando fuera relevante para la validez del acuerdo, lo cual no se acredita que suceda en este caso.

CUARTO.- Contrario a la Ley. Discriminación del actor. Grave perjuicio.-

En primer lugar, el demandante considera que el acuerdo es discriminatorio y genera una competencia desleal entre los negocios del mismo centro comercial que no puede admitirse. Sin embargo no cabe considerar que exista discriminación ni agravio comparativo, por los siguientes motivos.

La discriminación supone un trato desfavorable o desigual hacia una persona debido a características como raza, género, religión, orientación sexual, origen étnico, entre otras, e implica seleccionar excluyendo, negando o limitando los derechos y oportunidades de quienes son discriminados, basándose en prejuicios y estereotipos. No se acredita en modo alguno que concurra en este supuesto, ninguna de las mencionadas circunstancias.

Se desconoce el tipo de licencia que tienen los demás locales/cafeterías a las que alude el demandante, y por consiguiente, si es de aplicación la misma normativa.

Entre los distintos locales concurren elementos diferenciadores, que permitirían justificar un régimen diferente para unos y otros, tales como el hecho de que las demás cafeterías tengan acceso desde el exterior, de modo que a las mismas no se entra desde los pasillos interiores del centro comercial, ni se accede a los mismos, no siendo necesario mantener abiertas las puertas del centro comercial. En cambio, el local del actor es interior, y en consecuencia, para acceder al mismo sí es necesario la apertura de puertas del centro comercial, teniendo los clientes acceso a los pasillos donde se sitúan todos los demás locales de alimentación y similares, con un horario mucho más limitado.

El acuerdo no afecta únicamente al local del actor, sino a todos los locales interiores del centro comercial, cualquiera que sea su uso, presente y futuro.

El propio actor declaró que tiene otro local en el centro comercial, una pescadería, y que en relación con dicho local no tiene ningún problema. También manifestó que es propietario de ese local (nº72) desde 1991 y nunca tuvo problema, hasta que en 2021 lo alquiló a D. Pedro Antonio. En el mismo sentido declaró el testigo D. Victorio, administrador de la Comunidad, de que los problemas con el local 72 empezaron cuando se alquiló el local al actual inquilino, y que con los demás locales del demandante no hay ningún problema. Ello parece descartar animadversión o perjuicios en contra del demandante.

Hay que entender que la fijación de un horario para la apertura y cierre, es una norma de régimen interior, y todo reglamento de régimen interior va a suponer, por definición, ciertas limitaciones para los copropietarios en el uso de bienes comunes. Por tanto, si no pudieran adoptarse esas limitaciones, significaría tanto como impedir a las comunidades de propietarios adoptar dichos reglamentos, y eso no es lo que dispone el art.6 de la LPH conforme al cual "Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración".La posibilidad de establecer esas limitaciones viene prevista en la propia ley y es consustancial al propio régimen de propiedad horizontal. En definitiva, la comunidad es libre para establecer ese tipo de limitaciones siempre que no sean contrarias a los estatutos o a las leyes y se cumplan los restantes requisitos previstos en las leyes.

Excluida la discriminación y el agravio comparativo, debería tenerse en cuenta que el horario acordado no puede ser calificado de arbitrario o injustificado, si se atiende a razones expuestas por la Comunidad de Propietarios: motivos de seguridad, atendiendo a los problemas generados por el local 72. La Comunidad demandada, manifestaba la existencia de problemas generados por el local 72. Con respecto a los supuestos problemas administrativos (doc.5 a 11 de la contestación), no corresponde a la jurisdicción civil su conocimiento, debiendo ser planteados y solventados, en su caso, por la administración competente, y si procede, la jurisdicción contencioso-administrativa. En cuanto a las supuestas actividades delictivas, y a las faltas al orden público y al civismo, la Comunidad debe tener en cuenta que si entiende que la actividad del actor resulta nociva, peligrosa, insalubre o molesta, podrá la comunidad, además de recabar el auxilio de las fuerzas de seguridad, ejercitar e su caso, la concreta acción legalmente prevista. Así, si bien esos problemas deben ser puestos de manifiesto y solventados a través de la vía correspondiente, el acuerdo adoptado no es arbitrario y está justificado y basado en la preocupación de los propietarios por las situaciones que se producen debido a la apertura del centro comercial a partir de una determinada hora.

Tampoco se ha acreditado que la medida de carácter general y que afecta a todos los propietarios de locales interiores, se adopte expresamente para perjudicar al demandante, sino más bien para atender al interés general de la Comunidad, congruentemente con ello, el acuerdo se adoptó por doble mayoría de los asistentes.

Finalmente y en cuanto a la alegación del demandante de que el acuerdo es gravemente perjudicial para el mismo, se concluye lo siguiente:

No se acredita el perjuicio que se afirma. Con la finalidad de prueba de este hecho, se aportó con la demanda un informe pericial a cargo de Dª Enma, que fue ratificado y explicado por esta, en el acto de la vista. Atendiendo al contenido del informe y a las propias explicaciones ofrecidas por la Sra. Enma, el documento elaborado por la misma no puede ser considerado ni valorado como pericial, puesto que no se ha elaborado atendiendo a los especiales conocimientos de su autora en relación con el objeto del mismo. La perito Dª Enma, según indica en el informe es Ingeniero de Minas-Ambiental y Perito Judicial Inmobiliario, y el objeto del Informe Técnico es la determinación de los efectos que produce la reducción de horarios de apertura, en la actividad de los locales propiedad del solicitante. Sin embargo, la Sra. Enma, en juicio declaró que su informe es una valoración basada en la lógica, y que no es de contabilidad, ya que no hace un cálculo económico. Según Dª Enma, por lógica, si se limita el horario un 12% y es en un horario importante, la pérdida es de más del 12%. Sin embargo, no puede compartirse ni el argumento ni la conclusión de la Sra. Enma, basada en la "lógica", puesto que se desconoce la afluencia de clientes en el tramo horario afectado por el acuerdo, y el impacto económico que ello supone, para lo cual sería esencial el examen de la contabilidad, lo cual no se ha llevado a cabo. Además, según el testigo, inquilino del local, D. Luis Angel, el horario es de 15:00 a 24:00 horas, y lo mantiene abierto a pesar de que le da pérdidas, por lo cual, si no le genera ingresos, no se sabe en qué modo afecta el cambio de horario.

En definitiva, no se estima acreditado que el acuerdo impugnado sea contrario a la ley, ni genere al actor un grave perjuicio.

No procede entrar a valorar otras cuestiones relativas al acuerdo, que no han sido planteadas por la parte actora, ni tampoco cuestiones planteadas por la demandada que carecen de relevancia para la resolución de la cuestión planteada.

Se ha dado respuesta al suplico de la demanda, donde se solicitaba la nulidad del acuerdo impugnado adoptado en la junta de propietarios celebrada el día 24 de noviembre de 2021, respecto al horario de apertura y cierre del Centro Comercial, por los motivos invocados por la parte actora, llegando a la conclusión de que la demanda debe ser desestimada de conformidad con la motivación expuesta.

QUINTO.- Costas procesales.-Habiéndose desestimado la demanda, las costas se imponen a la parte actora, en aplicación de lo prevenido sobre esta materia en el art. 394.1 LEC.